借地をめぐる裁判例①

こんにちは。

桜の花がきれいですね、3月ももうすぐ終わるので早いものです。

平成3年のお話ですが、借地権付建物が競売されて買主さんが買受代金を納付し、裁判所から売却許可決定が出されたにもかかわらず、実は地代の不払いによって借地権が消滅しており、借地権の購入が無効になったことから買主さんが国に対して「何で事前に借地契約が消滅していることを教えてくれなかったんだよ！」と損害賠償請求したという事例があります。

この建物が建っている底地の地主さんは、競売手続きの前に借地人さん（競売を申し立てられた債務者の方）が地代を支払わなくなったことから、建物の収去、土地の明け渡しを裁判所に申し立てて確定判決も出ていたとのことで、本来なら裁判所がその旨を債権者の方々に事前に通知していれば買主さんもこんなトラブルに巻き込まれずにすんだと思うのですが、判決は執行裁判所の通知義務について否定するものでした。

個人的にはこの競売の買主さんの気持ちが大変理解できますが、裁判所の見解は競売手続きにおいて借地権付建物を買おうとする人は、すべて自己責任で借地権の有無、内容を調べなさいよというドライなものです。

現在では金融機関などの債権者は、債務者が借地権付建物を担保にする場合には、地主さんから抵当権設定承諾書を頂くことを条件にすることで、地代の支払いがなくなった場合には債権者が代わりに支払いますという流れが一般的になってきましたが、地主さんによっては設定承諾してくれない場合もあります。

競売手続きの申立てを行う債権者、借地権付建物の買受人はもちろんですが、一般的な借地権売買においても、売主さんが地代を滞納しているという事実が判明した場合には、もしかしたら地主さんから借地契約の解除を求められている可能性があるかもしれませんので注意しましょう。

伊藤

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業者が底地を買取りするときに重要視するポイントは？

こんにちは。

このまま暖かくなるかと思ったら突然雪が降ったりするので不思議ですね。

ある仲介業者さんから、底地業者が買取り金額を算出するときに重要視するポイントは何か？についてご質問をお受けしました。

少し前に弊社ブログにアップした「底地の買取相場について」

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底地の買取相場｜底地専門の不動産会社ディア・エージェンシーのスタッフブログ

上記の記事と内容が重複するところもありますが、接道状況や間口などの一般的な土地の個別条件を考慮することに加えて、各借地人さんの属性や過去経緯を特に重要視します。

①  借地人さんと売買交渉をしていないか？

借地人さんに底地を買わないか？と交渉したが断られたので業者に買取りを打診しても買取りを見送られるか通常よりもかなり低額での金額提示になります。

②  何軒の借地人さんに貸している底地か？

1軒よりは2軒、2軒よりは3軒と借地人さんの数が多ければ多いほど評価は良くなります。1軒だけだと買取り価格が低いだけでなく底地業者によっては買取りを断られることがあります。

③  借地契約内容について

地代、契約期間、契約面積、更新料を頂けるかどうか及びその額などをチェックします。更新時期が近づいてきている底地、高い更新料を頂ける可能性がある底地は評価が高くなります。

④  売買対象の底地に再建築不可が含まれる割合は？

例えば10軒の借地人さんに貸している底地の場合で、全軒ともに道路付けが問題なければかなり高めの評価になりますが、半数以上が再建築不可だと評価は厳しくなります。特に再建築不可の底地上の借地人さんが地代滞納していたりする場合には要注意です。

⑤  1軒の借地権について何人権利者がいるか？

例えば底地上の借地権付建物について、権利者の数が多い場合には厳しい評価になります。1軒の借地権付建物にもかかわらず何人もの借地人さんが区分所有している場合や借地人さん側の相続によって相続人が多い場合には要注意です。

おおまかになりましたが底地業者が買取りのときにチェックするポイントについて挙げてみました。

底地売却をお考えになられている地主様、底地案件をお抱えになられている専門家の方々に少しでもご参考にして頂ければ幸いです。

伊藤

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底地売却による資産の組み換えについて

こんにちは。
3月にしては汗ばむくらいの陽気ですね。

地主さんに底地を売却して収益性の高い不動産に買い替えませんか？とご提案させて頂くことがあります。

一般的に「資産の組み換え」と呼ばれるものですが、底地に限らず収益性の低い古いアパート、稼働率の良くない駐車場などを売却したお金でより一層収益性の高い区分マンションや1棟マンションに買い替えたり、元々所有していた土地のうえに新築アパートを建築したりする手法です。

