一級建築士 増山大

一級建築士 増山大

「不動産投資業界33年の一級建築士。アパート設計200棟、賃貸住宅管理2000棟の経験から、あなたを幸せに導きます。」

一級建築士・増山大

「不動産投資業界33年の一級建築士。アパート設計200棟、賃貸住宅管理2000棟の経験から、あなたを幸せに導きます。」

増山です。

写真は珍しい焼豚肉料理です。

 

 

牛肉と違いサッパリしてました。

リピ確定です。

 

昨日は中々ハードな一日でした。

7時半 投資家仲間とゴルフ

 ↓

13時 投資家仲間と懇親会

 ↓

15時 ハレクラニでアフタヌーンティー

 ↓

18時 珍しい焼豚肉料理

 ↓

21時 ZOOMセミナー開催

どれもサイコウでした。

 

 

今日も投資家仲間とゴルフ、

珍しい沖縄料理、ZOOMセミナーと

ちょいハードな一日を過ごします。

 

 

 

さて、、、

昨日、一昨日、と

たくさんコメントいただいた答え、を回答します。

一昨日は

高級ハイヤーを半額で乗る方法。

例えば、

六本木⇄羽田空港

アルファードロイヤルサルーン

通常7〜8000円

 ↓

VIPハイヤー4000円

になります。

 

 

VIPハイヤーは以下のLINE登録。

LINEで見積りをとり、

LINEで配車依頼するだけです。

https://lin.ee/2N5sdpfMG

近い距離はあまり安く

なりません。

 

 

そして、この情報や毎日沖縄で

珍グルメを楽しんでいますが、

その情報はどれもアタリです。

これらは普通に

食べログやGoogleしたもの

ではありません。

 

 

 

 

一体、何で検索しているか?

要望がたくさんありましたら、

明日こちらで書きます。

 

 

では、ゴルフに行って来ます。

投資家一級建築士 増山

 

 

 

建築士の増山です。



写真のように融資が厳しさを増していますが

そんな時期に融資を受ける話をします。


 
昨年、一昨年と日本各地で

自然災害が猛威を奮っています。
 
天災地変、激甚災害などと

呼んだりします。
 


一昨年は大阪、北海道で大地震が、

関西で巨大台風が。
 
昨年は、関東全域で度重なる巨大台風が

それぞれ各地で猛威を奮い

甚大な被害があったことは

記憶に新しいですよね。
 


自宅が流されたり

事業所が水浸しになったり。
 
われわれ賃貸事業者つまり大家さんは

建物に何らかのダメージを受け、

場合にやっては退去が発生したり、

と被災事業者になるわけです。




これまでわれわれ大家さんは

「天災地変には損害保険金」

と言う思考と行動をしてきたか、

と思います。



  
■今回は融資を受ける話ではないのか?
 
ここからが重要な話です。
 
私は年末年始に掛けて被災事業者

 

として損害保険金から一歩進んで


補助金及び制度融資を活用して

 

事業再建に努めるよう


つまり融資を受けて事業再建するよう


自社でも行動していますし、


顧問先さま、塾生さんに対して


情報収集及び行動をして来ました。
 

 

 
様々リサーチした結果、

全ての出発点が

「罹災証明書を取得する」

ことになることがわかりしたが

ハードルが高くないのにも関わらず




「自分には罹災証明は難しいのではないか?」

と思い込んでしまっている大家さんが

 

大変多いように感じています。
  
本日も昨秋の台風に合わせ

 

大量の退去者が発生し

その修繕と入居募集に奔走している

 

塾生と打合せしたのですが、




彼はやはり、
  
「自分には罹災証明は難しいのではないか?」
  
と思い込んでいました。 


 
その理由を聞くと、

・管理会社に「台風被害につき建物を見てもらったら大した影響がない」と言われた
・管理会社に「大量な退去と台風の直接の因果関係があるかはわからない」と言われた

だから無理では、と言うのです。



 
■ちょっと待ってくださいよ!

