不動産投資に対する考え

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おはようございます！！奈良の賃貸マンションですが昨日は日曜日だったからなのか全く電話、鳴りませんでした普通はレインズに登録したら資料の請求の電話くらいは入るんですがこれは本当に厳ししい戦いになるかもしれません・・・普段、大阪と東京の物件をやっていますが同じ感覚でいると危険ですね。地方で高利回りを実現されている大家さん、本当に凄いですね。この件はこの件で困っておられるんでしっかりお手伝いする決断は出来ておりますが不動産投資とゆう物はそもそも安定した賃料が得れる場所の物件を買うべきだと一番だと改めて感じました儲けてかったら銀行がお金を貸したくなるような財務体質を作って物件を増やしていくのが一番安全だと思いますそもそもこの物件は大学のそばだから大丈夫だろうとゆう思惑が完璧に外れた事が苦戦している原因です。神話はもうなくなっています、首都圏ですら大学の都心回帰現象が始まっているんですから。しかも今の学生さんも贅沢になってきてるような気がします。そして親も過保護すぎるんではないでしょうか？？子供が少ない分、子供に投資できる金額は多くなるかもしれません。しかし所得が上がっていかなければ一緒のことです

以前持ってた港区のマンションは慶応ボーイが4年間しっかり住んでくれました。家賃も８万円だったんで学費やらを考えると普通の家庭では支出が大変だったと思いますが家賃が遅れる事はなかったです。入居者が学費が払えなくなって退学して実家に帰ったとかゆう話も管理会社の人から何回か聞いたことがあるんで運がよかったかもしれません僕は首都圏のバブル期のワンルームマンションに一番注目しています、理由は賃料も落ち着いていて利回りが狂わないのとお勤めの方でも管理がしやすからです。そして５万、６万くらいの家賃ならアルバイトしてでも払えるからです、慶応ボーイ君のように８万の家賃なら自力で払うのは困難になるでしょう。トラブルが起こらない為にも入居時の審査が一番大切になってはきますがそしてもう一つの理由は格差社会により低所得者が増えていくからです。高所得な人をターゲットにするより５，６万の家賃をしっかり支払いしていただける単身者の方が圧倒的に多いです奈良の物件は僕に課せられた試練、また報告します！！

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怒り

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おはようございます！！昨日の奈良の物件の報告です奈良は奈良でも○○郡なんで辺鄙なところではありますが大学がそばに有り、自分の土地の上に３０戸のワンルームマンションを１５年程前に建てられたようです。最近は大学生の数も全盛期のの半部に減り新築時は５万円以上あった賃料も今では３万円台、空室が１１戸もある状態です。しかしビックリするのが駐車場が１台分無料で使えてこの金額なんです奈良、恐るべし・・・大阪市内の駐車場代で人も車も間に合ってしまうんですから現在の収支はアパートローンを３５年払いで毎年払う固定資産税が赤字状態です、同級生のお父さんがそこらの賃貸事情を切実に話してくれました駅前の業者さんに頼んでいるそうなんですがレインズを叩いてみるとその地域のワンルームの登録が一つもありません自社のホームページで紹介しているだけで全くやる気が感じられなかったです地場の大家さんたちは苦しんでいるのに何をやってるんでしょうか？？それとも奈良はそううゆう風習があるんでしょうかそして驚いたのは地場で一番力のあり業者が賃料をドンドン落としていって相場がおかしくなっているらしいです、正直奈良なんで仕方ないんちゃうかなと心の中では思いましたがその業者は仲介手数料ではなく大家さんにリフォームさせてそっちで儲けているそうなんです部屋が空室になればリフォームは必要です、しかし古くなったマンションの設備など大掛かりなリフォームをさせて賃料も下げてそれでも空室のままになってしまって困ってる大家さんもいっぱいいて困ってるんだそうです。かなり腹が立ちました許せません。

仲介業者は大家さんとお客様、双方が気持ちよく取引できるようにお手伝いをしてその対価を得るものです。どちらかを泣かせてもいいとゆう物ではありません。古い物件を多額の費用をかけてリフォームし蘇らせるなら賃料ＵＰを狙うべきではないでしょか家賃が下がれば入居の確率は上がります、馬鹿でも分かる事です。そうならないように工夫するのが賃貸経営でありそのお手伝いが出来て信頼関係が深まるものだと思います

