皆さまの中には、住宅ローンを組む
計画をしていたり、実際に返済を
している方がいらっしゃると思います。
住宅は、金融商品や保険と同様、
長期にわたる投資です。
これから住宅を買う方、住宅ローンを返済中の方、どちらの方も参考になると思います。
住宅ローン金利の種類
住宅ローンは、金利の種類から、大きく
・固定金利
・変動金利
に分かれます。
それぞれ、基準金利を元に各銀行が
独自に決めています。
基準金利には、
長期プライムレート（長プラ）と
短期プライムレート（短プラ）
があります。
固定金利は長プラ、
変動金利は短プラ
が基準金利となります。
長プラは国債の利回り、
短プラは短資市場
（銀行間で資金を融通しあう
金融機関専用のマーケット）
の金利で決まります。
まとめると下⬇の図のようになります。
10年国債利回りは、財務省が発行する
国債の入札価格を元に算出されます。
国債価格が、長期プラや固定金利を算出
する上での目安
（銀行がお金を調達する金利）
となるわけです。
変動金利の元となる短資市場の
実勢金利も同じで、
３か月以内の短期間の銀行の
調達金利となります。
銀行は、いわば長期資金や短期資金を仕入れ、住宅ローンという商品にして、
販売していると言えるでしょう。
参考までに、最近の長期プライムレート、
短期プライムレートはどのように
なっているでしょうか？
長期プライムレート、短期プライムレート
のプライムレートは、いずれも
有料企業に貸し出すときの基準金利です。
個人向けの住宅ローンの金利を決めるときも、これらを参考にします。
固定金利について
日銀の緩和政策で１０年国債利回りは、
長年0.250%程度に固定されてきました。
ところがマイナス金利の解除により、
状況は変わりました。
10年国債利回りは上昇し
ています。2024年5月には、
1%を超えました。
最近の長プラは、0.400%程度が
10年国債利回りに乗せられています。
銀行は、約1.00%でお金を調達し、約1.450%で住宅ローンのような長期の融資をしているわけです。
変動金利について
変動金利は、自由競争で、金融機関で異なっています。いくつかの銀行の変動金利を例で書き出してみます。
・銀行A 0.289 %
・銀行B 0.45〜0.65%
・銀行C 0.475% (都銀)
いずれも、短プラから1%前後優遇しています。
短資市場は、日銀のゼロ金利でほとんどゼロかそれに近い金利で、銀行は資金を調達できます。ネット銀行の台頭もあり、変動金利は低水準が続いています。
住宅ローン金利は今後どうなる？
今後、米国の利上げに伴い、
日本のゼロ金利や緩和政策の
見直しの可能性もささやかれています。
これまで、変動金利で低金利で融資を
受けてきた人は、今後、固定金利へ
の変更を検討する時期に来ています。
次回、この住宅ローンのコラムでは、
変動金利から固定金利に切り替える上
での注意点について述べてみたいと
思います
(ファイナンシャルプランナー、日本FP協会CFP認定者)
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