仲介と管理
久々に手ごたえのある入居者がでました。
入居2年…
家賃を一度もはらってません！Σ(･ω･;|||ガビーン
たまたま、火災保険の更新でお伺いした従業員から、
「人の気配がないのですが…」(￣_￣ i)
という連絡があり、急行して判明致しました。
で、なぜ、こんなことになったかというと…
①大家が入金確認をしていない。
借家だけで50件程度所有されているので、忘れていたらしい。
②以前、入居者より、「訪問販売がうっとうしいから、戸口に電力の申込書ぶら下げて起きます」
と言われていたので、ぶら下がっていてもおかしいと思わなかった。
③当社管理物件ではなかったので、特に入居者とお会いする用事がなかった。
今回、火災保険の更新の手続きが遅延していた為、お伺いするまでは、特に用事がなかった。
で、とどめがこれ、
④入居者ご主人が入金されていないのを知らなかった。(◎｀ε´◎ )
実は、入居早々離婚＿|￣|○、生活費として家賃+αを振り込んでいたらしい。その嫁さんが、家賃を入金しなかった挙句に
逃亡＿|￣|○
どうりで、ご主人はいつも必ず電話にはでて、普通に話してくるわけだ…あまりに普通なので、入金が入っていないとは思わなかった。
実際のやり取り…
私 「お世話になっております。ところで、家賃の入金が確認できていないそうなのですが…」
主人「え(￣Д￣；；前嫁、入金していないのかなーーー」
私 「は？前嫁？離婚されたんですか？」
主人「入居してすぐ離婚したんです。生活費は振り込んでいたのですが…いないんですか～逃亡し たんですかね」
私 「ご主人がそういわれるなら、逃亡したんでしょう。(ノ´▽｀)ノ（だめだーーー）で、今はどこに…」
主人「今は新しい嫁と鳥取にいます」
私 「鳥取？？？…はへーー（声にならない）・°・(ノД｀)・°・砂丘ですか」←この期に及んで何故かネタ
主人「いやー砂丘は結構近いですよ(°∀°)b ←お前も答えるな！」
私 「(ﾉ_･｡)話にならん…では、今後のことはこちらにおられますお父様とお話させてもらって良いですか？」
主人「おやじは亡くなりました」
私 「はひーーー！？」o(TωT )
とりあえず、室内の残地物の撤去と賃料の支払いの確認書を貰うことにし、来週、こっちに帰ってきてくれることになり、それまでこの件は保留。たまたまいい人で早速、賃料の一部入金（一括では払えないので分割払い）が入ってきたけど、
普通は入らない…だんなも逃亡のケース。なぜってよくよく考えれば返済するモチベーションがなかなかあがらない話ですよね。年配のお母さん（保証人）がこちらにおられたのが救いだったかな。
で、結論からすると、仲介物件は管理物件とちがい、入出金・クレーム等、入居後の状況が分からない為、難しい、滞納トラブルが長引く原因ほとんどは、家主がこちらに連絡してくるのが遅いケース、1ヶ月の遅延ならそんなに問題は起こらないが、半年を過ぎるととたんに難しくなる。
後、管理物件は、家賃保証も含め、全責任がこちらにあるので、問題を把握し、すぐに行動できるが、仲介だけの場合は、大家さんがどういう対応をしてきたかなど、正確に伝えてくれない場合もあり、なかなかスムーズに行かない。
上記の大家さんもこれを機に当社へ管理を任せてくれるといいのだが…
又、今頃お昼です…
ヾ(＠°▽°＠)ﾉおおーい！パパだよーーーー（以上、馬鹿でした）(●*///∇//)
さてさて、昨日のサッカーは残念でしたね、昨日ばかりは子供達はアンパンマンを見れませんでした。
野球でも、サッカーでも、仕事でもそうだけど、
「自主性に任せる」
って難しいと思います。やっぱり、みんな楽な方向に行ってしまうのじゃないかな？
私は経営に携わっていますが、それでも気を抜くと、すぐ楽なほうへいってしまったり、先延ばしにしたりしてしまいます。それなりに高いモチベーションがあってもこんな有様です。従業員の自主性にまかせっきりには中々なれません。（程度問題でしょうが…）
