コンサル事業の現況そして転換期へ
６月９日
いままで弊社の事業自体に、焦点を当てた記事をあまり書いたことがありません。
別に書くのが嫌だった訳ではありませんが、何となく書く機会がありませんでした。
今日から時々書いてみようと思います。
大したことをやっている訳ではありませんが、
元手ほぼゼロからでも、それなりの収益を上げている訳ですから、
起業する方や、起業しようと思っても資金のない方や調達のできない方には、
少しは参考になる話が出来るかもしれません。
ただけっこう本音を書きたいので、
顧客の方にはあまり読んで欲しくないのですが（笑）
でも、できるだけオープンに書いていきたいと思っています。
まず現況からですが、
以前弊社の中心的なサービスであった、
銀行、信金などからの融資の支援には、正直なところ、最近はあまり力を入れていません。
もちろん必要な場合はしていますし、それなりの収益を上げてはいますが、
以前と比較すると、弊社の収益のなかに占める割合は大幅に減少しています。
この理由は何かと言えば、
銀行などの中小企業に対する姿勢が、
その時々で大きく変化したり、セクション間の格差があったり、
担当者によって違ったり、時々意味不明の理由で融資がNGになったりして、
安定的なサービスを顧客に提供できないことがその大きな理由です。
再三書いてきたように、今融資OKでも、１ヵ月後はNGだったり、
一番くだらないのは、商工ローンなど高金利のローン履歴が会社や代表者に確認しただけで、
急に融資をNGにしたり、おまけにその理由を明確に話さなかったり、
とかく銀行との付き合いは、顧客の方も難しいと感じることが多いと思いますが、
我々のような立場でも、けっこう難しいところがあります。
今は合併して日本最大の銀行になった某銀行であったことですが、
一時的に中小企業へのビジネスローンを超積極的に展開していたことがあります。
この時は弊社にも、案件の紹介依頼が驚く程の頻度で銀行からきて、接待まで受けるような状況でした。
ところが銀行の方針が変更したのか、決済権者の方針が変わったのか、
ある日を境に案件を紹介しても、理由を話す訳でもなく拒否的な対応をするようなことがありました。
担当者の性格もあったのかも知れませんが、明確な話もなく突然このような対応をするので、
本当に顧客にはご迷惑をかけてしまったことがあります。
ともかく銀行は、とかく隠蔽主義と言うか、奥歯に大きなものが詰まったような対応が好きで、
これは多分顧客に対しても同様だと思うのですが、本音や事実を話したがらない傾向があります。
たとえば融資を申し込んでNGになった時、
その理由を聞いても、明確な回答をすることは珍しく、
ただ単に、行内基準に合わないので、今回は融資を見送らせていただきます的なことで、
お茶を濁された経験をお持ちの方が多いのではないかと思います。
まあこの辺りの翻訳が弊社の仕事でもあるのですが、
我々自体にも通訳が必要なので困るのです。
ですから、かなり親しく付き合っている弊社のような立場でも、
いざと言うと、明確な理由説明もなく、ある日突然、対応が変化するので、
非常に仕事のやりしくい相手といわざるを得ません。
こんな状況ですから、弊社としても事業としてやっている以上、
顧客に対して不安定なサービスはしたくないし、
やる以上は収益を上げなければなりませんので、
弊社の時間的リスクを考えると、
とてもこのサービスを今後とも中心としてやっていきたいとは思えないのです。
そして次の理由は、銀行の中小企業への融資の変化で、
弊社として力を入れにくい大きな理由の一つになっています。
それは中小企業への融資のビジネスローン化⇒定型貸付化という流れなのですが、
要は銀行のビジネスモデルが、新規取引の中小企業（年商３０億円以下）への融資について、
できるだけコストの掛からないビジネスモデルに変化させているところです。
定型貸付とは、簡単に言えば住宅ローンや自動車ローンのようなものと理解していただければ、
分かりやすいと思います。
定型貸付の場合は、面談不要、年収など審査条件さえクリアすればOK、
クリアしなければNGと非常に明確なもので、
会社への融資のように、こと細かく会社の現状や将来の展望などを照会されることもありません。
ですから想定問答的な部分を顧客にお伝えする仕事もなくなっていくのです。
つまりは、銀行との折衝と言う意味で、弊社としてお手伝いする場面がなくなっていく傾向にあり、
弊社のサービスの必要性やその範囲も狭まっていき、
将来性ある事業とはとても思えないのです。
