不動産関連の資金調達でできること ２
９月２７日
金融機関とトラブルになっている場合の、抵当権の減額交渉がスムーズにいく方法と、
その条件について今日は書いてまいります。
弊社は、このような場合の減額交渉を、顧客や弁護士の先生が行うのではなく、
提携するファイナンス会社のサービサーにこの抵当権自体を買取らせ、
この買取った額で既存金融機関からこのファイナンス会社に借換が行われるようにしています。
この方法だと、顧客やその依頼した弁護士が交渉するよりも、
時間も労力もかけずに、実質上の抵当権減額、つまり債務の圧縮が可能となります。
その理由は、不良債権化した顧客の債務は通常の場合、金融機関がサービサーに売却して処理することが多く、この時サービサーに売却する相場の額が存在するからです。
サービサーは、案件の内容によってかなり買取額は違うものの、
大体債権額（顧客の債務額）の１０～３０％程度の価格で買取るのが平均と思われます。
ですから、金融機関とのトラブルが不良債権化していれば、
債権額の１０～３０％とまで減額されなくても、
そのままの額で買取る商習慣はないので、
次のような状況になれば、間違いなく顧客の債務は実質上圧縮されます。
１．トラぶった金融機関⇒弊社提携のファイナンス会社のサービサー
２．トラぶった金融機関⇒トラぶった金融機関から債権を買取ったｻｰﾋﾞｻｰ⇒弊社提携のﾌｧｲﾅﾝｽ会社のｻｰﾋﾞｻｰ
特に２の状況になっていると、既にトラぶった金融機関はサービサーに債権額よりも安く売却していますので、このｻｰﾋﾞｻｰは買取額よりも高い価格で売却できれば、ビジネス上、十分採算が取れますから、弊社提携のﾌｧｲﾅﾝｽ会社のｻｰﾋﾞｻｰが債権を買取る額は、間違いなく当初の抵当権の額よりも減額されることとなるわけです。
その理由はお分かりと思いますが、
ｻｰﾋﾞｻｰからｻｰﾋﾞｻｰに債権が移る場合も、その額は抵当権の額よりも低い額で売買されるからです。
ところが、このようなスキームが成立するための最低条件があります。
それは、顧客の債務、つまり金融機関から見ると債権が正常債権ではなく、
程度は別として不良債権化していないと、このスキームが使えないと言うことです。
なぜなら、苦しいながら金融機関との約定どおりに返済利払いをしている場合は、
突如弊社提携のﾌｧｲﾅﾝｽ会社のｻｰﾋﾞｻｰがこの債権を買取ることができないからです。
この意味で、全くの正常債権の状況の場合は、
まず元金払いの減額など、所謂リスケ交渉を顧客にしてもらうか、
確信犯的に元金返済や利払いを止めてもらうことが先決となります。
もちろん、ケースによっては不動産投資の失敗で金融機関とトラブルになっているものの、
本業の事業は全く問題がないような場合は、
この本業の資金繰りに悪影響が出ないようにする必要がありますので、
ただ闇雲に不良債権化して上手く行くような簡単なことではなく、
この辺りが弊社の腕の見せ所と言うか、顧客から必要とされるところなのだと思います。
明日から時々、正に今日の内容に合致している、今お手伝いをしている案件の紹介をしながら、
この辺りの現実的なところを書いていきたいと思っています。
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銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。
不動産関連の資金調達でできること
９月２６日
今日から何回かに分けて、弊社の広告になってしまいますが、
不動産の絡む案件でお手伝いできる様々なサービスのご案内をいたします。
まず今日は金融機関からの不動産融資がトラブルになった場合、
正常な取引に戻すために、別の金融機関への借換をお手伝いするサービスについてです。
このサービスについては、弊社は多くの実績がありますので机上の空論ではありません。
トラブルになった融資債務を正常な借入にするサービスは、
「銀行及び銀行系のサービサーなど⇒ノンバンク⇒銀行、信金など」
が基本的なスキームです。
なぜ、ノンバンクの言わばブリッジローンを経由して、別の金融機関に借り替えるような面倒なことをするかと言えば、
トラブルになった債務の肩代わりを銀行や信金は、あまり取り組もうとしないからです。
ただここで間違ってはいけないのは、
最後に借り替える銀行や信金が嫌がるノンバンクを使ってはいけないと言うことです。
特に都市銀行の嫌がらないノンバンクは限られており、
ここを間違えると徒労に終わってしまうことがありますので注意が必要です。
とは言うものの、上記スキームでＯＫの場合は、
ブリッジローンをするノンバンクの担保評価の約８０％の融資枠で、
トラブルになっている金融機関の抵当権解除に必要な額が充当できないと、
このスキームは全く成り立ちません。
また、ノンバンクは銀行よりも金利負担がかなり大きくなりますので、
このノンバンクの融資の金利負担が支払能力を超えていたりすると、
またこの部分でトラブルを起こしてしまいます。
このような事、つまり、
トラブルになっている金融機関の抵当権を解除できる額の問題と、
借換後の融資のトラブルを起こさないためにも、
トラブルとなっている金融機関の抵当権額の減額がとても大切になってきます。
この抵当権の減額交渉は、
