今日は電車で千葉に
今日は海に行けずに家でボーッとしていたら、11時頃一人で千葉に行った
友人から電話があった。
何やら海で自分のボードで目の下を切ったらしい。運転が出来ないというので仕方がなく新宿から総武線、外房線に乗り継いで待ち合わせの茂原に。
友人は明日のジョーみたいに腫れ上がった目にテーピングをしていた。聞いてみるとフィンが当たって切れたらしい。3年前に左上の額を切ったばかりなのに。
帰りは運転して友人自宅の田端まで送り届けた。そして一日が終わってしまった…たまにはいいかぁ。
iPhoneからの投稿
友人から電話があった。
何やら海で自分のボードで目の下を切ったらしい。運転が出来ないというので仕方がなく新宿から総武線、外房線に乗り継いで待ち合わせの茂原に。
友人は明日のジョーみたいに腫れ上がった目にテーピングをしていた。聞いてみるとフィンが当たって切れたらしい。3年前に左上の額を切ったばかりなのに。
帰りは運転して友人自宅の田端まで送り届けた。そして一日が終わってしまった…たまにはいいかぁ。
iPhoneからの投稿
住宅ローンと競売 その４
質問：住宅ローンを滞納して３ヶ月経ちます。すぐにでも競売になるので
しょうか？ 続き その４
回答：執行官の物件調査が終わり、裁判所は調査書に基づいて不動産鑑定
による競売の価格を決定します。価格の決定と入札期間の通知まで
にはおおよそ３，４ヶ月はかかりますのでその間表立った動きが無
い状態になります。
この間に債権者に依頼された不動産業者からの競売から任意売却へ
のアプローチ（郵送物・訪問）があります。
不動産鑑定士による裁判所での価格決定は市場価格より約３割程
安い価格になります。競売なのでその価格以上の入札額を提示し
てゆきます。現在では物件にもよりますが競売の価格（基準価格）
の１・５から１・７倍が落札価格になっています。一昔前は競売
だと安く叩かれて処分されてしまうとの認識が強かったのですが
現在は市場で売買されている価格もしくはそれ以上の価格で動い
ています。これは落札者の属性の変化が理由の一つであると思わ
れます。（不動産業者 → 一般投資家・居住目的の一般の方）
次回は今まで２度ほど出てきた任意売却についても触れてゆきた
いと思います。
【今日の用語】
基準価格
売却基準価格という。以前は売却最低価格と言った。
競売の入札額スタート価格になります。
不動産の価格は
不動産鑑定士が算出する不動産価格
国独自の計算方法で算出する固定資産税価格
不動産会社が算出する不動産価格
などまだありますが大きく３つに分かれています。
私たちが新聞お折込で目にする不動産価格は不動産会社が
算出する価格になり周辺の取引事例から算出しています。
今回の競売の価格の算出は取引事例ではない算出方法にな
っています。
しょうか？ 続き その４
回答：執行官の物件調査が終わり、裁判所は調査書に基づいて不動産鑑定
による競売の価格を決定します。価格の決定と入札期間の通知まで
にはおおよそ３，４ヶ月はかかりますのでその間表立った動きが無
い状態になります。
この間に債権者に依頼された不動産業者からの競売から任意売却へ
のアプローチ（郵送物・訪問）があります。
不動産鑑定士による裁判所での価格決定は市場価格より約３割程
安い価格になります。競売なのでその価格以上の入札額を提示し
てゆきます。現在では物件にもよりますが競売の価格（基準価格）
の１・５から１・７倍が落札価格になっています。一昔前は競売
だと安く叩かれて処分されてしまうとの認識が強かったのですが
現在は市場で売買されている価格もしくはそれ以上の価格で動い
ています。これは落札者の属性の変化が理由の一つであると思わ
れます。（不動産業者 → 一般投資家・居住目的の一般の方）
次回は今まで２度ほど出てきた任意売却についても触れてゆきた
