マネーロンダリング
７月２３日
非常に親しくしている、
外資系の大手証券会社のヴァイスプレジデントから聞いた話で、
なかなか面白い話があったので、今日は紹介したいと思います。
「マネーロンダリング」
もちろん資金洗浄のことですが、
今日の話の中では、資金洗浄にもつながる反社会的組織の関与と言う意味で、
理解していただきたいと思います。
日本の会社の場合、不動産投資をする時、不動産担保で融資をする時、
その物件に、反社会的組織が介在している場合は、多くの場合NGになると思います。
でも、もともとは反社会的組織がいろんな形で絡んでいた物件でも、
大手の上場会社とまではいかなくても、
現状、中堅以上のまともと思われる会社が所有している形になっていたり、
何ら問題のないと思われる個人が所有しているような場合は、
別に何の拘りもなく、この物件に投資したり、担保にして融資をすると思います。
ところが前述した外国人の経営者は、
現在の所有形態や所有者に問題がなくても、
現在に至る経緯の中で、反社会的と思われる組織や人たちが、
何らかの形で関与していた疑いのある場合は、
これは一種のマネーロンダリングで、
投資も融資もNGであると、
真剣に、口から泡を飛ばす勢いで主張するそうです。
当然ながらご存知のように、
大型の開発になると、多かれ少なかれ、
反社会的組織とまでは言わなくても、関連企業（フロント企業とも言いますが・・・）や関係者、
あるいは堅気だけど、信頼関係にある会社や人物などなど、
これら宜しくない属性の関係者が全く関わっていないケースを探す方が難しいのではないでしょうか。
ですから、時々不動産の上場会社の社長が、
反社会的な組織との何らかの関連で逮捕されるようなニュースを見るように、
残念ながら日本の不動産ビジネスにはこのような傾向の会社や人たちが深く絡んでいるのは、
事実と言わざるを得ません。
私の体験でも、不動産の開発案件での資金調達のお手伝いをしている中で、
仕方なくこの種類の属性の人物と会わざるを得なかったことが何度かありました。
知り合いの外資系のヴァイスプレジデントの話に戻りますが、
当然ながら、そんなことを言っていては、
日本での不動産関連のビジネスはできないと言うと、
外国人の経営者は、
「そんなことで日本は良いのか？日本人はそれで良いと思っているのか？」と、
まくし立てるそうです。
そもそもがこの「マネーロンダリング」については、
この会社のグローバルスタンダード的なポリシーとの事で、
非常にやりにくいと言っていました。
でも、この外国人経営者に限らず、
私が付き合っているファンドの外国人も、商談をした外国人も、
本当にこの種類のことについては煩いぐらいナーバスな気がします。
だから逆に、
昨日書いたオリックス系の子会社と同様、
以前、新生信託銀行やJPモルガン信託銀行が建築基準法の審査を怠ったことで、
業務停止処分を受けたことを見ると、
物件の履歴には非常にナーバスであっても、
違法建築に対しては若干ナーバスじゃないのかなと思いました。
「マネーロンダリング」について私は、
現状ちゃんとした所有状況になっているのであれば問題ないと思うのですが・・・・。
ところで建築基準法違反の問題で思い出したのが、
前回のバブル崩壊の時、悪名が高かったのがS興産です。
この話は明日にしたいと思います。
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オリックス系資産運用会社に３カ月の業務停止処分
７月２２日
毎日新聞の記事をまず読んでいただいた方が良いと思います。
金融庁は２１日、オリックス系の資産運用会社「オリックス・アセットマネジメント」（本社・東京都港区）に対し、投資用の不動産を取得する際の審査がずさんだったとして、新規の運用受託契約を２４日から３カ月間停止する命令を出した。また、同社と、同社に運用を委託している東京証券取引所上場の不動産投資信託（日本版リート）「オリックス不動産投資法人」に対し、再発防止と責任所在の明確化などを求める業務改善命令を出した。日本版リートの運用会社が業務停止命令を受けるのは初めてで、大都市圏の地価上昇を背景に急成長している日本版リート市場にも大きな影響を与えそうだ。
全容は以上の通りですが、問題なのは次の記事です。
特に赤字の部分です。
リートは、個人投資家から集めた資金で不動産を運用し、収益を配当する仕組み。バブル崩壊後低迷が続いた不動産市場の活性化のため、政府が００年に解禁した。０１年９月に２銘柄が東証に上場され、国債などに比べて利回りが高いことから個人投資家の人気を集めた。現在は東証、大証などに計３６銘柄が上場されており、時価総額は約３兆５０００億円と、２銘柄の上場当初の１５倍にまで拡大している。