知り合いの会社で、とても営業の能力のある方がいて、半日仕事をして後の半日は好きなことをしているが、常に人並み以上の成績をあげている人がいます。アパレル関係の方で、日々の売り上げの報告以外は月1階程度の打ち合わせがあるのみらしいです。彼を見ているとまだまだ当社は自主性に任せておくことはできないなーと思います。ここに来られている皆さんのあつまりならほったらかしでも大丈夫なんでしょうけど(^-^;
サッカーに戻りますが、昨日の試合を見て、私はトルシエ時代のほうがよかったように見えました。
私はサッカーは全くの素人ですが、昨日の試合を見ている限り、選手の動きがバラバラで、意思疎通が出来ていないように思えました。4年前には良し悪しはあるにせよ、統率の取れた動きがあり、今回よりははるかに安心して見ることが出来、「世界に追いついてきたなー(ノ´▽｀)ノ」と思ったものです。選手より、私達のほうがテレビで全体的に見れるので、試合の流れがよく分かったのではないでしょうか？
昨日のテレビを見ただけでも、やっぱり中田は人格者ですね。←これは他の選手とは全然ちがうと感じました。
でも、
私は、
地元福西ファンです(●*///∇//)
ちょっと寂しそうです…
がんばって、休憩時に作りましたが、なんか寂しそうです…
自分の子供をほったらかしにしてるみたいで辛いので、どなたか遊び方を教えてください。
( ・д・)/－－＝≡(((卍ヽ(`Д´)ﾉあぅう
地震がありました
本日、朝5時に地震がありました。
四国で震度4～5というのは珍しく、家内は怖がっていました。ε=ε=ε= ヾ( ﾟдﾟ)ﾉﾞ
で、私は実は阪神大震災経験者です
丁度、大学3年生の時に被災しました。それも、もっとも酷い東灘区
アパートは全壊、前にあったダイエーも4階建ての1階がつぶれて無くなっていました。
何とか実家にかえろうと一日中線路を歩いた記憶があります。
当時は終日テニスばかりして、何も考えていない人間でしたが、考え改めました。
いつ、何が起こるかわからないものですね。
いつ、どうなっても大丈夫な心構えと、悔いのない人生をおくらなければ…と思います。
ただ、仕事に関しては当然のことながら、
まだまだ、今死んだら悔い残りまくり…
修行中ですから…
でも、
満足することは一生ないと思うけど…
満足してしまったら、そこで成長はとまってしましますしね
まあ、
我が子は爆睡中でしたが、びっくりしました。こんなことで、上記のことを再確認させてくれなくてもいいのですが…
みんなが私と同じ考え方ではない
昨日のこと、
今、急いでいる仕事があり、他社さんとの打ち合わせ…
電話とファックスでのやり取りを夕刻までした後、1件別の予定があり、再度7時頃に連絡、
「………誰も出ない……」＿|￣|○
携帯にかけても担当者が出てくれない…
この会社は日曜日が休みなので、月曜になると仕事がすごーーーく遅れるのだが…
先方の担当者にも分かっているはず………だが…
以前、その担当者は
「仕事とプライベートは分けるので、休日は連絡取れません（^・ω・)/」
と、誇らしげに語っていた。彼の考えではそれが標準らしい。
当社の社員は基本的にそんなことはないので、他社さんと仕事をすると、こういうことにつながる。
大体、私は休みがない←（それで満足しているからいいのだが…）ので、
「たまに曜日が分からなくなる|||||／(￣ロ￣;)＼||||||| 」
担当者と連絡が取れなくて初めて気づく。
特に、何故か、
水と金を間違う＿|￣|○←年かしら…書きながら落ち込む
で、話を戻すと、休みは休みでしょうがないとして、前日に段取りしなければ大変と言うことを理解していても定刻になると帰る人の感覚が中々分からず、こういったケースに出くわす。
こういうタイプの人は売り上げが1000円でも100万でも1000万でも同じ行動をとってくれる。
この仕事をすることにより、後に別の仕事に繋がるとかいう感覚がない
