任意売却の進め方 その１
Ｑ：任意売却を弊社に依頼する場合はどのように進めることになりますか？
Ａ：～お客様と面談時、主に以下の５点について聞き取り及びご説明をします。～
・住宅ローンの滞納状況の確認
滞納期間がまだ３～６ヶ月以内の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので
住宅ローンの融資をした金融機関が「事故」とみなしそこから手が離れた状態になったあとに
債権者の同意を得て、任意売却を進めます。
・各債権者の残債務の確認
売却する不動産についている各債権者の残債務及び税金の差押における滞納額を確認します。
今後売却する不動産に差押えされる可能性がある無担保ローンや税金の滞納の有無についても
合わせて確認します。
残りの３点につきましては次回お伝えします。
Ａ：～お客様と面談時、主に以下の５点について聞き取り及びご説明をします。～
・住宅ローンの滞納状況の確認
滞納期間がまだ３～６ヶ月以内の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので
住宅ローンの融資をした金融機関が「事故」とみなしそこから手が離れた状態になったあとに
債権者の同意を得て、任意売却を進めます。
・各債権者の残債務の確認
売却する不動産についている各債権者の残債務及び税金の差押における滞納額を確認します。
今後売却する不動産に差押えされる可能性がある無担保ローンや税金の滞納の有無についても
合わせて確認します。
残りの３点につきましては次回お伝えします。
離婚と共有名義と任意売却
Ｑ： 離婚をして所有している自宅（前妻との共有名義）の任意売却をしたいがどうしたらよいで
しょうか？
Ａ：～共有者の同意が必要です。～
債権者との交渉で売却時に抵当権を抜いてもらい売却するという任意売却で所有する不動産
を処分ができます。そのためには前妻の同意を取る必要がありますので、早めに連絡を取っ
て行動したほうがよいでしょう。
しょうか？
Ａ：～共有者の同意が必要です。～
債権者との交渉で売却時に抵当権を抜いてもらい売却するという任意売却で所有する不動産
を処分ができます。そのためには前妻の同意を取る必要がありますので、早めに連絡を取っ
て行動したほうがよいでしょう。
任意売却する自宅の共有者が行方不明の場合、任意売却出来ますか？
Ａ：～行方不明者の本人確認が出来ない限り任意売却は難しい～
基本的に所有者全員の、売却するという意思確認が出来ないと所有権の移転等は出来ません。
所有権移転等は司法書士の仕事になり本人の立会いのときに本人と証明できる書類が必ず必要
なってきます。従って、共有者が行方不明の場合は競売で処理をするしかないと思われます。
基本的に所有者全員の、売却するという意思確認が出来ないと所有権の移転等は出来ません。
所有権移転等は司法書士の仕事になり本人の立会いのときに本人と証明できる書類が必ず必要
なってきます。従って、共有者が行方不明の場合は競売で処理をするしかないと思われます。
任意売却したら自己破産をしないといけないですか？
A：～残債務の処理方法の一つとして考えておくと良いでしょう～
まず、任意売却したからといって自己破産しなければならないということではありません。
任意売却に限らず競売でも債務が残る場合が数多く事例があります。
債権者によっては月々数万円の支払いで承諾してくれる場合もありますが、厳しい債権者ですと、
まとまった金額を請求してきて交渉がうまくまとまらないと、特に給与所得者の場合給与を差押
えるというアクションを起こしてきます。
これを回避する為に自己破産という処理方法を利用する方もいます。
尚、自己破産をすることによって、勤務先に知られることなく日常生活に支障がでることはあり
ません。
まず、任意売却したからといって自己破産しなければならないということではありません。
任意売却に限らず競売でも債務が残る場合が数多く事例があります。
債権者によっては月々数万円の支払いで承諾してくれる場合もありますが、厳しい債権者ですと、
まとまった金額を請求してきて交渉がうまくまとまらないと、特に給与所得者の場合給与を差押
えるというアクションを起こしてきます。
これを回避する為に自己破産という処理方法を利用する方もいます。
尚、自己破産をすることによって、勤務先に知られることなく日常生活に支障がでることはあり
ません。
任意売却依頼時の不動産会社の選択基準について その１・その２
任意売却の場合、誰が行っても結果は同じと誤解していませんか？
実態は全く逆で、業者の対応によって、受け取れる経済的なメリットも、売却後の問題の有無も大きく
異なります。やり方次第で結論が大きく変わり、今後の生活に与える影響も大きいものがあります。
次のような点に留意して、良い業者を選ぶことが大切です。
