あなたはゼロ円物件
どう思いますか？
私は、、、
↓
「不動産投資業界33年の一級建築士。アパート設計200棟、賃貸住宅管理2000棟の経験から、あなたを幸せに導きます。」
横田（＠増山大）です。
「風の時代」
が益々本格化していく2024
さっそく年始から
たいへんな出来事が起こっているのは
ご存じでしょう。
大変心が痛みます。
そして。
そのようなニュースばかり見ていると
心優しい方であればあるほど
共感してしまい
気持ちが沈んでしまうようです。
（そのような記事を読みました）
なので心優しいあなたは
2024、マインドを強く持って
サバイバルしていきましょう。
さて私の新年は
・高齢の母と由比ガ浜を散歩
（思っていたより足が弱っていて驚いた）
・妻と江島神社に初詣（毎年恒例）
・妻のお友だちと女子新年会
↑ 投稿される頃に開催中
と穏やかに過ごしてます。
仕事も1/4からバリバリと
・ZOOMミーティングを一日2本
・動画撮影を一日1本
・メルマガ＆ブログのリニューアル
を、こなしています。
サラリーマン時は
「正月が永遠にならないかなー」
と思っていました。
今は
「仕事が有ってよかったな」
と本当に思います。
そこで思うのは2024本格化する
「風の時代にどう生きるか？」
ですが
【 仕事 を頑張る 】
激しくおススメします。
（もちろん私も）
昨年2023までは
遊びを頑張る
スローライフ
でしたが、、、
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
なぜ、風の時代は仕事なのか？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
緊張感 を持っておくためです。
いつ何時、有事が起こるかもしれない。
そしてこのような時代には
【 男が強く無ければならない 】
からです。
そのため出来ることは
【 男は 仕事 を頑張る 】
です。
では 2024 も
どうぞよろしくお願いいたします。
図面を引かない一級建築士 横田啓
横田（＠増山大）です。
年末年始、いかがお過ごしでしょうか。
さて私は昨年
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横田@増山大です
「やらない理由」を
嫁のせい
にしていないだろうか？
かくいう私も
そう言い訳してしまうことが
時折ある
それを
「嫁ブロック」
と言う
例えば、、、
不動産投資を始めないのは
妻が反対するからだ
脱サラ起業出来ないのは
嫁さんが反対するからだ
仕事がうまくいかないのは
奥さんが邪魔をするからだ
と言った
チャレンジしない理由を
嫁さんのせいにするのが
典型的な嫁ブロックだ
あなたも思い当たるフシ
あるだろう
では、その克服は
どうするか？
それは「覚悟」なのである
「奥さんをもっと幸せにし
自分ももっと幸せになる！」
と言う覚悟
なのだ
それが出来ていない
覚悟したくない
それを嫁さんのせいに
している
つまり「自分ブロック」
なのだ
・妻が反対しようとやる、やり切る
・そして結果を出す
そんな覚悟をしよう
そのせいで妻が離れてしまったら？
とあなたはビビるだろう
大丈夫だ
離れていかない
万が一？
離れてしまったのなら
所詮はそれまでの関係なのだ
あなたの人生には必要ない人だった
妻の人生にあなたは必要ない男だった
それが明らかになった
だけなのだ
あなたが嫁さんと関係づくりを
怠っていたことが
表面化したに過ぎないのだ
だからあなたが
今やるべきは
・覚悟を決めること
・やり切ること
の２つしかない
※追伸
あなたに覚えておいて欲しいのは
女はいつも男を試している
色々な難問を投げ掛けてきて
私を幸せにする度量がある男か
女が反対するのはそのためだ
あなたが無難な選択をすれば
あなたはやがて捨てられるだろう
模範解答は女に同調することではなく
あなたが自己成長をし続けて
幾多の試練を乗り越えて
結果を出すことだけだ
※追伸2
幸せになるには
私は既に幸せである
それに気づくだけだ
幸せ
はこんなに沢山ある
生きている
奥さんがいる
家族がいる
健康である
家がある
友達がいる