特に底地は地代が安いにもかかわらず相続税評価が高いことや、換金性が低いことから、地主さんによっては底地を売却して資産の組み換えを行う相続税対策はかなり効果が見込めます。

組み換えによって従来の相続税評価額を圧縮することができるので節税が可能になりますし、収益性も以前よりアップするので手元に残る現金が増えて相続税の納税資金を確保することができます。

またアップした収益によってそれなりの額の現金が将来的に手元に残る場合には、追加で収益不動産を購入して節税しながら資産形成したり、生命保険を活用したりすることでより一層具体的な相続対策ができます。

底地、老朽化などで入居者を募集しても一向に埋まらない古いアパート、稼働率の低い駐車場をご所有になられている地主さんで、将来的に何かしら不安を感じられていたり、このまま保有していくことにお悩みがあおりでしたら、この機会にぜひ専門家に相談されることをおすすめします。

対策は早ければ早いほど効果的です。

伊藤

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建物が未登記かどうかの調べ方

こんにちは。
すっかり春ですね、今日も暖かくて過ごしやすいです。

仲良くさせて頂いている業者さんから、建物が登記されているかどうかの確認方法について質問を受けました。

どうやら相続で空き家を取得した方から売却依頼を受けたみたいですが、建物の家屋番号もわからないし、もしかしたら未登記かもしれないので、このような場合にはどうやって調べるか教えてほしいとのことでした。

そこで、まずはその建物の管轄法務局に直接出向いて窓口の人に登記事項証明書交付申請書を提出してみては？と回答しました。

インターネットで謄本を取得することができる「登記情報提供サービス」だと建物の場合には「家屋番号」がわからない場合には建物謄本取得が難しいですが、法務局の窓口での交付申請の場合だと、申請する人が家屋番号を知らなくても建物名義人さえわかっていれば建物謄本を取得することができます。

そして法務局の窓口でも建物謄本が見当たらない場合には、建物名義人に評価証明書を取得してもらう（委任状を頂けるようだったら名義人以外の人でも取得可能）ようにします。

建物の評価証明書には、登記されていれば家屋番号が記載されていますし仮に未登記の場合にはその旨の記載があります。

家屋番号がわからない場合には初めから評価証明書の取得を考えても良いかもしれませんが、意外と法務局の窓口に行くだけでこの問題は解決することも多いです。

伊藤

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地代・家賃の供託について

こんにちは。
あっという間に3月ですね、なんだか春っぽくなってきました。

地主さん、大家さんからの地代、家賃の値上げ要求に、借地人さん、借家人さんが値上げを拒否して従来通りの額を支払おうとしたところ、地主さん、大家さんが「値上げした金額じゃないと受け取らない！」と言って地代、家賃を受け取ってくれないことがあります。
 

こんなとき借地人さん、借家人さんは「地主さん（又は大家さん）が受け取らないからいいや」といってそのまま何もしないでいると滞納している扱いになり、最悪の場合には借地契約、借家契約を解除されてしまう可能性があります。

そこで地主さん、大家さんに代わって法務局に地代、家賃を預かってもらう供託という手続きがあります。

供託は地主さんや大家さんが地代や家賃を受け取ってくれない、地主さんや大家さんが行方不明で地代や家賃の支払先がわからないなどの場合に、本来支払うべき金額を法務局に預かってもらうことによって通常通りの支払いがあったものとしてみなしてもらう制度で、一般的に供託している間に供託の原因となった問題の解決を図っていきます。

ここで地主さん、家主さん側からの注意点ですが、トラブルが解決したあと速やかに法務局から供託されている地代、家賃を取り戻しておくようにしましょう。

問題解決がされていない場合の供託金には時効という概念はありませんが、問題解決後にもかかわらず供託金をそのままにしておくと10年で時効になり取り戻すことができませんので注意が必要です。

伊藤

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底地と借地の等価交換について

こんにちは。
もう少しで春がやってきますね。

底地の有効活用方法のひとつに底地と借地の等価交換があります。

地主さんの所有する底地と借地人さんの所有する借地権を交換することによって、それぞれが自分の所有権を取得する方法で、借地人さんのご自宅にある程度の広さのお庭や駐車場があったり、敷地内に複数の建物を所有していたりするなど一定以上の面積がある底地について活用できます。

等価交換のメリットは地主さん、借地人さんともに完全に所有権の土地を取得することができますので、交換以後は自分の意思で自由に売却したり建物を建てたりすることができます。

