大阪にオフィス賃貸事情

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おはようございます！！！昨日は大阪で４０年近くオフィス賃貸の仲介をしてる社長と会いました、経験の豊富さにビックリするばかりでした 話の中で驚いたのは今年は９月くらいまではさっぱり動きが無かったらしいんですが１０月からは毎月２０件づつ契約が取れているそうです。社長一人で走り回っているような会社なのにすごいと思いました。どんな内容か聞いてみるとやはり事務所を縮小していく傾向にあるみたいです。１０坪以下の物件の契約が多いとの事でした、景気の悪さを感じてしまいますねそして何故か倉庫がいいみたいです？？？？薄利多売でも契約件数が多ければ気持ちも頑張ろうって思います人間、暇だとろくなこと考えませんからね。。。

そして契約件数が増えた理由は賃料を見直しだすオーナーが増えてきているからだそうです、いつかはよくなるはずと強気だったオーナー方の思いははかなく消えました。我慢できなくなって相場が下がっているようです、ここでもデフレスパイラルです。借り入れがある場合には特に収益が０とゆうのが一番困ります、安くしてでも店子をいれてしまったらいいとゆう考えです。それも一つの考え方だと思います、間違えではないです。しかし長い目で見ればどうなのか？？結局相場を落とすと自分で自分の首を絞めていくこと人なると思います僕も模索中なんで偉そうな事は言えませんが安易に下げるのではなくいかに付加価値をつけたりして借りる側に魅力的をアピール出来るかが勝負所だと思います小割にしたり仕様を変えたり、仙台なんかは貸し会議室が調子いいと聞きます！！そんなアイデアを楽しみながら考えれたら賃貸経営ってもっと面白くなると思いますオーナーによく言われます、脳みそに汗かかせてるか？？まだまだ頑張らないといけません

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賃室で自殺に高額請求

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おはようございます！！賃貸物件での自殺に対して高額な損害賠償を求める家主さんがいます、それに対し一定のルールを決めましょうと内閣府に今日、要望書を提出して法律の制定を求める動きがあります。ルールを決めるのは良い事だと思いますしかしこの動きをしているのは自殺した人の身内側の立場の団体であることは分かっておかないといけないと思います。貸主側にも当然理由があるはずです、僕は幸い経験は無いですが聞く話によると亡くなって運悪く発見が遅れた部屋はとんでもない異臭がするそうです壁にまで臭いが付くそうですその部屋を原状回復するにはそれなりにお金をかけないといけません、それと資産価値の目減りがあります。先日書いた緊急事態発生のブログの管理会社の場合は大手なんで良心的な事を言ってると僕は思いました。飛び降りのため部屋で事件が起こってないので原状回復費はしれてます、それに２年間の下がった家賃の差額を請求すると言ってました。例えば家賃が６万のマンションなら半分で募集するとして差額２年分で７２万円で済みます、金額の感覚は個人差があると思いますがむちゃくちゃな金額ではないと思います。高額な請求をするのは個人であったり儲かってない管理会社がするんじゃないかと思います、そしてそうなってしまうのも理解は出来ます。

電車などの場合は高額な賠償金が遺族に請求されると聞きます、これは皆さんも認識されていると思います。ではいくらなのか？？数千万請求する事が出来、裁判しても遺族には勝目が無いそうです。実際はその請求のせいで遺族が絶望してまた電車に飛び込まないように振り替え輸送や払い戻しの金額だけで２、３００万くらいだそうです。でも数千万請求出来るしそう思っている方は多くいるので残された家族の事を考えたらなかなか出来ませんよね。では賃貸物件での自殺に対しての請求ですが逆のもっと高額に請求出来るようにしたらいいんじゃないでしょうかそうなると安易に命を落とす方も減ると思います、家主とは面識が無かったりしますから後の事なんかどうでもいいでしょうが自分がすることによって家族が本当に困ることになるんならやめとこうって思う人も出てくるはずです。いつもそうです、消費者過保護のこの国ではかわいそうな遺族に高額な請求をする悪い家主がいるって一方的な話になるんです。そんな事にならない仕組みつくりが大切だと思います

