任意売却の仕組み その１、その２のまとめ
Ｑ：任意売却とはどのような仕組みになっていますか？
Ａ
～不動産仲介会社の交渉力も大きなポイントになります～
任意売却を進める前に現在のローン残高を把握することになります。
ほとんどの住宅が実勢価格（不動産会社が仲介して売買されている
価格）よりローン残債の方が上回っています。
Ａ．現在の住宅ローン残債額内訳
１．Ａ銀行 ２０００万円
２．Ｂ銀行 １０００万円
不動産仲介会社が各債権者と実勢価格に基づいた購入申込額に対し
て交渉に入りおおよその応諾額を確定します。
Ｂ．Ａ／Ｂ銀行との交渉による応諾額 １５００万円
債権者からの応諾額１５００万円に対して、配分案を作成し再度、
各債権者と交渉して了解を得ます。
Ｃ．Ａ／Ｂ銀行への配分額
１．Ａ銀行 １３７５万円
２．Ｂ銀行 ５０万円
３．不動産仲介手数料 ５０万円
４．抵当権抹消費用 ５万円
５．所有者引越費用 ２０万円
Ｃの部分の配分を見てわかるように所有者が実際売却するにあた
ってかかる費用である３・４・５の部分を債権者側は所有者の経
費として認めてくれますので所有者の負担は不足分の引越代とな
ります。
売り出しの方法については表向き通常の販売方法と変わらないの
で、一般の方が内見してゆく形をとります。
契約方法も一般の売買と変わりませんが決済時には各債権者が
立会いをしますので少し緊張感はあるかもしれません。
債権者は競売か任意売却かどちらが多く回収できるかを検討し回
答を出してゆきます。
今回の配分表にはありませんでしたが、固定資産税等のの税金の
滞納がある場合は全体の交渉を上手にやらないと手詰まりになる
場合もあります。まずは経験と信頼のおける不動産会社を見つけ
ることが最大のポイントでしょう。
Ａ
～不動産仲介会社の交渉力も大きなポイントになります～
任意売却を進める前に現在のローン残高を把握することになります。
ほとんどの住宅が実勢価格（不動産会社が仲介して売買されている
価格）よりローン残債の方が上回っています。
Ａ．現在の住宅ローン残債額内訳
１．Ａ銀行 ２０００万円
２．Ｂ銀行 １０００万円
不動産仲介会社が各債権者と実勢価格に基づいた購入申込額に対し
て交渉に入りおおよその応諾額を確定します。
Ｂ．Ａ／Ｂ銀行との交渉による応諾額 １５００万円
債権者からの応諾額１５００万円に対して、配分案を作成し再度、
各債権者と交渉して了解を得ます。
Ｃ．Ａ／Ｂ銀行への配分額
１．Ａ銀行 １３７５万円
２．Ｂ銀行 ５０万円
３．不動産仲介手数料 ５０万円
４．抵当権抹消費用 ５万円
５．所有者引越費用 ２０万円
Ｃの部分の配分を見てわかるように所有者が実際売却するにあた
ってかかる費用である３・４・５の部分を債権者側は所有者の経
費として認めてくれますので所有者の負担は不足分の引越代とな
ります。
売り出しの方法については表向き通常の販売方法と変わらないの
で、一般の方が内見してゆく形をとります。
契約方法も一般の売買と変わりませんが決済時には各債権者が
立会いをしますので少し緊張感はあるかもしれません。
債権者は競売か任意売却かどちらが多く回収できるかを検討し回
答を出してゆきます。
今回の配分表にはありませんでしたが、固定資産税等のの税金の
滞納がある場合は全体の交渉を上手にやらないと手詰まりになる
場合もあります。まずは経験と信頼のおける不動産会社を見つけ
ることが最大のポイントでしょう。
任意売却の仕組み その２
Ｑ：任意売却とはどのような仕組みになっていますか？
Ａ
債権者からの応諾額１５００万円に対して、配分案を作成し再度、
各債権者と交渉して了解を得ます。
Ｃ．Ａ／Ｂ銀行への配分額
１．Ａ銀行 １３７５万円
２．Ｂ銀行 ５０万円
３．不動産仲介手数料 ５０万円
４．抵当権抹消費用 ５万円
５．所有者引越費用 ２０万円
Ｃの部分の配分を見てわかるように所有者が実際売却するにあた
ってかかる費用である３・４・５の部分を債権者側は所有者の経
費として認めてくれますので所有者の負担は不足分の引越代とな
ります。
売り出しの方法については表向き通常の販売方法と変わらないの
で、一般の方が内見してゆく形をとります。
Ａ
債権者からの応諾額１５００万円に対して、配分案を作成し再度、
各債権者と交渉して了解を得ます。
Ｃ．Ａ／Ｂ銀行への配分額
１．Ａ銀行 １３７５万円
２．Ｂ銀行 ５０万円
３．不動産仲介手数料 ５０万円
４．抵当権抹消費用 ５万円
５．所有者引越費用 ２０万円
Ｃの部分の配分を見てわかるように所有者が実際売却するにあた
ってかかる費用である３・４・５の部分を債権者側は所有者の経
費として認めてくれますので所有者の負担は不足分の引越代とな
ります。
売り出しの方法については表向き通常の販売方法と変わらないの
で、一般の方が内見してゆく形をとります。
任意売却の仕組み その１
Ｑ：任意売却とはどのような仕組みになっていますか？
Ａ
～不動産仲介会社の交渉力も大きなポイントになります～