ただ、好調さの裏で危うさも指摘されていた。リートの設立母体の多くは不動産会社や不動産投資を手がけるファンド。自社が開発した物件を実勢より高値で自社系のリートに取得させる可能性もあり、金融庁は「リート側にきちんと経営規律が働いているか注意が必要」と警戒を強めていた。
今回処分を受けたオリックス系のケースでは、調査を怠って違法建築のオフィスビルを取得するといった実態が発覚。取得時の評価をめぐっては、新生信託銀行とＪＰモルガン信託銀行が今年４月、不動産から得られる収益を小口に分散して販売する際に審査をしていなかったとして、新生信託が１年、ＪＰモルガン信託が６カ月間の一部業務停止命令を受けた。役員会議事録の改ざんで業務改善命令を受けた日本版リートもある。
弊社も提携の不動産会社数社とともに、外資ファンドなどへの不動産の紹介を、
ファイナンスの支援の一環としてやっていて、
まさに最近のリートの、設立母体のファンドからの高値買いの横行を見て、
よくこんな状況なのに新しくできたリートなんかに投資する人がいるものだと、
常々思っていました。
知り合いの不動産会社の社長も、
最後はリートが高く買うから、まだまだ高値買いが続くと言っている具合で、
リートは最高なんて思っている人はこの現実を理解しているのかと、
テレビなどのマスコミのリートは素晴らしい的な報道を見て、
リート初期の頃のものは良しとして、
最近のリートの実体を知っているのかと、
またまたスポンサーへの配慮かと眺めていたところです。
今日の記事にも違法建築の物件を扱ったと書いていますが、
実際紹介業務をやっていて、利回りのいい物件なんて、
違法建築のものでも入れないと投資対象がないぐらい、
投資的確な物件が市場から無くなっています。
でも通常は、リートの前のファンドが買う場合でも、
検済証があることが最低必要条件なのに、
今回のように違法建築の物件がファンドより審査基準が厳しくないといけないはずの、
リートが怠っていたなんて、これは確信犯としか思えず、
特にオリックスは通常の審査はかなり煩いのに、
よほど予算達成に対する締め付けが厳しいからとしか思えません。
以前も書きましたように、
日本のファンドやリートはもちろんのこと、
外国のファンドやリートの日本不動産への投資意欲は、
少なくとも私の周囲では非常に旺盛で、
通常の不動産では投資対象がないので、
ファッションホテルやパチンコの商業施設まで範囲が拡大してきています。
でもなかなか建築違反や土壌汚染や後はマネーロンダリングという点で、
リーガルチェックの結果NGになることも多いのに、
今回のオリックス系以外にも、少し前になりますが、
上記の毎日新聞の記事の中にもあるように、
新生信託銀行やJPモルガン信託銀行が同様の内容で業務停止処分をされているのをみると、
それなりの会社が初歩的なインチキをやっていて、
厳しい経営環境の中、実績を求められる会社の苦しい状況が分かるような気がします。
常識的に考えれば、
そろそろ調整局面を迎える不動産市場とは思うのですが、
以前確信していたように、必ず下降局面が直近であるとは確信が持てず、
多分この感想はどの不動産会社も思っているところで、
半信半疑で投資をしているのが実状と思います。
でも東京の都心は、周辺都市から都心回帰の傾向が顕著で、
住む人の人口が増えて、日本橋や銀座のデパ地下も、
今までのような、よそ行きの格好な人とは違った、
明らかに近場に住んでいる普段着の顧客が増えていて、
東京の都心のデパートに自転車置き場ができるような傾向も出てきています。
このように実需的な、たとえばマンション用地へのニーズもあり、
何がバブルで何が実需なのか、その線引きも難しく、
ますます私や不動産会社を悩ましているところです。
明日は大手外資系の証券会社のヴァイスプレジデントから聞いた、
マネーロンダリングの話を書いてみたいと思います。
もちろん不動産市場と関連のある話です。
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事業プランだけで資金調達が可能な最低条件とは？
７月２１日
財務内容が悪かったり、創業したばかりで、銀行からの融資が難しく、
もちろん担保提供できる不動産もなく、
しかし新しくやる事業は絶対に儲かるので（殆どの方がこのように言います。(^-^)）,
