お休みにさせていただきます。
６月２１日
大変申し訳ありませんが、
超多忙のため、今日はブログの更新をお休みにさせていただきます。
また最近は、読者登録やコメントを頂戴しても、
ブログ更新で手一杯で返信できず申し訳ありません。
弊社もコンサルから投資業への端境期でもあり、
ありがたいことに、既存の案件の多さも半端な数ではなく、
ブログを更新も困難な状況になっております。
明日からはまた更新させていただきますので、
これからも宜しくお願い致します。
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阪急、阪神経営統合について
６月２０日
村上ファンドの阪神株買占めから端を発し、今回阪急の阪神株に対するTOB成立で、
１０月１日に経営統合する両社ですが、この経営統合については少し感じるところがあります。
それは、私は生まれが大阪の心斎橋で、
長年、芦屋や西宮の苦楽園や甲陽園に住んでいたことがあるからです。
今は住民ではありませんが、阪神間に住んでいたと仮定して、
今回の経営統合に対する感想を書いてみたいと思います。
どんな経営統合にしろ、
村上ファンドがいくら会社価値を最大化するといっても、
ホリエモン流に時価総額を最大化することが目的と言われても、
株主のメリットも必要ですが、究極は会社の顧客がメリットを感じ支持しなければ、
長いスパンでの成功はないと思っています。
阪急は梅田を基点として、神戸、京都、宝塚と結び、
阪神は支線はあるものの、大阪の梅田と神戸の三宮を結ぶだけの短い路線の私鉄です。
特に梅田と三宮は阪急と阪神以外にもJRがあって、
３本の鉄道が海側から阪神、JR、阪急の順で通っています。
地域によって若干違いますが、
基本的には工場地帯＋下町の阪神、山の手の阪急、そしてその中間のJRといった状況です。
多分全国でも、同じ２地点を３本の鉄道が通っているところは珍しく、
東京で言えば、品川か渋谷と横浜との間に、３本の鉄道が通っているような状況と言えます。
実際はご存知のように、品川と横浜は京急＋JR、 渋谷と横浜は東急＋JRの２本です。
おまけに大阪の梅田と渋谷ならそのポテンシャルに遜色はないかもしれませんが、
良いところで大好きな街ではありますが、
神戸と横浜では、現在は人口も１：２以上離れていて、
小さなマーケットに３本の鉄道がある状況で、
過当競争とは言わないまでも、非常に競争が激しい状況にあることは間違いありません。
ですから経営統合してやっと、確か東急、近鉄についで３位の私鉄程度の規模でしかないはずです。
また、面白いのは、
JRを含めて海と山の間を平行に阪神と阪急の３本が走っていますが、
JRを挟みますが、阪急と阪神の沿線の雰囲気は、距離は大して離れていないのに大きく違っています。
一部芦屋や西宮の甲子園などを除けば、
現在は少し違っているかもしれませんが、
私が住んでいた１０数年前までのことかもしれませんが、
駅を降りればその違いは歴然としていて、
大げさに言えば違った文化の地域ともいえるぐらいです。
過当競争で、隣接はしているが異質な文化の市場を持つ両社の経営統合ということが今回の特徴で、
経営統合でどんなことが顧客のメリットとして考えると、
鉄道の分野だけ考えると、正直なところあまりピンときません。
JRと比較すれば現在でも、この両社の運賃はけっこう安いですし、
経営統合による運賃の減額もそれほど大きく期待できるとは思えません。
たとえば今回の経営統合が阪神と南海、あるいは京阪であれば、
結ぶ地点が違っているので、経営統合による顧客の利便性が上がるとは思うのですが、
全く同じ地点と地点を、１０キロ程度の幅で収まるような地域を走る両社なので、
利便性の向上という点では、イマイチ私には理解できません。
それも梅田と神戸の三宮では、両地点とも両社の駅の距離は数百メートルですし、
他の地域もタクシーでなくても、歩ける程度の距離のところもあるぐらいです。
まあそれぞれのバスの運行まで考えると便利なところもあるのかと思う反面、
関西も東京のパスネットどころかJRまで含めた共通利用のシステムが既に構築されているので、
顧客の利便性が特に上がることもないと思います。
このように考えてくると、今回の経営統合は、
たとえば銀行で言えば、同じ道を挟んで対面とかにある店を持つ銀行同士の経営統合みたいで、
利用する顧客にとっては、イマイチピンと来る部分が少ないような気がします。
まさかとは思いますが、合理化を突き詰めれば、
阪神か阪急かどちらか一方だけを残して、
