居酒屋タクシー
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６月８日
まずは次の記事をどうぞ
中央省庁職員が、タクシー運転手から金品などを提供されていた問題が、財務省だけでなく13省庁・機関に飛び火した6日夜、東京・霞が関で順番を守って客待ちをしていた運転手からは「以前から苦々しく思っていた」との声が上がった。福田康夫首相も各省庁に厳正な処分を指示した。ただ、個人タクシーの業界団体からは「内規違反者が自己申告するはずもない」との声も漏れた。
東京・霞が関で深夜帰宅する各省庁職員を待つのは個人タクシーが多い。霞が関の財務省近辺での客待ちが多いという板橋区の個人タクシーの運転手（59）は6日夜、「業界内ではそういうやり取りをする運転手と役人がいることはみな知っていた」と話した。
この話はキャリアではなく、ノンキャリアの職員が対象の記事だと思いますが、
上も上なら下も下、キャリアがもっと美味しいことをしてるから、
自分達だって、これぐらいのことなら当然と思っているのが目に見えませんか？
この行状は倫理観のかけらもなく、まったくお話にならないのですが、
それよりももっと気になることがあります。
それは、なんで霞ヶ関は深夜帰宅が多いのか不思議になってしまうのです。
どんな規定になっているのか、知る由もありませんが、
タクシーで帰れば、ビールは飲めるは、おつまみはつくは、
場合によっては小遣いまでせしめることができると思えば、
早く仕事が終わっても、タクシーを使える時間まで時間を潰そうと思うのは、
組織自体が緩んでいれば不思議ではないと思いませんか？
たぶんこんな怪しからん役人も絶対にいると思いますが、
実は、どうやらもっと根は深いようなのです。
少し長いのですが、次の日経の社説をお読みください。
財務省、総務省など中央官庁の役人たちが深夜帰宅で使ったタクシーの運転手から現金や商品券などを受け取っていた事実が判明した。かつての「接待漬け」当時に比べれば金額は少ないものの、公費で賄うタクシーの運転手から金品をもらうのは良いわけがない。
綱紀粛正を徹底してほしいが、この際、不適切な行為の温床となった連夜のタクシー帰宅そのものを見直したらどうだろうか。財務省本省のタクシー代は国税庁分を含め2006年度で4億8000万円。少ない金額ではない。大勢が深夜まで働いている役所は残業代も膨大だ。
そもそも中央官庁では世間一般の勤め人に比べて夜型の人が多い。職位にもよるが、深夜2時ごろ役所を出て、翌朝は10時ごろ席につく人が結構多い。この夜型の勤務を何とかできないものか。
一つは明るいうちにさっさと仕事を片づける習慣を身に付けてもらうことだ。米国政府では午前6時ごろ出勤し、夕方の5時ごろ家路に就く役人も珍しくない。
もう一つ、役人を夜型にしている原因に、翌日の国会で質問する議員から事前に質問内容を聞き、翌朝までに答えを用意する慣習がある。「大臣に恥をかかせないため」というが、実際は大臣が役人の敷いた路線を踏み外さないよう振り付ける狙いも大きい。
この答弁の下書きのほか、様々な役所間調整や議員への根回しなどで時間を取られ、夜が遅くなる人も多い。役人がいまだに政治の中枢にいる証しだろう。
閣僚はどんな質問にも役人に頼らず対応できるよう準備しておくべきだ。政策立案も役人任せでは困る。国会は閣僚の負担を減らすよう質疑で副大臣をもっと活用するとか、政策立案のため政策秘書制度を充実させる方法を考えてよい。役所に情報を独占させないで、日ごろから開示を徹底させておくことも重要だ。
これらは政治を官僚の手から政治家へ移すうえでとても大事である。裏返せば、政治家主導への改革が不十分なため役人のタクシー帰宅が多いともいえる。役人には余計な仕事をさせず、早く電車で帰れるようにした方がよい。
これを読んですごく納得できましたね。
役人がタクシーを使わないといけないくらい深夜まで霞ヶ関にいるのは、
本来必要な業務のためではなく、
国会や委員会での大臣達の台本を書いているから遅くなってしまうんですね。
政治家の怠慢、無能力も甚だしい現象ではありますが、
