底地の共有持分のご相談

こんにちは。

猛暑が続いていましたが少しだけマシになりましたね。

先日、底地の共有持分についてのご相談を頂きました。

底地に限らず、共有状態の不動産の持分所有者は、他の共有者の許可なく自分の持分だけを第三者へ売却することが可能です。

不動産を共有状態で保有していくことは、先々トラブルになる可能性があることから、共有解消のチャンスがあれば積極的に共有解消していくようにおすすめしています。

それにしても、なぜ共有名義の不動産はトラブルになるかというと、時間が経過していくとともに、共有者間での考え方が少しずつ変わっていくからかと思います。

相続手続きで不動産を共有名義にすることは、その時点では平等な分け方に思えるかもしれませんが、その後の気持ちの変化が原因で共有者間でのトラブルに発展する可能性があります。

共有解消の方法として、共有者全員が意見を一致させての共有不動産の売却、現物分割、代償分割、代金分割などの方法がありますが、何度話し合っても意見がまとまらない、そもそも話し合いに応じてくれないというケースの場合には、裁判所に共有不動産の分割方法を決めてもらう「共有物分割請求訴訟」を提起することもできます。

また、速やかに共有者との面倒なトラブルから解放されたいというお考えの場合には、共有持分の買取りをしている不動産会社に相談してみることも方法のひとつかもしれません。

伊藤

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借地人さんが更新料を支払ってくれない場合

こんにちは。

夏至ということで、夜７時頃でも明るいですね。

底地をお持ちの地主さんから、借地人さんが更新料を支払ってくれないというお悩みをよくお聞きします。

借地人さんの更新料の支払い義務については、土地賃貸契約書に更新料を支払う旨の記載と当時に、更新料の具体的な金額の両方が明記されていなければ支払い義務はないとされています。

地主さんには、「支払う旨の記載があるだけでも、当然に借地人に更新料の支払い義務が発生しますよね？」というご質問を頂くことがありますが、残念ながら、これだけでは更新料の支払い義務発生の要件を満たすことにはなりません。

更新料を支払う旨の記載と一緒に、具体的な金額や算定の根拠、計算式も記載されていないといけません。

最近はネット社会ということもあり、様々な情報が容易に手に入ることもあって、借地人さんの中には「法的に支払う必要がないのであれば地主に支払う必要はない。」と考えて、地主さんに対して更新料の支払いを拒否することによってトラブルに発展しているケースが見受けられます。

ここで地主さんが更新料を頂くための対処法ですが、土地賃貸借契約書の更新に関する文言の記載について、借地人さんと協議して更新料を支払うことの文言に加えて、その金額や算定根拠をしっかりと追加記載することです。

よく見かける文言に「更新時には相当の更新料を支払うものとする」という抽象的なものがありますが、これでは地主さんと借地人さんとの間で明確な取り決めがあったとは認められないとして、更新料の支払いを拒否されてしまう可能性があります。

ただ、土地賃貸借契約書の更新に関する文言を追加記載することは、かなりハードルが高い作業であることも事実です。

特に何もないにもかかわらず、突然地主さんから契約書に文言の追加記載するように借地人さんに求めても不審に思われてしまう可能性がありますし、借地契約更新時であっても、従来の土地賃貸借契約書には記載がなかった文言を今回から新たに追加記載することに対して、借地人さんに抵抗感を抱かせてしまい、結果としてトラブルに発展してしまうかもしれません。

そこで地主さんが土地賃貸借契約書の更新料に関する文言の見直しをするチャンスですが、借地権譲渡や増改築などの借地人さんにとって地主さんの承諾がどうしても欲しいという状況の時がベストなタイミングになります。

この時だけは、地主さんが承諾する、しないの強い立場になりますので、借地人さんに対して、具体的な更新料支払いの文言を土地賃貸借契約書に明記するよう求めても、借地人さんから合意を頂ける確率が比較的上がるかと思いますし、安い地代の額についてお悩みであれば、適正地代への値上げについても併せて交渉されるのも良いタイミングかと思います。

伊藤

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相続終活のオウンドメディア「ここある」での記事執筆のお知らせ

相続終活のオウンドメディア「ここある」にて、弊社代表の山川が底地の記事を執筆しています。

底地の記事はこちら

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底地の相続評価額とは？相続のメリットや注意！ - ここある

底地でお悩みの地主様に少しでも参考にして頂ければ幸いです。

相続終活のオウンドメディア「ここある」には、相続終活がわかる見つかる解決するヒントがあります。

このサイトを通じてお悩み解決の糸口を見つけられる方が一人でも増えれば幸いです。

相続終活のオウンドメディア「ここある」のサイトはこちら
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ここある

