遺言・相続専門行政書士の掛谷章です。
これからしばらくの間は、相続税について述べたいと思います。
今日からは、相続税額を計算するにあたって必要となる、相続財産の評価について述べたいと思います。今日は、「小規模宅地等は評価を減額できる」についてです。
（注）わかりやすさを優先するため、必ずしも法律の規定どおり厳密な記述になっているとは限りません。
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１．土地の評価減の特例
夫が亡くなり、それまで一緒に居住していた住宅を妻が相続するような場合、地価の高い都心であれば土地の評価額が高額になりますので、相続税が高くなるのではと心配している方も多いでしょう。
住宅や事業に使われていた小規模な土地は、現実には生活や事業の基盤になっているものがほとんどです。また、先祖代々の土地ということも少なくありません。
そのような土地に対しては、「小規模宅地等の評価減の特例」があります。通常の評価額から、80％または50％を減額して相続税の課税価格にするものです。
次の4つに分類されます。
（１）特定居住用宅地等
故人（被相続人）や故人と生計を共にしていた親族が住んでいた宅地。
（２）特定事業用宅地等
故人（被相続人）や故人と生計を共にしていた親族が事業を営むのに使っていた土地。例えば、自営業で店舗を運営していたような場合です。
（３）特定同族会社事業用宅地等
相続開始の直前から相続税の申告期限まで、特定同族会社の事業用に使っていた土地。特定同族会社とは、故人（被相続人）や親族が全体の50%以上の株式を所有している会社のことです。中小企業などのオーナー企業がこれに当たります。
（４）貸付事業用宅地等
相続開始の直前から相続税の申告期限まで、故人（被相続人）等の貸付事業用に使用されていた土地。「貸付事業」とは、駐車場業、事業というほどでもない不動産の貸付け、その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行ういわば「準事業」のことです。例えば、故人が自営業でアパート・駐車場・貸倉庫など不動産賃貸をしていたような場合です。
２．小規模宅地等の評価減の特例を受けるためには
この「小規模宅地等の評価減の特例」を受けるためには、いくつかの要件があります。主に以下の事項が絡んできます。
（１）宅地の面積 （200㎡〜400㎡までが適用範囲）
（２）宅地の用途 （宅地が居住用、または事業用として使用されていたか。）
（３）相続人と故人（被相続人）との親族関係 （配偶者であるか、その他の親族であるか。）
（４）故人（被相続人）が宅地にどう関わっていたか （宅地に同居していたかどうか等。）
（５）相続税の申告期限までに遺産分割が完了しているか （期限を過ぎても申告期限から３年以内であれば適用可能。）
減額措置を受けるには、相続税の申告期限までに相続財産が分割され、その土地を誰が相続するのかが確定していることが必要です。
また、一定の書類を提出することが必要で、各種減額措置や控除の適用で相続税の支払いが必要ない場合でも、税務署に書類を提出しないと認められません。
相続税の申告期限までに相続財産の分割が済んでいないときは、通常の評価額で申告した後、申告期限から3年以内に分割し相続人を確定すれば、その日の翌日から4か月以内に更正の手続きを行って、減額分を還付してもらう（払い過ぎた相続税を返金してもらう）ことができます。
３．限度面積と減額割合等
小規模宅地等の評価減の特例について、それぞれの宅地の限度面積（上限）と減額割合は次のとおりです。
（１）特定居住用宅地等⇒330㎡まで、80％減額
（２）特定事業用宅地等⇒400㎡まで、80％減額
（３）特定同族会社事業用宅地等⇒400㎡まで、80％減額
（４）貸付事業用宅地等⇒200㎡まで、50％減額
限度面積の条件について、（１）の居住用と（２）（３）の事業用の土地は併用できます。例えば、（１）の特定居住用宅地等の330㎡と（２）の特定事業用宅地等の400㎡を併用すると、合計最大730㎡（330㎡＋400㎡）まで適用可能です。
（２）の特定事業用宅地等と（３）の特定同族会社事業用宅地等を併用する場合は、合計400㎡までに制限されます。
（４）の貸付事業用宅地等と他の宅地を併用する場合は、次の式による合計が200㎡までという制限があります。
（特定居住用宅地等）×（200÷300）
＋（特定事業用宅地等＋特定同族会社事業用宅地等）×（200÷400）≦200㎡
今回の記事では、以下、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等について詳しい適用要件を述べます。
４．特定居住用宅地等の要件
特定居住用宅地等では、相続税の申告期限までに遺産分割が終了してること（つまり、誰がその土地を相続するかが決まっていること）のほか、次の（１）から（５）のうちいずれかの要件を満たす場合です。