役人にとって見れば、政治が政治家主導ではなく官僚主導、役人主導のための深夜の仕事で、
考えてみれば、役人にとってみれば何よりも、
役人天国を守るための重要な業務で、それは深夜まで頑張りますよね。
それで、タクシー利用が多いという、まったく馬鹿馬鹿しいことが今回の破廉恥な、
タクシーから霞ヶ関の役人への利益供与の背景にあるとは正直気がつきませんでした。
これも民主党の長妻議員の調べで分ったわけですが、
もっと探せば、こんな馬鹿馬鹿しい無駄は無尽蔵にあり、
この間書いた記事でも紹介した週刊誌の血税浪費８５兆円と言うのも、納得できるところです。
よくもこんな無駄なことばかりしていて、
後期高齢者保険制度をやらないと保険制度が破綻するから別枠にするとか、
消費税をよくも上げると臆面なく言えるなと、あまりの紅顔無比に
ここまで国民を馬鹿にした今の官僚や役人達もふざけるなですが、
こんな心をなくした厄人と手を組む自民党の政治家も本当に退場して欲しいと思います。
次回の総選挙は国ためにならない政治家だけは当選させないようにしたいですね。
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リスキーな借地物件
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６月７日
今ご相談いただいている案件で、借地のアパートを担保とした借換がありますが、
借地の不動産物件への投資は、できればお止めになった方が良いと思います。
なぜなら、ファイナンスが非常に難しいからです。
借地権にも種類があって、まずは地上権と賃借権があり、
地上権は登記が可能で、登記すれば地主の意志に関係なく売買もできますが、
普通良くある賃借権は転売や転貸するのに、
原則地主の承諾が必要で、承諾なしに行った場合は、
契約解除や明け渡しを請求されることがあります。
こんなことや、一旦地主が土地を貸すとなかなか返してもらえないようなこともあって、
平成４年に新しい借家法ができ、一定の要件の下で、
更新のない借地権を認めた定期借地権制度ができたのです。
新しい定期借地契約の場合はまだ良いのですが、
平成４年以前のいわゆる旧法による借地契約の場合は、
借地の物件を担保に融資を受ける時、地主の承諾書が不可欠です。
もし、ノンバンクが地主の承諾書を確認しないで融資をして、
万一デフォルトになった時、担保権を実施しても、
借地権を解除される可能性があり、債権を保全できない懸念が出てくるわけです。
今ご相談いただいている案件でも、
地主の承諾書が取れれば、メジャーな金利水準の低いノンバンクの利用が可能ですが、
承諾書の取れない場合は、商工ローン系の不動産担保ローンや、
マイナーな利息制限法なんかクソ食らえと思っているような、
ノンバンクぐらいしか融資をしてくれるところがありません。
もちろん、このようなノンバンクや貸金業者を利用すると、
出資法ギリギリの金利を請求されたり、評価も金利が高い分、
返済原資を考えると、かなり融資額は抑えられるから、
非常に不利な条件になってしまいます。
また、借地の物件は建物にしか価値がないわけですから、
建物の状態や築年数や法令違反がないことも重要なポイントで、
いくら利回りが良いとしても、私は絶対にお奨めできません。
もちろん、自己資金が豊富にある方ならご自由にとは思いますが、
少なくともローンを利用しないといけないような状況が予想される場合は、
絶対に手を出してはいけない物件だと思います。
確かに、流動性が低いから、利回りを高くしないと売れないから、
利回りは高いものが多く、
この部分に惹かれて投資される方もいらっしゃるかもしれませんが、
何かとトラブルが多い旧法の借地契約に基づくアパートなどの投資物件には、
手を出されないことをお奨めいたします。
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化粧品の営業とは違うかもしれないが
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６月６日