１．～ 印象の良い、債権者との交渉力がある業者を選ぶこと。～
ほとんどの任意売却には、債権者の同意を取り付けることが必要になります。そして、同意の取り付け
には、交渉する業者の提示する価格の適切さに加えて、債権者に対する心証が大きく影響します。威圧
的な態度の業者の場合、価格に問題なくても、債権者の同意を得られない場合があります。
債権者の同意を得られなければ、任意売却できずに競売にかけられることになり、債務者にとって大き
な損失となります。
２．～ お金に関して信頼のおける業者を選ぶこと。～
業者の中には、お金に関して不明朗なやり取りを行ない、内訳を開示しない業者もあります。そのよう
な場合、業者に不正を働かれても、債権者側ではわかりません。
お金に関する内容を書面できちんと出してくれる業者を選びましょう。
３．～引越代を捻出してくれる業者を選ぶこと。～
業者のスタンスによっては、引越代の捻出が出来ないケースがあります。
債権者の為に、どこまで粘り強い交渉を行うかは、個々の業者の考え方により様々です。売却後の経済
的な負担を出来るだけ和らげるため、債権者のためにきちんと交渉してくれる業者を選びましょう。
４．～担保付不動産の実務に精通している、経験豊富な業者を選ぶこと。
登記簿謄本と住宅ローンの支払い状況から現在の債権状況が判断できないと、債権者や買主との間でト
ラブルが生じる可能性があります。実務に精通している経験豊富な業者を選び、手続きが円滑に進むよ
うにしましょう。
５．～残債務についてサポートしてくれる業者を選ぶこと。～
売却後の残債務についてサポートしない業者は多数あります。任意売却された方の多くは債務が残り、
任意売却によって問題が全て解決するわけではありません。
各債権者の情報や債権者への対応の仕方をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
６．～保証人に迷惑が掛からないように進める業者を選ぶこと。～
場合によっては、任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合があります。保証人のことも考え、保証人に
迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
依頼する側は、何も知らない素人です。また、状況が逼迫していれば判断することが困難になってきま
す。少なくとも６つの選択基準をもって相談に行かれると良いでしょう。
実態は全く逆で、業者の対応によって、受け取れる経済的なメリットも、売却後の問題の有無も大きく
異なります。やり方次第で結論が大きく変わり、今後の生活に与える影響も大きいものがあります。
次のような点に留意して、良い業者を選ぶことが大切です。
１．～ 印象の良い、債権者との交渉力がある業者を選ぶこと。～
ほとんどの任意売却には、債権者の同意を取り付けることが必要になります。そして、同意の取り付け
には、交渉する業者の提示する価格の適切さに加えて、債権者に対する心証が大きく影響します。威圧
的な態度の業者の場合、価格に問題なくても、債権者の同意を得られない場合があります。
債権者の同意を得られなければ、任意売却できずに競売にかけられることになり、債務者にとって大き
な損失となります。
２．～ お金に関して信頼のおける業者を選ぶこと。～
業者の中には、お金に関して不明朗なやり取りを行ない、内訳を開示しない業者もあります。そのよう
な場合、業者に不正を働かれても、債権者側ではわかりません。
お金に関する内容を書面できちんと出してくれる業者を選びましょう。
３．～引越代を捻出してくれる業者を選ぶこと。～
業者のスタンスによっては、引越代の捻出が出来ないケースがあります。
債権者の為に、どこまで粘り強い交渉を行うかは、個々の業者の考え方により様々です。売却後の経済
的な負担を出来るだけ和らげるため、債権者のためにきちんと交渉してくれる業者を選びましょう。
４．～担保付不動産の実務に精通している、経験豊富な業者を選ぶこと。
登記簿謄本と住宅ローンの支払い状況から現在の債権状況が判断できないと、債権者や買主との間でト
ラブルが生じる可能性があります。実務に精通している経験豊富な業者を選び、手続きが円滑に進むよ
うにしましょう。
５．～残債務についてサポートしてくれる業者を選ぶこと。～
売却後の残債務についてサポートしない業者は多数あります。任意売却された方の多くは債務が残り、
任意売却によって問題が全て解決するわけではありません。
各債権者の情報や債権者への対応の仕方をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
６．～保証人に迷惑が掛からないように進める業者を選ぶこと。～
