賃貸借と使用貸借

大寒ですね、年間で最も寒い時期の到来です。

どうぞ暖かくしてお過ごしください。

地主さんが土地を貸している場合にはおおまかに2つの種類があって、

「賃貸借」か「使用貸借」に分類できます。

土地を貸している、借りているという部分については一見すると同じですが、分かりやすい違いとして賃料の支払いがあるかどうかです。

賃料を設定して土地を貸している状態が賃貸借で、賃料の設定がなく無償で土地を貸している状態が使用貸借になります。

地主さんが借地人さんに土地を貸しているケースは地代の授受があるので賃貸借、親が子供に家の敷地の一部を無償で貸していて子供が自宅を建てているようなケースは使用貸借となります。

賃貸借、使用貸借の大きな違いとして借地権の有無になりますが、賃貸借の場合には借地人さんの権利は借地権として法律でしっかりと保護されるのに対して、使用貸借については借主さんが亡くなったり地主さんが変わったりすると土地の明け渡しを求められる可能があります。

使用貸借は原則として借主の死亡で終了になりますので、地代を支払っている賃貸借契約でない場合には、たとえ身内間の土地の貸し借りであっても相続などで事情が変わる可能性がありますので注意が必要です。

なお、地代を支払っている賃貸借契約の場合でも、土地の固定資産税と同じくらいの極端に安い地代の場合には使用貸借とみなされるケースもありますのでその点についても注意したほうがよいでしょう。

伊藤

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底地の買取相場について

早いもので年が明けてからもう10日以上が経ちました。

世間的にもだいぶお正月モードが抜けてきたように思います。

お客様からご相談をお受けしているときに、

「業者の底地買取相場っていくらぐらいなの？」

という質問を頂くことがあります。

正式な買取り金額は、借地契約の内容をお聞きして法務局、役所等の調査をしなければご提示することはできませんが、あくまでもざっくりとした目安になりますが、「適正地代」の20年分から30年分くらいの額になるとお伝えしています。※「適正地代」より安い地代を頂いている場合には、40年分～50年分くらいの額になることもあります。

不動産業者による底地の買取金額の算出方法ですが、底地の規模（1軒のみか複数軒、多数軒なのか？）、エリア（地価の高いエリアかどうか？）なども当然考慮の対象となりますが、原則として各借地人さんの区画ごとに個別の土地の条件によって評価していきます。

土地の個別条件ですが、１区画あたりの土地面積（例えば、土地面積が４０㎡以下の土地は銀行融資が付かないので相応の評価減が必要など）、形状（奥行きが長い場合は、２０％から３０％減）、開発行為の必要の有無、現況私道負担部分やセットバック部分の除外（買取りの対象面積は正味有効宅地面積になります）、前面道路幅員による評価額の増減、土地の形状（間口・奥行・道路との高低差等）、道路付（建築基準法上の接道義務を満たさない場合は、再建築不可として、更地の20％～30％の評価）などについて、借地権が存在する区画ごとに細かい状況を把握します。

そのうえで各借地人さんとの過去経緯や土地賃貸借契約の内容（地代の額、更新料の有無および額、契約期間、契約面積など）を総合的に考慮して底地の買取金額を算出しますが、おおまかには路線価の底地権割合の40％～80％くらいの金額がざっくりとした目安になります。

ここで気を付けて頂きたいのですが、不動産業者が提示する底地の買取価格はあくまでも借地人さんとの売買交渉が行われていないことが前提になりますので、売買交渉が失敗したからといって業者に底地の買取りを打診しても通常の買取価格よりかなり低額になるか、場合によっては購入を見送られてしまうことになりますのでこの点についてはご注意ください。

伊藤

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謹賀新年 設立10周年のお知らせ

新年明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願い申しあげます。

おかげさまで株式会社ディア・エージェンシーは今年で設立10周年を迎えることになりました。

2012年の設立当初から底地専門の不動産会社として多くの地主様からご相談をお受けしてきて、2022年現在においては底地、借地権等の権利付不動産はもちろん、空き家等の相続不動産のコンサルティングにも積極的に取り組ませて頂くようになりました。

この節目を迎えることができますのも弊社にご相談頂いたお客様、提携頂いている士業の先生方、不動産業者様、その他弊社ご関係者様からのご支援の賜物であると深く感謝しています。