会社に帰ってきてレインズとポ－タルサイトには即効登録しましたが色んな作戦を考えて空室の部屋を埋めていきたいと思います、駅前でお客が来るのをのんびり構えて待っている業者には負けるわけにはいきません年明けの繁忙期に間に合うように仕込みしていきます

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冬のボーナス

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おはようございます！！昨日は打ち合わせが押して押して物件見に行く余裕はなかったです東京から大阪に戻ってくると何か街が淋しい感じがしますね、大阪はやはり地方都市です。昨日はなかなか有意義な打ち合わせができました♪まだ進行しだしたところなので内容は言えませんが話が具体化していけばまた報告したいと思います！！昨日は国家公務員のボーナスのニュースがありましたね、47年ぶりに４か月を割り込んで一般行政職のの平均支給額は592,900円だったそうです、それでも多いような気がしますが皆さんはどう思いますか？？年末のサブイ話題ですね、ただ安心して下さい、僕なんかボーナスないですよ貰えるだけましやと思って下さい。

しかしお勤めの方はますますテンション下がりますね、頑張っても頑張っても所得は上がらない。明るい兆しが見えてこないですから今後増える見込みはないですよねそして今までの生活水準が下げないといけなくなることが一番こたえます、そうならない為に給料や生涯賃金、年金などを真剣に計算してみて下さいのんきに愚痴ばっかり言ってられますか何か行動しないといけません、何もしないのが一番リスクになりますただ、何をしていいのか分らない。リスクを負いたくないなど慎重になってしまう方が多いのも仕方がない事です、資金は限られていますから。その為にはしっかり勉強してほしいと思います。昨日ランチした嫁入り道具のお客さんなんかビックリするくらいスキルが上がっていました結婚祝いで不動産投資の本をあげたんですがそこから興味がドンドンわいてきたそうで自分でも本を買ったりインターネットで調べてみたり努力が感じられましたこうゆう方がもっと自分の周りで増えたらいいなって思いました、だって会話も前向きな会話ばかりで楽しいですよ！！その為にはまだまだ頑張りが足りません

今日は同級生の親御さんのアパートが空室で大変ってゆう相談があったので奈良に行って来ます

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東京出張

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おはようございます！！今日は久々に東京に来てます早起きしたんでかなり眠たいです打ち合わせが４本と以前嫁入り道具として投資マンションを買っていただいた方とランチ、物件も時間があったら見てきたいと思ってますオーナーが吉田秀彦さんと晩ごはん食べるから来るかって誘っていただいたんですが僕の予定は日帰りの為お断りしました、残念年末は何かと気ぜわしいですよね、先日会った某財閥系の不動産会社の社員さんなんか今期の数字が会社全体でもう達成してるんで物件売ったらあかんって上から言われてるそうですどうしてもとゆうお客様には契約はして引渡しを来季になるようにするそうです。。。確かに数字をあげすぎると翌年に自分の首を絞めてしまう事になりますよね。さすが大手！！余裕ですね、毎日いっぱいいっぱいの僕とはえらい違いですしかしそんな首輪につながれた生活を目指している訳ではありますん早くリタイヤ出来うように頑張ってきます

でわまた

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顧客の満足を売る

おはようございます！！建売やマンションを販売している会社で顧客第一主義として１０年前から引き渡し後１０年か１５年で無料リフォームのサービスを行っている会社が大阪にあります、来年の１月にその第一段の無料リフォームが行われるそうです。正直な意見、会社潰れなくて良かったですね家族の成長に巣立つのに対して間仕切りを取ったり作ったり、フローリングやクロスの張替もしてもらえるみたいです。購入物件にその費用も乗ってるんでしょうがお客様からすれば安心できるサービスではないでしょうか？？追加で諸々のリフォームの依頼が来たら会社からしてもプラスですよね。不動産仲介をしていると売って仲介手数料をもらって終わりとゆう会社が多く見受けられます、しかし顧客としっかりと末長く関わっていける会社が消費者からは支持されるんだと思いなす。現にリフォームが行われる団地、１／３が紹介で売れたそうです大手ハウスメーカーさんなんかはあんなに高いのに健在なのはそうゆう安心感からだと思います。まっ建てるところから全部やってるんですからそれくらい何十年大丈夫ですって自信を持ってもらわないと困りますけどね

