弊社のコマーシャル 住居系物件投資に使える住宅ローン
６月１９日
今回ご案内するサービスは、
外資系証券会社の子会社が提供する住宅ローンで行う、住居系物件への投資です。
この会社の住宅ローンは、通常の住宅ローンとして使用する場合は、
特に銀行の住宅ローンと比較した場合、特別競争力のある商品とは言えません。
あるとすれば、
返済比率において銀行が４０％を上限とするのに対して５５％を上限とすることとか、
最高で購入物件の１２０％の融資が可能であるとか、
融資の上限が３億円なので、億ションや高額の一戸建てにも対応できるとか、
別荘でもOKであるとか、外国人でも構わない点です。
しかし、銀行も案件により、銀行によっては、
このローン会社の条件と同等とは行かないまでも、
金利水準の問題や事務手数料の点などで優位であることが多いため、
特筆するほどの優位点と言いがたいのも事実です。
もちろん銀行でNGが出た場合や、評価が低くて購入できない場合などは、
ケースによっては使い勝手の良いローンではありますが、
何よりも、このローンを投資物件への投資の時に使用すると、非常にメリットが出てきます。
この住宅ローンの最大の特徴は、
住居系の物件で、３億円以内のローンで購入できる物件であれば、
投資物件の購入でも使用できる点です。
たとえばあなたが３億円の一棟マンションを購入するとします。
この時、銀行で借りれば良いというのは、
与信がイッパイある方への話で、
何だかんだいって、銀行と言う名称の付いている金融機関はどこも固くて、
評価も低ければ、融資をする相手の属性にも非常に拘りますので、
初めて不動産への投資をする時とか、
過去に自己破産など金融トラブルがあると、たとえ免責されていても、
審査が通ることは難しいのが現状です。
ですから、このような場合はどうしてもノンバンクと言うことになります。
またこう書くとオリックスなら金利は安いとか言う人もいますが、
オリックスから不動産担保で融資を受けようとすれば、
銀行並みの審査基準を通すだけの与信や、ある一定の自己資金が必要です。
となれば、やはりF社、A社などの優良ノンバンクをつかうことになりますが、
これらノンバンクは、融資を受ける人や会社の属性や与信については、
銀行やオリックスと比較すると非常に基準が甘いというよりは、
あまり見ないので、ほぼ担保にする不動産価値にポイントを絞って審査が行われます。
ですからこの意味では非常に使い勝手がいいのですが、
逆に事務手数料や金利が高く、この点が採算ベースで考えた場合、
合うのかどうか検討する必要が出てくるわけです。
たとえば、先ほど書いたF社、A社などの場合、
事務手数料がまず融資実行時に、融資額の２～３％前後必要となります。
そして金利はおおよそ７％後半から１０％弱になります。
金額の小さい場合はだいたい９～１０％前後になることが多いので、
この調達コストで採算が取れるかどうかが問題になってきます。
ところが今回案内する住宅ローンは、
３億円以下の融資額でOKであれば、
事務手数料が１％チョイ、金利も３％後半から４％後半で、
しかも条件が合えば最長３５年まで融資期間が延ばすことができるわけです。
ですから、利回りの良い物件なら、
１００％融資が可能な上、返済も家賃の範囲で可能になる可能性があり、
住居系の、一棟マンション、アパート、区分所有のワンルームやファミリータイプのマンション、
あるいは億ションへの投資で３億円以内の資金調達の場合は、
非常に使い勝手の良い商品と言えます。
さらに、借主および物件も全国対応可能ですので、
全国どこでもニーズのある場合は検討の価値あるローンと言えます。
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