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本日は、退去後に貸主さん(管理会社)から敷金が返ってこない(少ない)又は、高額な請求書が届いた場合に自分でできることをお伝えします。
お部屋を引き渡してから、凡そ2週間〜1ヶ月後に貸主さん
(管理会社)から精算書(請求書)が届きます。
貸主さんの自主管理の場合は、指定口座に敷金を振り込んできたり、敷金を返さず、精算書も送ってこないなどルーズな貸主さんもいますので、その場合は確認してみましょう。
貸主さん(管理会社)から届いたら、先ず、精算書(請求書)の項目をチェックしましょう。
退去時に貸主さん(管理会社、工事業者)から指摘された原状回復箇所に相違はないか？
退去時に、どのような補修をするかの説明は受けたか？
などを思い出して身に覚えの工事内容が記載されていないかを確認しましょう。
また、原状回復工事費は貸主さん負担になるもの、借主さん(退去者)の負担になるもの、そして入居年数によっては借主さん(退去者)の負担にならないものがあります。
これを、負担割合といいます。
例えば、入居期間が10年だとしましょう。
項目に、壁紙貼替〇〇㎡ 120,000円とありました。
この壁紙の貼替費用120,000円は貸主さんが負担しなければならないのです。
つまり、請求書に記載があっても支払う必要はありません。
120,000円の貼替費用は借主さん(退去者)に100%の負担割合で請求されています。
壁紙の場合、入居時に新品に貼替られていて6年経過すると1円となります。(国のガイドラインでは1円としていますが実務上は違います。)
なので、10年経過後に退去した場合は0円となりますので1円でも請求されたら不当請求となります。
(だからと言って落書きをしたり、故意でキズや汚れを付けたら0円にはなりませんし、喫煙やペット飼育も同様です。）
勿論、普通に生活していて付いてしまったキズや汚れなどです。
ここからが本題ですが、貸主さん(管理会社)からの請求書が届いたら工事箇所の見積もりを工事業者さん数社から取って下さい。
今は、写真を添付して送るだけで簡単に見積もりを出してもらえます。
そうすることで、相場が把握できますので請求書の金額と照らし合わせてみると高額か適正かが判断できると思います。
一概には言えませんが、凡そ2倍以上でしたら高額請求と考えていいでしょう。
悪質な貸主や管理会社は、請求書さえ発行すれば金額は少しくらい高くても分からないのだから払ってくれるだろうと舐めているのです。
その次に、貸主(管理会社)のことを調べましょう。
よくあるのが、貸主＝リフォーム会社の経営者だったとか管理会社であれば原状回復工事を行うのがグループ会社又は管理会社自らがリフォーム部門や内装工事部門というのが多いです。
このケースでは十中八九、高額請求となりますので注意が必要です。
自分のところで原状回復工事を行なうということは材料費はともかく、工事費などあってないようなものです。
つまり、いくらでも操作することが可能となります。
インターネットで、管理会社名や物件名を検索してみると、クチコミが出てきます。
そこで、退去後に高額請求を受けた、敷金が返ってこなかったなどのクチコミがあれば要注意です！
それらのクチコミが１つだけでなく複数あったら、残念ながら高額請求や敷金を返さないなど不当な行為を常習的に行っている管理会社と判断していいでしょう。
この段階で管理会社に何を言っても無駄です。
このような管理会社は高額請求や敷金を返さない理屈をマニュアル化しています。
何故、原状回復工事が高額になるのか、敷金を返さないのは理由があると合理的に説明してきます。
ほとんどの方は、その時点で泣き寝入りをして高額な原状回復費用を管理会社の言われるがままに支払ったり、敷金が返ってこなくても追加で支払わなかったのだから、まぁいいかと思ってしまいます。
しかし、一部の賢い方は「おかしい」と感じて弊所のような専門事務所にご相談されます。
一般の方は知識や経験で百戦錬磨の管理会社には到底勝てません。
