リスキーな借地物件
お知らせ このブログの資金調達の部分を集めた 資金調達 虎の巻
を開設しました。
６月７日
今ご相談いただいている案件で、借地のアパートを担保とした借換がありますが、
借地の不動産物件への投資は、できればお止めになった方が良いと思います。
なぜなら、ファイナンスが非常に難しいからです。
借地権にも種類があって、まずは地上権と賃借権があり、
地上権は登記が可能で、登記すれば地主の意志に関係なく売買もできますが、
普通良くある賃借権は転売や転貸するのに、
原則地主の承諾が必要で、承諾なしに行った場合は、
契約解除や明け渡しを請求されることがあります。
こんなことや、一旦地主が土地を貸すとなかなか返してもらえないようなこともあって、
平成４年に新しい借家法ができ、一定の要件の下で、
更新のない借地権を認めた定期借地権制度ができたのです。
新しい定期借地契約の場合はまだ良いのですが、
平成４年以前のいわゆる旧法による借地契約の場合は、
借地の物件を担保に融資を受ける時、地主の承諾書が不可欠です。
もし、ノンバンクが地主の承諾書を確認しないで融資をして、
万一デフォルトになった時、担保権を実施しても、
借地権を解除される可能性があり、債権を保全できない懸念が出てくるわけです。
今ご相談いただいている案件でも、
地主の承諾書が取れれば、メジャーな金利水準の低いノンバンクの利用が可能ですが、
承諾書の取れない場合は、商工ローン系の不動産担保ローンや、
マイナーな利息制限法なんかクソ食らえと思っているような、
ノンバンクぐらいしか融資をしてくれるところがありません。
もちろん、このようなノンバンクや貸金業者を利用すると、
出資法ギリギリの金利を請求されたり、評価も金利が高い分、
返済原資を考えると、かなり融資額は抑えられるから、
非常に不利な条件になってしまいます。
また、借地の物件は建物にしか価値がないわけですから、
建物の状態や築年数や法令違反がないことも重要なポイントで、
いくら利回りが良いとしても、私は絶対にお奨めできません。
もちろん、自己資金が豊富にある方ならご自由にとは思いますが、
少なくともローンを利用しないといけないような状況が予想される場合は、
絶対に手を出してはいけない物件だと思います。
確かに、流動性が低いから、利回りを高くしないと売れないから、
利回りは高いものが多く、
この部分に惹かれて投資される方もいらっしゃるかもしれませんが、
何かとトラブルが多い旧法の借地契約に基づくアパートなどの投資物件には、
手を出されないことをお奨めいたします。
お願い
次の二つのブログランキングに参加しています。
ぜひ１クリック よろしくお願いします。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
このブログの資金調達の部分を中心に、どこに何が書いてあるのか分りやすくした、
データベース的なブログです。
まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
住友信託銀行100％出資 不動産担保ローンのファーストクレジット！
「年利7.0％～・最高限度額500万円・生命保険/VISA付も選択OK」
