関西広域連合
おはようございます！！！いよいよ１２月に関西広域連合が誕生します、それぞれの知事の思惑はあると思いますが大阪にとってはうまくいけばすごい期待できる事になると思います
東京都みたいに独自の地域性や利便性を生かした街作りが出来ればもっと活性化する可能性があります
僕は今まで自分自身、お客様に対しても首都圏をターゲットに不動産投資を進めてきました。高い家賃収益、２００万人以上居ると言われる単身者、ワンルームマンション建築規制などから考えると安定したインカムゲインを狙うなら首都圏のワンルームマンションが一番安心できると考えているからです
今のところ考えは変わっていません、関西広域連合が成功すれば道州制への足掛かりになるかもしれませんが東京だけは別物だと思います。知らない土地は不安、分らないなどとおっしゃる方も沢山おられますが関西で「地の利」を生かした不動産投資をしてきて苦労されているオーナーさんは沢山いてます、ビルオーナーだからと言っても日本の景気をコントロールすることなど出来ないからです
投資とは感情を入れずに冷静に分析してするものだと思います、これは株でもＦＸでも同じことだと思います。
しかし僕も根っからの関西人なんで地元がもっと活性化させるための一つの起爆剤として関西広域連合には頑張ってほしいと思います
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適切な督促って？
おはようございます！！今国会で家賃取り立て規制法案が審議されています、ご存知の方も多いようですが賃貸業をしている人には頭の痛い話です。法案が成立したら正しい督促の仕方のガイドラインを決めるそうですが、そもそも論は決められた日に決められた物を払わない人が悪いんちゃいますか
そっちの方はちゃんと考えてくれてるんでしょうか？？貸してる側は趣味で督促をしてるわけではありません
たまたま支払いが出来なくて入居者がいつまでには絶対払うと自分から連絡してきたら分りましたと信じ、黙って待ってくれ人も少なくないはずです。過剰に督促されているのは悪意のある入居者に対してしか行わないと思います。例えば３ヶ月支払いがなければ強制退去させれるとか個人情報に傷がつくとか罰則的なものも織り込んで法案を作ってもらわないとこの法案を悪用する入居者も増えてくると思います
これは募集時に保証会社に加入してもらったとしても結果は同じになると思います、延命処置みたいなもんです
マンション投資をされている方、特にサブリースで任せっきりにしている方は賃貸申込書を不動産会社に任せっきりにするんではなく自分でしっかりチェックする事。そして入居してほしい属性に対するリフォームなど事故が起こらないように手を打っておく事が大切だと思います
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福岡の長沢です・・・
本日に２回目の登場で覚えてる方もおられるかな？って感じですが、このシーズンはゴルフコンペのオンパレードで、本日はぐったりとしております。
私も日々不動産に興味を持ちつついてるとなぜか、そのようなブレーンの方との接点も多く仕事柄（金融関係）なにかビジネスチャンスはないかと探しつつもなかなか前に進まない毎日でしたが、ＱＱ君に刺激を受けて、サラリーマンの身分でありながら、先日博多駅前の土地の売却の仕事をしてきました。もちろん不動産屋でもなんでもない闇バイトなので手数料は少なめではありますが、この軍資金も頭金に、来月１２００万円の3ＬＤＫの物件を買う準備をしております。利回りはＮＥＴで10.8％なのでまずまずです。
不動産所得で１００万を月収にするには随分長い道のりですが、給与だけでは追いつかないので、今の仕事をフル活用して軍資金を作っては物件を増やしていきたいです。
最近の僕の投資ではラブホテルの投信があってなかなかいい利回りで、知り合いが20％ほどでまわしており私も２口ほど乗ろうかと考えております、詳細は来週でも書こうと思いますが、とにかく金を増やすために何をするかが私のモットーで、ここの読者の方ともいつかこのような会合ができればと思います。
ま、そろそろ大阪でもおいしい物件を最近入ってきてるみたいなのでＱＱ君！資料お願いしますね＾＾
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住宅セーフティネット整備推進事業