なら、その管理会社の上を行く専門家に相談すれば現状よりは前進するのでは？と前向きに考えられている方が多いです。
弊所では、高額請求ではないかと依頼された場合、先ず貸主又は管理会社のリンク先を調べ上げます。
併せて、貸主や管理会社のことを徹底的に調べると、やはり過去に高額請求されたとか退去時に〇〇万円取られたなど悪い評価が確認できます。
あとは、監督官庁から処分を受けていないか、代表者はどんな人物かなど徹底的に調べます。
他の事務所さんは、ここまでやりません。
弊所では、一般の方では調べられないところまで調べるのです。
弊所では探偵業務も行っているのですから当然といえば当然ですね。
それだけではありません。
大きな声じゃ言えませんが、弊所のスタッフで某県警の捜査二課で刑事をやっていた者がいます。
大抵、評判の悪い貸主や管理会社は他でも悪事を働いていることが多いので場合によっては告発等も遠慮なくやります。
まさしく、首を洗って待っとけ！
ですね。
ここで、皆様だけにとっておきの情報をお知らせします！
貸主さんも管理会社さんも知らないので覚えておくと良いでしょう。
実は、裁判になったら入居期間中に家賃滞納や他の居住者とのトラブルがなく真面目に生活していた借主さん(退去者)であれば高い確率で勝てます。
これは、実際に裁判所に足を運んでデータを取ってきた弊所、そして裁判実務を多く経験してきた管理会社の元担当者からの情報です。
貸主さん(管理会社)からの請求が30万円だとします。
借主さん(退去者)が相見積もりを取った結果、平均額が5万円だった場合、裁判所が出した金額はどちらだと思いますか？
答えは、5〜10万円です。
それはなぜか？
たとえ、悪質な貸主側が原状回復工事費の見積書を証拠として提出しても(貸主側は証拠となると思い込んでいるのですが実際はなりません。)
借主さん(退去者)が相見積もりの平均額との差があることで心証が悪くなるからです。
裁判官のみならず、一般の方が客観的にみても同じ材料、同じ工事を行うのに、これだけの金額差があれば誰だって貸主側は平均相場に合わせないの？と思うでしょう。
つまり、裁判となれば確実に貸主側は金額差についての合理的説明を求められます。
もうお分かりかと思いますが、合理性のない請求は認められないということです。
裁判所は平等原則のもと裁判を行いますので当然です。
何度も言いますが、裁判官からしたら、何で同じ材質同じ工事をするのに数倍もの金額差が生じるの？となるわけです。
本当は貸主や管理会社、貸主側の弁護士さんにヒントを与えるので教えたくなかったのですが、借主さんに問題がなければ(裁判官の心証を悪くするようなこと)勝つ可能性が高いのです。
換言すれば、貸主さんが勝つには借主(退去者)に入居中に問題があり、退去後の原状回復負担割合や金額がガイドラインや判例に沿ったもので且つ工事費用も一般的相場なら勝つ可能性が高くなります。
しかし、多くの貸主さんは管理会社に全てを任せていますので管理会社が負担割合を正しく算出できなかったり、管理会社からの請求書が高いのか相場なのかは分かっていません。
その状態で裁判をやるのは貸主自身なので貸主からしても大迷惑ですね。
管理会社は、貸主が勝とうが負けようが知ったこっちゃないので無責任に裁判を勧めているのが現状です。
まさにやりたい放題です。
また、低レベルの貸主(管理会社)に飼われている弁護士が弊所にドヤ顔で反論してきますが屁理屈ばかりで細かい知識もなければ、実務上の考え方さえ知らないで正義面してる偽善者がいます。
見苦しいですね。
まぁ、裁判になれば分かるでしょ。
負けても「法解釈の違い」と子供のような言い訳する思いますが。
この手の弁護士は何年経とうが何十年経とうが他の優秀な弁護士さんのようにはなれないことは経験上分かっているので本当は相手にしたくないのですが仕事なので仕方ないですね。
このような弁護士が絡んでくる度に、「また来たか。バカにしてやろう」と舐めてしまいます。
中には、書面作成人＝代理人と捉える信じられない弁護士も存在するくらいです。
私の査定には、
根拠法令
行政書士法第1条の2及び3の3、4
本書面作成人
事務所名
行政書士 私の氏名
職印
