不動産関連の資金調達でできること
９月２６日
今日から何回かに分けて、弊社の広告になってしまいますが、
不動産の絡む案件でお手伝いできる様々なサービスのご案内をいたします。
まず今日は金融機関からの不動産融資がトラブルになった場合、
正常な取引に戻すために、別の金融機関への借換をお手伝いするサービスについてです。
このサービスについては、弊社は多くの実績がありますので机上の空論ではありません。
トラブルになった融資債務を正常な借入にするサービスは、
「銀行及び銀行系のサービサーなど⇒ノンバンク⇒銀行、信金など」
が基本的なスキームです。
なぜ、ノンバンクの言わばブリッジローンを経由して、別の金融機関に借り替えるような面倒なことをするかと言えば、
トラブルになった債務の肩代わりを銀行や信金は、あまり取り組もうとしないからです。
ただここで間違ってはいけないのは、
最後に借り替える銀行や信金が嫌がるノンバンクを使ってはいけないと言うことです。
特に都市銀行の嫌がらないノンバンクは限られており、
ここを間違えると徒労に終わってしまうことがありますので注意が必要です。
とは言うものの、上記スキームでＯＫの場合は、
ブリッジローンをするノンバンクの担保評価の約８０％の融資枠で、
トラブルになっている金融機関の抵当権解除に必要な額が充当できないと、
このスキームは全く成り立ちません。
また、ノンバンクは銀行よりも金利負担がかなり大きくなりますので、
このノンバンクの融資の金利負担が支払能力を超えていたりすると、
またこの部分でトラブルを起こしてしまいます。
このような事、つまり、
トラブルになっている金融機関の抵当権を解除できる額の問題と、
借換後の融資のトラブルを起こさないためにも、
トラブルとなっている金融機関の抵当権額の減額がとても大切になってきます。
この抵当権の減額交渉は、
以前のように不動産の市況が悪かったり、てき徐が機能していた頃は、
結構ケースによっては簡単に減額交渉が成立することがありました。
しかし、最近はなかなかこの交渉が困難な状況になってきています。
その理由は、不動産の市況が、その価格と流動性という点と、
金融機関のの体力が回復してきたことで、
慌てて金融機関が処理しなくても良い状況になってきているからです。
８月に成約した案件のように、顧客と顧問税理士の二人で交渉して、
１２億円の債務が６億数千万円に減額できたケースもありますが、
非常に困難な場合もよくあります。
ここからが弊社のアレンジメントの特徴なのですが、
この減額が割りとスムーズにできるスキームを提案しています。
もちろん、ある条件を満たさないと難しいのですが・・・。
この続きは明日詳しく書いていきますので、またご覧下さい。
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