用語：親子リレー返済

親子リレー返済とは、住宅ローンを親子で返済することをいいます。

ローンを申し込む際、子や孫などを後継者・連帯債務者とし、高齢などにより申込者本人の返済が

難しくなったときに、子や孫が残りの住宅ローン債務を引き継いで返済していく方式です。

本人の年齢に関係なく、後継者の年齢にあわせて返済期間を設定することができるなどのメリットが

あります。また、子の収入が低くても本人の年金などとの収入合算でローンの申し込みをすることが

出来ます。

離婚と財産分与 事例

ある日、Aさんから無料相談電話の問合せがありました。内容は離婚後の自宅共有名義の変更による

ものでした。

Aさんは不動産の仕事をしていましたが専門外ということで弊社に依頼をしてきました。

現在Aさんと高校生の長男と２人で生活しているとのことです。前妻と長女は別の家で暮らしている

そうです。

現在前妻と１年半、親権、財産の件で弁護士を入れての係争中とのことでした。

Aさんも長期の争いにもううんざりしている感じでした。今回の自宅の名義以外にも争う案件がある

みたいでしたがそこは触れずにいました。

全宅住宅ローンで借り入れしたフラット３５の残債は２１００万円査定価格が３２００万円とのこと

でしたので前妻の名義を取得して単独名義にする一つ目のハードルはクリアしていました。


１、Aさんの部分を借り換え

２、前妻の部分を財産分与

上記の方法で、名義変更を金融機関、ローン会社への打診をしてゆきますが、２つめのハードルとし

て今回は財産分与の持分だけでなく５００万円の現金を前妻に支払らうことが判決で出たということ

です。。


つまり、残債額２１００万円プラス５００万円の追加でローンを単独名義にするというものでした。


なんとか査定価格と残債額の差に余裕があり上記の取り組みに協力していただける金融機関を見つ

けることも出来ました。

名義変更をする当日には、お互いの弁護士も立会いの上での取引を行いました。若干、気まずい雰囲

気にもなりましたが、取引が完了するとお互いホッとした様子でした。


追記

この内容の相談電話は数多くありますが残債が多すぎて取り組み自体が出来ないものが殆どです。

その場合は、名義を残したまま支払い続けるしかないという最悪の状態になります。

共有名義は収入合算することで価格の高い住宅が購入できるというメリットがありますが、離婚時に

は大きな代償を支払い続けることにもなり兼ねない状態になるということだけは認識しておくと良い

でしょう。

離婚と財産分与②

慰謝料、養育費、そして財産分与。この３つが離婚時にかかるお金です。


＜慰謝料関係なく財産分与はされる＞

慰謝料の請求ができない離婚でも、財産分与は、離婚理由に関わらず請求できます。

ただし、離婚原因を作った側の財産分与が慰謝料として差し引かれて、ゼロとなる場合もあります。



＜問題となるのが財産の分け方＞

共働きの夫婦で家やマンションを共有名義にしていたり、夫婦それぞれの名義で貯金などをしている

ケースは、そのまま分割されることが多いようです。

離婚と財産分与①

【財産分与とは、どういうことでしょうか】


離婚の際の慰謝料というのは割合よく知られていると思います。

離婚の際の財産分与というのは、もしかしたら慰謝料ほどには知られていないかも知れませんが、

離婚に際して、夫婦２人で築いてきた財産をどう分けるかということです。

分与という言葉は、離婚するときの夫婦の財産分けなのです。

例えば、２人で築き上げた財産が１０００万円ある夫婦の場合、離婚するときには５００万円ずつ分け

る、これが財産分与です。


これに対して、離婚の際の慰謝料というのは、離婚の原因となったことについて責任のある方が責任の

ない方あるいは責任の少ない方に対して支払うお金です。

もし、夫の不倫が原因で別れることになった場合、例えば、夫から妻にお詫びとして２００万円支払う

、これが慰謝料です。

一方、財産分与は、２人で築き上げた財産を分け合うものですから、たとえ、妻が不倫をして別れるこ

とになっても、財産分与を請求することができます。

共有持分と離婚

共有持分の場合、共有者との収入合算で住居を購入することが出来るので、より希望に沿った住宅が

手に届くというメリットがあります。

但し、購入後に離婚というものに直面したときに共有持分である自宅をどのようにするかが大きな問

題の１つとして挙げられます。


一番シンプルなのが、売却して残ったお金をお互いが決めた額で分配する。というものです。

しかし、どちらかが住み続けたいということになりますと、共有名義を単独名義に変更をする必要が

出てきます。所有名義については簡単に変更できますが、住宅ローンが付いている場合なかなか単独

名義への変更が利かないのが現状です。

以前にもお話しをしたようにローン名義を変更するには３つの要件を満たすことが必要になってきま

す。


１．ローンの残債と自宅の実勢価格のバランス

　　変更するには実勢価格がローン残債額を上回っていなければなりません。

２、単独名義者の属性

　　単独に変更する場合、残債務を支払える属性である必要があります。

３、ローン名義を変更してくれるローン会社を見つける

　　全ての銀行がこの作業を行える訳ではありませので、数社あたって探す必要が出てきます。

用語：共有持分

共有持分とは、複数の人が一つの土地や建物の不動産を共同で所有し、それぞれの人がその土地や

建物をについて持っている所有権の割合のことをいいます。

多く見られるのが、夫婦二人での収入合算で不動産を購入する場合、所有権をお互いで決めた割合

で共有し、住宅ローンを借りるケースがあります。

フラット３５と借り換え（相談事例）

横須賀市在住のＣさんからの借り換え相談がありました。

以下がその内容です。


