こんにちは。
夏至ということで、夜７時頃でも明るいですね。
底地をお持ちの地主さんから、借地人さんが更新料を支払ってくれないというお悩みをよくお聞きします。
借地人さんの更新料の支払い義務については、土地賃貸契約書に更新料を支払う旨の記載と当時に、更新料の具体的な金額の両方が明記されていなければ支払い義務はないとされています。
地主さんには、「支払う旨の記載があるだけでも、当然に借地人に更新料の支払い義務が発生しますよね？」というご質問を頂くことがありますが、残念ながら、これだけでは更新料の支払い義務発生の要件を満たすことにはなりません。
更新料を支払う旨の記載と一緒に、具体的な金額や算定の根拠、計算式も記載されていないといけません。
最近はネット社会ということもあり、様々な情報が容易に手に入ることもあって、借地人さんの中には「法的に支払う必要がないのであれば地主に支払う必要はない。」と考えて、地主さんに対して更新料の支払いを拒否することによってトラブルに発展しているケースが見受けられます。
ここで地主さんが更新料を頂くための対処法ですが、土地賃貸借契約書の更新に関する文言の記載について、借地人さんと協議して更新料を支払うことの文言に加えて、その金額や算定根拠をしっかりと追加記載することです。
よく見かける文言に「更新時には相当の更新料を支払うものとする」という抽象的なものがありますが、これでは地主さんと借地人さんとの間で明確な取り決めがあったとは認められないとして、更新料の支払いを拒否されてしまう可能性があります。
ただ、土地賃貸借契約書の更新に関する文言を追加記載することは、かなりハードルが高い作業であることも事実です。
特に何もないにもかかわらず、突然地主さんから契約書に文言の追加記載するように借地人さんに求めても不審に思われてしまう可能性がありますし、借地契約更新時であっても、従来の土地賃貸借契約書には記載がなかった文言を今回から新たに追加記載することに対して、借地人さんに抵抗感を抱かせてしまい、結果としてトラブルに発展してしまうかもしれません。
そこで地主さんが土地賃貸借契約書の更新料に関する文言の見直しをするチャンスですが、借地権譲渡や増改築などの借地人さんにとって地主さんの承諾がどうしても欲しいという状況の時がベストなタイミングになります。
この時だけは、地主さんが承諾する、しないの強い立場になりますので、借地人さんに対して、具体的な更新料支払いの文言を土地賃貸借契約書に明記するよう求めても、借地人さんから合意を頂ける確率が比較的上がるかと思いますし、安い地代の額についてお悩みであれば、適正地代への値上げについても併せて交渉されるのも良いタイミングかと思います。
伊藤
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