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公的年金引き下げ

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おはようございます！！！民主党は年金の支給金額の引き下げが決定されましたどれくらい？？？０．２％～０．３％で月でゆうと数百円程度だそうですが金額の問題ではありません消えた年金問題は解決したんでしょうか？？本当にどこに行ったのそんな公的年金なんか最初から存在しなければそれに備え、若いうちから自分でしっかり老後の準備も出来るはずですサラリーマンの方は国が給料から詐取してしまうんで何ともなりませんが自営業の方やフリーターなどは払っていない人も増えてきています、こんなニュースを見たら意地でも払うかってそっちに決断する人もたくさん出てくると思います国民年金などは気休めに６万、７万貰っても借家に住んでいれば家賃、医療費などで生活もままならない現実を突きつけられているお年寄りは沢山いますしこれからも増え続けるでしょう。もしタイムマシーンがあって２０年、３０年前の自分に会いに行き「これから先、長生きしてもいいことないからあきらめ」って言いますか？？僕ならもっとお金貯めとき、しっかり資産を作りって悠々自適な老後をおくる為の準備をさせます。

社会に出て働き出した瞬間はみんなさほど大差はないと思います、しかし１０年、２０年経つと大きな差が生まれてきます。それは人生のすごし方によってだと思います。僕は中卒です、だから言えますがそこには学歴などは一切関係ありません。自分のやる気しだいですでも過去に戻ることは不可能なんで今この瞬間がスタートだと思い、ゴールの定年に向け本当に動き出してほしいと思いました。本当に数百円の問題ではないと思います頑張って働き、毎月国を信じてお金を払ってきた人達を裏切って落胆させてしまうこと。頑張っても一緒やんって思ったしまったらもう終わりです、やる気など無くなります。そうならない為の手段として多くの方が投資をしています。投資といっても色んな投資があります、不動産投資だけでも色んなタイプの物件への投資が現状や目的によって考えられます。サラリーマンの方は特に自分と家族の将来に為にしっかり勉強して一人でも多くの方が長生きがリスクだなんで思わないですむようにしてほしいと思います

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女性企業家のクリスマスパーティー

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おはようございます！！！昨日は女性企業家が主催するクリスマスパーティーに誘われて行ってきました、このご時世で会費が１万円と僕からしたらきつい出費でしたが６０人以上のの方々が集まって大盛況のパーティーでした。やはり女性はたくましいですね色んな経営者の方とお話しましたが世にゆう不景気なんか関係なし、己の道を突き進むのみといった感じの方が多くまだまだ僕も頑張らないといけないなと思いました自分の力で１０００万以上の収入を得てるんですから立派なものだと思います、しかし海江田経済なんとか相さんは年収１５００万の人は金持ちではなく普通の人だそうです。一生懸命働いているサラリーマンは乞食とでもゆうんでしょうか１５００万所得のある人が日本経済で中間層に位置するならこの国は財政難にはなっていないと思います。一般とのズレのある政治家が勝手なことばっかり言わないでほしいと思います年収１５００万以上の普通の人の票だけで選挙に勝てるんでしょうか

いつもの様に話は脱線しましたが今回の催しは普段は女性だけで行われていますがクリスマスとゆう事もあり男性も参加できる事になったみたいです。ほとんどの男性は女性に牽引されて集まってきている様に感じました、女性はバンバン名刺交換をし、男性は静かに見守っている。。。これじゃあダメですよね僕はだいぶ名刺交換させてもらいましたが母親ほどの歳の離れた女性の勢いには負けてしまいました男性には窮屈ですがもっと女性の活躍できる場が増えれば日本経済も立て直せるかもしれません、関西のお○ちゃんの勢いは留まるところを知りません

僕の隣に座ってた保険屋さんの一言「みんな女性から産まれてるんですから敵うはずがありません」でした。

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不動産業者のあり方

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おはようございます！！！今日はリクルート住宅総研のアンケート結果についてです、全国１８００人を対象に「不動産仲介会社への期待と満足度調査」行いました不動産業者からすると気になるアンケートです。インターネットが普及して過半数が住みたい、買いたいの情報収集が自分でも検索しているそうです、確かにお客様の方の方が詳しい時ありますね業者は地場の情報には強いとは思うんですがうちの会社は紹介のお客様が多いので特にそう感じます。しかし現地見学や価格の妥当性の評価は不動産業者を利用するとゆう回答が多かったようです。自分で調べて業者で確かめるようですね、取引自体がお客様だけでは出来ない仕組みになっているからそうなるのは仕方がない事だと思います。それが３７．４％で「仲介業者が提供するサービスは自分でも出来ることもあるが、出来ないこともあるのでパートナー的に付き合っている」と回答から分かると思います。そして２８．３％の人が「仲介業者のサービスは自分でも出来ることが多いがそれ以上の専門性に期待する」と答えています。

