任意売却と買い戻し その４
後日、Cさんから体験談を頂きました。。
体験談
約２年間のお付き合いありがとうございました。借入先の住宅金融公庫等の対応窓口にしていただき本
当に助かりました。
勿論初めての事なので今後どうなっていくのかが読みきれない中、涌井さんからのアドバイスを受けま
して少しずつ今後の流れが見えてきました。専門家のアドバイスは貴重でした。
仕事をしておりますのでそのことばかり考えているわけにもいかず、ある程度はお任せが必要と思いま
す。
悪いことを考えてしまうと前に進めませんので割り切った考えを持つ事が必要でした。もともと資産は
ありませんでしたのでなくなるものはわずかな現金くらいでした。立ち退く踏ん切りがつけば相談はほ
とんど不要です。長らく生活しているとなかなか引越ができなくなるものです。涌井さんにご相談した
ポイントはどうやったら引越しなくて良いのか？でした。家は手放すのが当たり前と思ってはおりまし
たが、わずかなチャンスに賭けてみることにしました。様々なご提案をいただきトライしている間に約
２年という月日がかかりまし た。決して無駄な時間ではありませんでした。途中なかなか思う様に事が
進められない結果が金融機関の回答でした。
続きは次回
体験談
約２年間のお付き合いありがとうございました。借入先の住宅金融公庫等の対応窓口にしていただき本
当に助かりました。
勿論初めての事なので今後どうなっていくのかが読みきれない中、涌井さんからのアドバイスを受けま
して少しずつ今後の流れが見えてきました。専門家のアドバイスは貴重でした。
仕事をしておりますのでそのことばかり考えているわけにもいかず、ある程度はお任せが必要と思いま
す。
悪いことを考えてしまうと前に進めませんので割り切った考えを持つ事が必要でした。もともと資産は
ありませんでしたのでなくなるものはわずかな現金くらいでした。立ち退く踏ん切りがつけば相談はほ
とんど不要です。長らく生活しているとなかなか引越ができなくなるものです。涌井さんにご相談した
ポイントはどうやったら引越しなくて良いのか？でした。家は手放すのが当たり前と思ってはおりまし
たが、わずかなチャンスに賭けてみることにしました。様々なご提案をいただきトライしている間に約
２年という月日がかかりまし た。決して無駄な時間ではありませんでした。途中なかなか思う様に事が
進められない結果が金融機関の回答でした。
続きは次回
任意売却と買い戻し その３
①Ｃさん⇒ 協力業者
売買価格 ９００万円
内訳
１．住宅金融公庫 ７８０万円 免責（破産の為）
２．年金 ５０万円 免責（破産の為）
３．抵当権抹消等 ５万円 全額支払い
４．引越代 ３０万円
５・仲介手数料 ３５万円 全額支払い
合計 ９００万円
引越協力金 ６０万円
②協力業者⇒ 長男
融資額 １４３０万円
内訳
１．売買価格 １２９０万円
２．抵当権設定 ２３万円
３．仲介手数料 ４７万円
４．その他 ６０万円
合計 １４３０万円
以上の様に実務期間１ヵ月半程で長男への買戻しは終了しました。
今回は長男が役所に勤務しているということが買戻し成功の要因だと思いました。
続きは次回
売買価格 ９００万円
内訳
１．住宅金融公庫 ７８０万円 免責（破産の為）
２．年金 ５０万円 免責（破産の為）
３．抵当権抹消等 ５万円 全額支払い
４．引越代 ３０万円
５・仲介手数料 ３５万円 全額支払い
合計 ９００万円
引越協力金 ６０万円
②協力業者⇒ 長男
融資額 １４３０万円
内訳
１．売買価格 １２９０万円
２．抵当権設定 ２３万円
３．仲介手数料 ４７万円
４．その他 ６０万円
合計 １４３０万円
以上の様に実務期間１ヵ月半程で長男への買戻しは終了しました。
今回は長男が役所に勤務しているということが買戻し成功の要因だと思いました。
続きは次回
任意売却と買い戻し その２
Ｃさんは任意売却で長男に購入してもらうことを希望しましたが
１．債権者から親子間売買を認められない
２．通常、親子間売買の場合、銀行融資の承認が下りない