伊藤

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宅建免許更新と行政書士事務所設立のお知らせ

こんにちは。

梅雨入りで不安定な天気が続きますね。

さて、弊社は今回で2度目の宅建免許を更新して、2022年の6月16日から東京都知事（3）第94302号になります。

初めて宅建免許を取得してから10周年を迎えることができました。

この節目を迎えることができましたのも、「底地・借地権の専門不動産会社」として2012年に創業以来、多くの皆様からご支援を頂いた賜物であると深く感謝致しております。この場を借りて心よりお礼申し上げます。

また、このたび宅建免許取得から10周年迎えると同時に、弊社グループ事務所となる「ディア・エージェンシー行政書士事務所」を設立することとなりましたので、こちらもこの場を借りてご報告させて頂きます。

ディア・エージェンシー行政書士事務所は、遺言・相続専門の行政書士事務所として、株式会社ディア・エージェンシーは従来からの底地・借地権の取り扱いに加えて、相続不動産のコンサルティング業務にも今後は注力していく所存です。

超高齢化社会、大相続時代を迎える新時代の日本に、微力ながら貢献できるよう関係者一同心を新たにして、今まで以上に一生懸命努力していく覚悟でございますので、今後ともなお一層のご指導・ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

伊藤

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相続した不要な土地を手放せる制度について

こんにちは。

6月に入りました、もうすぐ梅雨入りかもしれませんね。

相続不動産のお悩みとして、
「代々所有している山林を手放したいが買手か見つからない。」
「地方にある土地を相続したがどうしたら良いかわからない。」

などのお悩みをよくお聞きします。

所有者不明の土地発生を予防する目的で、「相続登記の義務化」と一緒に相続等で取得した土地を国に引き取ってもらうことができる「相続土地国庫帰属法」が令和5年4月27日から施行されます。

相続財産にいらない土地が含まれていたとしても、それだけを放棄して残りの財産のみを相続するということはできませんが、この法律が創設されたことによって相続した不要な土地の所有権を国に引き取ってもらえることになりました。

一見すると、なんて素敵な制度なんだ！と思われるかもしれませんが、どんな不動産でも無条件で引き取ってくれるわけではなく、様々な要件をクリアしている土地のみが相続土地国庫帰属法の対象となるので実際にはかなりハードルが高くなります。

この制度に基づいて申請できるのは相続によって土地を取得した人、遺贈によって土地を取得した相続人ですので原則として売買等で土地を取得した人は申請できません。※共有不動産の共有者全員による共同申請等の例外はあります。

さらに引き取りの要件ですが、

①    建物がある土地

②    担保権、使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地

③    通路などで他人に使用されている土地

④    土壌汚染されている土地

⑤    境界が不明確であったり、所有権の争いがある土地

⑥    崖地

⑦    土地の管理、処分の邪魔になる工作物、車両、樹木などがある土地

⑧    地下に除去しなければいけないものが埋まっている土地

⑨    隣地の人と裁判しなければ境界や所有権の範囲がわからない土地

⑩    保有、処分をするにあたって過分の費用、労力がかかる土地

これら①～⑩の要件に当てはまる場合には国は引き取ってくれません。

「上記①～⑩の要件をクリアしている土地」を「不要だと感じる相続等で取得した人」に限り、国庫帰属の承認申請をすることができますが、申請には手数料がかかりますし、承認申請に対する実地調査等の審査等もあり、仮に審査をクリアしてもすぐに土地の所有権が国庫に帰属されるわけではなく、10年分の土地管理費用相当額の負担金を納付してはじめて土地は国庫に帰属されることになります。

相続土地国庫帰属法は画期的な制度ではありますが、この法律が適用される土地は限られていますので、現時点では活用が難しいかと思います。

土地の申請要件を整えるためにも、土地上の建物等の解体、確定測量の実施、駐車場等で貸し出している土地の場合には賃貸借契約の解除、土壌汚染改良や地中埋設物の撤去、隣地との境界トラブルや越境等の解消等の費用負担もありますので、これらの費用に申請手数料や負担金を合わせると数十万円から数百万円の負担が発生することも考えられます。

相続土地国家帰属法は新設されたばかりであり、現時点では不明確な部分も多いですが、令和5年4月の施行後以降から事例が蓄積されることで少しずつ法改正や政省令によって活用しやすくなったり具体化される可能性があります。

伊藤

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売却困難な旧法借地権分譲マンションの底地

こんにちは。

5月なのに暑いですね、30年前はもう少し涼しかったような気がします。

底地買取業者が敬遠する底地物件のひとつに「旧法借地権分譲マンション」があります。

一筆の土地の上に存在する「旧法借地権分譲マンション」ですが、底地の相続税評価が高いことから地主さんが相続税の納税資金を確保するためにこのような底地を売却しようとしてもかなりの確率で難航することが予想されます。