おはようございます！！何日か前に公営住宅が不足している事を書きました。空室で困ってるオーナーさんにもチャンスがあるかもと国土交通省は既存の物件の品質を向上するための補助制度を設けています。国や自治体ではなく民間で何とかしたいんでしょうね。内容は２５㎡以上で1戸以上の空室があり改修工事後に賃貸で貸すとゆう物件に対してのもので、高齢者、低所得者、子育て世帯、障害者世帯を優先的に貸しなさいとゆう事が目的です改修工事費の１／３迄、上限が１００万円×空室数。戸建も借家にするなら可能ですうまく活用できれば近隣の物件と差別化出来るかもしれませんね
たまたまそううゆう話を聞き、国土交通省のホームページを１時間くらいさまよいました
何で省庁のｈ－ムページってあんなに分りにくいんでしょうか僕だけかな？？他にも既存住宅流通活用化事業ってゆうリフォームの助成金も見つけました。実際にはリフォーム業者さんと相談しないと活用できるものなのかは分りませんが本当に活性化させたり品質を高めたりしたいと思ってるんであればＰＲが下手すぎます、もっと目立つようにしないとこれは行政すべてに対して言える事です、もったいない話です。もっと探せばいい制度いっぱい見つかるかもしれませんね弱者と言われる立場の人と空室で悩んでいるオーナーさんの為の制度です、うまく活用してほしいと思います
余談ですがホームページの右の中頃のある「ネガティブ情報」うまく開かなかったんですが内容がすごく気になります
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マンションの寿命は？
おはようございます！！映画「ダークナイト」でジョーカー役を演じアカデミー賞を獲ったヒース・レンジャーとゆう人はご存じでしょうかそう言いながら僕は名前知りませんでしたこの方は２年前２８歳の若さで睡眠薬の服用による急性中毒死で自宅で亡くなりました。この自宅がひっそりと売りに出されてるとゆう事でした、事件物ですからどんなのんかと見てみると５００万ドルで売りに出されてるとの事ですひっそりと売りに出してるとゆう事はハリウッドスターが亡くなった部屋とゆうプレミアム価格ではなさそうです、心理的瑕疵価格と思われます広さは約１２８坪、彼は２５７万の家賃で借りていたそうです。ただただ驚くばかりですニューヨークのど真ん中で表面利回り８％弱、収益物件としてはどうなんでしょう？全く見当がつきませんね
しかし僕が一番驚いたのが１９２０年代に建てられた建物だそうです
これです
築１００年・・考えてしまいました。きっちり管理をすれば日本のマンションもそこまでもつんでしょうか？？アメリカの建築技術と日本の技術には大きな差があるんでしょうか？？もし分る方がいれば教えて下さい<(_ _)>僕のように区分所有マンションの投資をしている人は特に建て替えの時にどうなるんやろうと考えた事はあると思います。一番大切な事はその時期までに投資金額を回収する出来るかどうかがポイントだと思います回収してしまえば売れた金額は丸々プラスになります
利回りだけを考えて古い物件を考えておられる方はその辺を注意してほしいと思います。それにしても築１００年のアパート、実際にいつかこの目でどんな物件なのか確かめてみたいです。
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どうなる日本？
おはようございます！！昨日は日経平均が５カ月ぶりに１万円台に回復しました今日はどうゆう動きになるか注目です本来の価値からつうともう少しあってもいいと思いますがこれが日本人の攻めれない気持ちを現わしているんではないでしょうか？？回復した原因は外国の投資家が買っているようですが結局は提灯買いした日本人がバカをみるような事になるんじゃないかんと心配です。。。本当の景気の回復を早く望みますがそんな他力本願ではいけません自分の事は自分でなんとかしないといけないと僕は思います
昨日のそれなりのお年のご婦人が会社に来られてました、大阪市の中央区か西区で大きめのワンルームが欲しいとゆう事でした、過去に結婚されてたみたいですが今は一人で暮らしておられます。仕事を頑張っておられる方で職場から近くで探してほしいと言っておられました、老後の事を考えると賃貸マンションでずっと家賃を払っていく事が心配でそれなら仕事を頑張れる間に買ってしまおう、でも一人なんで大きなマンションは必要ないとゆう事です。なるほどよく考えておられます、そらそうですよね？誰かに生活の面倒なんかみてもらうつもりはさらさらないわけですからもしも運命の出会いがあって部屋が一つでは足りなくなったら収益で使えるような物件を探してあげます