仲介でも既存住宅瑕疵保険やホームインスペクションなどの普及が急務だと思います、義務化してもいいんちゃうかなって思います実際、我々業者からすれば二の足を踏んでしまうのが現実だからです。後々からお客様のクレームが上がってしまうと対応に困ったりでみんなが嫌な思いをしてしまいます。検査費用がかかるものですがそれがかかるのが当たり前の認識になればガラス張りの誰もが安心の不動産取引が出来ると思います

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風俗マンション

おはようございます！！昨日、上野の売春宿の摘発のニュースを見ました、ビックリですね総戸数２３４戸中、半分が風俗店に使われているそうです。中国人売春婦が半裸でウロウロしたり窓からゴミを捨てたり、玄関先でおしっこやウ○コちゃんしたりするそうです。リトル中国、無法地帯ですね上野駅の徒歩１分、好立地ですがマンション全体がこうなってしまったら大変です。昔、大阪の大国町がこんな感じで風俗マンションが沢山ありました、初めて一人暮らしした場所です。何件か物件を紹介してもらいましたがマンションでナースさんとすれ違って妙にテンションが上がってしまったのを思い出しました今では完全に警察に退治され見かける事はないですが。話は脱線しましたがこのマンションは区分所有マンションで投資家が所有している事になります、こんなマンション知らずに買っちゃったら大変ですよねどのマンションか記事の写真を頼りにグーグルアースで調べてみました！！本当にインターネットって便利ですね見つけてビックリ、夏ぐらいに東京の知り合いから回ってきた物件だったんです僕はその時、違う物件を買ったばっかりだったので調べる事すらしなかったんですが上野の駅前だったので覚えていました。すごい偶然でした物件って出会いですね

やはり不動産投資は長期的に安定した家賃収入を考えないといけません。何でもいいからって客付けしちゃうと後が大変です。オーナーチェンジで買われる場合は必ず入居者の情報や保証人の情報は取るようにして下さい。以前購入した物件なんかは手元に届いた賃貸借契約書が前の入居者のものだったってゆう事もありました、東京の物件だったんで管理会社を入れて発覚したんですが幸いな事に現在の契約者は個人ではなく聞いたことある会社が法人契約していたのでラッキーでしたがたちの悪い入居者に当たらないとゆう事は１００％ありません、そうならないように事前のチェックと周辺環境のチェックはしっかりやってほしいと思います

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大阪湾岸カジノ構想

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おはようございます！！大阪湾岸カジノ構想ビックリしましたね～すごいですね～色んな懸念材料はあると思いますがみんなで力を合わせて取り組めば出来ると思いますそれぞれの知事さんが自分の府県だけでなく日本全体、世界を視野に考えていけばメリットは絶大だと思います！懸念材料として治安の事が挙げられますがラスベガスは世界の中でも治安は抜群にいいと言えます、あそこはマフィアが己の利権の為にしっかり治安を守っていますが日本は警察とゆう国家権力がキッチリ仕事をすればいいんです！！セキュリティーや商用施設による大量の雇用も生まれます。中国マネーも獲得できると思います。カジノはギャンブルではなく世界から集客が出来るアミューズメントパークになると思います。独断と偏見で書いてますが何でもやってみないと分りません、小手先でやってもあまり意味はありません。こうゆう型破りな事をしていかないと根本からの経済の発展はありえないと思います。そして橋下知事にのやる事が気になるのは我々の地元の為に頑張っているのが感じられるのと15年くらい前の事です、奈良で監査法人が主催した異業種交流会で名刺交換をして話した事があるからです。知事はまだお勤め弁護士でむっちゃ生意気な感じでしたでも会話の内容はまっすぐ先の事にだけ向けられていたのが印象的でした。まさか知事にまでなるとは思っていませんでしたしたがこの先も何かをやってくれるんじゃないかとゆう期待感はあります民主党が空回りしている今、地方の事は地方で！！地域の活性化は地方自治体が独自でやっていっていかなければなりません

