不動産の内見に立ち会って
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１０月３日
数日前、横浜の某所にある新築未入居のビルの内見に立ち会いました。
私が親しくする不動産会社所有の延床面積約１０００坪ビルで、
今年の春にスーパーゼネコンが建築した新築ビルです。
原価が２６億円ほどかかっていて３２億円ぐらいで売却しようとしていますが、
なかなか買い手が見つからず、現在に至っている物件です。
買手は、某都市銀行都心有力店の元支店長が経営する不動産会社の客の上場会社で、
上場会社のオーナーが自ら見に来ましたね。
用途は自社使用で、グループ会社を集めるためだそうです。
初めてこのビルを見ましたが、なかなか良いビルで、
それこそ東京の都心５区にでもあれば、すぐに買い手が見つかると思うようなビルです。
でも、横浜のオフィス系のビルは、東京と比較すると驚くほど弱く、
場所を言うと、このビルが特定される可能性があるので書けませんが、
これだけの立派で綺麗な新築ビルでも、基準階で１万円ちょっとぐらいしか取れないみたいですね。
このビルは１万６千円でリーシングをかけているようですが、
まだ未入居ということですから、多分高過ぎる設定なんだと思います。
横浜は東京についで人口は２位で、とても良い街ですが、
ことオフィス系のビルとなると、本当に限られたところ以外は弱含みで、
決して投資をお奨めできるところではありません。
ただ、レジデンス系はそれなりに強いのでお奨めできますが、
横浜はことオフィス系ビルに関しては、私たちが抱く横浜のイメージよりは強くないので、
もし東京と横浜の同じような条件の物件なら、資産価値から言っても、流動性から言っても、
絶対に東京の物件に投資された方がベターだと思います。
実際内見に立ち会ってみて本当に横浜のオフィス系のビルは難しいと思いました。
今回、買主は物件自体は気に入っていますが、
取得希望額はいくら位だと思いますか？
原価２６億円の新築未入居の延床面積１０００坪。しかもＪＲの主要駅から徒歩数分、
更には機械式の駐車場が２０台以上あるビルですが、
なんと、その額は１３億円ですって
昔を思い出して、マジに切なくなってしまいました。
私が体験した前回のバブル崩壊の時よりはまだ良いにしても、
いざ金融環境や不動産の市場環境が悪化すると、
これほどのビルでも、原価の半分程度の価格しかつかないんですね。
でもこの買主が不当かと言えばそうでもなく、
単純に延床１０００坪に坪単価を１万１千円として掛け算をすると、月収が１１００万円。
年収にして１億３２００万円ですから、
グロス利回り１０％と考えると１３億はまさに現況だと妥当な金額と言えるんですね。
実際、新築未入居ではありませんが、東京の都心５区でもこの価格帯のビルなら、
よほどプレミアムなブランド価値の高い地名のつくビル以外であれば、
１０％程度のグロスは確かにいまや常識にはなっていますから、
極めて妥当な価格を提示してきていると思います。
ちょうど内見は夕方に行われたのですが、
確かに人通りは東京と比較すると少ないし、このビルの周辺の飲食店も、
まだ少し繁忙な時間帯には少し早かったかも知れませんが、
ガラガラだったから、新築のそれなりのグレードのビルでも、
家賃が１万１０００円というのは極めて妥当なのだと思います。
私は横浜は好きな街のひとつなので、悪口を言いたくて書いているのではありません。
でも西口は賑わっていますが、少し外れるとこのような現状があることも事実で、
横浜はレジデンス系のビルへの投資は良いけれど、
オフィス系のビルへの投資は、よほど慎重にしないといけないと、
再確認したところです。
そして何よりも感傷にふけるのは滑稽で意味のないことですが、
不動産投資は経済環境、金融環境や不動産市況を見誤ると、
本当に惨めな状況になることを久しぶりに実感しました。
私の体験ですが、やはりスーパーゼネコンに建築を依頼した大阪某所のビルですが、
原価２０億円だったのに、前回のバブルでは２億円にしてもしばらく買い手が付かなかったことがあり、
マジで情けなくなったものでした。
今日は何も参考になるような話ではありませんが、
不動産は投資のタイミングを間違えると地獄が待っているということだけは確かで、
この問題をクリアすることは不動産会社の永遠のテーマだと思いました。
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今回紹介した不動産担保ローンに向く利用方法は
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１０月２日
今日は昨日も紹介した外資系ノンバンクの不動産担保ローンの利用についての話です。
今回のノンバンクのローンは、金利など調達コストが年利でミニマム１０％～１５％と、