事業の将来性を見て、融資や出資をしてくれるところはないかと言う相談を、
時々受けることがあります。
本当に将来性もあり具現性が理解できるしっかりした事業プランがあるのなら、
条件によっては可能性はまったくゼロではありません。
ところがよくある勘違いは、
事業のコアになるノウハウとか、知的所有権を持っていない、
まるで他人のふんどしで相撲を取るようなビジネスモデルなのに、
事業プランだけで資金調達ができると思っている方が時々いることです。
では他人のふんどしで相撲を取るようなビジネスモデルとはどんなビジネスかと言えば、
たとえば代理店ビジネスやFCビジネスのようなビジネスです。
さすがにコンビニやコーヒーショップのFCのフランチャイジーになるのに、
絶対に儲かるので事業計画だけで資金調達をという相談はありませんが、
なぜか廃棄物の処理ビジネスとか環境ビジネスのような場合の相談が多いですね。
ビジネスの中核を占めるノウハウは他人が持っていて、
自社は設備や人的資源を用意してこのビジネスをするスタイルです。
と言うことは、
まず長期間にわたって、このビジネスを同じ条件で継続できるかどうか微妙だと言う問題点があります。
さらに、自社と同じポジションの会社がいっぱいできるわけですから、
事業を拡大しようとしても当然限界があります。
このようなことから、いくら絶対に儲かるといっても、
資金を提供する側に立てば、あまり有利で面白い案件とは言えず、
この会社に投資したり融資したりする奇特な会社や個人投資家はまずいません。
先日「典型的にまずい決算書」と言うテーマで書いた会社を昨日訪問したのですが、
やはり同じようなことでした。
新しい商品を展開する、新しい組織を立ち上げるための資金調達が希望で、
新しい商品の説明を受けたところ、
確かに大きな市場も期待できるし、独自性もあるようなので、将来性はあると思いました。
しかしながら、現状は、この商品を開発した訳でもないし、
この商品の知的所有権を持つ会社と独占的な販売権や使用権を持っているわけでもないのです。
他の融資とかの可能性がほぼNGなので、
収益をシェアするプロジェクトファイナンス的な可能性を考えたのですが、
とてもこのような状況では資金提供を考えるところはなく、
独占的な販売権を持つような契約の締結の可能性を聞いたのですが、
まずは実績を残さないと総代理店とか、独占的な販売権は握れないとの事。
なるほど、よくある常識的な話だとがっかりしました。
実は、この辺りの認識が資金調達を非常に困難にしています。
成功する経営者は、ある意味、
非常に個性が強かったり、豪腕であることが多く、
常識的に考えて、とても有利な条件で契約ができない状況でも、
持ち前のパワーや交渉力で締結をやり遂げ、この契約を締結したことがきっかけで、
大きく発展したような事例が数多くあります。
ともかく事業計画だけで資金を、見ず知らずの会社や個人から引き出すには、
将来性、具現性＋独占的なポジションを確立していることが不可欠です。
自社で開発している場合でも、独占的なポジションを確立すべく、
知的所有権の保全は非常に重要ですし、
他社の開発した商品を販売する場合は、
独占的な販売権が不可欠なので、
今は無理などと諦めないで、事業を成功させようと思うのなら、
ここは生涯の勝負の時と気合を入れて、
非常識と思っても、何が何でも実現できるよう交渉すべきなのです。
この交渉ができるか、できないかは、
極端に言って、大会社の発展するか、倒産するかの分岐点といっても過言ではなく、
この勝負に勝たないと成功はできないと言う意識で、
他のことなど全て捨ててもと言うぐらいの意識で、独占的なポジションを得る努力をする必要があります。
また時々知的所有権を取ると、返ってノウハウが知られて良くないと、
屁理屈を言う経営者がいますが、
これはこの経営者の勝手な見解で、
こんな言い訳は資金を出すものの立場になれば、何の保全にもならず、
じゃ勝手にしたらと言うことになります。
他人から資金を導入したいのなら、こんなアホらしい言い訳は通りませんので、
自分の人脈から資金を引く前提で資金調達をするしかありません。
本当に資金調達をしていて感じるのは、
お金を出す側の心理を全く理解できない、いや、しようとしない経営者が多いということです。
お金を出す側の心理に立って、納得できる状況にない場合は、
９９．９９９・・・％お金を提供する、会社も人もいないという事をぜひ理解して欲しいと思います。
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