いと思います。
【今日の用語】
基準価格
売却基準価格という。以前は売却最低価格と言った。
競売の入札額スタート価格になります。
不動産の価格は
不動産鑑定士が算出する不動産価格
国独自の計算方法で算出する固定資産税価格
不動産会社が算出する不動産価格
などまだありますが大きく３つに分かれています。
私たちが新聞お折込で目にする不動産価格は不動産会社が
算出する価格になり周辺の取引事例から算出しています。
今回の競売の価格の算出は取引事例ではない算出方法にな
っています。
住宅ローンと競売 その３
質問：住宅ローンを滞納して３ヶ月経ちます。すぐにでも競売になるので
しょうか？ 続き その３
回答：債権者は顧問弁護士等の代理人を通じて裁判所に競売開始の申請を
しますと、後日債務者のもとに「競売開始決定通知」の書類が届き
ます。
通知書が到着しますと、裁判所から執行官という方が自宅の調査に
来ます。各部屋の写真、居住状態の聞き取り、隣地との関係、周辺
環境などを調査して競売の価格を決める報告書を作成します。
このとき、自宅に所有者がいれば今後のスケジュールを簡単に話し
をしてくれます。
仮に調査の連絡が取れず不在での調査の場合、裁判所の執行官は
強制的に鍵屋さんと鍵を開けてもらい調査をします。
隣人への聞き取りは特にしません。
次回からは競売の価格決定の仕方、競売のスケジュールについてお
話しします。
【今日の用語】
執行官
競売の指揮を取る方で強制力をもって調査から競売の実行までを
法に則って進めてゆく方。
債権者との交渉などは一切しない。
しょうか？ 続き その３
回答：債権者は顧問弁護士等の代理人を通じて裁判所に競売開始の申請を
しますと、後日債務者のもとに「競売開始決定通知」の書類が届き
ます。
通知書が到着しますと、裁判所から執行官という方が自宅の調査に
来ます。各部屋の写真、居住状態の聞き取り、隣地との関係、周辺
環境などを調査して競売の価格を決める報告書を作成します。
このとき、自宅に所有者がいれば今後のスケジュールを簡単に話し
をしてくれます。
仮に調査の連絡が取れず不在での調査の場合、裁判所の執行官は
強制的に鍵屋さんと鍵を開けてもらい調査をします。
隣人への聞き取りは特にしません。
次回からは競売の価格決定の仕方、競売のスケジュールについてお
話しします。
【今日の用語】
執行官
競売の指揮を取る方で強制力をもって調査から競売の実行までを
法に則って進めてゆく方。
債権者との交渉などは一切しない。
住宅ローンと競売 その２
質問：住宅ローンを滞納して３ヶ月経ちます。すぐにでも競売になるので
しょうか？ 続き
回答：債権者は一括請求の通知をし、ある一定の（債権者によってまちまち）
期間をおいて競売を開始する準備を進めます。
ほとんどの債権者は顧問弁護士に依頼をして裁判所に申請する書類作
成を依頼します。
ここで補足ですが債権者の多くは当初住宅ローンの申し込みをした金
融機関ではなくその系列の保証会社に変わります。これを代位弁済と
いいます。
債権者の中には経費と時間がかかる競売申請をする前に、任意売却の
通知をする場合もあります。これについては別にお話しをします。
債権者は顧問弁護士等の代理人を通じて裁判所に競売開始の申請を
しますと、後日債務者のもとに「競売開始決定通知」の書類が届き
ます。
明日、続きをお話します。
【本日の用語】
保証会社
金融機関が直接リスクをとらず系列の金融機関に未払いの債権を負担
及び処理をさせる機関。保証会社のスタッフ殆どが親の金融機関の
ＯＢ。
代位弁済
住宅ローンのある一定の期間を過ぎると保証会社に債権が移ること。
特に債務者の借金が無くなるわけではない。
債権が移ると残債務に対して１４．６％という延滞利息が付く。
