オリックス系資産運用会社に３カ月の業務停止処分
７月２２日
毎日新聞の記事をまず読んでいただいた方が良いと思います。
金融庁は２１日、オリックス系の資産運用会社「オリックス・アセットマネジメント」（本社・東京都港区）に対し、投資用の不動産を取得する際の審査がずさんだったとして、新規の運用受託契約を２４日から３カ月間停止する命令を出した。また、同社と、同社に運用を委託している東京証券取引所上場の不動産投資信託（日本版リート）「オリックス不動産投資法人」に対し、再発防止と責任所在の明確化などを求める業務改善命令を出した。日本版リートの運用会社が業務停止命令を受けるのは初めてで、大都市圏の地価上昇を背景に急成長している日本版リート市場にも大きな影響を与えそうだ。
全容は以上の通りですが、問題なのは次の記事です。
特に赤字の部分です。
リートは、個人投資家から集めた資金で不動産を運用し、収益を配当する仕組み。バブル崩壊後低迷が続いた不動産市場の活性化のため、政府が００年に解禁した。０１年９月に２銘柄が東証に上場され、国債などに比べて利回りが高いことから個人投資家の人気を集めた。現在は東証、大証などに計３６銘柄が上場されており、時価総額は約３兆５０００億円と、２銘柄の上場当初の１５倍にまで拡大している。
ただ、好調さの裏で危うさも指摘されていた。リートの設立母体の多くは不動産会社や不動産投資を手がけるファンド。自社が開発した物件を実勢より高値で自社系のリートに取得させる可能性もあり、金融庁は「リート側にきちんと経営規律が働いているか注意が必要」と警戒を強めていた。
今回処分を受けたオリックス系のケースでは、調査を怠って違法建築のオフィスビルを取得するといった実態が発覚。取得時の評価をめぐっては、新生信託銀行とＪＰモルガン信託銀行が今年４月、不動産から得られる収益を小口に分散して販売する際に審査をしていなかったとして、新生信託が１年、ＪＰモルガン信託が６カ月間の一部業務停止命令を受けた。役員会議事録の改ざんで業務改善命令を受けた日本版リートもある。
弊社も提携の不動産会社数社とともに、外資ファンドなどへの不動産の紹介を、
ファイナンスの支援の一環としてやっていて、
まさに最近のリートの、設立母体のファンドからの高値買いの横行を見て、
よくこんな状況なのに新しくできたリートなんかに投資する人がいるものだと、
常々思っていました。
知り合いの不動産会社の社長も、
最後はリートが高く買うから、まだまだ高値買いが続くと言っている具合で、
リートは最高なんて思っている人はこの現実を理解しているのかと、
テレビなどのマスコミのリートは素晴らしい的な報道を見て、
リート初期の頃のものは良しとして、
最近のリートの実体を知っているのかと、
またまたスポンサーへの配慮かと眺めていたところです。
今日の記事にも違法建築の物件を扱ったと書いていますが、
実際紹介業務をやっていて、利回りのいい物件なんて、
違法建築のものでも入れないと投資対象がないぐらい、
投資的確な物件が市場から無くなっています。
でも通常は、リートの前のファンドが買う場合でも、
検済証があることが最低必要条件なのに、
今回のように違法建築の物件がファンドより審査基準が厳しくないといけないはずの、
リートが怠っていたなんて、これは確信犯としか思えず、
特にオリックスは通常の審査はかなり煩いのに、
よほど予算達成に対する締め付けが厳しいからとしか思えません。
以前も書きましたように、
日本のファンドやリートはもちろんのこと、
外国のファンドやリートの日本不動産への投資意欲は、
少なくとも私の周囲では非常に旺盛で、
通常の不動産では投資対象がないので、
ファッションホテルやパチンコの商業施設まで範囲が拡大してきています。
でもなかなか建築違反や土壌汚染や後はマネーロンダリングという点で、
リーガルチェックの結果NGになることも多いのに、
今回のオリックス系以外にも、少し前になりますが、
上記の毎日新聞の記事の中にもあるように、
新生信託銀行やJPモルガン信託銀行が同様の内容で業務停止処分をされているのをみると、
それなりの会社が初歩的なインチキをやっていて、
厳しい経営環境の中、実績を求められる会社の苦しい状況が分かるような気がします。
常識的に考えれば、
そろそろ調整局面を迎える不動産市場とは思うのですが、
以前確信していたように、必ず下降局面が直近であるとは確信が持てず、
多分この感想はどの不動産会社も思っているところで、
半信半疑で投資をしているのが実状と思います。
でも東京の都心は、周辺都市から都心回帰の傾向が顕著で、
住む人の人口が増えて、日本橋や銀座のデパ地下も、
今までのような、よそ行きの格好な人とは違った、
明らかに近場に住んでいる普段着の顧客が増えていて、
東京の都心のデパートに自転車置き場ができるような傾向も出てきています。
このように実需的な、たとえばマンション用地へのニーズもあり、
何がバブルで何が実需なのか、その線引きも難しく、
ますます私や不動産会社を悩ましているところです。
明日は大手外資系の証券会社のヴァイスプレジデントから聞いた、
マネーロンダリングの話を書いてみたいと思います。
もちろん不動産市場と関連のある話です。
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