資金調達を自分で壊した顧客
４月２３日
いままで多くのお客様から案件のご相談を受けてきましたが、今日お話をするお客様は、自分で自分の資金調達を確信犯的に壊した、弊社で唯一の方です。
昨年の７月に提携する税理士の先生からご相談のあった案件で、債務整理を伴う不動産の事業再生です。
このお客様Ｋ氏は４０歳半ばの男性で、お父様からある事業を継承したものの、経営の手腕が悪く廃業に追い込まれた経歴の持ち主で、先代時代に副業として始めた不動産賃貸業でも、某都市銀行への借入金の利払いができず、このままでは、自宅のある９階建ての収益ビル、収益アパート、収益工場の３物件を無くすだけでなく、他の資産も全てなくなり、Ｋ氏と８０歳のお母様はじめ家族全員の収入も住む家もなくなると言う深刻な状況でした。
この３物件はそれぞれ収益が上がっている優良な物件ですが、１０年前に某都市銀行の業務開発と称する提案、Ｔ氏が持っていた土地に、収益の上がらない豪華な自宅を新宿に建築するという口車にのったために、この建築費の融資のため、３物件も共同担保として担保に入れられたことが引き金となって、家賃収入と銀行への利払い・返済とのバランスが取れなくなったことが原因で起こった件でした。
このような共同担保が絡む案件の場合、必ずと言ってよいほど、抵当権が過大についていますので、金融機関との抵当権解除にあたっては、金融機関にも損切りをしてもらわないと解決が不可能なので、Ｔ氏の金融機関への交渉が重要なポイントとなります。
この前提のもと、自宅のある９階建てのマンションを残し、収益アパートと収益工場は売却の方針を次のように決めました。
①自宅のある９階建てマンションをＴ氏の遠縁の方に所有権を移し、金融機関の損切りをしやすくする。
②このための融資については弊社がお手伝いをする。
③金融機関への交渉はＴ氏と顧問弁護士が担当する。
④収益アパート、収益工場の売却は弊社紹介のファイナンス会社と顧問弁護士紹介の不動産会社が担当する。
早速、Ｋ氏の信頼がないことで、①の遠縁の方が「根保証もしないといけないから」という理由で了承が取れず、この点はノンリコースローンにすることで責任範囲を限定することで解決しようとしましたが、よほどＴ氏は信頼がないのか、ノンリコースローンに対する理解度の問題もありましたが、何よりもＫ氏にはいつも迷惑を被っているから困ると言うことで拒絶され、結局弊社の社長の作るＳＰＣ（特定目的会社）がノンリコースローンで買取る形で所有権をＴ氏とＴ氏のお母様から所有権を移し、既存の抵当権を外す交渉をすることになりました。
提携する不動産担保ローン専門のファイナンス会社と交渉して、ノンリコースローンとしては異例の当初２年間は利払いのみの条件も承諾してもらう形で融資のＯＫを取り付け、更に収益アパートと収益工場もこの会社が買取ることになりました。
後は金融機関の損切りをＫ氏及びＫ氏の顧問弁護士が交渉して合意すれば、この案件はすぐにでも解決できる見込みとなりました。
丁度ご相談を受けてから１０日間程度でここまでできましたので、８月中、金融機関との交渉が長引いても、９月中には完了できると思いましたが、ここからが本題、この顧問弁護士がとんでもない悪徳弁護士で、この弁護士の話を真に受けたＫ氏がとんでもない行動を起こし、結果としてＫ氏は最悪の事態を迎えることとなります。
明日この続きを書きたいと思います。
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超幻想的投資＆融資ビジョンを持つ顧客
４月２２日
３ヶ月ほど前にお手伝いをした案件で、弊社の提携するコンサル会社のお客様で、都内や神奈川県に8棟のビルとカプセルホテルを経営している会社の社長Ｔ氏の話です。
Ｔ氏はバブル崩壊までは豊富な自己資金をバックに多数の不動産投資をされ、成功されていた人物です。
ある商工ローン系金融会社から、３つの不動産を購入するために借りた借入金の、より低利な金融会社への借換のご依頼案件でした。
３物件の購入総額は１２億円で、ご自宅マンションを共同担保にはなっていますが、なんと購入総額の９８％を借入れるという、超借入依存の購入をされていました。
更に金利は１０％で、家賃収入と利払いだけでも逆ザヤの状況になっていました。
貸した金融会社も金融会社ですが、借りたＴ氏もＴ氏で、このような購入方法は、不動産価格が上昇基調にあるか、悪くても横ばいでないと大変リスクのある、危険な投資方法と言わざるを得ません。
おまけに融資期間も１年と、経験豊富な投資経験や修羅場を体験した方とはとても思えず、ずいぶん焦って不動産を購入されたのだなというのが感想でした。
何度か書きましたのでご存知の方も多いと思いますが、
不動産購入のための融資は、不動産の価値などに応じて、掛け目といいますが、たとえば不動産評価の８０％とか高くても８５％までしか融資をしないのが通常です。
このことは、金融会社の融資のリスク回避のための処置でもありますが、
購入者にとっても、収入と金利支払いの逆ザヤ回避や、不動産価格が下落した場合のリスク回避にもなっています。
ご本人曰く、破綻寸前の不動産会社から買い叩いて購入したので、どこの金融会社に出しても十分な評価を得ることができ、融資の掛け目を通常の８０％程度でも、十分融資は可能なはずという事でしたが、
私の目から見ても、度々書いています収益還元の方法で計算すると、かなり高買い、忌憚なく言うと「つかまされた」と思われるような物件も３物件の中にはあって、とても良い投資とはお世辞にも言えないのが感想でした。
不動産担保専門の金融会社の中でも、比較的不動産の評価額を高く出す会社に査定をしてもらったところ、案の定、不動産評価は高く見積もっても３物件で９億、融資の可能額も、短期融資で最高に出したとしても８億弱と言うのが結論でした。