任意売却を進める前に現在のローン残高を把握することになります。
ほとんどの住宅が実勢価格（不動産会社が仲介して売買されている
価格）よりローン残債の方が上回っています。
Ａ．現在の住宅ローン残債額内訳
１．Ａ銀行 ２０００万円
２．Ｂ銀行 １０００万円
不動産仲介会社が各債権者と実勢価格に基づいた購入申込額に対し
て交渉に入りおおよその応諾額を確定します。
Ｂ．Ａ／Ｂ銀行との交渉による応諾額 １５００万円
次回はこれを債権者に配分する内容をお伝えします。
Ａ
～不動産仲介会社の交渉力も大きなポイントになります～
任意売却を進める前に現在のローン残高を把握することになります。
ほとんどの住宅が実勢価格（不動産会社が仲介して売買されている
価格）よりローン残債の方が上回っています。
Ａ．現在の住宅ローン残債額内訳
１．Ａ銀行 ２０００万円
２．Ｂ銀行 １０００万円
不動産仲介会社が各債権者と実勢価格に基づいた購入申込額に対し
て交渉に入りおおよその応諾額を確定します。
Ｂ．Ａ／Ｂ銀行との交渉による応諾額 １５００万円
次回はこれを債権者に配分する内容をお伝えします。
任意売却のデメリットとは？
任意売却のメリットの部分ばかりが目立つサイトが多いですが、ここでは任意売却の
デメリットについて説明をします。
Ａ： ～ 競売市場に任売価格は左右される～
債権者は任意売却する価格の正当性をチェックするために不動産鑑定会社に
依頼して判断します。ただし、現在のように競売市場が活発になっている場
合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売にもっていったほうがより
多くの回収が見込める判断をした場合は任意売却に応じないケースが多くあ
ります。要するに任意売却は確実に成功するものではないというデメリット
があります。
その理由の１つとして任意売却の場合債権者が売買価格の中から以下の１か
ら５までのお金を経費として認めることになり、経費として見た分が第一順
位債権者の回収額から減額になるからです。
１.不動産仲介手数料（売買価格×３％×１．０５）
２．抵当権抹消費用（実費）
３．所有者の引越し費用 ２０から５０万円が標準
４．後順位債権者の抵当権抹消費用
５．税金等の差押え取下げ費用
４・５の費用が多くかかればかかるほど任意での売却が困難になります。
２つ目の理由として金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達がきて
いることもあるので債権者は以前よりもシビアに且つ人件費をかけずに回収
をする傾向になっており、手間のかかると判断したものについては任意売却
に応じないということになります。
債権者も以前と比べドライに仕事をする傾向にあります。また、各担当者に
よっても対応が違うので不動産業者が任意売却を成功させるには知識だけで
なく不足の事態にも対応できる経験をつむことで債務者にも自信を持って説
明し取り組むことが出来るのではないでしょうか。
デメリットについて説明をします。
Ａ： ～ 競売市場に任売価格は左右される～
債権者は任意売却する価格の正当性をチェックするために不動産鑑定会社に
依頼して判断します。ただし、現在のように競売市場が活発になっている場
合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売にもっていったほうがより
多くの回収が見込める判断をした場合は任意売却に応じないケースが多くあ
ります。要するに任意売却は確実に成功するものではないというデメリット
があります。
その理由の１つとして任意売却の場合債権者が売買価格の中から以下の１か
ら５までのお金を経費として認めることになり、経費として見た分が第一順
位債権者の回収額から減額になるからです。
１.不動産仲介手数料（売買価格×３％×１．０５）
２．抵当権抹消費用（実費）
３．所有者の引越し費用 ２０から５０万円が標準
４．後順位債権者の抵当権抹消費用
５．税金等の差押え取下げ費用
４・５の費用が多くかかればかかるほど任意での売却が困難になります。
２つ目の理由として金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達がきて
いることもあるので債権者は以前よりもシビアに且つ人件費をかけずに回収
をする傾向になっており、手間のかかると判断したものについては任意売却
に応じないということになります。
債権者も以前と比べドライに仕事をする傾向にあります。また、各担当者に
よっても対応が違うので不動産業者が任意売却を成功させるには知識だけで
なく不足の事態にも対応できる経験をつむことで債務者にも自信を持って説
明し取り組むことが出来るのではないでしょうか。
任意売却のデメリットとは？ その３
任意売却は確実に成功するものではないというデメリット
があります.