要件（１）
次の2つの要件をすべて満たす場合。
①故人（被相続人）が住んでいた宅地であること。
②相続人が故人（被相続人）の配偶者であること。
要件（２）
次の4つの要件をすべて満たす場合。
①故人（被相続人）が住んでいた宅地であること。
②相続人が故人（被相続人）と同居していた親族であること。
③相続開始から相続税の申告期限まで引き続き住んでいること。
④相続人がその宅地を相続税の申告期限まで所有していること。
要件（３）
次の7つの要件をすべて満たす場合。
①故人（被相続人）が住んでいた宅地であること。
②相続人が故人（被相続人）と同居していなかった親族であること。
③相続開始時に、故人（被相続人）あるいは相続人が日本国内に住所を有していること、または、相続人が日本国内に住所を有しない場合で日本国籍を有していること。
④故人（被相続人）に配偶者がいないこと。
⑤相続人が、相続開始の直前において故人（被相続人）が住んでいた家に共に住んでいた親族で、その故人に相続人がいないこと。
⑥相続開始前3年以内に、自身の持ち家、または自身の配偶者の持ち家に住んでいたことがないこと（つまり、相続開始前3年以内にマイホームがなかった人）。
⑦相続人がその宅地を相続税の申告期限まで所有していること。
要件（４）
次の2つの要件をすべて満たす人。
①故人（被相続人）と生計を共にする親族が住んでいた宅地であること。
②相続人が故人（被相続人）の配偶者であること。
要件（５）
次の4つの要件をすべて満たす人。
①故人（被相続人）と生計を共にする親族が住んでいた宅地であること。
②相続人が故人（被相続人）と生計を共にしていた親族であること。
③相続人が、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に住んでいること。
④相続人がその宅地を相続税の申告期限まで所有していること。
５．特定事業用宅地等の要件等
特定事業用宅地等では、相続税の申告期限までに遺産分割が終了してること（つまり、誰がその土地を相続するかが決まっていること）のほか、次のいずれかの要件を満たす場合です。
要件（１）
次の3つの要件をすべて満たす人。
①故人（被相続人）が事業用に使っていた土地であること。
②相続人がその土地を使って故人の事業を承継すること。
③相続人が相続税の申告期限まで事業を営んでいること。
要件（２）
次の2つの要件をすべて満たす人。
①故人（被相続人）が事業用に使っていた土地であること。
②相続人がその宅地を相続税の申告期限まで所有していること。
要件（３）
次の2つの要件をすべて満たす人。
①故人（被相続人）と生計を共にしていた親族の事業用に使っていた土地であること。
②相続人が、相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地の上で事業を営んでいること。
要件（４）
次の2つの要件をすべて満たす人。
①故人（被相続人）と生計を共にしていた親族の事業用に使っていた土地であること。
②相続人がその宅地を相続税の申告期限まで所有していること。
６．小規模宅地等の評価減の特例を適用する際の注意点
相続税の節税対策として生前贈与がよく使われますが、生前贈与をしてしまうと小規模宅地等の評価減の特例を適用することができず、また、似たような制度もありません。所有している土地が特例の対象になるかどうかは、生前によく確認するようにしましょう。
また、投資用ワンルームマンションを親が買って、子に相続時精算課税制度（2,500万円まで贈与税が非課税になるが、将来相続のときに相続財産に合算される制度）を適用して贈与をする相続税の節税対策も結構行われています。ただし、相続時精算課税による贈与では小規模宅地の評価減の特例は適用できません。相続で移転すれば投資用ワンルームマンションの敷地を特定事業用宅地等として50％減で評価できるのに、小規模宅地の特例を使えない贈与で移転するのは得策ではなりません。
さらに、例えば、あなたの土地に、「あなたと生計を別にしている親族」がアパートを建てて賃貸業を営んでいる場合、もしあなたが亡くなったら、その土地については特例を適用することができません。このような場合には、あなたがその親族からアパートを売ってもらうか贈与してもらえば、貸付事業用宅地等として、200㎡まで50％評価額を減額することができます。
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◆行 政 書 士：掛谷章（かけたに あきら）
⇒京都大学法学部卒業
⇒大阪府庁に14年間の勤務経験あり（行政職・事務吏員として）。
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