台風や地震が来たら、まずは

 

自分か自社スタッフが建物を見るべきです。

なぜならば、


・管理会社は自分たちの仕事として、修繕工事が必要か?入居者からクレームが来ないか?と言う視点でしか、建物をみないから。

→大被害やクレームが無ければ「問題ない」と言うはずである。

・従って損害保険金が受けられるか?制度融資や補助金を受けらるか?そのための罹災証明書が取得出来るか?と言う視点で建物を見てはいないからなのです。




■罹災証明を受けらるか?否か?の境目に重要なファクターは、、、

熱く現場調査し役所や金融機関に

 

熱く語れる人、つまりあなたか、

 

あなたの分身が、直談判するしか、

 

ないのです。
 


罹災証明を担当する役所の方も


長年専門で罹災証明書発行して

 

いるわけでなく、異動した部署に

 

今たまたま在籍しているだけなのです。



こちらの方が詳しい場合も

 

多々あるので、様々な証拠書類などを示して、

 

罹災証明書を取得するよう

 

導く必要もあるのです。
 

 


ですから、まずは罹災証明書を取得し


その上で被災事業者向け融資をする

 

金融機関に修繕費調達の打診を

 

すべきなのです。




■ 金融機関からどうやって?
 
ここからの話は大変複雑なので

 

文章だけでは難しいかな、

と思いますので本気でこの方法で

 

融資を受けたい方、

何らかの手段でお伝え致しますので、

コメント欄にコメントください。
https://www.facebook.com/masuyamadai
 
個別に案内致します。
ではまた。
 
一級建築士 増山大

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


建築士の増山です。


セミナー参加のため


人生初の弘前に来ました。
 

 

 
セミナー翌日。


現地の塾生さんSさんの案内で


パワースポットオタクの私の嗜好を

 

汲んでもらい岩木山の麓にある、


岩木山神社に連れて行っていただきました。

 

 

 

行ってみると様々な楽しい

 

仕掛けがありました。

 

例えば、、、
 
・手水処の形が変わっている
・柄杓が巨大
・狛犬が逆立ちしている
・風神雷神のポジションに芸人さんが居る

 

 

 

と言った非常に珍し楽しい神社で

 

「こりゃ御利益があるわい!」

 

と確信。

 

 

 

お参り後は


時間が止まった中華そば屋さんで


超優しい味を堪能。
 

 

 
二日酔いの内臓を癒しました。

 

最後に道の駅に案内いただき


青森県のお土産として有名な


ラーメンを多数買込みました。
 

 


全て現地の塾生Sさんのおかけで


非常に有意義で楽しい弘前出張でした。

 

 

 

ですから皆さん、旅をするときは


現地の人と触れ合いましょう。
 
そうすれば旅や出張が


10倍有意義になります!
 

 


一級建築士 増山大

 

 

 

 

 

 

 

 


※写真は弘前のフレンチの名店
 レストラン山崎です。
 

 

 


建築士の増山です。

 


中年になると


新しいことを始めたり


新しい人と関わるのが


おっくうになります。
 

 

 


私の場合、中年になる前からも


新しい人と関わるのが苦手で


おっくうに思っていましたので


最近はなおさらおっくうに感じます。
 

 


そしてここからが


大変重要なのですが、


おっくうなことほど、


学びとか稼げたりとか、


プラスになることが多い。
 

 

 
それを経験的にわかっています。


それでも、特に中年になると、


やらない選択をしてしまいます。
 

 


例えばスキマ時間が出来たとき


条件反射でスタバとかタリーズに


入ってしまうことはありませんか?
 

 

 
私もそうでした。
 

 

 
最近はスキマ時間はスタバではなく


ホテルのラウンジやこだわりの

 

コーヒーを出すカフェにしたり、


「新世界開拓」を選択しています。
 

 

 
すると新しい発見や学びが


必ずあります。
 

 


今回の弘前出張でも


ちゃんとリサーチした現地の名店で


ランチを選択したら


素晴らしい体験がありました。
 

 

 
ですから皆さん、


迷ったら「新世界開拓」してみよう!!