これからも皆様のご期待にお答えできますよう社員一同精進していく所存でございますので、お引き立て及びご支援を今後ともどうぞよろしくお願い申しあげます。

株式会社ディア・エージェンシー
代表取締役
山川　渡

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冬休みのお知らせ 2021

今年も残すところあとわずかになりましたね。

さて、誠に勝手ながら12月25日（土）から1月3日（月）まで冬季休暇とさせて頂きます。

今年の冬休みもコロナ対策のため実家への帰省は控えることにしました。

来年こそはコロナも落ち着いてくれることを願うばかりです。

今年もたくさんのお客様から弊社にご相談頂くことができました。

ご契約頂いたお客様、お客様をご紹介頂いた士業の先生方、不動産業者様、その他弊社ご関係者様にこの場を借りて心よりお礼申し上げます。

それでは皆様よいお年を！

伊藤

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私道の通行に関するお話

こんにちは。
街のあちこちでクリスマスツリーを見かけるようになりましたね。

道路でも個人が所有者であるいわゆる「私道」ですが、私道の所有者に通行を拒否された場合でも、なんら制約を受けることなく今までと変わらず通行することができるのか？といったご質問を受けることがあります。

時折テレビのワイドショーなどで見かけることもあるくらい一般の方にもよく知られているトラブルの多い問題かと思います。

この私道の通行拒否の問題ですが、明確な回答をすることが大変難しく、最終的には各事案に応じて個別に判断していく必要があります。

原則的な考え方として、「私道」は公道とは違って個人が所有している土地ですから、誰でも通行できるわけではなく所有者の許可がなければ通行できません。

通行に関する権利として、囲繞地通行権、通行地役権、土地賃貸借契約による通行権の設定がよく引き合いに出されます。

囲繞地通行権は、公道に直接通じない土地（袋地）の所有者が、その土地を囲んでいる土地（囲繞地）を通行できる権利です。この権利は法律上認められていますが、無制限ではなく、囲繞地を通行するために最も損害の少ない場所にしか認められません。

通行地役権は、自分の土地のために他人の土地を通行することができる権利で、当事者間による契約で設定することもできますが、いくつかの要件に当てはめることができれば時効により取得することもできます。

土地賃貸借契約による通行権の設定は、私道の所有者と通行人がお互いに通行のための賃料を受け取ること、支払うことを合意するものですからあまり問題になることはありません。

紛争としてもっとも多いのが、建築基準法上の道路に該当する私道に関する通行の問題です。

建築基準法上の道路に該当しない通路の場合には、そもそも第三者に通行権を認める法的根拠に乏しいですが、建築基準法の適用を受ける建築基準法42条2項や位置指定道路などに指定されている私道は、交通の確保や防災活動、災害避難に備えるために一定の制限が課されており、一般大衆の通行を許容することが法の趣旨として予定されているにもかかわらず、私道を通行することが日常生活上必要不可欠であると認められなければ、第三者に通行権を有するかどうかの判断を裁判所はしてくれません。

以上のことから、私道は第三者が通行するには一定の権利が必要で、建築基準法上の道路であっても当然に通行できるわけではないと考えられます。

私道の問題はケースバイケースで異なりますので、もし私道の通行を妨害されているなどの問題に直面されている場合には、速やかに専門家にご相談されることをおすすめします。

近隣住民の方々と良好な関係を築けるといいですね。

地域の皆さんと仲良くしていきたいものです。

伊藤

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底地の相続税評価額について

こんにちは。
寒さが一段と厳しくなってきましたね。

あるお客様から底地の相続税評価額の計算方法について質問を受けました。

底地って地代は安いにもかかわらず相続税の評価額は高いのが地主さんのお悩みだと思います。特に昔からの地主さんだと、底地などの不動産を多数保有されているけど預貯金は少ないという方をお見受けします。実際にいくらぐらいの評価になるの？と心配されている方も少なくありません。

底地の相続税評価額の計算方法ですが、路線価を参考にして計算します。

路線価には道路に接する土地価格の算定基準になる更地価格と借地権割合が記載されていて、更地価格から借地権割合を引くと底地の評価額がわかります。

基本的な路線価の見方ですが、路線価図に350Ｃ、200Dなどの数字とアルファベットが表記されていますが、350、200という数字は㎡あたり35万円、20万円という金額、Ｃ、ＤはＣ（借地権割合70％）、Ｄ（借地権割合60％）という権利割合のことです。