という２点をクリアしなければならなくなりました。
１については何とか交渉して債権者から了解を得ましたが、
２については私の会社でもよく利用させてもらうＺ銀行の担当者でも最終的にＣさんが破産をしている
という理由で、融資の承認が下りないという結論に至りました。
最後の手段として
協力業者に買取りをしてもらい長男に転売する
方法を取りました。
次回に続く
１．債権者から親子間売買を認められない
２．通常、親子間売買の場合、銀行融資の承認が下りない
という２点をクリアしなければならなくなりました。
１については何とか交渉して債権者から了解を得ましたが、
２については私の会社でもよく利用させてもらうＺ銀行の担当者でも最終的にＣさんが破産をしている
という理由で、融資の承認が下りないという結論に至りました。
最後の手段として
協力業者に買取りをしてもらい長男に転売する
方法を取りました。
次回に続く
任意売却と買い戻し その１
Ｃさんの属性と住宅ローンの内訳等は以下の内容でした。
本人 サラリーマン ５２歳（男性）・妻 パート
子供４人（２５歳、１４歳、１０歳、８歳）
年 収 ４３０万円
不動産 土地 １４６㎡ 建物 １３０㎡（５ＬＤＫ）築１３年
購入価格 ３４００万円
借入額 ３３００万円
借入残高 ２６４０万円
相場価格 約９００万円
債権者 ①住宅金融公庫 １４２０万円
②年金 １２２０万円
ちょうど、１年前の夏 フリーダイヤルにて相談の電話が入りました。
相談は次のとおりでした。
『購入時年収９００万円あったのですが、
４年目に会社の状態が悪くなり
年収４３０万円までに激減してしまったのです。
月々１１万円ボーナス時５０万円のローンお支払をするために
カードローン、信販系６社。
合計６００万円に膨れ上がりどうする事もできなくなりました。
ただこの家には執着があり手放したくないので
なんとか長男に購入してもらい住み続けたいのです。』
次回に続く
本人 サラリーマン ５２歳（男性）・妻 パート
子供４人（２５歳、１４歳、１０歳、８歳）
年 収 ４３０万円
不動産 土地 １４６㎡ 建物 １３０㎡（５ＬＤＫ）築１３年
購入価格 ３４００万円
借入額 ３３００万円
借入残高 ２６４０万円
相場価格 約９００万円
債権者 ①住宅金融公庫 １４２０万円
②年金 １２２０万円
ちょうど、１年前の夏 フリーダイヤルにて相談の電話が入りました。
相談は次のとおりでした。
『購入時年収９００万円あったのですが、
４年目に会社の状態が悪くなり
年収４３０万円までに激減してしまったのです。
月々１１万円ボーナス時５０万円のローンお支払をするために
カードローン、信販系６社。
合計６００万円に膨れ上がりどうする事もできなくなりました。
ただこの家には執着があり手放したくないので
なんとか長男に購入してもらい住み続けたいのです。』
次回に続く
競売と任意売却 事例２ 最終回
残ったローンの支払をどうするかが、多くの人が心配するところです。
今回の場合は現在も収入が少なく生活が厳しい状態ですので厳しい支払いの対応を求めてきませんで
した。Ｂさんは破産をしていないので今後定期的に債権者からの通知等が来たりすると思われます。
引き渡しの決済が終了したあと、Ｂさんよりお礼を言われ、
私は「売却後もお付き合いが続きますので宜しくお願いします。」
と言い別れました。
売却後のサポートも私たちの大事な仕事の１つとして行っております。
今回の場合は現在も収入が少なく生活が厳しい状態ですので厳しい支払いの対応を求めてきませんで
した。Ｂさんは破産をしていないので今後定期的に債権者からの通知等が来たりすると思われます。
引き渡しの決済が終了したあと、Ｂさんよりお礼を言われ、
私は「売却後もお付き合いが続きますので宜しくお願いします。」
と言い別れました。
売却後のサポートも私たちの大事な仕事の１つとして行っております。
競売と任意売却 事例２ その５
私が予想したとおり１日目のオープンルームで購入者が現れました。頭金も十分持っているお客様でし
たので住宅ローンもすんなりと審査が通りました。