２つ目の理由として金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達
がきていることもあるので債権者は以前よりもシビアに且つ人件費を
かけずに回収をする傾向になっており、手間のかかると判断したもの
については任意売却に応じないということになります。
債権者も以前と比べドライに仕事をする傾向にあります。また、各担
当者によっても対応が違うので任意売却を成功させるには知識だけで
なく経験をつむことで債務者にも自信を持って説明を出来るのではな
いでしょうか。
があります.
２つ目の理由として金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達
がきていることもあるので債権者は以前よりもシビアに且つ人件費を
かけずに回収をする傾向になっており、手間のかかると判断したもの
については任意売却に応じないということになります。
債権者も以前と比べドライに仕事をする傾向にあります。また、各担
当者によっても対応が違うので任意売却を成功させるには知識だけで
なく経験をつむことで債務者にも自信を持って説明を出来るのではな
いでしょうか。
任意売却のデメリットとは？ その２
任意売却は確実に成功するものではないというデメリット
があります。
その理由の１つとして任意売却の場合債権者が売買価格の中から
以下の１から５までのお金を経費として認めることになり、経費
として見た分が第一順位債権者の回収額から減額になるからです。
１.不動産仲介手数料（売買価格×３％×１．０５）
２．抵当権抹消費用（実費）
３．所有者の引越し費用 ２０から５０万円が標準
４．後順位債権者の抵当権抹消費用
５．税金等の差押え取下げ費用
４．５の費用が多くかかればかかるほど任意での売却が困難になります。
２つめの理由は次回になります。
があります。
その理由の１つとして任意売却の場合債権者が売買価格の中から
以下の１から５までのお金を経費として認めることになり、経費
として見た分が第一順位債権者の回収額から減額になるからです。
１.不動産仲介手数料（売買価格×３％×１．０５）
２．抵当権抹消費用（実費）
３．所有者の引越し費用 ２０から５０万円が標準
４．後順位債権者の抵当権抹消費用
５．税金等の差押え取下げ費用
４．５の費用が多くかかればかかるほど任意での売却が困難になります。
２つめの理由は次回になります。
任意売却のデメリットとは？ その１
Ａ：～ 競売市場に任売価格は左右される～
債権者は任意売却する価格の正当性をチェックするために不動産鑑定会社に
依頼して判断します。ただし、現在のように競売市場が活発になっている場
合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売にもっていったほうがより
多くの回収が見 込める判断をした場合は任意売却に応じないケースが多くあ
ります。要するに任意売却は確実に成功するものではないというデメリット
があります。
次回、その理由を解説いたします。
債権者は任意売却する価格の正当性をチェックするために不動産鑑定会社に
依頼して判断します。ただし、現在のように競売市場が活発になっている場
合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売にもっていったほうがより
多くの回収が見 込める判断をした場合は任意売却に応じないケースが多くあ
ります。要するに任意売却は確実に成功するものではないというデメリット
があります。
次回、その理由を解説いたします。
任意売却 その１～その４までのまとめ
Ｑ：任意売却とはなんですか？
Ａ：～債権者が売却価格を決める～
任意売却は不動産についている抵当権（住宅ローン・事業者ローン
・不動産担保ローン）の支払いが延滞し、債権者が競売で処分する
前に特に債権額を下回る場合は債権者の同意を得て売却する方法を
いいます。匡、任意売却のほとんどが、処分後債務が残りますがチ
ャラにはなりません。
任意売却の対象者は以下の状況の方となります。
１．住宅ローンが３ヶ月以上滞納していて、債権者から債務全額を
一括請求されている方。
債権者より債務全額の一括請求された、ということは支払いが
滞納したことで債権者と約束した契約期間が無くなったことを
意味します。これを「期限の利益の喪失」といいます。
２．１つ目の状況を過ぎて現在「競売」にかかっている。
一括請求の通知が来たあとに債権者との任意売却の話しがないと所有者に
通知も無く「競売」をかけてきます。但し競売が開始されてから「落札」
されて新所有者に変わるまでは６ヶ月位の期間がかかります。