ノルマの権化のような仕事で有名であった化粧品販売員の売上ノルマを、
資生堂が撤廃するようです。
これはかなり画期的で、成熟した市場における販売員の評価の方法として、
どのような結果になるか注目です。
新聞記事をどうぞ。
資生堂、ノルマ撤廃 営業1000人、顧客満足度で評価
資生堂は化粧品の営業担当社員の売り上げノルマを撤廃する。今秋の人事考課から売上高による評価をやめ、顧客の再来店率など顧客満足度で評価する方式に変える。化粧品の国内市場は低迷しており、成長持続にはノルマによる拡販より、顧客に繰り返し商品を購入してもらう仕組み作りが必要と判断した。人口減や所得の伸び鈍化で市場が縮むなか、成果主義を修正し、会社の利益と社員の士気を両立させる試みが広がりそうだ。
対象は販売子会社の資生堂販売（東京・港）でスーパーや化粧品店向けの営業を担当する部長以下の約1000人。支社長や支店長などは除く。
確かに無理やり数字を作った営業をするより、
顧客の支持を得て、繰り返し商品を購入してもらう方が、
化粧品のように毎日使用する商材の場合は良いに決まってますよね。
顧客が無理やり買わされたと思うより、ファンになって自発的に買ってもらった方が、
価格競争にはならないから利益率も高くなるし、
安売りなどでブランドイメージを傷つけることもないし、
他社製品に浮気をすることも少なくなるから、この評価方法は正解になるような気がします。
そしてここで思ったのが、銀行のノルマと評価の問題です。
銀行の融資担当者の行員に対する評価がどのようなものか詳しくは分りませんが、
どう見ても顧客満足度で評価しているとは思えません。
私が知る限りでは、圧倒的に数字のノルマ達成度と、事故の数ではないかと思います。
最近は知りませんが、アグレッシブな営業で有名なメガバンクは、
融資の数々の厳しいノルマとプラスして、手数料収入のノルマもあって、
このことが顧客が興味もない金融派生商品や振込み端末機のような不要なものを、
融資とバーターで押し込み販売をして、金融庁から厳しい指導を受けたのは、
多くの皆様もご存知のことだと思います。
銀行の融資と言う商品と化粧品と言う商品の営業は一見違うように思われますが、
少し考え直すとよく似ていると思いませんか？
まずは、一回買ったら長い期間リピートしない、例えば一生モノの商品の営業と違って、
毎日毎日商品を利用する部分ではよく似ています。
化粧品だと、肌のトラブルがあった時のアドバイスやケアの方法や、
あるいは新しい商品を薦めるところなんか、
資金繰りでトラブルが起きて、その対策をアドバイスしながら、
新たなローンなど商品の導入を薦める部分は同じような性格があると思います。
ただ一つ違うのは、顧客を怒らせるようなことをしたら、
化粧品の客はすぐに違う会社の商品や別の店舗に移っていくと思いますが、
銀行は多少顧客が怒っても、簡単に他行に移って行くのも難しいし、
なんと言ってもお金を握られているから、行員に対しても遠慮があるし、
逆に行員を怒らせると、そのしっぺ返しが怖く、
先ほども書いたように、不要な金融商品や保険なども、
行員からお願いされると、無下にはできない、
要は顧客の方が行員よりも弱い立場にいるところが非常に違うところだと思います。
でも、多くの行員も銀行経営者も、このように顧客のお金を握っていることによる、
優先的地位にどうしても胡坐をかいて、考え行動し、自らの収益を追及するから、
顧客の不評を買うようなことを平気でしてしまい、
顧客の心からの支持を得ていないケースがとても多いと思います。
でも、この優先的地位に酔っている間は、銀行の本当の営業力はつくはずもなく、
メガバンクにしても、サブプライム問題で、少しは対外銀に対するポジションに変化は少しあるものの、
でも収益率はまだまだ遠く及ばず、リスクをかけない姿勢もそうですが、
こんなことは古い考え方と言われるようになっているのかもしれませんが、
いわゆるバンカー的な発想の欠如が収益力の向上につながらない原因ではないかと思うのです。
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