それから何社かに評価を出してもらったのですが、ほぼ結論は同じ程度で、ほぼ金融機関から見た評価としては崩しようのない価格であると思いましたが、
Ｔ氏は思い込みの激しい方のようで、
「収益還元で出した評価なんか、クソ食らえ。その辺りの地価を見てみろ」
「買い叩いて買ったのに、俺を騙す気か？」
「懇意のＳ社が融資しているのに、なんでそんな評価になるのか？」
挙句の果ては
弊社からの依頼で査定をした何社かの金融会社の担当者たちに、
「不動産評価を２０％水増しして、掛け目を掛けたら満額の融資ができるじゃないか？お前ら馬鹿か！」
と言い、顰蹙を買うだけでなく、有力な不動産担保ローンの何社かのデータベースのブラックリストに、多分記録されたと思われます。（半分冗談ですが・・・）
整理しますと、この方は次のような幻想を抱いているのが分かります。
・自分は経験豊富で、不動産の目利きの能力が高いので、凄く有利な条件で良い物件を購入している。
・不動産評価の満額を融資するのが良い金融会社であり、有利な資金調達方法である。
・不動産評価額や融資額を、担当者の裁量でどのようにでもできると思っていて、このようなことのできる担当者は有能な担当者だ。
・不動産評価は収益性が低くても、銀座など有名なところにある物件なら、収益性に係わらず高い評価を得ることができる。 などなど
これだけ、不動産投資と融資を考えるにあたって、考え違いをしていては、この方の考え方が「超幻想的投資＆融資ビジョン」と言われても仕方がないと思わざるを得ません。
まだこの方から、新しい物件を買うので、良い収益物件と高い評価を出す金融会社を紹介しろと連絡が来ますが、とてもまともに対応できません。
東京の不動産に詳しい方なら、お分かりになると思いますが、
「どのような物件をご希望ですか？」と聞くと
「山手線の内側で実質利回り１５％位で回る、良い立地のビル・・・・」
この辺りまで聞いて、この方は不動産市場の現況も分からないで投資していると思い、
とても物件のお薦めもできないと思いました。
これ以上、購入を勧めることは破滅へ誘導するお手伝いになると思ったからです。
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白昼夢としか思えない顧客からのご依頼
４月２１日
少し寄り道をしてしまいましたが、４月１７日に書いた二番目の１８０億円の融資一本化のご依頼についての続きからお話をしたいと思います。
このご依頼は、失礼ながら白昼夢と言っても言いすぎではないご依頼です。
経営者とお目にかからないままお断りしましたので、多分この案件を持ってきた弊社の提携コンサルタントの聞き違いか勘違いだとは思います。
そうでなければこの会社の経営者はかなり？？？？？の経営者と言わざるを得ません。
数億円なら分かりますが、１８０億円もの巨額の融資のリスクを、1社で引き受ける金融機関があるとはとても思えません。
土地建物の部分を全てファンドで買取るとかいう話であれば、まだ理解できるのですが、
何度聞いても、確認してもらっても、借入金の一本化だそうで、
先日も書きましたように、年商６００億円といっても、パチンコ業界では勝ち組の中でも決して上位のポジションではなく、売上１兆円を超える最大手の攻勢で、いつ売上が２００億円になってもおかしくない状態です。
ところが会社自体は勝ち組で優良会社と思い込んでいて、金融機関がリスキーな会社と見ていることを全く理解していないために起こる認識の違いが、白昼夢のような融資計画を真剣に考えてしまわれるのだと思います。
毎月100件程度の案件の相談がありますが、実は、この中の２０％～３０％は白昼夢か、幻想画に近い案件です。
起業されて3期も経っているのに、通期の売上がわずか100万円。
であるのに融資希望額が1億円。
このように書くと、そんな非常識な社長はいないと思われるかもしれませんが、
このような仕事をしていると、驚くほどこれに近い案件が多く、
「資金さえあれば、すぐに10億、いや100億円の年商が可能だ」と、
真剣に熱心に説明をいただいても、正直なところ空しさを感じるだけです。
また不動産担保ローンの案件でも、最近白昼夢案件が増える傾向があります。
東京を中心に大型の優良物件に対する、不動産投資信託の買いの勢いが強く、
この市場では、まさに、８０年代後半のようなバブル状況手前のような状態になっています。
ところが、90年代の時とは違い、全ての地域、全ての物件がバブル状態になっているのではなく、
投信の対象にはならない中小物件は、若干上昇傾向にはあるものの、
一部の地域を除き、大型物件のように価格は上昇していません。
ところが投信の対象になった物件の近くに物件を持つオーナーは、
近隣の売却例として、その投信が買い上げた価格の噂を鵜呑みにして、
自分の物件も同様の坪単価で売却が可能と勘違いしてしまいます。
このようなことから、何度もご案内している収益還元法で、甘目に計算しても3億円の評価の物件を、
「銀座の物件なのに5億を切る評価を出した金融会社は非常識だ」とオーナーが怒りまくる状態になってしまう訳です。
このようなオーナーの自己満足的な評価は幻想画であって、何社も何社も金融機関を訪ねて打診してみても、ほぼ評価は変わらす、徒労に終わってしまいます。
このブログの題名ではありませんが、「思うように資金調達ができない方」は、
ご自分の資金調達が、冷静に見て白昼夢や幻想画ではないのかどうかチェックされることをお薦めいたします。
明日は不動産賃貸業の社長で、超幻想画的な資金調達を考えていらっしゃる実例のお話をさせていただきます。
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