注意点としては、確定測量や分筆、建物の解体が必要な場合には費用負担はどうするのか？交換する土地の面積や形状についてどうするのか？などの等価交換を実行するにあたっての様々な条件について地主さんと借地人さんの双方の合意が必要ですので、どちらか一方の意思だけで話を進めることはできませんから必ずしも利用できるというわけではありません。

等価交換は地主さんと借地人さんの双方の希望条件を取りまとめることはもちろん、固定資産の交換特例の利用、土地の確定測量や分筆登記、交換契約書の作成、交換差金の有無などの様々なチェックポイントがありますので、等価交換について詳しく知りたいという方はまずは専門家にご相談されることをおすすめいたします。

伊藤

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底地上の増改築トラブルについて

こんにちは。
オリンピックの日本人選手の頑張りには本当に感動しますね！

底地をご所有の地主さんから「借地人が無断で建物を改築しているけど契約違反で借地契約の解除ができないか？」とのご相談がありました。

借地人さんが借地上の建物を増築したり改築したりするには、土地賃貸借契約書に増改築禁止特約の記載がある限り地主さんの承諾をもらわなければなりませんし、増改築承諾料を支払うことが一般的です。

仮に増改築禁止特約があるにもかかわらず、借地人さんが承諾料を払いたくないという理由で地主さんに無断で増改築を行った場合には借地契約の解除を求めることができます。

そこで土地賃貸借契約書に増改築禁止特約が記載されているかどうか確認して頂いたところ確かに契約書に明記されていましたので、まずは借地人さんに直接どのような工事をされているのかお尋ねして、実際に無断で増改築していることが判明した時点で法的手続きをご検討されてはいかがですか？とアドバイスさせて頂きました。

後日地主さんが借地人さんにこの件について確認したところ、どうやら借地人さんが行っていた工事は増改築ではなくて外壁塗装だったとのことでした。

外壁塗装や雨漏り修繕などについては、建物の維持管理に必要な修繕として増改築に当たらないとされていますので結果的には契約違反とはなりませんが、こうした地主さんの承諾が不要な修繕作業やメンテナンス作業についても、借地人さんが事前に知らせておくだけで地主さんに余計な誤解を与えずに済みますので、円満な関係を継続していくためにも修繕やメンテナンスをするときには事前にお知らせすることをおすすめします。

伊藤

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借地人が破産したら借地契約はどうなる？

こんにちは、今週は大雪が降る可能性があるみたいですね。

底地のご相談をお受けするときに土地賃貸借契約書を見せて頂くことがありますが、ここで「地代」、「契約面積」、「契約期間」の他に「更新料の支払いの有無とその金額」などの特約条項もチェックさせて頂くのですが、たまに「地主は借地人が破産した場合には当該土地賃貸借契約を解除できるものとする」というような文言の特約を見かけることがあります。

地主さんによってはこの特約が当然に適用されると思われているかもしれませんが、実際はそうではありませんのでご注意ください。

確かに地主さんからすると、借地人さんが破産した場合には地代を支払ってもらえなくなるリスクや競売や公売で知らない第三者が新しい借地人になるリスクなどを抱えることになりますが、破産を理由とする土地賃貸借契約の解除にも地主さんに正当事由が必要と判断されます。

そして正当事由があるかどうかの判断ですが、
「地主さんが土地を自分で使わなければならない必要があるかどうか？」
「破産宣告の前に地代の滞納の有無や滞納額が大きいかどうか？」

「破産財団に地代の支払い能力があるかどうか？」

「破産手続き開始後に借地契約を存続させることが地主さんに酷となるかどうか？」

「地主さんに立退料を支払う意思があるかどうか？立退料の額は？」

などの諸事情を総合的に考慮して裁判所は判断するようです。

「当人同士で納得して決めたことなのに何がいけないんだ！？」という地主さんからお怒りのお声が聞こえてきそうですが、たとえ当事者同士で問題なく取り交わした特約であっても裁判上の判決によっては無効になることもありますので、契約内容で気になることがあれば一度専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。

伊藤

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共有名義で底地を相続する注意点とは？

こんにちは、あっという間に2月ですね。
寒さもまだまだ続きますのでお身体ご自愛ください。

地主さんに底地を売却しようと思った理由をお尋ねすると、
「共有名義を解消したい」とお答え頂くことがありますが、お子様やお孫様のことをお考えになられた賢明なご判断かと思います。

