不動産担保ローンに朗報続編 ＬＴＶ９７％の融資
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１０月９日
９月２６日にお伝えしました新しい不動産担保ローンのその後の状況報告です。
あれから相当数打診し現在に至っていますが、
今日、東京渋谷区の物件で、他では考えられないような高い評価が出ました。
そもそも、この外資系ノンバンクの不動産担保ローンは、
５億円以上１００億でも２００億でも、
担保評価があって、借りる会社がコンプライアンス上、問題がなければ融資が可能な、
現在のけちな金融環境では考えにくいほど、
景気の良いものですが、今日出た融資額の評価にはかなり驚きました。
あんまり不動産に関係のない方にとって見れば、
今から書くことが、なぜ凄いのか分からないかもしれませんが、
不動産業界の方や、不動産投資をする投資家にとって見れば本当に凄い話です。
今日驚きの評価が出た案件は、
東京渋谷区にある７億１千万円の１棟マンションを購入するための資金調達を支援する案件で、
今回ご案内しているこの外資系ノンバンクに評価を出してもらったところ、
６億９千万円、ＬＴＶで言うと９７％で、この数字には驚きました。
ＬＴＶと言うのはローン・トゥ・バリューのことで、
資産価値に対する負債比率、金融機関が融資を行う時の担保比率を指す言葉です。
金融環境の良い時期は、ＬＴＶが１００とかケースによっては１２０のように高い事もありましたが、
現在の不動産担保ローンは８０どころか６０でも良い方で、
実際は開店休業で貸す気がないとか、
営業スタッフが延滞債権の回収業務に実際上はついていたりしていて、
貸し渋りも良いところです。
ですから、この外資系ノンバンクの、
融資金額が５億円以上ＯＫと言うことも今の時期では突出したことですが、
今日出た案件のＬＴＶの高さも他にはないサービスで驚きました。
少しこのローンについて復習すると、次のようになります。
・対象物件 オフィスビル、商業店舗ビル、賃貸住居ビル、ホテル、倉庫 など
・対象地域 東京、大阪、名古屋、福岡など 政令指定都市
・評価 このノンバンク評価額の８５％まで
・金利 実質年利１０％～１５％（事務手数料などを含む）
・ローン期間 ６ヶ月～３年
・融資額 ５億円以上上限は特になし
ご覧のように、金利も高いので長期の利用にはまったく向いておらず、
短期の利用に特化したローンと言うことできます。
このため、このローンに合った利用方法は、だいたい次の３つが考えられます。
１．短期転売のための物件購入
２．リファイナンス（借換）
３．手付け契約をした売買契約の決済資金
特に２のリファイナンスについては、
各ノンバンクは融資期間の延長に応じないケースが多くなっていますので、
このノンバンクに数多く相談が持ち込まれているようです。
特に５億円以上の不動産担保融資を行うノンバンクはほとんどないので、
この点では、このノンバンクの独壇場になっていると言えます。
そして、融資額の基準が５億円以上と高額なので、
普通の個人投資家の方の利用には向いていませんが、
不動産会社や高額物件にも投資する投資家に方には、
使い方によってはあり難いノンバンクと言えます。
このようなニーズがおありの方はお気軽にご連絡ください。
なお、お申し込みに必要な必要書類は次の通りです。
（担保物件関係書類）
物件案内図（住宅地図）
不動産登記簿謄本
公図・地積測量図・建物図面（上記は法務局で準備できます）
収益物件の場合はレントロール、更地の場合は事業プラン
（申込者関係種類）
商業登記薄謄本
決算書・確定申告書（直近3期分）
代表者の本人確認ができるもの（運転免許証、パスポート、健康保険証等）
まずはこのノンバンク打診にあたっては、
（担保物件関係書類）＋商業登記簿謄本をご用意いただければＯＫです。
決算書・確定申告書（直近3期分）
代表者の本人確認ができるもの（運転免許証、パスポート、健康保険証等）
については、後日だいたいの融資額条件が出てからでけっこうです。
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元外資の不動産ファンドマネジャーの話
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１０月８日