具体的な計算事例ですが、

「面積が100㎡、路線価表記が350Ｃ」の底地の相続税評価額は、

350,000円（1㎡）×100㎡×30％=10,500,000円（底地の相続税評価額）

※路線価更地100%から借地権割合70％を差し引いて30％が底地権割合

「面積が200㎡、路線価表記が200Ｄ」の底地の相続税評価額は、

200,000円（1㎡）×200㎡×40％=16,000,000円（底地の相続税評価額）

※路線価更地100%から借地権割合60％を差し引いて40％が底地権割合

路線価図の借地権割合を示すアルファベットですが、ＡからＧまでありますが、Ａが借地権割合90％、Ｇが借地権割合30％になります。都市部の商業地だとＡ、Ｂ地区、住宅街だとＣ、Ｄ、Ｅ地区をよく見かけます。

路線価はインターネットで誰でも簡単に検索できますので、ご自身で所有される底地の相続税評価額について、ぜひ一度調べてみてはいかがでしょうか？

尚、最終的には税理士などの専門家が路線価から計算した評価額に側方路線影響加算、奥行価格補正、間口狭小補正などの各種補正を加えたうえで底地の評価額を算出します。

伊藤

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事故物件の調べ方

こんにちは。
早いもので今年も残りあと1ヶ月になりますね。

先日ご夫婦のお客様から、事故物件かどうかの調べ方についてのご質問をお受けしました。

事故物件とは、自殺や他殺、火災、地歴などの心理的瑕疵がある物件のことですが、どうやら奥様が購入を検討されている物件が事故物件かどうか非常に心配されているとのことでしたので、いくつか調査方法についてご説明しました。

心理的瑕疵、いわゆる事故物件の可能性についての調査は、売主さんからの情報提供、近隣住民への聞き取り、新聞やインターネットの活用がメインになります。

売主さんからの情報提供においてトラブルになるケースは、売主さんや不動産会社が本当は心理的瑕疵の原因となる事件があったことを知っていたにもかかわらず、売買代金が低額になることを恐れてわざと黙っていたなどの悪質な場合は当然ですが、「別に言わなくても大丈夫だろう」と売主さん自身が悪気なく自己判断して、物件について知っている情報を伝えなかったり、物件購入時の重要事項説明書等をチェックしなかったことで過去の告知事項が記載されていることに気付かなかったなどのうっかりミスがあった場合なども含めて、売主さんが買主さんに対して告知義務を果たさなかったときです。最初から告知していれば紛争にはなりませんので、売主さんには情報提供や開示について積極的に協力して頂く必要があります。

また、トラブルのきっかけとして「近隣住民から知った」というケースがかなり多くみられますので、近隣住民の方々への聞き込みはしておくべきかと思います。過去において心理的瑕疵の原因になるような事件があった場合、近隣住民の方々の記憶に残っていれば昔の出来事であっても告知義務があると考えるべきかと思います。分譲マンションや賃貸マンションの場合には、管理組合や管理会社に聞き込みすることもポイントです。個人情報を理由に具体的には教えてくれないかもしれませんが、何かしらの手がかりは得られる可能性があります。

一般の方でも簡単にできるのが新聞やインターネットの活用です。過去の新聞記事について一つ一つ調べるのは大変ですが、検索エンジンで対象物件の住所や物件名などのキーワード検索はしておくべきです。また、以前は近隣の方から心理的瑕疵について知ることがきっかけとして多かったですが、最近ではインターネットの掲示板や事故物件サイトで知り、それがきっかけでトラブルに発展するケースも見受けられます。ただ、これらの情報は正確かどうかが不透明なこともあり、事実と異なる情報が掲載されていることもあるようですので、このようなサイトを事前チェックすべきではありますが、情報を鵜呑みにしないでしっかりと事実確認を行うことが必要です。

以上が心理的瑕疵のついてのおおまかな調査実務ですが、実際には本当のところ分からないことも多くて、真実を追及しても我々不動産業者の通常の調査では限界があります。そのため弊社では、重要事項説明書等には自身が調査したありのままを全て記載したうえで、知り得た限りのことを出来る限り細かく丁寧にご説明しております。