最終的に競売の入札期間前に決済及び引渡しも終わり競売の取下げることができました。
今回の売却の内訳は以下のようになりました。
売却価格 ２５５０万円
内訳
１．住宅金融公庫 ２２３０万円 全額支払い
２．年金 １３０万円（１０３０万円残）
３．Ｔ銀行 ２０万円（３００万円残）
４．住宅販売会社 １０万円（２５０万円残）
５．未払い管理費 ３０万円 全額支払い
６．抵当権抹消等 １０万円 全額支払い
７．引越代 ３０万円
８・仲介手数料 ９０万円
合計 ２５５０万円
引越協力金 １５０万円
以上のように任意売却の場合、売却価格を８つに配分する事によって各債権者及び滞納管理費、弊社の
仲介手数料までがまかなわれ、引越費用までが協力金の中から捻出されるという仕組みになっています。
Ｂさんは任意売却はしたものの上記内訳の右にある様に２から４まで合計で１５８０万円のローンが残
りました。売却時にはローン残を以下のように話し合い調整をしました。
住宅金融公庫 月々１万円 ボーナス時ゼロ
年金 月々１万円 ボーナス時ゼロ
Ｔ銀行 サービサーに売却するため後日サービサーと調整
住宅販売会社 連絡をしたが回答無し
続きは次回
たので住宅ローンもすんなりと審査が通りました。
最終的に競売の入札期間前に決済及び引渡しも終わり競売の取下げることができました。
今回の売却の内訳は以下のようになりました。
売却価格 ２５５０万円
内訳
１．住宅金融公庫 ２２３０万円 全額支払い
２．年金 １３０万円（１０３０万円残）
３．Ｔ銀行 ２０万円（３００万円残）
４．住宅販売会社 １０万円（２５０万円残）
５．未払い管理費 ３０万円 全額支払い
６．抵当権抹消等 １０万円 全額支払い
７．引越代 ３０万円
８・仲介手数料 ９０万円
合計 ２５５０万円
引越協力金 １５０万円
以上のように任意売却の場合、売却価格を８つに配分する事によって各債権者及び滞納管理費、弊社の
仲介手数料までがまかなわれ、引越費用までが協力金の中から捻出されるという仕組みになっています。
Ｂさんは任意売却はしたものの上記内訳の右にある様に２から４まで合計で１５８０万円のローンが残
りました。売却時にはローン残を以下のように話し合い調整をしました。
住宅金融公庫 月々１万円 ボーナス時ゼロ
年金 月々１万円 ボーナス時ゼロ
Ｔ銀行 サービサーに売却するため後日サービサーと調整
住宅販売会社 連絡をしたが回答無し
続きは次回
競売と任意売却 事例２ その4
債権者４社は金額さえ合えば任意売却に同意してくれる感触がありましたので、次に販売に力を入れま
した。通常は地元不動産会社に協力をしてもらうのですが、私の会社から近かったのでオープンルーム
を実施する事にしました。
そうなるとＡさん家族の引越の作業が出てきました。当然引越するお金、家を借りるお金がないので私
の会社で一旦立て替えることになりました。金額にして約８０万円でした。
もしかして買い手も付かず競売に流れてしまうリスクもあったのですが、
・居住中のままだと荷物が多すぎて購入者が決まらない。
・立地的には交通の便も良く売りやすい物件である。
という２点から、引越費用を立替えしオープンルームをする事に決めたのです。
次回に続く
した。通常は地元不動産会社に協力をしてもらうのですが、私の会社から近かったのでオープンルーム
を実施する事にしました。
そうなるとＡさん家族の引越の作業が出てきました。当然引越するお金、家を借りるお金がないので私
の会社で一旦立て替えることになりました。金額にして約８０万円でした。
もしかして買い手も付かず競売に流れてしまうリスクもあったのですが、
・居住中のままだと荷物が多すぎて購入者が決まらない。
・立地的には交通の便も良く売りやすい物件である。
という２点から、引越費用を立替えしオープンルームをする事に決めたのです。
次回に続く
競売と任意売却 事例２ その３
私は任意売却に取りかかるにあたり各債権者に連絡をして今どのような状態なのかを確認をしました。
当然第１順位の住宅金融公庫は競売をかけた債権者でありますので滞納期間は１年以上あるとのこと