↑おこっても仕事が取れるわけではないし、それを私は分かってるのだから、こっちが段取りをきちんとしておけば実は問題ないのではあるが…
上記の件も「7時には帰ります。月曜日までにやっておいたほうが良いので、お待ち願えませんか？」といっておけばいいのですが…
どうしてもこんな環境にいると、
「みんなーーーバンバン働いて儲けるぞーーーー！」
「お－－－－－」
という人ばかりと思いがちになります。
実際は仕事（自分の幸せ）に対しても色々な考えを持っている方がいるし、そこで人を選んで出来るほど大きな会社ではないし…
結局は自分は精一杯やる！そして管理能力を身につける！というところでしょうか！
人財
こんにちは、今から食事しながら更新です。
昨日は夜、ある会社の経理の責任者の方と食事。
3月より自社物件に入ってもらったイタリアンレストランにて行いました。
当社の従業員も含め、仕事上の打ち合わせはいつもお世話になっている（お家賃を頂いている）入居者様の所で行います。
ただ、今までは割烹と居酒屋しかなかったので、こういうおしゃれなレストランに入っていただいて感謝感謝です。
以前のブログにも記載しておりましたが、彼は私がどうしても自社に招き入れたい方、年齢も2コ上なだけですし、もう7年付き合いがあるので、気心も知れています。
大企業の一従業員と零細企業の幹部とどっちがいい？
というお決まりの選択を迫っているのです。
ただ、ここは読者になっている皆さんのような都会では決してなく地方ですから、まだまだ古い考えの方も多く、ましてや経理畑を歩んできた彼は公務員の様な手堅さ、いっちょやったるかーーー＼(*｀∧´)／という気はあるが、中々実行に移せない。そんな方でした。
一緒にやりませんか？といってから5年たってます
経理はパートのおばちゃんがいるのですが、昨年の売り上げ増・今年度の調子からとても処理が追いついていません。
それが今回はかなり前向きに検討している模様…「お盆までに仕事をかたずけて、お世話になりたい、会社が引き止めても、次を決めたから！と言う。」
↑ついに、私の気持ちが伝わったかーーーーと、決定はしていないけど内心大喜び。
で、一応聞いてみました、
「あれだけ渋ってたのに、よく決心つきましたね（笑）」と聞くと、
「付き合っている彼女に、必要とされているところへ行くほうが良いと思う、と言われたそうで…」
彼がこのまま本当に来てくれたら、彼の彼女に恥ずかしくないよう、今以上に頑張らねば！(●*///∇//)
しかし、女性の力はすごいですね！ということで、
絶対、別れないでね（笑）ｍ（＿＿）ｍ
自動販売機
今日はみなさんアンパンマンと遊んでいるようで…家内には感謝感謝です
さて、
管理物件のマンションに自販機を置くことがあります。
色々な自販機のメーカーが売り込みにくるおかげで結構詳しくなりました。
①メーカーによってバックマージンに差がある。
おおよそ売り上げの15％～25％位ですが、たくさんおいたり、かなり売り上げが見込めそうな場所なら交渉の価値ありですね。何故かこの業界、端数がなく5％刻みが多い（若しくは10円刻み）のでマージン率が上がると馬鹿になりません。
②メーカーによって付加価値がついたりする。
よくショッピングセンターなどでいつもの自販機と違う色の自販機がありますが、いい場所なら意外と自販機に色をつけて貰えることがあります（メーカーによると思いますが、そんなに難しくないと思います）当社でも「ビルの看板がオレンジだからオレンジに塗ってほしい」と言ったところ普通に塗ってくれました。以前は白い自販機でしたがオレンジになって見栄えがよくなって、よかった
さすがに赤はだめみたいです（メーカーの担当者が、某メーカーの宣伝をしているのかと怒られたそうです）
③後発の自販機メーカーの自販機は新しい機械が来る←念押しでお願いしておく。
昔は電気代が高くて利益が少なかったが、今の機械は電気代が安い！夏場なんか月2千円台のときも…ただ、あまりにもマイナーなメーカーの機械を置いても売れませんので、やはり担当者にお願いするのが一番かなと思います。