そして次は仲介手数料ですが割高と答えた方が４割近くおられます、これは取引に不満があるとゆう事です。しかし最も多い５７．２％は「妥当」３．１％「安い」、「非常に安い」と解答されています。これは取引に関わった営業マンの頑張りが評価をいただけた事を意味します。対象物件の建物調査、ファイナンスに長けている、自分の気付かないニーズを引き出したなどお客様の立場に立った提案が出来たんだと思います。不動産取引は宅建業者を介してでしか出来ないクローズなものだと思います。我が社も含めてですがもしこれが一般の人でも簡単に出来る取引になった時に果たして生き残れる不動産業者は何社あるんだろうかと思います、これは自分が担当した取引の中でも思い当たるケースがいくつかあります。お客様が求めているニーズは何なのかただ予算やエリアでお客様のニーズにあった物件を丁稚の御用聞きのように紹介してるだけではいけません。お客様がうなるような提案が出来るように頑張らないといけまんね、改めて考えさせられるお客様の生の声だと思います。

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体調不良

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おはようございます！！！昨日の午後から体調が悪くダウンしてます 思考回路がうまく働いてないので今日は一日ゆっくりして明日はちゃんと書きたいと思います、すいません。皆さんも年末で何かとバタバタしてると思いますが体調管理しっかりして下さいね。

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大企業病

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おはようございます！！！きのう一番驚いたニュース、鹿島建設の隠ぺい工作です収益マンションを所有されている方、自宅マンションを所有されている方も姉歯の事件が頭によぎってんではないでしょうか？？？安全性は保証できるレベルとホームページで書いていましたがそうゆう問題引渡しもすんでテナントさんも入っているんです○紅さんが関西で初めて手がけたオフィスビル、泥が付いちゃいましたね。日本の建築技術はレベル高いと思います、多少の事では倒れたりはしないでしょう。しかし注文通りの物を作ってお客さんに引き渡しするんが仕事です。大企業病ですよね、怒られたくなかったんでしょうね。大手ほどコンプライアンス、コンプライスってうるさいですが自分たちが都合の悪い事はごまかします。最近の不動産の話題に多く出るのは新築マンションの販売が好調だとゆう事です。大手がそんなことしてたら何を信用して買ったらいいか消費者が不安になってしまいます尖閣諸島の映像流失の時もそうでしたが黙って見過ごせない正義感のある人はいる事は本当にいいことだと思います、しかしこの場合もっと早く知らせる事が出来たんじゃないでしょうかそれば建設中に何とか出来れますよねこれは大きな建物だからニュースになってますが一般の建築現場でも起こりうる事ではないでしょうか？？本当に恐ろしい事だと思います。ちょっとくらいまっいっか？建築している人、一人一人が自分の建物だったらそんな事するのか？？お金貰ってる以上は責任感を持って仕事して欲しいと思います

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貸す側の気持ち

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おはようございます＾＾昨日は久しぶりに事務所の案内に行ってきましたＮＰＯ法人でがん患者のケアをしている団体でがんと闘っている人や薬の後遺症で大変な人をケアしたりがん治療そのものに意見書を出したりとほぼボランティアに近い形で活動されている方たちでした。当然家賃の予算も少しでも抑えたいとゆう事だったんでまずは知り合いのビルオーナーさんに条件に合う空室があるか確認してみました。返事はいい活動しておられる見たいやから家賃は下げてあげるけど大きな部屋しか空きがありませんとの事でした。仕方ないんで他の物件で提案していたら心斎橋の近くの物件を気に入られて見に行くことになりました。やはり中心部で安い物件は安いだけの理由があります築４０年、４階建ての４階部分、エレベーターは無し理事長は足が悪い方なんですがそれでも予算と人が尋ねて来易い便利のいい場所だとゆう事でその物件で決めようかなと話しは進んでいきましたしかしここは関西です、家賃の交渉して下さいって事で先方の業者さんに活動内容などを伝え所有者さんに交渉してもらうことになりました。先方の業者さんもそうゆう事なら頑張って所有者の交渉しますと快諾してくれました、そしてここくらいまでは交渉できると思うよと金額を提示していただきました来られていた方々みんなが納得の金額でした、後は所有者に最終のＹＥＳをもらうだけです！みんなでぞろぞろと喫茶店に移動し折り返しの電話を待っていました、その間に色んな活動内容など聞き僕も何か協力したいなって気持ちになりました１時間位して折り返しの電話がかかってきたんですが返事は貸したくない、でした何で話しが急展開です、理由を聞くと「病人にウロウロして欲しくない」と所有者に言われたそうです人の価値観は色々あります、僕も色んなビルオーナーさんと会って話したりしますから貸す側の店子に対する希望とか心配事とかある程度は想定できますがこれは想定外の返事でした・・・