場合によっては、任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合があります。保証人のことも考え、保証人に
迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
依頼する側は、何も知らない素人です。また、状況が逼迫していれば判断することが困難になってきま
す。少なくとも６つの選択基準をもって相談に行かれると良いでしょう。
任意売却依頼時の不動産会社の選択基準について その２
不動産会社の選択基準の残り４点をご説明致します。
３．～引越代を捻出してくれる業者を選ぶこと。～
業者のスタンスによっては、引越代の捻出が出来ないケースがあります。
債権者の為に、どこまで粘り強い交渉を行うかは、個々の業者の考え方により様々です。売却後の経済
的な負担を出来るだけ和らげるため、債権者のためにきちんと交渉してくれる業者を選びましょう。
４．～担保付不動産の実務に精通している、経験豊富な業者を選ぶこと。
登記簿謄本と住宅ローンの支払い状況から現在の債権状況が判断できないと、債権者や買主との間でト
ラブルが生じる可能性があります。実務に精通している経験豊富な業者を選び、手続きが円滑に進むよ
うにしましょう。
５．～残債務についてサポートしてくれる業者を選ぶこと。～
売却後の残債務についてサポートしない業者は多数あります。任意売却された方の多くは債務が残り、
任意売却によって問題が全て解決するわけではありません。
各債権者の情報や債権者への対応の仕方をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
６．～保証人に迷惑が掛からないように進める業者を選ぶこと。～
場合によっては、任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合があります。保証人のことも考え、保証人に
迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
依頼する側は、何も知らない素人です。また、状況が逼迫していれば判断することが困難になってきま
す。少なくとも６つの選択基準をもって相談に行かれると良いでしょう。
３．～引越代を捻出してくれる業者を選ぶこと。～
業者のスタンスによっては、引越代の捻出が出来ないケースがあります。
債権者の為に、どこまで粘り強い交渉を行うかは、個々の業者の考え方により様々です。売却後の経済
的な負担を出来るだけ和らげるため、債権者のためにきちんと交渉してくれる業者を選びましょう。
４．～担保付不動産の実務に精通している、経験豊富な業者を選ぶこと。
登記簿謄本と住宅ローンの支払い状況から現在の債権状況が判断できないと、債権者や買主との間でト
ラブルが生じる可能性があります。実務に精通している経験豊富な業者を選び、手続きが円滑に進むよ
うにしましょう。
５．～残債務についてサポートしてくれる業者を選ぶこと。～
売却後の残債務についてサポートしない業者は多数あります。任意売却された方の多くは債務が残り、
任意売却によって問題が全て解決するわけではありません。
各債権者の情報や債権者への対応の仕方をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
６．～保証人に迷惑が掛からないように進める業者を選ぶこと。～
場合によっては、任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合があります。保証人のことも考え、保証人に
迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
依頼する側は、何も知らない素人です。また、状況が逼迫していれば判断することが困難になってきま
す。少なくとも６つの選択基準をもって相談に行かれると良いでしょう。
任意売却依頼時の不動産会社の選択基準について その１
任意売却の場合、誰が行っても結果は同じと誤解していませんか？
実態は全く逆で、業者の対応によって、受け取れる経済的なメリットも、売却後の問題の有無も大きく
異なります。やり方次第で結論が大きく変わり、今後の生活に与える影響も大きいものがあります。
次のような点に留意して、良い業者を選ぶことが大切です。
１．～ 印象の良い、債権者との交渉力がある業者を選ぶこと。～
ほとんどの任意売却には、債権者の同意を取り付けることが必要になります。そして、同意の取り付け
には、交渉する業者の提示する価格の適切さに加えて、債権者に対する心証が大きく影響します。威圧
的な態度の業者の場合、価格に問題なくても、債権者の同意を得られない場合があります。
債権者の同意を得られなければ、任意売却できずに競売にかけられることになり、債務者にとって大き
