REIT 海外投資解禁へ
６月２８日
今日の朝刊でタイトルの記事を見つけました。
その内容は２００７年にも国内で上場する不動産投資信託（REIT）が、
海外不動産を購入して運用資産に組み入れることを解禁すると言うものです。
私はこの措置は当然と思います。
なぜなら日頃から、REITに限らず投資ファンドも、
購入する不動産が国内だけでは、見つけにくくなっていたからです。
実は弊社も外資系ファンドと資金調達でのお付き合いがあるのですが、
逆に投資対象の不動産の紹介を依頼されることが、
ここのところ本当に多くなっていました。
詳細は特定されるので書けませんが、
ある外資系ファンドの場合、投資対象が商業ビルや一棟マンション、通常の商業施設では、
その求める利回りを得ることができないため、
ファッションホテルやパチンコ店舗でも表面利回りさえクリアしていればOKとか言うような場合もあって、
物件紹介を依頼されています。
一般的には日本の将来は、どちらかと言えば弱含みな予測が多い現状ですが、
外人から見ると、日本の将来は明るいらしく、
来週には懇意にしているファンドマネージャーがアメリカの某ファンドに、
弊社紹介の不動産を提案しに行きますし、
今週末にはオセアニアからも某ファンドの関係者が日本不動産投資のために来日し、
某外資系証券会社で弊社と提携する不動産会社のプレゼンを受けると言った具合で、
既に外資系ファンドは日本不動産については、
売り抜けてしまったとも言われていますが、
少なくとも弊社の周囲では、まだまだ日本の不動産への買い意欲は衰えていないように思えます。
しかしながら、前述したように、
表面利回りが８％以上回るような不動産はなく、
特にREITに組み入れられるような大型物件はほぼ出尽くした感があって、
日本のREITの発展を考えると、
海外不動産を組み入れることを容認することは不可避なことであると思います。
さもないと、今年の４月に相次いで起きた、
新生信託銀行（不動産流動化業務）とJPモルガン信託銀行（不動産投資信託業務）への、
業務停止命令のようなことが今後も起きる懸念を秘めています。
それぞれ不動産の審査が大幅に甘かったのですが、
特に前者はREITに販売した信託受益権が価値を違法にかさ上げしていたと言うもので、
こんなことが相次げば、日本のREITの未来はなくなってしまいます。
この意味でも、今回措置は正しいと思われますが、
ただ今度は海外の不動産の審査をどうするのかと言う問題が大きな課題となります。
国交省もこの点について、早急に有識者を集めて協議に入るようですが、
まともな有識者を集めて、まともな議論をしてくれないと、
もっとヤバイ状況になる懸念があるので、
REITに投資されたり、投資を計画している方にとっては、動向を見ておく必要があると思います。
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阪急、阪神経営統合について ５
６月２７日
阪急と阪神の経営統合の件、
鉄道については、縮小するマーケットに対応した仕方のないことで、
顧客のメリット云々どころではないこと。
しかしデパートについては、会社・顧客双方にメリットが期待できると書いてきましたが、
今日はホテル事業についてです。
まず阪急グループのホテルは、阪急第一ホテルグループと言って、
以前経営破たんした第一ホテルグループを買収して現在のグループになっています。
ご興味のある方もいらっしゃると思いますので、
このグループのホテル一覧のURLをご案内いたしますので、
ぜひ目を通していただけますでしょうか。 阪急第一ホテルグループ全国ホテル一覧
ご覧になって分かるように、
阪急インターナショナル以外、圧倒的な足の便の良い高稼働率の梅田にある大阪新阪急ホテル、
固定客がいると思われる宝塚ホテル、六甲山ホテルの旧阪急グループのホテル、
あるいは旧第一ホテルグループでは、
新橋の第一ホテル東京と第一ホテル東京シーフォート以外で、
私の知る限りパットしたホテルはありません。
一方阪神のホテルは、
ホテル阪神、六甲山オリエンタルホテルと、
大阪でナンバーワンとも言われているザ・リッツ・カールトン大阪の３ホテルとなっています。
新阪急と比較すると数は少ないですが、
なんと言っても、老舗のリーガロイヤルホテルや東京の帝国ホテル系列の大阪帝国ホテルを抜いて、
顧客対応が最高と言われる、ザ・リッツ・カールトンの日本の唯一のホテルとして、
（今開発中の六本木のミッドタウンに２つ目のホテルを建築中です）
非常に競争力のあるホテルを持っています。
このように見てくると、
両グループの中で私の独断と偏見で見てみると、
両グループ５０弱のホテルの中で、
最高なのがザ・リッツ・カールトン大阪、
そして競争力が高いのは、阪急インターナショナル・新阪急ホテル・第一ホテル東京位で、
あとは宝塚ホテル・六甲山ホテル（稼働率という点では少し？？？です）と、
第一ホテル東京シーフォート、
そして２流立地ですがホテル阪神ぐらいが収益の上がっているホテルと思います。
あとは確実なところは分かりませんが、
特に収益力やあるいは将来性の高いホテルと思われるものはないように思えます。
ですから経営統合した後、５０弱あるホテルの中で、
本当に競争力があるホテルは１０％程度で、
あとは経営破たんした第一ホテル系のぱっとしないホテルと
ビジネスホテルとそれほど違わない中途半端な阪急系のホテルがほとんどのグループで、
数はともかく、特に強いホテルグループとは言えない印象です。
私は今日の記事を書くにあたって、
阪急と阪神のホテルグループを調べてみて、
イメージしていたことと少し違ったのは、
どう見てもホテルに関しては、規模や売上高は別にして、
財務内容的には阪神に軍配が上がるように思えることです。
４０ヶ所以上あって数件しか競争力あるホテルを持たない阪急グループに対して、