債権者によってはこの期間内の早い階段であれば任意売却を進めること に応じてくれます。
３．税金及び一般債権（消費者金融・カーローン）の滞納によって不動産に
「差押え」をされて「公売」もしくは「強制競売」をかけられている。
市民税・固定資産税・所得税または一般債権の滞納が続いた場合、国税
役所債権者は滞納している本人の所有している不動産に差押えをしてき
ます。税金の差押えについては国税等が職権にて差押えをしますが、一
般債権については債権者が「支払い督促訴訟」を起こしたあと約３ヶ月
位で差押えをされます。
このケースについても２と同じく早い段階であれば任意売却を進めるこ
とに応じてくれます。
Ａ：～債権者が売却価格を決める～
任意売却は不動産についている抵当権（住宅ローン・事業者ローン
・不動産担保ローン）の支払いが延滞し、債権者が競売で処分する
前に特に債権額を下回る場合は債権者の同意を得て売却する方法を
いいます。匡、任意売却のほとんどが、処分後債務が残りますがチ
ャラにはなりません。
任意売却の対象者は以下の状況の方となります。
１．住宅ローンが３ヶ月以上滞納していて、債権者から債務全額を
一括請求されている方。
債権者より債務全額の一括請求された、ということは支払いが
滞納したことで債権者と約束した契約期間が無くなったことを
意味します。これを「期限の利益の喪失」といいます。
２．１つ目の状況を過ぎて現在「競売」にかかっている。
一括請求の通知が来たあとに債権者との任意売却の話しがないと所有者に
通知も無く「競売」をかけてきます。但し競売が開始されてから「落札」
されて新所有者に変わるまでは６ヶ月位の期間がかかります。
債権者によってはこの期間内の早い階段であれば任意売却を進めること に応じてくれます。
３．税金及び一般債権（消費者金融・カーローン）の滞納によって不動産に
「差押え」をされて「公売」もしくは「強制競売」をかけられている。
市民税・固定資産税・所得税または一般債権の滞納が続いた場合、国税
役所債権者は滞納している本人の所有している不動産に差押えをしてき
ます。税金の差押えについては国税等が職権にて差押えをしますが、一
般債権については債権者が「支払い督促訴訟」を起こしたあと約３ヶ月
位で差押えをされます。
このケースについても２と同じく早い段階であれば任意売却を進めるこ
とに応じてくれます。
任意売却 その４
任意売却の対象者３つめは
３．税金及び一般債権（消費者金融・カーローン）の滞納によって不動産に
「差押え」をされて「公売」もしくは「強制競売」をかけられている。
市民税・固定資産税・所得税または一般債権の滞納が続いた場合、国税
役所債権者は滞納している本人の所有している不動産に差押えをしてき
ます。税金の差押えについては国税等が職権にて差押えをしますが、一
般債権については債権者が「支払い督促訴訟」を起こしたあと約３ヶ月
位で差押えをされます。
このケースについても２と同じく早い段階であれば任意売却を進めるこ
とに応じてくれます。
以上の３つが任意売却の対象者になります。
３．税金及び一般債権（消費者金融・カーローン）の滞納によって不動産に
「差押え」をされて「公売」もしくは「強制競売」をかけられている。
市民税・固定資産税・所得税または一般債権の滞納が続いた場合、国税
役所債権者は滞納している本人の所有している不動産に差押えをしてき
ます。税金の差押えについては国税等が職権にて差押えをしますが、一
般債権については債権者が「支払い督促訴訟」を起こしたあと約３ヶ月
位で差押えをされます。
このケースについても２と同じく早い段階であれば任意売却を進めるこ
とに応じてくれます。
以上の３つが任意売却の対象者になります。
任意売却 その３
２つ目の任意売却の対象者は以下になります。
２．１つ目の状況を過ぎて現在「競売」にかかっている。
一括請求の通知が来たあとに債権者との任意売却の話しがないと所有者に
通知も無く「競売」をかけてきます。但し競売が開始されてから「落札」
されて新所有者に変わるまでは６ヶ月位の期間がかかります。
債権者によってはこの期間内の早い階段であれば任意売却を進めることに
応じてくれます。
３つ目の対象者は次回説明します。
２．１つ目の状況を過ぎて現在「競売」にかかっている。
一括請求の通知が来たあとに債権者との任意売却の話しがないと所有者に
通知も無く「競売」をかけてきます。但し競売が開始されてから「落札」
されて新所有者に変わるまでは６ヶ月位の期間がかかります。
債権者によってはこの期間内の早い階段であれば任意売却を進めることに
応じてくれます。
３つ目の対象者は次回説明します。