一般的なマンションの等価交換は、道路付けや立地、敷地面積の広さなどマンション建設に適した土地に権利を有する所有権者、底地人、借地人、借家人などの関係者全員の権利関係をデベロッパーが調整してマンション建設を行いますが、「旧法借地権分譲マンション」は、何らかの事情で地主さんが等価交換マンション計画に参加しなかったことから、借地人さん達だけで計画実行した物件になります。

なぜ「旧法借地権分譲マンション」のような変形パターンが出来上がったのかの推測ですが、神社やお寺などが地主さんの場合には所有権を手放すことに様々な制約が存在するのでそれが原因かと思います。

個人の地主さんの場合には、代々引き継いできた土地なのでこのまま保有を継続していくと先代が決意されたからかもしれません。

ただ、神社やお寺については個人の地主さんと違って相続税のお悩みはありませんし、永続的に保有し続けていくことが目的ですから特に問題はありませんが、個人の地主さんが「旧法借地権分譲マンション」の底地を所有していると、相続税の納税資金確保やその他の理由で底地を整理せざるを得ない場面に直面することがままあります。

では「旧法借地権分譲マンション」の底地を売却するにはどうしたらいいでしょうか？

この場合にもやはり「借地人と直接売買交渉をする」、もしくは「不動産会社に売却する」のいずれかを選択することになります。

時間に余裕があって売れ残っても良いから1円でも高く売りたいという地主さんの場合には、借地人さんと直接交渉されるのも良いかと思いますが、「旧法借地権分譲マンション」の場合には、交渉相手が分譲マンション所有者全員になりますので、いくら管理組合が窓口だからといっても所有者全員の合意を得ることはまず難しいでしょう。

旧法借地権分譲マンションの所有者の数が比較的少なくて自ら居住している自主管理物件である場合には、まだ売買交渉が成立する余地があるかもしれませんが、しっかりした管理組合があって戸数も多い区分投資用マンションの場合だとおそらく所有者全員の合意を取りまとめて底地を買ってもらうことは不可能に近いかと思います。

それでは、納税資金確保ために早期に一括整理する必要がある地主さんが底地買取業者に買取りを打診した場合にはどうなるでしょうか？

おそらく「旧法借地権分譲マンション」1軒のみだと余程低価格でない限りは買取りを断られるかと思います。

弊社にも士業の先生や大手仲介業者様から「旧法借地権分譲マンション」の底地についてお問合せを頂くことがありますが、地主さんに対して厳しい評価になってしまう理由について説明頂いたうえで、それでも前向きに売却をご検討したいとのご意向がある場合には改めてご提案しています。

今回は大変ネガティブなお話になってしまいましたが「旧法借地権分譲マンション」の底地を売却することは、現実的に大変難しい問題であると認識して頂ければ幸いです。

伊藤

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底地・借地権の歴史について

こんにちは。

寒暖差が激しい日々が続きましたがこれからは暑くなりそうです。

先日、「借地権・底地っていつから始まったの？」というご質問を受けたので、簡単ですが借地権の成立した歴史的な過去経緯についてお話しました。

江戸時代は大名が領主として君臨し、農民は田畑を耕して年貢を納めていましたが、この当時「土地の所有権」という概念はなく農地を耕すことを殿様に認めてもらっていたという感覚だったと思います。

これが明治時代に入ると西洋から民法が日本に導入され「所有権」という概念が次第に浸透してきます。

明治政府も財政安定のため、「所有権」を主張する人から金銭を税金として徴収することになり、土地を所有していくには納税義務が発生することになったわけです。

当時の土地所有のための納税額はかなり高額だったみたいで、代々の耕作地を持っていた人でも税負担に耐えかねて所有権を地元の有力者に売却して小作人になったり、田舎から都会に出てきた人が都会で家を持ちたくても土地が買えないので借地に家を建てることによって都市部を中心に借地人が生まれました。

ただ、明治時代は地主の権利が大変強く、地主が借地人に立ち退いてくれと要求すると借地人は従わざるを得なかったようで、これが社会問題となって明治42年に借地人が建物の登記をすれば地主に対抗できるようになり、大正10年に「借地法」、「借家法」が成立しました。

その後昭和16年、太平洋戦争が始まった年に出征兵士の銃後の暮らしを守ることを目的に、地主が借地契約の更新を拒絶することをほぼ不可能とした大きな改正がなされました。

ここから「土地は一度貸したら半永久的に戻ってこない」ということが通例になりました。

さらに時は流れ、高度経済成長期、バブル期と土地の価格は上昇し続けますが、地価が上がり続けるという土地神話が過剰なお金の流れによってバブル崩壊を迎えます。

このバブル崩壊の反省から、土地を保有するよりも利用することに価値観を高めたいということで平成元年に土地基本法が成立し、その流れの中で土地の利用を阻害している借地制度が問題となり、新たな借地、定期借地権が導入されることで平成3年に借地借家法が制定され、平成4年8月1日から施行されることになりました。