阪神は六甲山オリエンタルホテルが現在どの様な状況かはよく分かりませんが、
ビジネス客の期待できるホテル阪神と、
なんと言っても日本でも有数のホテルであるザ・リッツ・カールトン大阪があるのは、
大変な強みと思われるからです。
このようにこの阪急と阪神の経営統合は、
ホテルに限っては阪神よりも阪急にメリットがあるように思えます。
ただ、阪神にしても、食材などの仕入れなど調達部門で考えると、
スケールメリットの追求が可能なのであれば、決してメリットは少なくないと思えます。
顧客にとっては、どうなんでしょうかね？
これは私には？？？ですが、
やはり経営統合による効率的経営で、
無駄を省き、その分顧客に還元してくれるのなら、少しはメリットはあるのかもしれません。
でもこの程度以上には思いつきません。
そりゃリッツカールトンの経営ノウハウが阪急インターナショナルや第一ホテルで生かされるのなら、
メリットも出てくると思いますが、あくまでもザ・リッツ・カールトン大阪は所有が阪神というだけで、
運営はリッツカールトンがしているので、
契約上、経営ノウハウを他のグループホテルに転用することは現実的ではないと思います。
ここまで経営統合を電鉄、デパート、ホテルの順に見てきましたが、
これはよく言われていることですが、何よりも今回の統合で重要なのは、
両グループが梅田で持つ不動産の価値とそのバリューアップ、あるいは効率的な利用だと思います。
この点について後日また書いていきますので、また良ければお読み下さい。
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最近ムカつくこと３点
６月２６日
最近は若者もよくムカつくようですが、私もよくムカつきます。
元々短期でへそ曲がりな私ですが、
最近は自分の仕事や生活ではあまりムカつくことがないので、
これはこれで幸せなのでしょうが、
新聞やテレビを見ていると、本当にムカつくことだらけで嫌になります。
まずは福井日銀総裁です。
この人阪神ファンだし（笑）、確かに良さそうな顔しているし、有能なのかもしれませんが、
今回の村上ファンドへの投資の件では、
新聞などの論調があまりにも甘すぎるので、まったく？？？？です。
それでなくても、年金も政府もNHKも、
それこそ公的なものに対する信頼がなくなっている時代に、
日本経済の門番とも言える日銀総裁の今回の件は、
何はともあれ、辞任する以外にないと私は思っていますが、
どうしてか、日経の論調をみても、なぜか擁護する姿勢で、本当にムカついています。
二番目にムカついていることは、
三井住友海上のまたまた、保険金の不払いによる業務停止です。
何で保険会社がサービスの原点ともいえる、まさかの時に保険金を支払わないのか、
この件は損保ジャパンだけかと思っていたら、もっと悪質とかで、
馬鹿もいい加減にしろと言いたくなります。
いざと言う時に保険金を支払わない保険なんて、
走らない車や、食べることのできない食品を売るのと全く代わりません。
馬鹿馬鹿しいと言うか、くだらなさ過ぎることでムカつき捲くります。
海外の保険会社でも同じようなことがあるのかどうか、
ご存知の方は教えていただきたいのですが、
もし保険金不払いのようなトラブルが海外にはないようなら、
日本の保険会社の何が問題でこのようなことが起こるのか？？？です。
日本人自体が不見識なら他の業界でも起こるはず。
ここまでインチキな対応をする会社はそうそう、ないんじゃないでしょうか
ひょっとして営業手法に問題があるかも知れません？
私の印象では保険営業ってMLMにているような気がしてなりません。
こんなことを書くと怒られるかもしれませんが、
大したことのない商品を人脈で高く売りつける、そっくりな気がするのは私だけでしょうか。
次はワールドカップです。
まあ予選リーグで敗退したのは、実力からして当然で、勝負は時の運もあって、
しようがないと思うのですが、
ワールドカップのテレビの番組がムカつきます。
なんでワールドカップの番組に、お笑い芸人＋アイドル＋女子アナなんですかね。
最近はスポーツ番組も、報道番組も、スポーツ番組も、
絵面や、聞こえてくる音は同じで、味噌も糞もない感じです。
番組を製作するテレビ局のセンスや見識を疑うのですが、
見ていてムカつくので、すぐにチャンネルを変えてしまうのは私が老化しているからですかね。
私も大阪人ですから、大阪弁は堪能ですが（笑？）
以前は嫌いではなかったのですが、
最近は、さんまの声とか関西弁のお笑い芸人の声を聞くと嫌悪感を感じます。
さんまは同じネタや話ばかりするから、
僕みたいな50代後半のおっさんが、次に言うことがほぼ分かるのだから、
あほらしくて見ていられません。
まだ紳助は相手の話を聞いてから触る姿勢があるから、容認できるものの、
さんまときたら、人が聞きたい話も、自分を目立たすために話を折るから、
殺意を感じる時があるぐらい今は嫌いです。
まあ「さんまのまんまの特集号」ぐらいは見ますが・・・。
でもさんまはまだ許せます。
一番嫌いと言うか、くだらないのがロンドンブーツで、
ロンドンブーツ＋アイドルの番組だけは嫌悪感を感じて蕁麻疹ができます。
特に淳、どんな字を書くのか知りませんが、
この芸人だけは売れている理由が本当に分からない。
まあ笑いの理解はジェネレーションが違うと無理と、確か吉本の元専務が言っていましたが、
本当になんで売れているのか？？？？？？？？？？の５乗ぐらい私は分かりません。
忌憚無く言ってこんなムカつくお笑い芸人もいません。
まあ嫌われるのは、好きな人もいる逆状況ですから、人気あるのかね・・・・？？？？？？。
まあ老害失せろと言われそうなので、今日はこれ以上書くのは止めますが、
今日は本音の独り言でした。
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