他にもまだ理由はありますが、
大きく言って、銀行の対応の不明確で安定感にかけることと、
銀行融資の定型貸付への変化を見て、
弊社の事業としては将来性は高くないという判断をしています。
ではどの様なサービスに転換していっているのかについては、又次の機会にしたいと思います。
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ある外資系ファンド経営者の不動産に対する見方
６月８日
昨日の続きになりますが、
今日は親しくしている外資系ファンドを運営する知人の、
今後の日本や日本経済に対する見方です。
今から書くことはあくまでも現実的に数百億円以上投資している人の見方で、
金銭的なリスクをかけていない評論家や政治家の話でもなく、
あるいは自己資金、あるいは自分のリスクだけで投資している素人の投資家の話ではありません。
ですからガチガチな理論や理屈ではなく、
投資するにあたっての日本経済に対する彼独自の見方で、
その内容には勘とか今までの彼なりの体験によるトラウマ的なことによる部分も多いかと思います。
その内容が正しいかどうかは私もなんとも言えませんが、
自分の考えている方向とは少し違ったこと、
またリスクもかけないでｺﾞﾁｬｺﾞﾁｬ理屈をこねているような人の話ではないこと、
こう言った側面から、私も興味を感じ参考にしており、
ご参考にもなるかと思い書くことにしました。
彼の今後将来の日本に対する印象は一言で言って「買い」です。
多くの本を書く長谷川慶太郎氏の主張のような理由で買いの考え方を持っています。
要は、世界の多くの商品の部材や技術を日本がかなりの部分握っていること。
貿易収支も大幅な黒字、しかも投資による所得収支が貿易収支を上回っていること。
アメリカの治安の悪さやヨーロッパのような労働問題を抱えていないこと。
中国や韓国とは違って、日本が欧米諸国と違和感のないメンタリティーを持っていること。
などなど多くのプラス要因があるので、
確かに少子高齢化の問題や官僚主導の政治体制の問題。
あるいは農業や公共投資など恐ろしく効率の悪い部分の存在の問題。
地方経済の疲弊の問題。
などなどのマイナス要因はあっても、
これからの日本は世界で最も重要なポジションを占める可能性が高いと言うのが、
彼の考え方の基本です。
ですから、日本、特に東京の不動産は一部超高値で売買されている場所、
たとえば銀座とかは別にして、
前も書きましたが、たとえば中目黒の目黒川沿いとか、
日本橋周辺、水天宮、人形町、中野・・・・・・・・・・・・などなどは、
新しいコンセプトの不動産開発の可能性が高く、
魅力ある不動産の原料として考えると非常に面白いと思っているようです。
あと有名銘柄では代官山とか麹町も好きで、まだまだ投資物件があれば、
現在の利回りなんて関係なく買いの姿勢を持っているようです。
あと地方では、福岡の天神ならどんな物件でも欲しいと思っているようです。
こんなことを書くと、異論のおありの方も多いと思うし、
私も？？？？と思う節もあるのですが、
この経営者を紹介した弊社の顧客でもある中堅の不動産会社数社は、
けっこ賛同もし参考にもしているようです。
この経営者自身アメリカの西海岸で、
今までにないコンセプトの不動産開発をして、
当初、１件２千万円程度で販売したロフトが、現在２億円以上で売買さているような不動産開発の実績があります。
今回もこの彼の考え方の基本には、
現状のまま販売したり収益を上げる不動産とは別に、
将来もっと日本経済が発展した時に、
付加価値イッパイの魅力ある不動産に仕立てられる材料としての不動産への投資に興味をシフトしているようです。
また上記のように新しいコンセプトの不動産を開発すれば、
現在の価格の仕入れでも採算の取れる可能性を感じてもいるようです。
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不動産市況について
６月７日
最近、不動産の先行きについての見方が少し変化してきています。
と言うのも、以前から何度か書いてきました、
不動産市況はそろそろピークで下落していくのではないかと言うことに、
ノンバンクや不動産会社も、そして私も自信が持てなくなってきたからです。
たとえば明らかにバブル状況になっている銀座とかでも、
ババを掴まされたのではないかと思われるような価格で買った不動産が、
更に高値で転売できていることが一つ。
ノンバンクは別にして、
このような状況になってくると、