先方の業者さんが気を回してくれて近くの自社物件を条件に収まるように調整してみますと紹介いただいたんで喫茶店を出てすぐに見に行きました。少し狭くなりましたがエレベータも有り、結果的にはよかったと思います。しかしお断りの理由を伝えた時の理事長の顔、笑っておられましたが目が寂しそうな感じでした。やうせない感じで一日過ごしちゃいました

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相続税

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おはようございます！！！！相続税の税率が見直されようとしてます、引き上げにです不動産投資の目的の一つとして相続税対策があげられます、現金で相続するより有利になるからです実際に取引されている金額より路線価や固定資産税評価額の金額の方が安いからです。地価の下落でそうでなくなっている地域もあるようですが基本的には現金よりも相続する金額が低く評価されるんです基礎控除額内であれば相続税はかかりません、しかしその基礎控除額が４割りも引き下げられる事になりそうです何すんねんって感じですね具体的にゆうと配偶者控除が５０００万円から３０００万円に、法定相続人の控除額が１０００万円から６００万円になってしまいます。今まで相続税対策で不動産を購入しておられた方はかなりイメージ狂うんではないでしょうかこれによりサイドビジネス的なサラリーマンの方々の不動産投資が区分所有マンションに益々注目されると思います。

例えば僕が持ってる田園調布の築２０年程のワンルームマンションで見ると取引相場はだいたい７００万位です。路線価と土地の持分から計算すると土地が２４０万、建物の固定資産税評価額が１２５万で３６５万円分の相続となります、現金の半分くらいになりますね今までは１０００万の枠があったんでこれくらいのマンション、三戸の所有権と毎月１５万円くらいの家賃を一気に子供に無税で相続が出来ました
でもそれが一戸減っちゃいますねどちらにせよ区分所有マンションの方が売却しやすいですから相続税支払わないといけない場合も有利だと思います数字合わせで税金をあれこれするより景気を良くしてそこから税金を集めるのが根本的な解決だと思うんですが。。。

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競売物件

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おはようございます！！昨日は面倒くさい電話が４本も鳴りました、うちの会社で売却の依頼を受けて売り出してる区分所有マンションがあるんですがその問い合わせではいくらで売れそうなのかとゆう内容でした。相手はみんな全く面識のない不動産会社です、それを査定するのも仕事のうちやろそれにそれが分かったら誰も苦労はしません、安ければ安いほど売れるでしょうけど売主さんの希望金額もありますから。何でそんな電話がかかってくるのか？？同じマンションで競売にかかってる部屋があるからでした。業者さんも必死ですね何とか転売して利益を出そうとしています。。。近年の競売事情は個人の方の入札も多く業者が仕入れを行うには厳しい状態です。僕も何回か札を入れた事ありますが全く金額が合わなかったですいい物件なんで売りやすいから業者が注目してるんだと思いますが、個人の購買意欲をなめてはいけません。物件は空室なんで実需狙いの方も多く札を入れてくると思います投資用の区分所有マンションの競売には個人投資家も注目している人は多いです、競売は安いとゆうイメージも強いと思います。しかし瑕疵担保責任もない現状有姿の物件を買う事にはリスクを伴うことを理解しなければいけません投資なんでリスクはつきものですが余計なリスクもついてくることになります。それなら普通の売りに出ている物件を指値入れて買った方がめんどくさい事もなくていいと思います。

それと裁判所の作っている資料は１００％鵜呑みにしてはいけませんこれは実話です、不動産鑑定士の方が笑い話で言われてました。不動産業者が落札した土地が実際の場所と資料とが違っていた事があるそうです何でそんな事が起こったのかは意味不明です、でも人間のする事ですから・・・で、どうなったか？？？裁判所の見解は宅建業者なのになんで間違いに気付かないんやって姿勢だったらしいです。ひどい話ですが裁判所は非を認める事はないようです、落とした業者さんは泣き寝入り買受申出保証金額を放棄したんじゃないですかね？？裁判所は何の責任も取ってはくれません、全ては落札した人の自己責任になる事を十分理解する必要がありますね

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