これがいわゆる「新法」と呼ばれるものですが、今現在ほとんどの借地権は「旧法」と呼ばれる借地法に関係する借地権がほとんどです。

旧法借地権は地主さんよりも借地人さんの権利のほうが強いことから様々なトラブルの原因になっていることは否めません。

伊藤

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底地の境界トラブルについて

こんにちは。

5月ですが汗ばむ陽気の日も多いですね。

土地を売却するときに確定測量を実施したところ、隣地の方との境界トラブルが発生することがごく稀にあります。

当事者間の話し合いで解決できれば良いのですが、先代の頃から隣地同士で揉めているなどトラブルの根が深いケースでは、筆界特定制度の活用のほか、場合によっては筆界確定訴訟、所有権確認訴訟に発展することもあります。

底地借地にまつわる境界トラブル事例のひとつですが、底地をご所有の地主さんと当該底地の隣地所有者との境界争いが勃発した場合には、借地人さんもトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。

借地人さんには底地と隣接地の境界についての当事者能力はありませんが、地主さんが隣地所有者と話し合いをした結果、自分の土地だと思っていたところを少しでも隣地所有者のものだと認めてトラブル解決を図ると、借地人さんにとっては借地部分が減ってしまいます。

地主さんにとっても借地契約面積が減った分の借地権価格損害金の請求を借地人さんから受けるリスクが発生します。

このようなケースの解決方法として、地主さんから借地人さんが借りていた一部分は隣地所有者の土地であることを認める代わりに改めて借地人さんは隣地所有者の方と土地賃貸借契約を締結するというような当事者全員が納得するような内容によって解決を図ることがポイントです。

伊藤

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借地権の譲渡について

こんにちは。

寒暖差が激しいですね、風邪など引かぬようお気をつけください。

借地人さんが借地権付建物を譲渡するときには地主さんの承諾が必要になります。

これは第三者に売却する場合だけではなく、お子さんやお孫さんのような身内の方に借地権付建物を贈与する場合にも地主さんの承諾は必要になりますし、遺言によって相続人以外の方に借地権付建物を引き継がせる場合（遺贈）にも地主さんの承諾は必要になります。

ただし相続によって配偶者やお子さんの名義になった場合には地主さんの承諾および承諾料は必要ありません。

その他、法人が借地人の場合にM＆Aで株主や役員が入れ替わったケースでも、役員等の入れ替わりで今後の経営方針が大きく変化する可能性があるにもかかわらず法人格の同一性が失われるものではないとして借地権譲渡にはならないとされます。

地主さんの承諾を得るときに支払われる譲渡承諾料（名義書換料ともいいます）ですが、借地権価格の10％が相場になります。

よくある底地借地のトラブル事例として、借地権付建物を譲渡したいにもかかわらず地主さんが承諾してくれないというケースがありますが、このような場合には裁判所にたいして地主さんに代わる譲渡許可を求める借地非訟手続きを申し立てることもできますが、地主さんから抵当権の設定承諾を得ることができず住宅ローンが利用できないというリスクや裁判所の許可物件ということでトラブルを抱えた物件と見なされてしまうリスクが生じることも視野に入れておく必要があります。

伊藤

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底地と借地権の同時売買について

こんにちは。

4月なのに暑かったり寒かったりするので服装に迷いますね。

底地を整理する方法のひとつに「底地権と借地権の同時売買」があります。

同時売買ですが、例えば借地人さんが借地権を売却したいという意向を地主さんに伝えたところ、実は地主さんも底地を整理したいと思っていたという場合に用いられる方法です。

底地と借地権を同時に売却することで、買主である第三者は完全な所有権の土地を取得することになり、通常の不動産（中古戸建または古屋付き土地または更地）を取得するのと変わりませんので、地主さんと借地人さんがそれぞれバラバラに単体で売却するよりも好条件で売却できます。

同時売買の注意点ですが、地主さんと借地人さんがお互いに同意していることが条件ですので、どちらか一方が単独で進めることはできません。

そして同時売買はあくまでも底地と借地権を買主である第三者が同時に取得できることが条件ですので、仮に契約から引渡しまでの間に確定測量が出来ないなどの地主さん側の問題で契約解除になった場合には、たとえ借地人さんに全く過失がなくても同時売買はストップしてしまいます。

契約書の特約にも「今回の取引は土地借地権と一体で売買するものであり、土地所有権移転と同時に土地借地権は混同により消滅する。また、本契約は本物件土地上の借地権付建物売買契約と一体不可分で双方連動するものであり、一方が解除された場合には、他方の契約も解除されるものとする。」などの記載がされることが一般的です。

同時売買は地主さんと借地人さんのお互いの協力が必要不可欠になります。

伊藤

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