 
そうすれば思い出ばかりの毎日になります。

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資家の増山です。


先日、西新宿の増山大建築研究所での
出来事。

 


久々に長年お付き合いしている
不動産販売会社の営業マンAさんが
事務所にやって来た。

 

 

「収益不動産の新しい売り方を
開発した」

 


そんな風の便りを聞きつけたので
説明をお願いしたのだ。

「うむむ」

 


話を聞いて
思わず唸ってしまった。
なかなか、やるな、、、

 

 

・超都心のRC1棟中古マンションをフルリノベした物件を

・不動産特定共同事業の免許を使い小口化して

・所有する組合方式の安心の仕組で
(出資する方式は親が飛んだら終わりなので)

・1口200万円代の少額から参画可能

・実質予定利回り4%超

 

という売り方だ。

 


仮に1口250万円だとしたら
収支はコミコミ年間10万円強。

 


この額が多いか?
はたまた少ないか?

 


の判断はあなたに任せるが
この商品に唸った理由は、、、

 

 

一口(200万円超)を購入し子供に譲渡すると
税金上の不動産評価額は約90万円。

生前贈与110万円以内の評価なので
贈与税はゼロになる点だ。

※このあたりは私の理解をシェアしているに過ぎないため、税理士さんによく聞いてみて欲しい。

 

 

もしもあなたが、
小金現金を持っていて
融資を受けられない、または
融資を受けたくないならば。

 


ワンルーム投資ではなく
超都心のRC1棟マンション
を所有して稼ぎたいならば。

この商品を選択肢に
入れてみてはいかがだろうか。

 


気になる方は私へ
「超都心小口化不動産、興味あり」
と記入して欲しい。


ではまた。

 

 

不動産投資家 増山大

 

 

 

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不動産投資家&建築士・増山です。

 


昨日、増山塾生向け限定セミナー
でのことです。

 

 


友人であり不動産投資家のGJさんに
OYOって何?
について講演してもらいました。

 

 


GJが何と!
OYOに転職したからです。


「旅するように暮らす」


がコンセプトのOYO。

 

 


春先から存在を知っていましたが
果たして投資家の敵か味方か?

 

 


インド企業?謎の集団?
どうやらソフトバンクが出資。
つまり大資本クロフネ来襲か?
一体、何モノだろう??

 

 


昨日までの
正直な感想でした。

 

 


GJの1時間の講演と
2時間の懇親会でかなり
OYOについてわかりました。

 

 


まずは入居者目線。
対象はミニマリスト。
独身の若い人のようです。

 

 


物件探しから入居申込、
入居審査は簡単。
スマホで30分完了。

 

 


現地内見や不動産店舗に出向いて
行うもろもろの契約もなし。

 

 


スマホ上の写真と地図で物件探し。
クレジットカード一枚で契約完結。

 

 


お部屋にはカーテンや食器など
を含む家具が備わっています。
文字通りカバン一つで
ホテルに住まう感覚で
引っ越せるのです。

 

 


費用負担は家賃だけ。
仲介手数料など初期費用はゼロ。
ホントに全て簡単なんですね。

 

 


次にオーナー目線。
入居者募集はスマホOYOアプリで
OYO自身が行うため通常仲介会社に
支払うADや仲介手数料はゼロ。

 

 


家具設置などの初期投資約20万円は
OYO負担。入居者入れ替えに掛かる
原状回復費用もOYO負担。

 

 


ただし、敷金礼金はなし。
つまり、超人気エリアや超都心には
不向きなようです。

 

 


オーナーとOYOは普通借家契約。
OYOと入居者は不良入居者を
追い出せる契約(一時使用貸借契約、
または定期借家契約)。

 

 


悪名高きサブリース契約の
良いとこどりな感じです。

 

 


入居者目線でも
オーナー目線でも
良いとこどり、なのです。

 

 


一点だけ懸念点。

 

 


何らかの事情でソフトバンクから
撤退判断が出た際、
あっさりと普通借家契約を解除し、
オーナーとばっさり縁切りする
可能性がある、と言う点です。

 