④メーカーによっては電気代をもってくれるところがある。
その代わり250本以上売れるまでバックマージンなし、それ以上は1本20円とか…
変なところにおくと意外と電気代で赤字になったりするので自信がない場所で、入居者から要望があった場合はおいてみても良いのでは…と思います。
↑で一時期おきまくりました(^-^;
でも、逆にゴミの問題が出来たり、赤字になったりで何箇所かは撤去しました。
入居者（特にテナントの方）はゴミのことで気にされる方もいて、そういう場合はすぐに撤去しました。
ただ、１個平均月3,000～5,000位は利益が出るのでエレベーター無しのマンション・アパートなら共用部分の電気代くらいにはなります。
先月置いた場所は、隣がビル工事が始まり、月1,000本以上売れてました。
ただ、先程も書いたとおり少し問題もある場合もありますから、利益と相談して、だめなところはすぐに撤去するほうが良いと思います。←なんか、株みたいですね
置き場所は意外とメーカーが見つけてくれます。幅30センチの自販機などもありますし、盗難されてもオーナーには関係ないので、手間はそんなにかかりません。いい場所があれば結構いいので同業者じゃなくてもやってみる価値はありますね
滞納されている方ってやですよね|||||／(￣ロ￣;)＼|||||||
当社は不動産業の部門がありますが、収益約半分が管理業（自社物件及び大家の代行）です。
入居は他社と争いも少なく、入れてもらうことも結構あります。
で、入居審査って基本的には申し込み書面で本人の職及び保証人の意思確認しかしません。（物理的に不可能なことも大きな要因ですが…）
創業15年で、不動産業をはじめて5年目ですが、今のところ滞納で居座られて困ったことはないです。（もちろん、滞納されることはありますが…）
当社は管理業の為、契約してからでも修繕依頼・火災保険切替・クレーム処理など、入居者様とのお付 き合いがあります。その他、マンションの見回り、掲示板への掲示、等マンションにお伺いする機会も多いです。その為、契約時に立ち会った担当者が退去まで全て対応致します。（退職されたら無理だけど…）後の対処は全てこちらでやりますので、仲介業者さんは楽かもしれません。こちらも、申込書だけでは分からない人となりを覚えれますし今後のお付き合いがしやすくなるので好都合です。
なので、1年間の内、担当の入居者のどなたとも会わない方は殆どいません。
マンションで作業をしていると、入居者の方から「101号室は離婚して奥さんだけだ！」とか「301号室は人気がないが大丈夫か？」とか色々情報が入ってきます。別にそれだけで退去理由になったりは当然ありませんが、予備軍の可能性はあります。当社ではどんなつまらなそうな話でも聞いた話は全て記載し、報告してもらうようにしています。笑い話でもいいです。
仕事にもプラスです。たまに土地を購入して頂けることもありますから。
後は他社さんと同じかとは思いますが、月末までに入金のない場合は（当社は25日入金にしている為）月初1日に必ず担当者が連絡を入れます。で、連絡のない場合は保証人に連絡する…その際に入居時の申し込みと変更になっている点があれば（無職になっている・離婚している等）退去をしてもらいます。
で、退去って簡単にしてくれるの？って話ですが、中には難しい方もいます。基本的に当社は担当者との話し合いで、円満に出て行ってもらうようにしています。お互い日頃からお付き合いをしていて一見の方ではございませんので、理由をきちんときいて話をすればご理解頂いているようです。
後、これは根本的な解決にはなっておりませんのでいいかどうかは分かりませんが…
当社の基本的なスタンスは、「滞納問題があれば退去を優先とする」←もちろん、誰でもというわけではなく、重大な問題がありそうな場合ですが…ここらへんは、日々の報告の中で判断してます。