と記載しています。
これを見て依頼者様の代理人と認識するのは無理があります。（因みに弊所では書面作成を依頼者様の代わりに行う作成代理人という立場です。）
一般の方が誤解を受けないよう「代理人」「作成代理人」などは使用していません。
勿論、弁護士や司法書士などの専門家であれば行政書士の作成する書面の代理人という意味が理解できているはずなので問題ないのですが、この基礎知識さえない弁護士が多いは何なんでしょうか？
私は、過去に大きな法律事務所に勤務していたことがありますので弁護士さんの業務も実務も嫌というほど熟知しています。
その事務所には弁護士さんが8〜10人いましたが、例のような解釈をするような間抜けな弁護士さんは1人もいませんし、今までも会ったことがありません。
弁護士さんが代理人となる場合、相手方に受任通知をします。
内容は、誰の代理人となったのか、今後は本人に直接主張せず弁護士にするよう弁護士名と職印があります。
これを見れば法律を知らない方でも誰の代理人かは一目で分かります。
私(弊所)が受任通知をする訳がないのです。
弁護士ではないのですから。
本当に信じられないことですが、私のことを代理人と思い込み、「どのくらいの金額までなら示談にしてもらえますか？」と交渉してくる弁護士もいます。
弁護士が弁護士法72条を知らないとは。
全ては司法改革の影響だとは思いますが本当に最近は質の悪い弁護士が増えています。
専門外で知識もないのに受任するような困窮している弁護士に要注意です。
弁護士の主張＝正論ではありませんので皆様も是非気をつけて下さい。
何だか毎回、一部の頭のおかしい弁護士の話ばかりですみません。
それだけ多いってことです。
そもそも、弁護士先生が原状回復業務を受任すること自体が考えられませんから。
これじゃ、落ちたもんだなぁ〜と他士業から思われても仕方ないのではないでしょうか？
何故、私がマトモでない弁護士を非難するのか？
ちゃんと理由があるのです。
近い将来、詳しくお話しさせていただきます。
弊所の原状回復査定に噛み付いてくる弁護士のほとんどは原状回復知識がなく、独自の法律論で説明してきますが、私からすれば実務知識に乏しいとしか思えません。
例えるなら、同じ格闘家でも、ボクシングの選手が総合格闘家相手に総合ルールで試合するようなものです。
私は、やられたらやり返す(反対にお世話になった方にも倍返ししています。)タチの悪い人間なので裁判で弊所の作成した査定書が認められたら毎回、弁護士宛にお礼のお手紙を送ってあげています。
すると不思議なことに今まで一度もお返事をいただいたことがありません。
それが全てを物語っているのではないでしょうか。
そもそも、優秀な弁護士さんは専門外ですから関与しません。
勿論、貸主さんや管理会社からのイメージダウンにもつながりますし、言い方は悪いですが、賃貸住宅の原状回復などの小さな案件に首を突っ込むほど馬鹿ではありません。
報酬だって高校生のアルバイト程度ですし、裁判で負ければ報酬以上の信用を失うのですから。
それでも、自ら首を突っ込んでくるのは･･･。
話を戻しますね。
高額請求をしてくる悪質な管理会社は下請業者やグループ会社から水増し請求をさせて貸主さん、そして借主さん(退去者)に請求するのですから借主さんだけでなく、貸主さんからも略取しているのです。
貸主さんは管理会社を信用していますので、味方だと思っていた管理会社が実は敵だったということが多々あります。
弊所でも、貸主さんからの相談で貸主さんから略取していることを調べ上げたことがあります。
貸主さんは、「毎回毎回、退去の度に工事請求書が届くけど数十万円単位なので、もしかして？」
と思ってたということです。
このように、悪質な管理会社又は貸主はもっともらしいことを言って自らの請求を正当化してきますので、是非、退去の際は参考にしていただき、退去が決まったら、その段階でご相談下さい。
退去後に高額な請求書が届きましたら自分で問い合わせをず、先ずは弊所にご相談下さい。
ぼったくられる前に皆様の大切な敷金に係る原状回復費用を適正に算出させていただきます。
こちらから24時間365日無料にて受付ています。
