住宅ローン金利は、今後どうなる？

皆さまの中には、住宅ローンを組む

計画をしていたり、実際に返済を

している方がいらっしゃると思います。

住宅は、金融商品や保険と同様、

長期にわたる投資です。

 

今回は、銀行の住宅ローンの仕組みを説明します。

 最初に結論です。

今後の金利上昇に備え、変動金利の方

は固定金利に切り替えることを検討すべき

です。

これから住宅を買う方、住宅ローンを返済中の方、どちらの方も参考になるので、

お読みください。

  住宅ローン金利の種類

住宅ローンは、金利の種類から、大きく

・固定金利

・変動金利

に分かれます。

それぞれ、基準金利を元に各銀行が　

独自に決めています。

基準金利には、

長期プライムレート（長プラ）と

短期プライムレート（短プラ）

があります。

固定金利は長プラ、

変動金利は短プラ

が基準金利となります。

長プラは国債の利回り、

短プラは短資市場

（銀行間で資金を融通しあう

金融機関専用のマーケット）

の金利で決まります。

まとめると下⬇の図のようになります。

10年国債利回りは、財務省が発行する

国債の入札価格を元に算出されます。

国債価格が、長期プラや固定金利を算出

する上での目安

（銀行がお金を調達する金利）

となるわけです。

変動金利の元となる短資市場の

実勢金利も同じで、

３か月以内の短期間の銀行の

調達金利となります。

銀行は、いわば長期資金や短期資金を仕入れ、住宅ローンという商品にして、

販売していると言えるでしょう。

参考までに、最近の長期プライムレート、

短期プライムレートはどのように

なっているでしょうか？　

(全国信用金庫協会のウェブサイトより)

長期プライムレート、短期プライムレート

のプライムレートは、いずれも

有料企業に貸し出すときの基準金利です。

個人向けの住宅ローンの金利を決めるときも、これらを参考にします。

  固定金利について

日銀の緩和政策で１０年国債利回りは、

長年0.250%程度に固定されてきました。

ところがマイナス金利の解除により、

状況は変わりました。

10年国債利回りは上昇し

ています。2024年5月には、

1%を超えました。

最近の長プラは、0.400%程度が

10年国債利回りに乗せられています。

銀行は、約1.00%でお金を調達し、約1.450%で住宅ローンのような長期の融資をしているわけです。
 

  変動金利について

変動金利は、自由競争で、金融機関で異なっています。いくつかの銀行の変動金利を例で書き出してみます。
・銀行A 　0.289 %
・銀行B    0.45〜0.65%
・銀行C    0.475%  (都銀)

いずれも、短プラから1%前後優遇しています。
 

短資市場は、日銀のゼロ金利でほとんどゼロかそれに近い金利で、銀行は資金を調達できます。ネット銀行の台頭もあり、変動金利は低水準が続いています。

  住宅ローン金利は今後どうなる？

日本の低金利や緩和政策の

見直しの可能性もささやかれています。

これまで、変動金利で低金利で融資を

受けてきた人は、今後、固定金利へ

の変更を検討する時期に来ています。

次回、この住宅ローンのコラムでは、

変動金利から固定金利に切り替える上

での注意点について述べてみたいと

思います

(ファイナンシャルプランナー、日本FP協会CFP認定者、介護福祉士)

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