こんにちは、今週は大雪が降る可能性があるみたいですね。
底地のご相談をお受けするときに土地賃貸借契約書を見せて頂くことがありますが、ここで「地代」、「契約面積」、「契約期間」の他に「更新料の支払いの有無とその金額」などの特約条項もチェックさせて頂くのですが、たまに「地主は借地人が破産した場合には当該土地賃貸借契約を解除できるものとする」というような文言の特約を見かけることがあります。
地主さんによってはこの特約が当然に適用されると思われているかもしれませんが、実際はそうではありませんのでご注意ください。
確かに地主さんからすると、借地人さんが破産した場合には地代を支払ってもらえなくなるリスクや競売や公売で知らない第三者が新しい借地人になるリスクなどを抱えることになりますが、破産を理由とする土地賃貸借契約の解除にも地主さんに正当事由が必要と判断されます。
そして正当事由があるかどうかの判断ですが、
「地主さんが土地を自分で使わなければならない必要があるかどうか？」
「破産宣告の前に地代の滞納の有無や滞納額が大きいかどうか？」
「破産財団に地代の支払い能力があるかどうか？」
「破産手続き開始後に借地契約を存続させることが地主さんに酷となるかどうか？」
「地主さんに立退料を支払う意思があるかどうか？立退料の額は？」
などの諸事情を総合的に考慮して裁判所は判断するようです。
「当人同士で納得して決めたことなのに何がいけないんだ！？」という地主さんからお怒りのお声が聞こえてきそうですが、たとえ当事者同士で問題なく取り交わした特約であっても裁判上の判決によっては無効になることもありますので、契約内容で気になることがあれば一度専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。
伊藤
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