趣味がある
車がある、服がある、鞄があるetc
横田＠増山です
先日
マイホームを建てている医者の友人Aが
「工務店を途中変更することにしたが
ホントにホントに大変です、、」
お金の面、物理的な面、精神的な面で
相当大変な思いをされているそうだ
同様な話で
「新築アパート工事途中で
工務店がサジを投げてしまい
自己破産しそうになった」
という不動産投資家の友人Bもいた
AもBも一歩間違えたら
人生が狂ってしまうだろう
最近このテの話をよく聞くので
■■■■■■■■■■■■■
このような事態を回避するには？
■■■■■■■■■■■■■
についてコメントしたい
ポイントは2つ
1 工務店選び
2 お金の支払い方
だ
まず
１ 工務店選び
誤解を恐れずに言うと
■■■■■■■■■■■■■■■
世の中の全工務店が自転車が操業だ
■■■■■■■■■■■■■■■
え？
と思ったかもしれない
理由
・支払いが先
・回収があと
例えば
・木材やコンクリートなど建設資材の購入
・職人への工賃支払
は先にお金が出ていく
一方、
施主からお金を回収するのは
工事完了時、一番最後だ
工事期間は6か月から1年、
へたすれば2年先までだ
その間、工務店は自前の資金で
工事完了させなければならない
資金ショートする可能性が
まあまあ、あるのは明白だ
（そこは経営者の手腕次第）
施主が被る被害として
資金ショート＝工事ストップ
ストップすれば
工事現場が途中でほったらかしになる
建築が完成していない土地は
ガラクタ置き場と化す
引き継ぐ工務店探しも
容易ではない
つまりあなたは新築工事では
■■■■■■■■■■■■■■■
どの工務店を選んでも
倒産リスクを忘れてはいけない
■■■■■■■■■■■■■■■
工務店の財務体質を見極めるしかないのだが
100％完全な見極めは超難しい
そこで
2 お金の支払い方
が非常に重要になるわけだ
工務店としては倒産リスクを下げるために
施主に
先払い
を求める
着手金1/3
中間金1/3
完了時1/3
という感じだ
ここで超重要なのは
「出来高を超えた支払いは
絶対に避けろ」
工務店が言ってくる
着手金1/3 先払い ←要注意
中間金1/3 出来高払い
完了時1/3 出来高払い
となるので
着手金 100万円
中間金 2/3ー100万円
完了時 1/3ー3％
としよう
着手金詐欺も
アルアルなので
注意が必要だ
完了時 1/3ー3％
の３％は
完了時の残工事、ダメ工事の分だ
お金を支払ってしまうと
工務店は急にやる気が無くなるので
３％留保するのは防止策だ
※写真はユーミンのコンサート🎵
昔昔、20代のとき
尊敬する先輩がこう言った
「人生の目的って何？」
「うー、、、なんだろ」
「人生を楽しむことに決まっているじゃん」
「え？」
「お金や地位がある人は
山ほど知っているけど
人生を満喫している人は
ホントに少ないからね」
え？人生は楽しむためにある？
僕は耳を疑った
いやいや
そんなこと、あるもんか
仕事はたいへんだし
失恋したばかりだし
第一、お金もないし
自由な時間もない
毎日毎日会社に言って
上司やら何やらにワーワー言われ
深夜まで働いて
休出も当たり前にして
同じこと繰り返して
好きな人が出来て
ちょこっと付き合ったら
思い切り振られるし
人生は楽しいどころか
苦しいことばかりだ
子供のころ一生懸命勉強して
オトナになって手に入れたのは
こんな未来？
将来の見通しも特になく
定年までの30年以上
この生活が続く？
そんなのヤだ
こんなことするために
僕は生まれてきたんじゃない
先輩の言うとおり
ホントのホントに
人生は楽しむためにある
そうなんだとしたら？
それって
すごいことじゃないか
そんな人生を生きてみたい
僕のこの辛い人生が
楽しいことだらけ
になったらホントに素晴らしい
でも。
楽しむ、って
どうしたらいいのだ？？
仕事が楽しい
プライベートも楽しい
成果を出すこと以外
あるのかなあ
先輩は更にこう言った
事実は一つだけ
解釈は100万通り
同じ出来事が起こっても
解釈を変えるだけで
全く違う世界が見えるだろう
お前がコントロールできるのは
事実か？解釈か？
・・・・・・
それから30年