不動産会社は、もう少しまだ行けるのではないかという思い始めますので、
このような意識になっている間は、
たとえ、明らかに収益還元では合わない様な不採算な不動産でも、
買手がいる限り、不動産の価格が下落することはありません。
銀行やノンバンクにしても、特にノンバンクでは、
まだ特に不動産に対する融資を絞るような動きは現実的には出ていません。
そして銀座などのように収益還元ではとても手が出しにくいような場所は別にして、
いままで上がっていなかったところも、
東京２３区では間違いなく上昇し始めています。
一方、大阪や名古屋周辺、札仙広福以外の地方都市については、
まだ下がり基調ですが、少しそのスピードが落ちてきています。
前回のバブルを体験し学習した者にとっては、
どうしても不動産が一挙に数分の一になったような体験のトラウマがあるので、
そろそろ危険危険と思ってしまいがちなのですが、
実は私もその一人ですが、
しかし、ここにきて日本経済の回復が非常に明瞭になってきたことで、
収益／価格で算出できる収益率が、
たとえ５％を切って、２％３％になったとしても、
経済の回復や更なる発展で収益自体が上がっていく可能性が出てきたので、
不動産価格がすぐに崩壊するようなことはないのではないかと言う考え方も、
少し現実味を帯びてきたように感じるのです。
今までは、バブル崩壊以降について言えば、
収益と比較して明らかに価格自体が下落しすぎていた傾向がありましたし、
経済の不況により、収益自体の上昇の可能性を考えにくかったので、
価格が上がれば買いにくい状況になって、
ヤバイと思ってきたのですが、
明らかに場所によっては収益に繋がる家賃状況自体が上昇に転じてきていますので、
まだ不動産市況は堅調だという考えが出るのも不思議ではなくなってきています。
ここで考える必要があるのは、
日本経済の現在の状況をどのように見るかということと、
先行きはどのようなものかというマクロの部分が重要になってくることです。
先ほど書いた収益率＝収益／価格を思い出していただきたいのですが、
不動産を投資する者にとっては、この収益率は非常に重要です。
もちろん不動産はこのようなインカムゲイン以外に、
不動産値上がり益のキャピタルゲインもありますが、
やはり資金を調達して投資することを考えると、
インカムゲインの状況を表す収益率がどうかと言うことは、
不動産投資する者にとっては一番最初に検討する重要な指標です。
ですから、収益の部分の伸びがこれから期待できるのなら、
現状の収益率が低くても、投資される可能性は十分出てきますし、
ビジネスチャンスもあることになります。
更にキャピタルゲインもと考えると、
まだしばらくは不動産価格の崩壊はないという考え方になってくるわけです。
じゃ、日本経済は本当にどのようになっていくのかと言うことが重要になってくるのですが、
現在、このことは大きく二つの考え方に分かれています。
どのようなものかといえば、
与党が主張する「日本経済の復活はいよいよ本物になってきた」というものと、
野党が主張する、現状はリストラなどによってもたらされた一過性の状況で、
地方や中小企業はまだまだ良くないので、「日本経済の復活は本物ではないし、
また不況になっていく懸念がある」というものです。
経済学者や政治家は、ある意味どちらに転んでも、
自分の主張があたらなくても、
何らかの特殊な原因であたらなかったとか屁理屈であっても言い訳ができれば実害がありません。
しかし投資家にとっては、
あたらない場合は損失に繋がるし、損失が膨らめば倒産や破産の懸念さえあります。
ですから、今後の不動産投資を考える場合、
今まで書いてきたように、現状での割安感のある物件は少ないので、
今後の収益の推移の予測が非常に重要になってくる訳です。
ところが収益の推移の予測は現状の立地条件や家賃状況などを検討するだけでは意味がなく、
どうしても需要予測と言ったマクロ的な予測がここにきて非常に重要になってきます。
つまり、日本経済の予測がどうしても必要になって来るわけです。
ところが新聞やテレビの情報は、
先ほど書いたように、その情報源の立場によって、
見方が大きく変わるので、非常にその判断が難しいのです。
明日は絶対に正しいとは言いませんが、
ある外資系ファンドの経営者の今後の日本経済の考え方について、
けっこう参考になるし、私自体も参考にしているので書いていきたいと思っています。
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