住宅ローンと競売 その４

質問：住宅ローンを滞納して３ヶ月経ちます。すぐにでも競売になるので

　　　しょうか？　続き　その４

回答：執行官の物件調査が終わり、裁判所は調査書に基づいて不動産鑑定

　　　による競売の価格を決定します。価格の決定と入札期間の通知まで

　　　にはおおよそ３，４ヶ月はかかりますのでその間表立った動きが無

　　　い状態になります。

　　　この間に債権者に依頼された不動産業者からの競売から任意売却へ

　　　のアプローチ（郵送物・訪問）があります。

　　　
　　　不動産鑑定士による裁判所での価格決定は市場価格より約３割程

　　　安い価格になります。競売なのでその価格以上の入札額を提示し

　　　てゆきます。現在では物件にもよりますが競売の価格（基準価格）
　　　
　　　の１・５から１・７倍が落札価格になっています。一昔前は競売

　　　だと安く叩かれて処分されてしまうとの認識が強かったのですが

　　　現在は市場で売買されている価格もしくはそれ以上の価格で動い

　　　ています。これは落札者の属性の変化が理由の一つであると思わ

　　　れます。（不動産業者　→　一般投資家・居住目的の一般の方）

　　　次回は今まで２度ほど出てきた任意売却についても触れてゆきた

　　　いと思います。


　　　【今日の用語】

　　　　基準価格　

　　　　売却基準価格という。以前は売却最低価格と言った。

　　　　競売の入札額スタート価格になります。

　　　　
　　　　不動産の価格は

　　　　不動産鑑定士が算出する不動産価格

　　　　国独自の計算方法で算出する固定資産税価格

　　　　不動産会社が算出する不動産価格

　　　　などまだありますが大きく３つに分かれています。

　　　　私たちが新聞お折込で目にする不動産価格は不動産会社が

　　　　算出する価格になり周辺の取引事例から算出しています。

　　　　今回の競売の価格の算出は取引事例ではない算出方法にな

　　　　っています。