今後の関西広域連合に期待したいと思います

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見解の相違

おはようございます！！！！投資コンサルタント会社レ○シントンが勧誘した節税投資事業が国税局に摘発されました。海外に投資物件を買い当初の７年間は減価償却により家賃収入よりも赤字が上回る為、日本国内で稼いだ所得と合算して節税が出来るとゆう謳い文句で出資者を募ったようです。富裕層向けのビジネスですね。これってなんか新築マンションの販売に似てませんか？？新築ワンルームマンションの場合は購入して初めの一年目は節税の恩恵を受けれますがそれは最初だけです、何年かして実際の賃料が下がり本当の赤字経営になれば節税効果は出ますが賃貸経営が赤字になる事は金融機関との今後のお付き合いにはマイナスになります。まっ今回の件とはニアンスが違いますから全く関係ないですが。

そもそもこの赤字が認められなかったのは出資者に事業の議決権が与えられておらず実際に業務に携わっていない、そしてリスクを共有していないとゆう事みたいです。オペレーションを完全委託してはいけないとゆう事でしょうかこのスキームを考えたのはゴール○マンサックス出身の方みたいですけど派手にやりすぎたんでしょうね？？たとえ言いがかりであっても国税に目をつけられたら厳しいですよねしかしこういった金融スキームはいたちごっこの様に戦いは続いていきます、また新し作戦を考えはるでしょう別の会社でトランプタワーも爆発的に販売したそうですがそっちも同じスキームでやっちゃったんでしょうか？？？もしそうなら大変な事例が出来てしまいました、オーナーも海外物件への投資を考えておられたのでちょっと待ったですね

たしかに税金を喜んで払う人はいないでしょう、僕たちが納めてる税金っと本当に生き金になってるかは謎ですから。しかしきっちり勉強して認められる範囲の節税はするべきだと思います僕も何年も前に勉強不足のため税務調査でひどい目にあいました税務署とケンカしても何の得もありません、ここのお客さんも反論はしてるみたいですが修正申告するそうです。おいしい話はなかなかないですね～

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離婚式って・・・

おはようございます！！体調ご心配いただいた皆様、メッセージありがとうございました、僕はもう大丈夫ですが娘はまだ熱が下がらないままです投資をされている方や考えておられる方のほとんどはただお金が欲しいわけじゃなく目的があるはずです。老後のゆとりある生活の為、貯蓄、不労所得など人それぞれだと思いますが大切な家族の為にと考えられている方も多くいてる思います僕もそうです、しかし去年の離婚件数は２５万３３５３組でなんと２分４秒に一組が離婚していることになります僕がカチャカチャとパソコンしてる間にも何組かが別々の道を・・・たしかのバツ１やバツ２の方も昔と比べれば普通に沢山いらっしゃいます、価値観の違う二人が無理に生活をしていくのなら傷口が広がる前に別々の道を選ぶのも一つの選択肢だと思います。そして最近ではその結婚生活の区切りのために「離婚式」なるものが人気を集めているそうです、最後の二人の共同作業として指輪をハンマーで潰すしてスカッと別れちゃうそうです

投資家には経営者的な考えが必要だと思いますただ人の話を鵜呑みにしてお金を投げていては絶対にうまくいきません、どんな投資にもいえることだと思います。そして家庭も会社と同じじゃないかなと思います、ただ単に毎月生活費を渡しているだけではいけません、給料がもらえるだけでは従業員が頑張ってくれないのと同じです。やりがいや存在価値、コミニケーションがあって初めて組織としてうまく動いていくものだと思います。自分自身、家族の将来の為の資産運用です、全てがかけることなく目的を達成できるように頑張っていかないといけませんね。

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風呂の大きさ？？

こんばんわ！！保育園でノロが発生しました、僕も下痢がひどいです。もしかして・・・

今日はユニットバスの話です投資区分所有マンションを買う場合にユニットバスのサイズなんかいちいち気にしていませんでした、やはり立地、価格、利回りに目がいくもです今年、首都圏・近畿圏で分譲されたマンションの半分以上の物件のユニットバスの大きさは１４００㎜×１８００㎜の「１４１８」と呼ばれるサイズだったそうです。このサイズを設置している物件の平均占有面積は７０㎡強と標準的な大きさの部屋です。

この物件を収益にまわした場合の平均利回りは６，６８％だったそうです、これよりも大きなユニットバスでも小さくても賃料に対しての物件価格が高くなり利回りが低くなるとゆう傾向にあるそうです。あくまでもデーター上の話ですが「１４１８」のユニットバス、広さも標準的で賃貸需要も高いことが分かりますファミリータイプの収益マンションを考えられてる方はちょっと意識してみてはどうでしょうか

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