余談ですが、男性よりも女性のほうが事故物件かどうかについて、気にされる方が多いようにお見受けしています。

伊藤

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法改正で隣地から越境している枝が切りやすくなる？

こんにちは。ずいぶん肌寒くなってきましたね。

お知り合いの弁護士の先生とお会いしたときに、興味深い民法改正のお話をお聞かせ頂きました。

隣地から越境している竹木の枝について、ある条件に該当すれば例外的に自ら切除できるように法改正されたとのことです。

今までは、隣地の枝が自分の敷地に越境してきても、枝の切除を隣地所有者にお願いするだけで、切除してくれない場合には泣き寝入りすることになるケースも多かったかと思います。もちろん現行法でも、地方裁判所に枝の切除を求める「切除請求訴訟」を提起して、裁判所に認容判決をもらってから民事執行にて、執行官立会いのもとで枝を切除することもできますが、裁判をせずに枝を切除することはできませんし、仮に一度枝を切除することができたとしても、時間の経過で枝が再び伸びてしまうと、また同じことを繰り返さなければならない場合には、金銭的にも心理的にも大きな負担になっていました。

このような負担を軽減させるために、改正民法では、隣地所有者に切除をお願いすることを原則としながら、例外的に、隣地所有者に対して枝の切除の催告をして相当期間が経過しても枝を切除してくれない場合や、竹木の所有者が不明だったり行方不明だったり、緊急を要する場合（急迫の事情がある場合と法律用語では言うようです）には、裁判をしなくても切除できるようになったようです。

今回の法改正によって、以前より枝を切除しやすくなりますが、隣地所有者の方との円満な相隣関係を築いていく努力を日頃から心がけることが問題解決の一番の近道になるかと思いました。ただ、そうは言っても困難な場合もあるかとは思いますので、相隣関係でお悩みの方は早めに専門家に相談されることをおすすめいたします。

伊藤

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年間110万円までの贈与には課税されない制度がなくなる？

こんにちは。

秋も深まりずいぶん肌寒くなってきましたね。

先日、相続税対策をされているお客様の底地について、税理士の先生と打ち合わせしているときに、早ければ来年あたりから暦年贈与の制度が廃止される可能性があるというお話をお聞きしました。

暦年贈与とは、年間110万円までの贈与には課税されないという一般の方でもけっこうなじみのある制度かと思いますが、アメリカ、イギリス、フランスなどでは相続税と贈与税が一体化されていることから、どうやら日本でも諸外国の制度を参考にしながら本格的な検討がされているとのことでした。

相続税対策として、生前贈与には、暦年贈与と相続時精算課税制度の2種類ありますが、相続時精算課税制度は2500万円までの贈与には課税されず、相続時にまとめて贈与当時の時価で相続税がかかる制度です。

この制度は、時間の経過による物価の変動のリスクによってギャンブル的な要素があることや、一度利用すると暦年贈与の毎年110万円枠が使えなくなることから、一般的には暦年贈与がポピュラーなのかと思います。

いずれにしても、暦年贈与が廃止されると、今までの相続税対策の方法はもちろん実際に課税される相続税額にも大きく影響してくるとのことですので、相続対策をご検討される方は、早めに相続贈与を含めた計画の見直しについて、税理士の先生や各種専門家にご相談されることをおすすめします。

伊藤

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前払い？後払い？地代の支払い状況の確認について

こんにちは。

少しずつ秋の気配を感じるようになってきましたね。

底地をお持ちの地主さん、借地権付建物をお持ちの借地人さんには、「地代の支払い状況の確認」について、ぜひ一度確認しておかれることをおすすめします。

地代の前払い？後払い？の認識が、地主さんと借地人さんとで違っていて、底地売買、借地権売買、借地契約の更新の時などに初めて発覚するケースが多いです。

昔からの土地賃貸借契約書には、「賃料は壱平方メートルにつき、壱ヶ月金〇〇〇円の割にて合計金〇〇〇〇〇円とし、賃借人は毎月末日限り賃貸人の住所に持参して支払うものとする。」などの簡単な記載のものをよくお見受けしますが、長年の月日を経て、地主さん借地人さん双方の代替わりなどの影響もあって、いつの間にか地代の支払い方法が持参から銀行振込みになり、毎月末日に1回支払うはずだったものが1年1回、半年1回などに変化しており、その結果、前払いか後払いかが不明になってしまっているケースがよくあります。

仮に地主さんが1年1回後払いの認識で、借地人さんが1年1回前払いの認識だとすると、底地売買、借地権売買のときの地代精算についてトラブルになる可能性があります。

土地賃貸契約書に前払い、後払い、1年分を一括振込にて支払い、半年分を持参にて支払いなど、細かく記載があってその通りに現在も支払いが行われていればよいのですが、契約書の記載内容と、実際の地代支払い状況が異なっている場合には注意が必要です。

伊藤

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