競売開始決定通知
競売をかける時期など債権者の判断のみで決定される。
通知書は所有者、もしくはその不動産に住まわれている賃貸人人にも
通知が行く。
ご質問等ありましたらいつでもご連絡下さい。
しょうか？ 続き
回答：債権者は一括請求の通知をし、ある一定の（債権者によってまちまち）
期間をおいて競売を開始する準備を進めます。
ほとんどの債権者は顧問弁護士に依頼をして裁判所に申請する書類作
成を依頼します。
ここで補足ですが債権者の多くは当初住宅ローンの申し込みをした金
融機関ではなくその系列の保証会社に変わります。これを代位弁済と
いいます。
債権者の中には経費と時間がかかる競売申請をする前に、任意売却の
通知をする場合もあります。これについては別にお話しをします。
債権者は顧問弁護士等の代理人を通じて裁判所に競売開始の申請を
しますと、後日債務者のもとに「競売開始決定通知」の書類が届き
ます。
明日、続きをお話します。
【本日の用語】
保証会社
金融機関が直接リスクをとらず系列の金融機関に未払いの債権を負担
及び処理をさせる機関。保証会社のスタッフ殆どが親の金融機関の
ＯＢ。
代位弁済
住宅ローンのある一定の期間を過ぎると保証会社に債権が移ること。
特に債務者の借金が無くなるわけではない。
債権が移ると残債務に対して１４．６％という延滞利息が付く。
競売開始決定通知
競売をかける時期など債権者の判断のみで決定される。
通知書は所有者、もしくはその不動産に住まわれている賃貸人人にも
通知が行く。
ご質問等ありましたらいつでもご連絡下さい。
住宅ローンと競売 その１
今日から私の仕事である不動産、中でも「住宅ローンと競売」について
Ｑ＆Ａ方式で記事を書いてゆきます。
ご質問等お待ちしてます。
質問：住宅ローンを滞納して３ヶ月経ちます。すぐにでも競売になるのでしょうか？
回答：住宅ローンを借りた金融機関（債権者）にもよりますが、
３ヶ月から６ヶ月の期間で残りの住宅ローン（残債務）を
「すぐに返済して下さい」という期限利益を喪失してしまった旨と
「一括にて残債務全額を返済して下さい」という旨の通知が
債権者から来ます。
ほとんどの方が返済が出来ませんので、
それが過ぎると債権者は競売の準備に入ってゆきます。
今日はここまでになります。続きは次回に
今日の用語
債権者＝お金を貸した方
債務者＝お金を借りた方
期限の利益の喪失＝残りの借入期間が無くなってしまう事
一括返済＝のこりの住宅ローン全額を一括で支払う事
Ｑ＆Ａ方式で記事を書いてゆきます。
ご質問等お待ちしてます。
質問：住宅ローンを滞納して３ヶ月経ちます。すぐにでも競売になるのでしょうか？
回答：住宅ローンを借りた金融機関（債権者）にもよりますが、
３ヶ月から６ヶ月の期間で残りの住宅ローン（残債務）を
「すぐに返済して下さい」という期限利益を喪失してしまった旨と
「一括にて残債務全額を返済して下さい」という旨の通知が
債権者から来ます。
ほとんどの方が返済が出来ませんので、
それが過ぎると債権者は競売の準備に入ってゆきます。
今日はここまでになります。続きは次回に
今日の用語
債権者＝お金を貸した方
債務者＝お金を借りた方
期限の利益の喪失＝残りの借入期間が無くなってしまう事
一括返済＝のこりの住宅ローン全額を一括で支払う事
自由が丘の管理物件に
会社で管理している自由ヶ丘の希望堂ビルにやってきました。
随分ときれいになりました。
今回、築２０年近く経ちましたので壁面の洗浄及び防水加工工事を業者に依頼しました。
足場を組まずにロープ一本での作業ということでコストもかからず、躯体にアンカーを
打ち込む必要もなしということが依頼したポイントになりました。
他のビルオーナーにも進めてみようかと思います。
http://coretotalplanning.jp/