 


そのリスクヘッジとしては
一棟丸々OYOに貸し出さず
埋まりにくい1階だけOYOとか。
4階建ての4階だけOYOとか。

 

 


と言うようにうまくOYO活用すれば
オーナーの味方になるのだな。
と理解しました。

 

 


逆に埋まりにくいエリアの近隣で
OYO物件が大量に供給されたら
脅威になりますね。

 

 


ですから不動産投資家の皆さん。
ライバル物件が多く敷金礼金が
取れないエリアでまずは一室OYOに
貸してみてはいかがでしょうか。

 

 


そうすればOYOを味方につけ
クロフネ来襲に脅かされず
安定経営にすることが出来ます!

 

 


不動産投資家&建築士
増山 大

 

 

 

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不動産投資家の増山です。

昨夜、名古屋の業界人2人を

飲みに誘いました。



関西へとんぼ返り出張でしたが、

そのまま東京に戻るのは何だか

もったいない。



そうだ!

懇親を深めるために

名古屋のキーマンを誘ってみよう!



急遽2人に声を掛けたのです。

どちらか一人でも会えるのを期待して。

ラッキーなことに

2人ともOKでした。



キーマンAさん。

管理会社の社長。

たいへん丁寧な仕事をします。

顧客、もちろん私も絶大な信頼を

寄せている職人肌の方です。



キーマンBさん。

損害保険代理店の社長。

いかなる事故にも頼りになる。

建築を知り尽くした職人肌。



酒は進み話題は多岐に亘りました。



管理会社の業務報酬。

事故の緊急対策と保険活用。

グループホーム事業。



バッチ系とあっち系は実は、、、

具体的には、、、、

などなど業界系深いい話が飛交う。



やがて




「管理会社はやがて無くなる。
何故ならば、管理委託料の5%は
家賃回収代行の報酬だからだ。」


とツッコミを入れると



Aさん
「家賃回収だけで5%いただいている
とは思っていない。例えば先日の台風漏水、
熱帯夜のエアコン故障の緊急出動。
それだけでオーナーさんには
喜んでいただいている。」



なるほど、、、

確かに私にも経験あり納得。



Bさん
「事故は管理会社と代理店がいかに
連携を取れるか?が勝負。
管理会社スタッフさんには
空気読めない方もいるから。」



この飲み会120分で沢山の

疑問と課題が解決。

最終新幹線で東京に戻りました。



ホントにキーマンを誘って

飲みに行って良かったな。

そう、痛感した次第です。



ですから不動産投資家の皆さん。

キーマンを定期的に

飲みや食事に誘い労いましょう。



そうすれば、課題の本質が見え、

小さな疑問も小さなうちに解決し、

日々の仕事がスムーズにいきます!



不動産投資家 増山大
 

 

 

 

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不動産投資家の増山です。



本日、決算書がまとまったので

取引銀行に持参した時の話です。



とある銀行で受けた質問に

たいへん学びがありましたので

シェアしたいと思います。



少し難しい話なので

具体例でお伝えします。



こんな決算を迎えた

企業があるとします。

・経常利益(税引後)100万円
・当期減価償却費 1500万円
・借入金返済額 2000万円
・借入金元金 1800万円
・借入金利子 200万円



この企業は、

どれだけキャッシュフローがある

経営をしているか?



決算書上のキャッシュフロー

=減価償却費+経常利益


事例の場合

1600万円になり

借入金の返済原資になります。



借入金が2億円程度の場合、

10年ちょっとで返済出来る計算に

なります。



これが債務償還年数です。

ここからが、本題です。



不動産賃貸業は借入金が資産に対し

時には著しく大きくなるのですが

借入金のうち経費にならない元金も

キャッシュフローから返している。



「決算書上のキャッシュフローから

更に借入金返済額の元金を引いたら

マイナスになっていませんか?」



ここで、今回のテーマ。



学びになった銀行からの質問。

が出て来ます。

事例の場合

▲200万円=1600万円-1800万円



つまり。赤字。

真のキャッシュフローが赤字。



ということは?