僕の生活は一変していた
あのころより
圧倒的に楽しいことが増えた
どうやら
僕の中身はたいして
変わっていないらしい
だって今も
人生は楽しいことがある反面
辛く苦しいこともある
思い切って独立して
若い頃の夢は全て
実現出来た
もしも20代の僕が
今の僕を目の前にしたら
間違いなく
お前、よく頑張ったな
と言うだろう
確かに僕は
頑張って今の生活を手に入れた
そしてその先にいる今、
僕に必要なのは
「人生は楽しむためにある」
「事実は一つ、解釈は100万通り」
を改めて味わう事なんだろう
つまり
苦労を楽しむ
なんだろうか
考えても答えが出ない僕の
明日はどっちだ？
横田@増山です。
最近よく思う
「私は何のために生きるか？」
10代 親の言うとおりに生き
20代 社会に揉まれ自我にめざめ
30代 結婚、離婚を繰り返し
40代 ようやく社会不適合者である事に気づき夢※を抱く
50代 夢を全て叶えてしまう
※夢
・毎日笑って過ごす
・世界一周する
・東京と東京以外の場所で暮らす
・友達がたくさんいる
・毎日ごはんを一緒に食べる人が居る
・ベストセラー作家になる
・家族とおおらかに生きる
・マッチョなカラダになる
・10万円のバックを持っている
・100平米の海が目の前の日当り良い家に住み大きなベッドで気持ちのよい睡眠をとっている
参考)45歳当時の課題
・サラリーマンの仕事がイヤだ 辞めたい
・家のローン借金が1800万円ある
・モテない
・お金のことを考えると不安になる
・家族との会話がない
・家族にシカトされ辛い
・収入が減っている
・白髪が多い
・３年●●●レスである
・靴がボロボロである、靴が2足しかない
・私服ズボンが一本しかない
・スーツは2万円のイトーヨーカドー製が2着しかない
・家にゴキブリが出る
・おなかが出ている
・ベッドが狭い
・家族が口うるさい
・友達が少ない。親友がいない
・自分の部屋は四畳半で陽当たりなし
夢を叶えてしまうと何が起きたか？
・夜、なかなか寝付けない
・朝、なかなか起きられない
・日中、眠くて仕方がない
無気力になってしまった
旅したり
仕事に打ち込んだり
趣味に打ち込んだり
一時的には気が晴れる
が中々、前に進んでいかない
「私は何のために生きるか？」
を考える日々を重ね
こんなことを思うようになった
=====================
人は使命を終えると死ぬ
=====================
無気力
はその予兆なのか
まだ死にたくない
やり残したことがある
それは何だ？
新しい使命は何だ？
年末はそれを
じっくり練る
40代の夢を叶えてしまった私の
明日はどっちだ？
不動産を購入するとき
あなたはどんな基準で判断してる？
横田@増山大です。
最近、購入検討した収益物件を通じて
改めて判断基準を見直してみたので
シェアします。
◾️物件スペック
某県某市(当社既存物件がある県庁所在地)
利回り12%弱
RC築27年 内装設備良し
広めの単身向け
売出し価格 1億程度
久々見るまあまあ高スペック。
気持ち高ぶり検討を進めた。
収支計算？
OK
建物維持？
OK
→大規模修繕が数年前に完了。
工事仕様も明らかだ。
駐車場？
OK
戸数分あり
おー、いいね。
で銀行さんに打診。
ただ仲介さんからは、
「銀行さんからは2〜3割手出し必要
と言われるかも」
が気になっていた。
理由は
「土地所有権が少しややこしいから」
銀行打診してほどなく
・自己資金1割、金利2%代
との仮審査も通過。
(手出し1500くらいがチトツライ)
あらあら。
⚫︎⚫︎信金さん、行けるんかい。
と、ガチに賃貸需要リサーチ開始。
一番気になっていたので
某市在住の友人やら
不動産会社複数にヘルプして
ガチ現地リサーチ。
色々リアル現地情報が明らかに。
う〜む、、、
かなりの需要苦戦エリア、、、
だ。
そう言えば机上リサーチで
・コンビニ徒歩20分(！)
・スーパー徒歩25分
・郵便局まで徒歩12分
・某大学まで徒歩30分
・ドラッグストア徒歩22分
はわかっていた。
現空室が30%程度
賃料が3万。
そーか。
需要がガチネック。
で、安めだったのだ。
転進を判断。
需要ネックは過去に