たまたまかもしれませんが本当に僕の周りにはこのような方が多いです、このまえ見たニュースのアンケートでは４人に一人は結婚しなくていいと回答していました。女性の自立は素晴らし事です。ただ今後のその人達の人生や日本の少子化問題を考えれば結婚するからマンション買いたいねんってゆう依頼がもっと来てほしいと思います
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２極化
おはようございます＾＾公営住宅の入居待ちが６９万人もいると発表されました、高齢者が多いようで深刻な事態だと思います。根本的な原因は日本の景気対策だと思いますが、仕組みの問題は入居期間の制限がない事です。年金が収入源の高齢者が経済的に立ち直る事は難しいとは思いますがそうでない人達が住み続けている事がおかしい事だと思います、低所得者とは年収が２００万円以下の人をさすようですが経済的に立て直しに成功し所得が上限を超えても退去しない入居者が沢山居てるみたいでそこを解決しないと一向に改善する事はないと思います、何故なら高齢者は増え続けるからです平均の家賃が２万円だそうですので出て行きたくない気持も分りますが不法占拠者として行政が対応していく必要があると思います。そしてこの制度を悪用して入居している人もいるはずなんでそこの洗い出しも必要です
昔に落合信彦さんの「大差の時代」とゆう本を読みましたが現実にここまでなるとは僕も思いもしませんでした
平均家賃が２万円なら収益的にも行政としても真剣には取り組めないかもしれませんが弱者を守る事は憲法で定められているんですかやってもらわないといけません。新たに公営住宅の建設は行っていないところがほとんどだと記事には書いていましたが、必要であれば作らないといけません。既存の物件をうまく活用し公営住宅にしたらいいと思います公営住宅が街中にないといけないとゆう事はありません。場所を郊外にはずしていけば空室で困ってる家主さんも多いですから十分適した物件はあると思います、現に大阪市内でも２、３万のワンルームマンションなんかは沢山在庫がありますやりようによっては低所得の高齢者をターゲットに収益をあげていく方法はいくらでも考えられると思います主要都市ほど倍率が高いですから地方自治体や地方の家主さんは逆に６９万人の賃貸需要があるとゆう事になります、ゆっくり田舎暮らしを提案できれば案外チャンスかもしれませんね
そして今現役で頑張ってるサラリーマンの方には豊かな老後にする為に今からしっかり行動してほしいと思います
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新築分譲マンションが好調
おはようございます！！最近、ニュースなどで大手の不動産会社各社が分譲マンションの販売が好調と出ています、首都圏であれば５０００万円台から７０００万円台くらいまでのマンションまでもよく売れているそうです。すごいですよね７０００万って億近いマンション買ってるんサラリーマンもいるみたいですね低迷する景気により金利が低い事、贈与税非課税措置、エコポイントなど消費者の購買意欲を後押しする国の働きかけがこの状況の要因です。結婚を機に住宅を購入する人達の４割が親から援助を受けて購入したとのデーターもあります。バンバンあおられて買う人達、はたして大丈夫なん？？？って思います。。。
何故なら身の丈に合ってない物を買っている人たちも多くいるからです、日銀がてこ入れしても株も為替もいっこうに好転する気配はありません
経済がパッとしないんですから給料が上がって行く人も少ないのが現状です、僕の投資ワンルームマンションを買ってもらったお客さんも「ボーナスがカットされて今年はみんな年収５００万きってしまうの」とおっしゃっていました実需のマンションは所有しても支出があるだけでキャッシュフローはありません、新築マンションは買った瞬間に中古になるわけですから資産価値もドンと下がります。貯金もあんまり出来なかった人がたまたま身内から援助してもらったから高いマンションを手に入れる事が出来ただけなので身の丈に合ってないと僕は思います、逆に自宅を買う為に生活を切り詰めしっかりと蓄えてそれを頭金にして購入してる人もいると思います、この場合は身の丈に合った物を手に入れられたと思います。人間、無理をすると必ずひずみが出てきます特にタワーマンションはマンションの割に建物の評価額が高いにで不動産取得税や固定資産税の高さにはビックリしますよ生活をしだしたらしだしたでなんやかんやとお金は色んなところにかかっていきます、援助してくれる身内がいるのは素晴らしい事ですが無理なローンはせず自分たちの生活の計画をしっかりと持ってマンションを買ってほしいと思います