｢私は両親名義の一戸建てに妻と現在同居しています。昨年、父が定年退職をしたのをきっかけに

現在支払っている住宅ローンの内容を確認してみました。銀行から旧住宅金融公庫の住宅ローンを

平成４年に借り換えをしていました。固定金利４．４％　月々１８万円　ボーナス時なし　と金利

が今と比べると高い商品でした。借り換えを検討しようと思いインターネットで各銀行の親子ロー

ンを調べ問合せしてみました。金利も３％後半と高く今一つでした。親子ローンという形でいい商

品はないでしょうか？｣


コメント

Cさん宅は残債務が実勢価格よりも大分低かったので、今までに延滞などがなければ問題は無い様に

思いました。そうすると条件に有利な、親子ローンの商品をということになります。

駄目もとで現在、フラット３５を扱っている全宅住宅ローンに問合せをするとその商品での借り換

えが可能であるとの事でした。若干耳を疑ったのですが・・・出来るとのことです。

これから、Cさんから受けた案件については翌日に事前審査を申し込むことになりました。

その後の内容については後日お知らせいたします。

用語：フラット３５

住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携している出している長期固定金利住宅ローンです。

以下、http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.htmlより抜粋。


【フラット35】のしくみ

フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです

主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うこ

とが難しいとされています。

そこで、住宅金融支援機構は、フラット３５を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン

（フラット３５）を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金

融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。

【ポイント1】

お客様が住宅ローンの資金をお受け取りになると同時に、金融機関はお客様に対する住宅ローン債権を

住宅金融支援機構に譲渡します。

（住宅金融支援機構は、その債権を信託し、それを担保とした債券を投資家に発行することで、住宅ロ

ーンのための資金調達を行います。）

(注) 返済困難となった場合でもお客様の住宅ローン債権が更に譲渡されることはありません。

【ポイント2】

お客様の住宅ローン債権が金融機関から住宅金融支援機構に譲渡されても、融資金利や返済期間など

のご契約条件に変更はなく、ご返済手続きは、引き続きお申込みになった金融機関が窓口となります

ので、ご安心ください。


各金融機関、ネット銀行も取り扱っていますね。

弊社が加入しております全国宅地建物取引保証協会でも全宅住宅ローンというローン会社を設立して

取り扱いが可能になっております。

住宅ローンの審査について（相談事例２）

千葉県のAさんより相談メールをいただきました。

｢はじめまして、住宅ローンの借り換えのご相談をしたくご連絡いたしました。月々の支払を下げる為

にネットで色々と住宅借り換えシュミレーションをやってみましたがうまくいきません。そんな時にこ

このサイトに行き着きました。

住宅ローンは１社のみ銀行です。残３０４０万（残期間２６年６ヶ月）で月約１０万、賞与時３２万円

支払っております。(長期固定２．８％）平成１７年に今の銀行に一本化しました。年収７８０万円です。

良い結果が出たシュミレーションもありましたが、結局は現状の残期間以上の変更は出来ないとの条件

があり断念しました。どうぞ宜しくお願い致します。｣



Aさんは支払い期間が２６年もありますので、金利差での借り換えでは支払額は大きい効果は見られない

でしょう。Aさんの質問内容にも出てきた期間を延長するというのは、通常の住宅ローンの商品では対応

してくれません。あくまでも残存期間での借り換えになります。

期間を延長しての商品になりますと金利が高いものになってしまいます。月々の返済を抑える効果はな

いでしょう。

そうしますと、思い切って売却して賃貸に切り替えるというのも考えられたほうが良いかもしれませ

家賃払うなら持ち家をもった方が良いという考えもありますが、購入すれば価値は年々減ってゆくもの

です。考え方を切り替えれば月々の生活も楽になるかもしれません。


借り換えのご相談はこちらへ

住宅ローン審査について(相談事例）

先日、千葉市在住の方から以下のような相談が来ました。


｢借り換えをしたいのですが、公庫の支払を途中５年間金利のみにしていた為、借り換えの本審査が

通りません。【２年ほどボーナス払いが苦しく返済方法を変えており、支払が可能な状態になっても

元に戻さず今日に至る。】現在は、当時と比べ収入も安定しているので、借り換え方法や金融機関に

ついてご相談させていただきたいと思っております。夫婦共働きの為ご相談の時間がとれず困って

います。｣

このように、一度支払い変更をしてしまうと個人情報としては履歴は出てきませんが、他行への借り

換えの申込時に、公庫の返済表の提出を必ず求められますので現在の支払状況がわかってしまい審査

がおりなくなってしまします。

方法としては


・親族、身内間に売買をして、支払額を押さえ賃料として支払い、以後買い戻す。

・思い切って売却して、一時、賃貸に切り替え数年後に購入を検討する。


出来れば、後者のほうがシンプルで一度購入資金を貯めて気に入った家が見つかれば購入を考える

方が良いでしょう。


借り換え等のご相談はこちらへ