決して安くないので、このローン自体最長３年となっているように、長期利用には向きません。
ではどのような利用に向くかと言えば、端的に言って、次の３つの利用方法に限られると思います。
１．短期転売のための物件購入
２．リファイナンス
３．手付け契約をした売買契約の決済資金
一つずつ説明しますと次のようになります。
１．短期転売のための物件購入
３年以内の転売を前提とした物件購入時の資金調達に向いています。
特に１年以内に転売が可能な時には使い勝手の良いローンです。
もちろん、調達コストが高めですから、
半年ぐらいの期間で良い場合や高収益が見込める時は、
今、５億円以上の不動産融資は極めて難しいから、
現時点では最適なローンだと思います。
そして、よくあるプロジェクトファイナンスのように、
転売先との売買契約や、転売先の属性が重要な最低必要条件のようなこともなく、
この外資の評価の８０％以内であれば、融資はＯＫです。
ここは重要で、評価の基準は路線価も課税評価でも売買価格でもなく、
あくまでもこの外資の査定した評価です。
でも、実際打診した案件を見てみると、極めて妥当な評価をしていて、
評価の部分でも、他のノンバンクなどより数段使い勝手が良いと、
現時点では思います。
ただ一つ気を付けないといけないのは、これは他の利用方法でも同じですが、
外資特有の日本のノンバンクより厳しいコンプラチェック（リーガルチェック）があり、
担当のヴァイスプレジデントの話では、３０％程度の不動産会社は、
このチェックで通らない可能性があると言っています。
この点をクリアできれば、先ほど言った条件での融資は可能になります。
そして、もう一つ付け加えるのなら、
日本の金融機関がいやがる過去の金融トラブルなどはあまり気にすることはないようです。
２．リファイナンス
多分今一番数が多いニーズではないかと思います。
銀行にしろ、ノンバンクにしろ、融資期限が来た不動産融資の延長は極めて難しく、
これができずに金融トラブルが起きたり、破綻につながるケースも多々あると思います。
多少金利は高いけれど、金融トラブルになるよりはマシですし、
現在５億円以上の融資はほぼＮＧなケースが多い中、
この外資系ノンバンクの融資は利用価値が高いと思います。
しかしながら、何度も言うように、金利は安くないから、
あくまでも緊急避難の先延ばしではあるので、
時間的な猶予をこのローンによって得られると理解して欲しく、
抜本的な解決にはなりませんし、融資期間の最長は３年なので、
いずれ売却するか、銀行などへの借換は必要です。
３．手付け契約をした売買契約の決済資金
これも今多いニーズの一つだと思います。
実際、弊社に持ち込まれる案件でもリファイナンスに次いで数が多いですね。
過去の経験から、ノンバンクでの融資なら可能と考え、
手付金を入れた売買契約を結び、いざ決済そする段になって融資が付かず、
泣く泣く手付金流しで契約破棄をした方も多いのではないかと思います。
調達コストが高くても、手付金を没収されるよりはマシだと言う判断がある場合は、
このローンの利用は利用価値が高いと思います。
以上、３つの利用方法について書きましたが、
いずれにしても５億円以上の不動産融資をやるところは少ないし、
１０億、５０億、１００億となると、今日現在では本当に少なく、
もしこのようなケースの資金調達ができずに困っていらっしゃる場合はご相談ください。
餅屋は餅屋で、こんな時でも、
紹介した外資系ノンバンク以外でも、やはり外資系ですが、
高額融資を行うところはあるので、お手伝いできるケースも多いと思います。
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日々雑感と不動産担保ローンのご質問に対して
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１０月１日
アメリカ下院の金融安定化法案否決は世界中の人が驚き、失望したわけですが、
１１月の下院選挙のために、下院議員の多くが、
アメリカと世界経済への悪影響を及ぼさないようにする、
大事な法案を否決したのだから、本当にアメリカの政治家も大したことないと思いましたね。
大統領選挙と下院選挙が近く、現政権も末期と言う、
一番政治の力を発揮できない最悪の時期に経済危機が起きているとしても、
アメリカの政治が、誰が考えても必要な政策をスピーディに打てないのは、
世界経済にとってリスクは大きなリスクですね。
次の記事をご覧ください。
世界の株式時価総額が急減している。9月末の主要な証券取引所の株式時価総額合計は、過去最高だった2007年10月末に比べ2000兆円以上減ったもようだ。米金融危機を受けた同時株安で世界の名目国内総生産（ＧＤＰ）の4割強に相当する価値が目減りした。株安による家計や年金の資産減少が消費や投資を冷やし、世界の実体経済に影を落とす懸念が広がっている。
