『不動産関連の資金調達でできること ２』

９月２７日

金融機関とトラブルになっている場合の、抵当権の減額交渉がスムーズにいく方法と、

その条件について今日は書いてまいります。

弊社は、このような場合の減額交渉を、顧客や弁護士の先生が行うのではなく、

提携するファイナンス会社のサービサーにこの抵当権自体を買取らせ、

この買取った額で既存金融機関からこのファイナンス会社に借換が行われるようにしています。

この方法だと、顧客やその依頼した弁護士が交渉するよりも、

時間も労力もかけずに、実質上の抵当権減額、つまり債務の圧縮が可能となります。

その理由は、不良債権化した顧客の債務は通常の場合、金融機関がサービサーに売却して処理することが多く、この時サービサーに売却する相場の額が存在するからです。

サービサーは、案件の内容によってかなり買取額は違うものの、

大体債権額（顧客の債務額）の１０～３０％程度の価格で買取るのが平均と思われます。

ですから、金融機関とのトラブルが不良債権化していれば、

債権額の１０～３０％とまで減額されなくても、

そのままの額で買取る商習慣はないので、

次のような状況になれば、間違いなく顧客の債務は実質上圧縮されます。

１．トラぶった金融機関⇒弊社提携のファイナンス会社のサービサー

２．トラぶった金融機関⇒トラぶった金融機関から債権を買取ったｻｰﾋﾞｻｰ⇒弊社提携のﾌｧｲﾅﾝｽ会社のｻｰﾋﾞｻｰ　

特に２の状況になっていると、既にトラぶった金融機関はサービサーに債権額よりも安く売却していますので、このｻｰﾋﾞｻｰは買取額よりも高い価格で売却できれば、ビジネス上、十分採算が取れますから、弊社提携のﾌｧｲﾅﾝｽ会社のｻｰﾋﾞｻｰが債権を買取る額は、間違いなく当初の抵当権の額よりも減額されることとなるわけです。

その理由はお分かりと思いますが、

ｻｰﾋﾞｻｰからｻｰﾋﾞｻｰに債権が移る場合も、その額は抵当権の額よりも低い額で売買されるからです。

ところが、このようなスキームが成立するための最低条件があります。

それは、顧客の債務、つまり金融機関から見ると債権が正常債権ではなく、

程度は別として不良債権化していないと、このスキームが使えないと言うことです。

なぜなら、苦しいながら金融機関との約定どおりに返済利払いをしている場合は、

突如弊社提携のﾌｧｲﾅﾝｽ会社のｻｰﾋﾞｻｰがこの債権を買取ることができないからです。

この意味で、全くの正常債権の状況の場合は、

まず元金払いの減額など、所謂リスケ交渉を顧客にしてもらうか、

確信犯的に元金返済や利払いを止めてもらうことが先決となります。

もちろん、ケースによっては不動産投資の失敗で金融機関とトラブルになっているものの、

本業の事業は全く問題がないような場合は、