以前のように不動産の市況が悪かったり、てき徐が機能していた頃は、
結構ケースによっては簡単に減額交渉が成立することがありました。
しかし、最近はなかなかこの交渉が困難な状況になってきています。
その理由は、不動産の市況が、その価格と流動性という点と、
金融機関のの体力が回復してきたことで、
慌てて金融機関が処理しなくても良い状況になってきているからです。
８月に成約した案件のように、顧客と顧問税理士の二人で交渉して、
１２億円の債務が６億数千万円に減額できたケースもありますが、
非常に困難な場合もよくあります。
ここからが弊社のアレンジメントの特徴なのですが、
この減額が割りとスムーズにできるスキームを提案しています。
もちろん、ある条件を満たさないと難しいのですが・・・。
この続きは明日詳しく書いていきますので、またご覧下さい。
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借入金過大会社の実例 特別編
９月２５日
一昨日まで何度かにわたり書いた借入金過大会社の実例ですが、
今日の打合せで新たに分かった、よくあることで、非常に解決の難しい事例に出会ったので、
今日はこのことについて書いてまいりたいと思います。
以前のブログでも書きましたが、
この会社の直近の試算表をもらった時、その試算表が手書きであったので、驚いたことがありました。
確かに設立間もない会社や、規模の小さい会社で手書きの試算表を見たことがありましたが、
年商３０億円、店舗数も２０を数える会社で、手書きの試算表を作成している例は本当に珍しく、
凄く印象に残っていたのですが、今日その理由が分かりました。
その理由は、創業時から努める女性の経理責任者が、この責任者を含めて５名で、
経理処理から給与計算まで、全て手作業で処理していたのです。
と言うことは、コンピューター会計のように、
経理処理が資金繰り表やキャッシュフロー計算書などと全くリンクしていず、
それぞれ必要な時は、別物として一から作成するのと、
このようなことですから、タイムリーに見たい資料を見ることができないと言う、
この規模の会社としては、とんでもないリスクを抱えている状況なのです。
今日話を聞いて初めて知ったのですが、
各店舗の収支は月次で把握しているものの、
全社の月次決算も、資金繰りも、タイムリーにはできない状況で、
金融機関からこれらの資料を求められても、
すぐに提出できないそうで、これは全く論外ともいえるこの会社の欠点です。
もちろん顧問の税理士もこの点を是正しようと、経理処理のコンピューター処理を提案してみたもの、
この経理責任者は新しいやり方を理解しようと言う意欲を持たず、
むしろ自分の領域を置かされる懸念を持ったり、場合によれば職を失うのではないかと言う懸念を持ち、
経理処理の改革に全く協力しない状況で、
しかし、すぐに解任すると、部下は何人かいるものの、経理などの全容を理解しているのは、
この責任者１人なので、たちまち経理部が機能しないと言うのです。
これは難問です。
私なんかは単細胞なので、会社の状況に適切でない責任者は、
適切な人物に代えれば良いと考えて前職の時はやっていましたが、
実はこの問題は成長をしている会社の経営者にとっては、
とても大切ですが、一朝一夕に解決することは困難な問題でもあります。
この会社の場合は、創業時代からこの女性の経理責任者に、
経理処理、給与計算、
それから資金繰り、と言っても月次や年次でどうと言うことではなく、
何月何日にいくら足りない程度のレベルですが、
しかしこの辺りを一手に、部下はいるものの、全体像が分かるのは自分だけというスタイルで、
運営されてきたので、
今さら、人をチェンジすると言っても、簡単ではありません。
また考えてみると、万一この責任者が病気にでもあれば、
年商３０億円の会社の給与計算ができないので、給料日に支払いができないと言った、
まったく会社として正常な運営とは言いがたい状況も可能性があったのです。
この経理責任者のことではありませんが、
このような社内で１人だけしかできない分野を持たせると、不正を働く温床となったり、
特に経理責任者のように、会社の深層部まで把握している社員を解任したりした時に良くあるのは、
あることないことを税務当局に告発したり、会社にとってネガティブな情報を流される懸念です。
やはり、会社を経営するにあたり、
１人の責任者に長く、独占的に、一つの業務分野を任せてしまうことは、
絶対に避けないといけません。
よく弊社のお客様の会社でもあるのですが、
１人の担当者に、財務、経理、入出金管理などを任せているケースです。
社長が営業や研究開発に忙しい会社に良くあるパターンですが、
このようなケースは、必ずある時期にトラブルが発生していることが多く、
手形乱発や、とんでもない事故の原因ともなっていますので、
１人の責任者に長く任せないことと、必ず社内的なチェック機能を作っておくことが、
特に成長している会社の場合は大切ですので、
経営者の方々は現在の社内体制で、このようなことに該当するところがないかを確認していただきたいと思います。
この会社の改革は、かなり厳しいかもしれません。
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