この事例のような場合。

実際の資金繰りは

厳しくなっていることを示します。



突っ込んでくる銀行は

そこを案じています。

真のキャッシュフロー=

経常利益+減価償却費-借入金元金



少なくともそれが

プラスになっているか?

資金ショートする危険性はないか?



それを銀行に説明できるように

していなければならないことを

改めて意識した次第です。



もしもあなたが決算書を良くして

銀行融資を受けたいなら、

決算書に精通しなければならないのは

もちろんのこと。



更にはこの話のように

元金は決算書に現れないが、

真のキャッシュフローを

理解しなければならない。



そこをケアしながら

経営しなければならない。

そう学んだ次第です。



幸い当社の真のキャッシュフローは

プラス数100万で安心しました。



不動産投資家 増山大
(一級建築士)

 

 

 

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建築士の増山です。

 


わたしにはここ3年間、
ずっと解消されない
「モヤモヤ」があります。

 

 

大家業は順調であるものの
その他の実業の伸びが
止まってしまっていることです。

 

 

ベッドに入っても中々眠れない。
朝スッキリ目覚めない。

 

 

質の良い睡眠は全く取れていなく
元気バリバリな日はほぼ
ありませんでした。

 

 

先日、旭岳を山歩きしたあと
カラダと気持ちがかなり
リフレッシュされ。

停滞していた読書も
ドンドン進むように
なって来ました。

 

 

いま読んでいるのは
デール・カーネギーの
「道は開ける」

 

 

氏の「人を動かす」 
は100回は読んでいますが、
こちらはほぼ、はじめてです。

 

 

「モヤモヤ」の原因は
明らかです。

 

 

プロを自負している集客が
圧倒的な結果を出せていない。

苦労して集客してもなかなか
成約に至らしめられていない。

 

 

2016年秋から3年間
ずーっとくすぶっている
「モヤモヤ」解消には
圧倒的な結果を出すしかない。

 

 

わかっているが、
確とした結果を出せていない。
(ちなみに私生活は極めて順調です)

 


カーネギー曰く
モヤモヤ解決には
公式があるようです。

 

 

「道は開ける」から引用します。

思考としては

 

1 最悪の状況を想定する
2 それを受け入れる覚悟をする
3 少しでも好転させるよう行動する

 

 

具体的な行動としては

 

1 事実を徹底的に把握する
2 自分で出来ることを書き出す
3 どうするか決断し、すぐ実行する

 

 

これを読んでだいぶ気持ちが
前向きになりました。

 

 

まずは
「事実を徹底的に把握する」
を今日集中して取組みます。

 

 

ですから皆さん、
モヤモヤ解消されないときには
カラダを動かして読書をしてみましょう。

 

 

そうすれば、
気持ちが再び前向きになり、
具体的な行動が出来るようになります!

 

 

一級建築士 増山大

 

 

 

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増山です。
大雪山に来ました。

 

 

麓の家具工房の
北の住まいの設計社を
訪れました。

 

 

建築学科の学生時代から
憧れていた一味違う家具工房。 
華奢な脚の椅子がステキです。

 

 

一度は訪れてみたい。
やっと願いが叶いました。

 

 

カフェも併設されています。 
雑貨屋も併設されています。

 

 

ついつい皮製のオーダー鞄を
衝動買いしてしまいました。

完成までに1年2カ月も
掛かるようです。

 

 

オシャレ街の東川町にも
行ってみました。

レトロなシャレオツ店が
並びます。

 

 

友人おススメグルメ店の
居酒屋利尻に行きました。

 

 

開店時間17時ちょうどに
行きました。

山なのに魚がうまいです。
山だから野菜がうまいです。

 

 

食べ終わって店を出ると
外の気温は18度でした。

 


東京より15度も低い。

今日もぐっすり眠れそうです。
昨日もぐっすり眠れました。

 

 

明日は富良野、美瑛まで行って
インスタ映えスポットを
ひたすら巡って来ます。

 

 

ではまた。

 

 

一級建築士 増山大

 

 

 

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