不動産市況について
６月７日
最近、不動産の先行きについての見方が少し変化してきています。
と言うのも、以前から何度か書いてきました、
不動産市況はそろそろピークで下落していくのではないかと言うことに、
ノンバンクや不動産会社も、そして私も自信が持てなくなってきたからです。
たとえば明らかにバブル状況になっている銀座とかでも、
ババを掴まされたのではないかと思われるような価格で買った不動産が、
更に高値で転売できていることが一つ。
ノンバンクは別にして、
このような状況になってくると、
不動産会社は、もう少しまだ行けるのではないかという思い始めますので、
このような意識になっている間は、
たとえ、明らかに収益還元では合わない様な不採算な不動産でも、
買手がいる限り、不動産の価格が下落することはありません。
銀行やノンバンクにしても、特にノンバンクでは、
まだ特に不動産に対する融資を絞るような動きは現実的には出ていません。
そして銀座などのように収益還元ではとても手が出しにくいような場所は別にして、
いままで上がっていなかったところも、
東京２３区では間違いなく上昇し始めています。
一方、大阪や名古屋周辺、札仙広福以外の地方都市については、
まだ下がり基調ですが、少しそのスピードが落ちてきています。
前回のバブルを体験し学習した者にとっては、
どうしても不動産が一挙に数分の一になったような体験のトラウマがあるので、
そろそろ危険危険と思ってしまいがちなのですが、
実は私もその一人ですが、
しかし、ここにきて日本経済の回復が非常に明瞭になってきたことで、
収益／価格で算出できる収益率が、
たとえ５％を切って、２％３％になったとしても、
経済の回復や更なる発展で収益自体が上がっていく可能性が出てきたので、
不動産価格がすぐに崩壊するようなことはないのではないかと言う考え方も、
少し現実味を帯びてきたように感じるのです。
今までは、バブル崩壊以降について言えば、
収益と比較して明らかに価格自体が下落しすぎていた傾向がありましたし、
経済の不況により、収益自体の上昇の可能性を考えにくかったので、
価格が上がれば買いにくい状況になって、
ヤバイと思ってきたのですが、
明らかに場所によっては収益に繋がる家賃状況自体が上昇に転じてきていますので、
まだ不動産市況は堅調だという考えが出るのも不思議ではなくなってきています。
ここで考える必要があるのは、
日本経済の現在の状況をどのように見るかということと、
先行きはどのようなものかというマクロの部分が重要になってくることです。
先ほど書いた収益率＝収益／価格を思い出していただきたいのですが、
不動産を投資する者にとっては、この収益率は非常に重要です。
もちろん不動産はこのようなインカムゲイン以外に、
不動産値上がり益のキャピタルゲインもありますが、
やはり資金を調達して投資することを考えると、
インカムゲインの状況を表す収益率がどうかと言うことは、
不動産投資する者にとっては一番最初に検討する重要な指標です。
ですから、収益の部分の伸びがこれから期待できるのなら、
現状の収益率が低くても、投資される可能性は十分出てきますし、
ビジネスチャンスもあることになります。
更にキャピタルゲインもと考えると、
まだしばらくは不動産価格の崩壊はないという考え方になってくるわけです。
じゃ、日本経済は本当にどのようになっていくのかと言うことが重要になってくるのですが、
現在、このことは大きく二つの考え方に分かれています。
どのようなものかといえば、
与党が主張する「日本経済の復活はいよいよ本物になってきた」というものと、
野党が主張する、現状はリストラなどによってもたらされた一過性の状況で、
地方や中小企業はまだまだ良くないので、「日本経済の復活は本物ではないし、
また不況になっていく懸念がある」というものです。
経済学者や政治家は、ある意味どちらに転んでも、
自分の主張があたらなくても、
何らかの特殊な原因であたらなかったとか屁理屈であっても言い訳ができれば実害がありません。
しかし投資家にとっては、
あたらない場合は損失に繋がるし、損失が膨らめば倒産や破産の懸念さえあります。
ですから、今後の不動産投資を考える場合、
今まで書いてきたように、現状での割安感のある物件は少ないので、
今後の収益の推移の予測が非常に重要になってくる訳です。
ところが収益の推移の予測は現状の立地条件や家賃状況などを検討するだけでは意味がなく、
どうしても需要予測と言ったマクロ的な予測がここにきて非常に重要になってきます。
つまり、日本経済の予測がどうしても必要になって来るわけです。
ところが新聞やテレビの情報は、
先ほど書いたように、その情報源の立場によって、
見方が大きく変わるので、非常にその判断が難しいのです。
明日は絶対に正しいとは言いませんが、
ある外資系ファンドの経営者の今後の日本経済の考え方について、
けっこう参考になるし、私自体も参考にしているので書いていきたいと思っています。
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