これから何らかの形で修正された金融安定化のための法案が通るようになるとは思うものの、
時間がかかるようだと、第二第三の混乱が起きてしまいます。
ブッシュ米大統領は30日、ホワイトハウスで緊急に声明を発表し、「米経済は危機的な局面にある」と述べ、米議会に金融安定化法案の早期議決を求めた。大統領は「下院の否決により、法制化が終わったわけではない」と指摘。米政府として超党派での新しい修正案の策定に協力する考えを強調した。
ブッシュ政権も政権末期に大変な事態を迎えたわけですが、
ここはブッシュ政権はマジで力づくでも何でも良いから、
早い時期に安定化法案を通してもらいたいですね。
そもそも、今回の法案の中身だって十分な内容じゃないのだから、
速度ぐらいは速くやってもらわないと、効果がなくなってしまいます。
そんな中、日本への影響、そして会社の資金調達はどのようになるかと言うことですが、
アメリカの政治の弱体化のおかげで、世界の実体経済が下降することは避けれないと思いますので、
日本の実体経済にも悪影響が出ることは避けれないと思います。
今まで好調で日本経済を引っ張ってきた輸出産業はまちがいなく業績を落とすから、
輸出に代わる内需が拡大されないと、良いことはありません。
こんな時、政権交代を望む私ですが、でも今は、
本当に麻生政権に代わっていて良かったと思います。
これがのろまで財政再建派色が濃かった福田政権だったらと思うと、
冷や汗が出るくらい怖い状況になったかもしれないと思います。
どのような情報筋かは言えませんが、本当に政府に近いところからの情報によると、
今月からかなり金融緩和に踏み切るようですね。
総選挙も近いから、ここは財政再建など放置しても、景気浮揚策を取るようで、
日本はアメリカと違って選挙が近いことが真逆作用して、
今必要な政策がまぐれ的ではありますが取られるようでラッキーですね。
こんな時、まだ消費税に道筋をつけると言うような人物の政権になっていたり、
財政再建派の圧力で思い切った景気浮揚策の打てない坊ちゃんの政権になっていたら、
マジで日本の中小企業の資金繰りは最悪な状況になったかもしれません。
とは言え、どこまでの金融緩和がなされるのかはイマイチつかめず、
銀行も信用保証協会の保証ありきの融資姿勢を改善するのか、
あるいは信用保証協会も過去の履歴に関係なく保証をするのか、
特に厳しくなっている不動産や建設業界、そしてパチンコ業界にたいしても、
金融緩和がなされるのか、まだ分からず、ここは動向をよく見ていかないといけないと思っています。
こんな中、９月２６日に書いた不動産担保ローンへのご質問ご照会は、
ブログの読者からも多くいただきましたし、弊社の顧客やお付き合いする会社からも、
それも上場クラスの会社からの依頼も数多く来て、
今更ながら、不動産に対する銀行はじめノンバンクの融資が厳しいことが分かります。
今回書いた外資系ノンバンクの調達コストは実質年利ベースで１０以上１５％以内と、
今までの不動産担保ローンと比較してもかなり高いのに、
それでも他から調達ができないから、仕方ないのでしょうね、
利用したいと言うお申し出が本当に多いので驚いています。
この不動産担保ローンのご利用にあたり、
打診するための資料の内容等について、少し補足事項があります。
まずは打診時の必要資料を下記のように書きましたが、追加資料があります。
打診に必要な書類
（担保物件）
物件案内図（住宅地図）
不動産登記簿謄本
公図・地積測量図・建物図面（上記は法務局で準備できます）
（申込者関係種類）
商業登記薄謄本
決算書・確定申告書（直近3期分）
代表者の本人確認ができるもの（運転免許証、パスポート、健康保険証等）
追加で必要な資料は、担保物件に関しては、
物件が収益物件の場合はレントロール、更地の場合は事業プランや計画が必要です。
ただし、プランがない場合は、ノンバンク側で仮のプランを作って評価をしますが、
ノンバンクの作るプランはどうしても安全な低い収益性のプランになりがちなので、
できればプランを持って打診した方が正解です。
それから、打診時は担保物件の審査がまずは優先されるので、
打診にあたっては物件資料を先行していただければと思います。
それから、けっこう多い質問は、
金利水準が高いから長期保有のための資金調達には適さないのではと言うものですが、
これはあたり前です。
１０％以上の調達コストのローンが長期保有のための資金調達、
つまりは長期にわたる融資に適さないのはあたり前です。
どのような場合に有効かと言うと、以下の３つに限られます。
１．短期転売のための物件購入
２．リファイナンス
３．手付け契約をした売買契約の決済資金
この話については明日以降詳しく書きたいと思っています。
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