何棟も買って来ている。
ではなぜ、今回は転進？
木造だったのだ。
過去の需要ネック購入物件は全て。
ではなぜ、RCは転進？
需要以外は全部◎のRCだからだ。
とりわけ内装設備も◎。
なのに埋まっていない。
これは、改善のしようがない
と言うか改善され尽くしてめ
埋まっていかない。
で、改めて収益不動産購入の決め手は
・賃貸需要あるエリア
か
・需要ないエリアなら土地建物に改善余地がある物件
どちらか？
と言うような基準だ。
今回のはどちらにも該当しない。
それが判明した時点で撤退を決めた。
一級建築士 横田啓@増山大
増山です。
写真は20年ぶりに
相模湾で釣りをしたものです。
大鯵フライが最高でした。
さて、、、
7年前のこと。
50才を超えたとき
本業(コンサル業)は
好調だった。
頑張っていたし
忙しかった。
==== ==== ==== ==== ====
ハッキリ言って
儲かっていた
==== ==== ==== ==== ====
しかし、、、
常に不安だった。
なぜか？
・それは10年後、60代でも
・同じ仕事を同じ調子でやり続け
・同じパフォーマンスを上げる
ってムリだよな。
そう思っていたからだ。
なぜか？
・気力体力は衰えているだろう
・たまたま今、調子がよいだけかも
・儲かってもお金は残っていかない
・お金を残す、って「頑張り」には
・比例しないようだ
そう感じていたからだ。
生き方。
とりわけ仕事について
考え方や仕事そのものを
大きく変えていかないといけないな。
そうも
強く感じていた。
==== ==== ==== ==== ====
なぜ？
お金が残っていかないのか？
==== ==== ==== ==== ====
それは
・お金の使い方がヘタ
だからだ。当たり前だがつまり
「ムダ使い」をしていたのだ。
しかし。
厄介なことに。
「ムダ使い」をしている意識は
全くなかった。
・キャバクラ豪遊
・女に貢ぐ
・スーパーカーを買う
などはしていない。
全く興味もない。
では。
==== ==== ==== ==== ====
私がやっていた
ムダ使い、とは？？
==== ==== ==== ==== ====
長くなったので
次回に続く。
一級建築士 横田啓@増山大
増山大@横田です。
私の最近の日常はこんな感じです。
==================
起床 朝8時(遅いです)
午前中(3時間のルーティン)
散歩&筋トレ30分、コーヒー、
仕事2時間
ランチ11時(早いです)
家ごはんor近所カフェ
午後・夜(10時間のフリータイム)
ゴルフレッスンorサーフィン、
買い物or家のアレコレ、
稀に都内(仕事仲間や友人と交流)
就寝 22時(早いです)10時間睡眠
==================
・たくさん寝ます。
カラダに良いか悪いか？
わかりませんがカラダが睡眠を
欲しているだけ寝ています。
・ほとんど鎌倉で過ごします
近くにビーチがあり、森があり。
カフェ多数あり。どこに居ても
気持ち良く過ごせるのです。
・ちなみに昨日のフリータイムは
午後
妻と自転車で花屋と器屋で買い物
〜手打ちそば さとう
https://tabelog.com/kanagawa/A1404/A140402/14068614/
でランチ&昼飲み。
頑固そうなご主人だな〜
と思ってましたが電動自転車話しで
少し和みました。
蕎麦はもちろん
天ぷら、美味しかった。
衣が薄いのが良い。
夜
極楽寺のおそば 手繰
https://tabelog.com/kanagawa/A1404/A140402/14091374/
のオーナー
イケメンじゅんくんファミリーと
我が家のベランダで
キャンプファイアー。
しこたまビール飲み。
じゅんくんには梨泰院クラスの
パクセロイ、になって欲しい。
・仕事も割と一生懸命やってます。
午前中の2時間に集中してやる以外も
LINEやSNSでスタッフや取引先とは
やり取りしています。
クライアントさんからの相談もまあまあ、ありますので、そのやり取りも、良くしています。
と言ったことで
オチがない日常メモを
投稿しました。
ではまた。
実践不動産投資家
一級建築士
横田啓@増山大