残った路線の敷地は売却か、別の分野での利用なんて大胆なことを考えれば、
運賃の大幅な減額の期待はできます。
しかし顧客によっては利便性を大きく毀損される場合もあるので、現実的ではない気がしますし、
いずれにしても鉄道で考えれば、長い時間と大胆な発想がなければ、
競争低下による顧客のメリット低下の方の可能性が高いかもしれません。
ですから鉄道分野だけを見れば、私は今回の経営統合に合理性を見出すことはできません。
ただ、他の分野、たとえばデパート事業やホテル事業まで考えると、
けっこうメリットが出てくるのではないでしょうか。
これについては日を改めて書きたいと思います。
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弊社のコマーシャル 住居系物件投資に使える住宅ローン
６月１９日
今回ご案内するサービスは、
外資系証券会社の子会社が提供する住宅ローンで行う、住居系物件への投資です。
この会社の住宅ローンは、通常の住宅ローンとして使用する場合は、
特に銀行の住宅ローンと比較した場合、特別競争力のある商品とは言えません。
あるとすれば、
返済比率において銀行が４０％を上限とするのに対して５５％を上限とすることとか、
最高で購入物件の１２０％の融資が可能であるとか、
融資の上限が３億円なので、億ションや高額の一戸建てにも対応できるとか、
別荘でもOKであるとか、外国人でも構わない点です。
しかし、銀行も案件により、銀行によっては、
このローン会社の条件と同等とは行かないまでも、
金利水準の問題や事務手数料の点などで優位であることが多いため、
特筆するほどの優位点と言いがたいのも事実です。
もちろん銀行でNGが出た場合や、評価が低くて購入できない場合などは、
ケースによっては使い勝手の良いローンではありますが、
何よりも、このローンを投資物件への投資の時に使用すると、非常にメリットが出てきます。
この住宅ローンの最大の特徴は、
住居系の物件で、３億円以内のローンで購入できる物件であれば、
投資物件の購入でも使用できる点です。
たとえばあなたが３億円の一棟マンションを購入するとします。
この時、銀行で借りれば良いというのは、
与信がイッパイある方への話で、
何だかんだいって、銀行と言う名称の付いている金融機関はどこも固くて、
評価も低ければ、融資をする相手の属性にも非常に拘りますので、
初めて不動産への投資をする時とか、
過去に自己破産など金融トラブルがあると、たとえ免責されていても、
審査が通ることは難しいのが現状です。
ですから、このような場合はどうしてもノンバンクと言うことになります。
またこう書くとオリックスなら金利は安いとか言う人もいますが、
オリックスから不動産担保で融資を受けようとすれば、
銀行並みの審査基準を通すだけの与信や、ある一定の自己資金が必要です。
となれば、やはりF社、A社などの優良ノンバンクをつかうことになりますが、
これらノンバンクは、融資を受ける人や会社の属性や与信については、
銀行やオリックスと比較すると非常に基準が甘いというよりは、
あまり見ないので、ほぼ担保にする不動産価値にポイントを絞って審査が行われます。
ですからこの意味では非常に使い勝手がいいのですが、
逆に事務手数料や金利が高く、この点が採算ベースで考えた場合、
合うのかどうか検討する必要が出てくるわけです。
たとえば、先ほど書いたF社、A社などの場合、
事務手数料がまず融資実行時に、融資額の２～３％前後必要となります。
そして金利はおおよそ７％後半から１０％弱になります。
金額の小さい場合はだいたい９～１０％前後になることが多いので、
この調達コストで採算が取れるかどうかが問題になってきます。
ところが今回案内する住宅ローンは、
３億円以下の融資額でOKであれば、
事務手数料が１％チョイ、金利も３％後半から４％後半で、
しかも条件が合えば最長３５年まで融資期間が延ばすことができるわけです。
ですから、利回りの良い物件なら、
１００％融資が可能な上、返済も家賃の範囲で可能になる可能性があり、
住居系の、一棟マンション、アパート、区分所有のワンルームやファミリータイプのマンション、
あるいは億ションへの投資で３億円以内の資金調達の場合は、
非常に使い勝手の良い商品と言えます。
さらに、借主および物件も全国対応可能ですので、
全国どこでもニーズのある場合は検討の価値あるローンと言えます。
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