な損失となります。
２．～ お金に関して信頼のおける業者を選ぶこと。～
業者の中には、お金に関して不明朗なやり取りを行ない、 内訳を開示しない業者もあります。そのよう
な場合、業者に不正を働かれても、債権者側ではわかりません。
お金に関する内容を書面できちんと出してくれる業者を選びましょう。
残りの４つは次回お伝えします。
実態は全く逆で、業者の対応によって、受け取れる経済的なメリットも、売却後の問題の有無も大きく
異なります。やり方次第で結論が大きく変わり、今後の生活に与える影響も大きいものがあります。
次のような点に留意して、良い業者を選ぶことが大切です。
１．～ 印象の良い、債権者との交渉力がある業者を選ぶこと。～
ほとんどの任意売却には、債権者の同意を取り付けることが必要になります。そして、同意の取り付け
には、交渉する業者の提示する価格の適切さに加えて、債権者に対する心証が大きく影響します。威圧
的な態度の業者の場合、価格に問題なくても、債権者の同意を得られない場合があります。
債権者の同意を得られなければ、任意売却できずに競売にかけられることになり、債務者にとって大き
な損失となります。
２．～ お金に関して信頼のおける業者を選ぶこと。～
業者の中には、お金に関して不明朗なやり取りを行ない、 内訳を開示しない業者もあります。そのよう
な場合、業者に不正を働かれても、債権者側ではわかりません。
お金に関する内容を書面できちんと出してくれる業者を選びましょう。
残りの４つは次回お伝えします。
任意売却はどの不動産会社に依頼する？
Ｑ：任意売却を近くの不動産屋さんに頼んでも大丈夫ですか？
Ａ：～相談に行く前に任意売却の知識をキッチリ頭に叩き込んでいきましょう～
不動産会社にも得手不得手の業務内容があります。但し、素人のお客様に相談されると何とかしてや
りましょうというのもプロというものです。
自分の希望する任意売却方法を模索するにはまずサイトで、ある程度の知識を身に付けて他に質問
事項があれば、相談に行った時に不動産会社を決める判断基準を持つことが可能かと思います。
後日、不動産会社の選択基準を掲載しますので是非ご参考にして下さい。
Ａ：～相談に行く前に任意売却の知識をキッチリ頭に叩き込んでいきましょう～
不動産会社にも得手不得手の業務内容があります。但し、素人のお客様に相談されると何とかしてや
りましょうというのもプロというものです。
自分の希望する任意売却方法を模索するにはまずサイトで、ある程度の知識を身に付けて他に質問
事項があれば、相談に行った時に不動産会社を決める判断基準を持つことが可能かと思います。
後日、不動産会社の選択基準を掲載しますので是非ご参考にして下さい。
任意売却の売却先について
Ｑ：任意売却の売却先を親族にすることは出来ますか？
Ａ：～売却価格の妥当性と債権者の承諾を取ることが必要～
まず、売買価格の妥当性を債権者と調整することが必要です。場合によっては親族ということで実勢価
格よりも高めの設定を提示されることもありますが、金額さえ折り合いが付けば親族への任意売却を承
諾してくれる債権者もいます。
次にポイントになるのが親族の購入方法がローンの場合は融資してくれる金融機関を探すことも大き
な作業になります。これは親族間の売買の場合相続によって取得できると金融機関が判断した場合に
は融資が困難になるケースもあるのです。
承諾の有無については、金額が適正であっても親族に売却することを一切認めない債権者もありま
す。
Ａ：～売却価格の妥当性と債権者の承諾を取ることが必要～
まず、売買価格の妥当性を債権者と調整することが必要です。場合によっては親族ということで実勢価
格よりも高めの設定を提示されることもありますが、金額さえ折り合いが付けば親族への任意売却を承
諾してくれる債権者もいます。
次にポイントになるのが親族の購入方法がローンの場合は融資してくれる金融機関を探すことも大き
な作業になります。これは親族間の売買の場合相続によって取得できると金融機関が判断した場合に
は融資が困難になるケースもあるのです。
承諾の有無については、金額が適正であっても親族に売却することを一切認めない債権者もありま
す。
任意売却と残債
Ｑ：任意売却すると残債はな くなりますか？
Ａ：～売却後、残債処理をどうするかを考える必要があります～
任意売却後に残った債務についてはチャラにはなりません。これは
競売においても同じです。
残債務については債権者から様々な形で請求が来ます。詳しくは後
日掲載予定の残債務の記事をご覧下さい。
Ａ：～売却後、残債処理をどうするかを考える必要があります～
任意売却後に残った債務についてはチャラにはなりません。これは
競売においても同じです。
残債務については債権者から様々な形で請求が来ます。詳しくは後
日掲載予定の残債務の記事をご覧下さい。