です。とにかく退去してもらう。それも「相手を怒らせないように」
滞納はだめだよね！ってことを理解してもらってから筋として、大家さんも家賃で生活しているからいつまでもいてもらったら迷惑が掛かるよね！←ここらは入居者の顔色を伺いながら
で、とにかく入居者が「迷惑掛かるから出る」見たいな事を言ってもらえるようにもっていく。
言ってもらったら具体的な日時を決めてもらう。で、場合によっては出て行ってくれたら滞納家賃を免除する。
こう書くと、「甘い」とか言われるかも知れませんが、基本的に1ヶ月以内でここまでするので引越し準備に時間が掛かったとしても2ヶ月の滞納ですみます←実際、これ以上の滞納は当社ではまだありません。
2ヶ月位だと、当社は滞納保証を大家さんに1ヶ月しているので、敷金内で修繕もでき、問題はおこってません。当社では大家様さんの定期訪問を月1回行っておりますが、
「当社が1ヶ月保証するので、とにかく退去してもらいましょう。ごちゃごちゃもめてしまうより、なるべく円満に早く出て行ってもらい、すぐ直して新しい方に入ってもらうほうがいいです」
と常にいっています。従業員にも「反省する暇があったら、新しいお客様をすぐ見つけてきて(°∀°)b」といってます。
あくまでも当社の現状で、良いか悪いかは分かりませんが、基本的には相手を理解して話をすることが大切だといっています。その為には日々の管理業務の延長で入居者と話をしておくことは大事です。それとともに大家さんの理解も大事です。両者に挟まれて辛い思いをしない様、日々の積み重ねだとおもいます。
まあ、それでも、月初に「○○さん入金ありませーーーん」
と言われるとε=ε=ε= ヾ( ﾟдﾟ)ﾉﾞあわわわわ…■ il||li (つω-`*)il||li またかよー←えらそうなことをいってますが、すぐに凹みます
と言う気持ちになりますね。
ケースバイケースですが、当社は話し合い重視ですね。
むちゃを言ってはいけません。
本日は、朝八時に某建設会社より電話有り、
某建設会社「昨日紹介してもらったところ、借りたいんだけど、今日からいいかな？」
私「えーーーーーーー」
「契約も交わしておりませんし、家賃もいただいて おりませんが…」
私 「せめて、入金だけでも頂いておかないと厳しいですね」（←それ以前にこんな会話から 始まるのが非常識だが…）
そこででました、みなさまお得意のこの一言、
「うちは大手だよ～入金の問題なんてないでしょう！」
そんなこといったって、スーパーゼネコンならまだしも、地元の工務店とかでは、知らない人の方が多いですから。ましてや家主は県外の方、
100％御社のことは知りません。
同業のものだけです、しっているのは。ｍ（＿＿）ｍ
あんまり無茶をいって応対も悪いので、ビシッといってやりました。
「…何とか、交渉してみましょう！」
………
よ、弱～～～(ノ´▽｀)ノ
3年手帳
おはようございます。ｍ（＿＿）ｍ
本日はこれから激務（スケジュールの予定が明らかにダブっている(ノ´▽｀)ノあらー）の為、朝更新しておきます。朝なんか誰も見てないだろなー
よく、整理整頓ができないとだめ！という類の話があるが、現状は営業している間に書類をどんどん机に山積み→夜上から整理、ファックス・メールですむものはそれで終わらす。
のくりかえし、1週間前のどころか、2.3日前のことも今一覚えていない
3年手帳は思ってたより役に立つ、毎年恒例のイベント、行事ごとなどの反省点を思い出すし、なにより
「2年前はたいした事してなかったなーーー」若い若い
などと、昔の状況を思い出すことが出来る。
5年手帳にしたらよかったかな？でも、5年だと書くスペースが少ない(^-^;
「たいしたことしてないなー」と思うのは少しでも成長したということでしょうか。それならばよいのですが。
「役員にまでなってくると、なかなか自分のことを叱咤激励していただける方がいなくなりますから…」
しょうがないから、自分で自分をほめておく。でも目標はまだまだ先、がんばろう！