でした他の年金、住宅販売会社も同じ状態でした。なぜか３順位のＴ銀行の支払いだけは滞納がない状
態でしたので、私からＴ銀行の支店に連絡をすると担当者は「滞納していないので支払いをストップし
て下さい」ということでした。
あまり金融機関としてはこのような事はいわないのですが、
①現在競売にかかっている
②Ｔ銀行としては任意売却の方が多く回収できる
以上２点の判断でＴ銀行は、すばやく対応してくれました。
次回に続く
当然第１順位の住宅金融公庫は競売をかけた債権者でありますので滞納期間は１年以上あるとのこと
でした他の年金、住宅販売会社も同じ状態でした。なぜか３順位のＴ銀行の支払いだけは滞納がない状
態でしたので、私からＴ銀行の支店に連絡をすると担当者は「滞納していないので支払いをストップし
て下さい」ということでした。
あまり金融機関としてはこのような事はいわないのですが、
①現在競売にかかっている
②Ｔ銀行としては任意売却の方が多く回収できる
以上２点の判断でＴ銀行は、すばやく対応してくれました。
次回に続く
競売と任意売却 事例２ その２
長男ともこのあと良く話し合ったのですが、そこまでして彼が購入する意思はなかった
ので、結局第３者に任意売却する 方向になりました。
任意売却と言うのは債権者にとって競売で債権を回収するよりも一般の市場で売りに出
した方が回収が多ければ債権者がそれに応じ、抵当権等の抹消に協力すると言うものです。
例えば、金融機関もしくは保証会社のローン残が１０００万円あるのにもかかわらず任意
売却での回収額の方が多いと判断した場合、売却価格が７００万円でも売却に応じ抵当権を
抹消してくれるというものなのです。
次回に続く
ので、結局第３者に任意売却する 方向になりました。
任意売却と言うのは債権者にとって競売で債権を回収するよりも一般の市場で売りに出
した方が回収が多ければ債権者がそれに応じ、抵当権等の抹消に協力すると言うものです。
例えば、金融機関もしくは保証会社のローン残が１０００万円あるのにもかかわらず任意
売却での回収額の方が多いと判断した場合、売却価格が７００万円でも売却に応じ抵当権を
抹消してくれるというものなのです。
次回に続く
競売と任意売却 事例２ その１
本人（Ｂさん） サラリーマン（５５歳・勤続２０年） 妻（専業主婦）
子供２人（長女２２歳・長男２０歳）
不動産 マンション ５８㎡・３ＬＤＫ・築５年
購入価格 ３８００万円
借入額 ４０００万円
借入残高 ３８００万円
相場価格 ３０００万円
年 収 ２８０万円
債権者 ①住宅金融公庫
② 年金
③Ｔ銀行（Ｄ保証）
④マンション販 売会社
１月の中旬にフリーダイヤルにて相談の電話が入りました。後日、自宅で面談。
話の内容は次のとおりでした。
『正月明けに裁判所から競売開始決定の通知が来て、いよいよかと思いました
が競売を回避し、勤続年数が３年ある長男が購入してこのまま住み続けたいのです。はじめは共稼ぎで
住宅ローンを支払っていましたが、妻が１年半前に脳溢血で倒れそれから住宅ローンが払えなくなりま
した。住宅金融公庫から督促状等がきましたがそのままの状態にしておきました。』
続きは次回
子供２人（長女２２歳・長男２０歳）
不動産 マンション ５８㎡・３ＬＤＫ・築５年
購入価格 ３８００万円
借入額 ４０００万円
借入残高 ３８００万円
相場価格 ３０００万円
年 収 ２８０万円
債権者 ①住宅金融公庫
② 年金
③Ｔ銀行（Ｄ保証）
④マンション販 売会社
１月の中旬にフリーダイヤルにて相談の電話が入りました。後日、自宅で面談。
話の内容は次のとおりでした。
『正月明けに裁判所から競売開始決定の通知が来て、いよいよかと思いました
が競売を回避し、勤続年数が３年ある長男が購入してこのまま住み続けたいのです。はじめは共稼ぎで
住宅ローンを支払っていましたが、妻が１年半前に脳溢血で倒れそれから住宅ローンが払えなくなりま
した。住宅金融公庫から督促状等がきましたがそのままの状態にしておきました。』
続きは次回