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家具付賃貸マンション
おはようございます！！熱い社長と出会いました
彼はバリに遊びに行った時、たまたまバリの家具職人さんと出会って作ってる家具を見せてもらいました。そして値段の安さにビックリしたそうです。。。そして何とか日本で安い価格で販売したいと家具の輸入業を始められました。そのバリの家具、どんな物かイメージ出来ますか南国のリゾートホテルのような感じの家具です、「バリ 家具」とか「ウォーターヒヤシンス」とかで検索したら出てきますバリの家具は結構高いんですね安い物もあるんですが虫が湧いたりで安い物には安い理由がちゃんとありますねそして注文したら納期が何カ月先とか言われる事もざらみたいです。南国特有のあれです、働かないのんびりした職人さんをどうやって短期間で家具を作らせて出荷させるかを教育するかが大変だったそうです、何度も足を運び気持ちを伝えようやく日本の感覚を伝えれたそうです。そして納期以外の問題はサイズだったそうです、デーンと大きい家具がワンルームマンションにあったらもう身動き取れませんねその部分はオーダーメイドで日本向けのサイズを作る事により解決したそうです本格的に販売していくとの事で協力してほしいと言われました、僕が前々から考えていた事にピッタリマッチした提案です。自分のワンルームが空いたら是非やってみたいです
賃貸募集の時に広告料が鍵になる事は不動産投資されている方ならみんな分ってる事です、ただ出せばいいってもんでもないです
それに賃料を下げれば決まりやすくもなります。ただ不動産投資は長期的に安定した収益を得るためのものです、目先で考えれば収益を落とすか先行投資をするかで空室を解消できるかもしれませんが長い目で見るとどうでしょう逆に近隣の物件との差別化をする事により賃料を下げない、うまくいけば高い賃料でお客様をＧＥＴ出来るかもしれません引越には家具を揃えるとゆう初期投資が必要ですが部屋に家具が最初からあれば費用を抑えれて引っ越しもしやすくなりますしかもお洒落なアジアンテイストなバリの家具だと女性にも人気はありますからいいと思います、そして愛着を持って使っていただけた入居者の方には退去の際に安くで売ってあげれば喜んでもらえるしそのお金が次の家具代になんて事も十分考えれます例えば１０万そこそこでリフォームして家具まで置けたら初期費用としては高いですか？？
全国的に空室率は上がっています、その中でも満室経営されているオーナーさんも沢山いらっしゃいます。その差は何かちょっとした工夫だと思います興味のある方は紹介しますんで連絡下さい
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先輩Ｋ
おはようございます！！週が明けて月曜日です最近、日が暮れるのが本当に早くなりましたね、ゆうてる間に今年が終わってしまうにで一日一日しっかり頑張っていかないと焦っているウリポンです昨日は先輩が来ていてマンション売りたいって相談だったんですがかなり悲惨ですマンションの売却の話からいつしか人生相談に・・・離婚調停中なんですが出るわ出るわの結婚生活時代の話し、こうゆうのは双方から聞かないと偏った情報になるんでいけないんですがそこまでやるかって思うような事ばかり、仕事から帰ってきたら鍵が取り換えられてたなんて耳を疑いました
離婚調停も大詰めをむかえ悪夢のマンションの売却をしてすっきりさせたいとの事、お仕事ですので喜んでお受けいたしますが「まだ奥さん」が不法占拠状態で部屋の中がえらい事になってる可能性があります、まずは物件の引き渡しから解決しないといけません。かれこれ２年近く居座って出て行ってくれないらしく、絶対に嫌がらせして出ていくはずと先輩は言いきってました先輩の名誉の為に言っておきますがこの方は温和な性格で商売されていてそれなりに余裕もあり後輩思いの中々の人物なんです、「まだ奥さん」の慰謝料の請求のされ方を聞けば明らかに「お金」目当てやんって分ります。女は怖いです。。。
一昨日のテレビで野村監督が離婚した時、ウン億円の自宅を離婚した奥さんにくれてやったと言っていましたが中々そんな事は出来ませんよね？何が起こるか分らないので不動産は出口を考えて購入して下さい明日は我が身、結婚生活とは？？考えさせられます
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