底地に限らず、不動産の相続に関しては共有者間でトラブルになることがあります。一見すると底地を共有名義で相続することは平等に思えますが、トラブルのきっかけになりかねません。

例えば底地を売却したいと思っても、共有者全員の意見が一致しない限りは底地全体の売却はできません。共有持分に関しては共有者各自の判断で売却できますが、当然売却価格も相当厳しい評価になることは言うまでもありませんし、場合によっては買手が見つからない可能性も考えられます。

このような共有関係を解消するには共有者全員で売却するか、共有物分割請求訴訟を提起するかということになりますが、兄弟姉妹で裁判沙汰になることは先代のお気持ちを考えると大変忍びないことかと思います。

「私たちは仲が良いから大丈夫」というお考えの地主さんもいらっしゃいますが、今は良くても先々相続でお子様、お孫様が新たな所有者となったときには、共有者が数十人となっている可能性も十分にあり得ますので、共有名義で底地をお持ちの地主様は今一度共有状態で保有しているリスクについてお考えになられてみてはいかがでしょうか？

不動産売却の理由の上位に「共有関係の解消」がランクインするくらい不動産の共有状態を継続していくことは困難であり、トラブルになる可能性が高いと考えられます。

伊藤

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「更新料の支払い拒否」は「覆水盆に返らず」？

こんにちは、1月もあと残りわずかですね。
少し前までお正月だったのに時間が経つのは早いものです。

借地契約の更新時に更新料の支払いを拒否できるかどうかについて、土地賃貸借契約書の内容について確認してほしいとのご相談がありました。

更新料の支払い拒否のトラブルが起きるのは、借地人さんにとって高額な支払い負担をなんとか回避したいというお気持ちもあるかと思いますが、「更新料は支払わなくても良い」というインターネットでよく出回っている情報も原因のひとつではないかと思います。

更新料の支払い義務ですが、土地賃貸借契約書に更新時に更新料を支払う旨の条項があり、かつ具体的な金額や更新料の計算方法が記載されていなければ原則として支払う義務はありませんが、不当に高額な更新料の請求がなされている場合などを除いて、弊社としてはお支払いされることをおすすめしています。

長い目で見た場合に、先々の建替えや増改築、借地権の売却時に地主さんの承諾が得られないことが大きなリスクとして考えられるからです。

「建替えたり売却したりする予定はないからウチは大丈夫」という借地人さんをお見受けすることがありますが、仮に火事や地震などの想定外の災害によって建物が全部または一部滅失し、建物を建て替えるか改築しなければならない必要が出てきた場合でも地主さんの承諾がなければ何もできません。

借地権の売却についても、空き家となった借地権の実家を相続した場合に、固定資産税や地代などの多額の負担がかかるために地主さんに第三者に売却する許可を得ようとお願いしても過去の更新料支払い拒否を理由に譲渡承諾が得られないというお話もよくあります。

「だったら裁判所に地主の代わりに建替えや譲渡について承諾の許可を出してもらえばいい」と借地非訟のお話を持ち出す方もいますが、裁判所が出す許可にも原則として相当の承諾料の支払いが許可条件となりますし、火事などの災害による建物の早期建替えや改築、相続した空き家の早期売却をしたい場合には、裁判上の手続きは借地人さんにとってかなり大きな負担になります。

また、売却の際には裁判所の許可を得て売却する物件は、地主さんとの間にトラブルがある「訳あり物件」として扱われますし、新しい借地権の買主さん候補は金融機関から融資を受けるための抵当権設定承諾書も得られないことがほとんどですので、住宅ローンが利用できないために現金購入が可能な買主さんに限定されてしまうなど借地権の売却自体が困難になり、思っていた金額で売れないだけではなく売却そのものが頓挫することも考えられますので、地主さんとの良好な関係を維持して地主さんから快く各種承諾を頂けるようにしたいものです。

専門家によっては土地賃貸借契約書の不備を突いて「更新料は支払わなくていいですよ！」と安易にアドバイスして相談者と地主さんとの関係を悪化させてしまうケースがあります。

このような専門家は先々の建替えや売却について借地人さんが困るリスクを考慮しておらず、もめたら借地非訟すればいいというスタンスなのかもしれませんが、裁判上の手続きを経なければ各種承諾が取れない可能性を抱えるリスク、裁判所から許可を得ても物件に不利益が付きまとうリスクについては相談者である借地人さん自身が被ることになりますので、ぜひとも最低限の知識だけは押さえておいてほしいものです。

伊藤

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