今日、ついこの６月まで大手外資のエクゼクティブファンドマネージャーを努めていたＡ氏、
２年前某邦銀の都内有力店の支店長を最後に独立したＢ氏、
７月末まで日本の急成長した融資保証も行う不動会社の営業部長で、
現在欧州系の大手不動産仲介会社の日本における仕入責任者のＣ氏の３名と、
東京湾が見下ろせるＡ氏の高層階にあるオフィスで打ち合わせをしました。
目的は欧州の年金ファンドなどを顧客に持つ欧州系大手不動産仲介会社のＣ氏が探す、
１５０～２００億円のオフィスビルの情報を持つ可能性が高いＡ氏を、
Ａ氏と親しいＢ氏の紹介で引き合わせをしたのです。
Ａ氏は元々は日本の信託銀行から大手外資に移り、
６月に責任者を努めていたファンドが解散したのと同時に独立した方で、
さすがに人脈も凄いし、その情報も目を見張るものがありました。
それに、すでに大手外資を退職しているから、本音も聞かれ、面白い話が聞けました。
その中で一番注目した情報は、
このブログでも書いたことがある、１００億円以上のオフィス系大型不動産に関連する話で、
超人気で売り手市場でもあるこれらの物件も、
今日聞いた話からすると、マーケットにあまり出ないから、
他の中小不動産みたいに値下がりが顕著になっていないだけで、
やはりその価格は相当下落する可能性が高くなっていると言うことでした。
注目した話は、例の六本木ヒルズの空室率が２０％に届き、
新たな入居条件は、基準階で坪３２０００円まで下落していて、
指値をすれば２万円台でも入居できる可能性が高いと言う情報です。
つまり、タワー系の高層オフィスビルの代表的な六本木ヒルズの賃貸料が、
２万円台にまで下落すれば、大型オフィス系ビルの賃貸市場が崩壊したことを意味し、
賃貸市場が崩壊すれば、当然大型オフィスビルの価格も下落してしまうから、
最後まで底堅いと思っていた高級大型オフィスビルのマーケットも、
かなりやばいと言うことになります。
事実、欧州系の不動産仲介会社のＣ氏の話でも、
海外投資家の指す価格も、以前と比較するとものすごく厳しく、
先ほども書きましたように、ほとんどマーケットに出ないで、
プレイヤー同士の相対取引で流通するから顕在化していませんが、
その内情はかなり厳しいものがあるようです。
さらに、新聞紙上でも、ウォール街の金融業界の失業者がいっぱい出ていて、
再就職できないでいる数はとても多いようですが、
日本でも高給取りであった、外資系の金融業界に勤めていた人たちの雇用状況も悪く、
多くの実質的失業者が出ているようです。
前のバブル崩壊と比較すれば、
まだまだマシではないかと思っていた現在の状況ですが、
その痛みは思っていたよりは相当ひどいようで、
ファンドが解散される期限までは、損失を出してまで精算しない傾向があるので、
まだ崩壊状況にはなっていませんが、
これから期限を迎える不動産ファンドが多いことからも、
不動産の調整局面、特に大型不動産市場の状況はこれから厳しくなる懸念大ですね。
ですから、今痛んでいない資金力のある投資家にとっては、
大きなビジネスチャンスがあることもまた事実で、
新たなニューリッチと言うか、大成功者の出る環境が整いつつあるとも思います。
実際、痛んでいない米外資などもこれから投資し捲くるような状況ですし、
この中の某外資はファイナンスにも積極的に取り組んでいて、
この会社のファイナンスについては毎日記事の後に貼り付けている、
のことです。
また面白い話は、オリックスは今ファイナンスの回収に熱心なのに、
その一方で不動産取得に熱心でもあって、
そのギャップを批判されているところですが、
これも今の状況を考えれば、ある意味理解できますね。
元々オリックスのファイナンスの金利は他のノンバンクよりも低いから、
現在はファイナンスで金利を儲けるような時期ではなく、
ファイナンス事業よりは不動産投資に魅力を感じているのだと思います。
そして、オリックスにしても不動産投資の資金調達は難しくなっているから、
回収した資金で不動産投資をしているのだと思います。
まあオリックスは銀行のように公的資金を受けたり、
預金金利で優遇措置を受けて、国民に金利取得機会を喪失させている訳でもないから、
今の状況を批判することはできず、会社としての判断による今の状況は仕方ないでしょうね。
と言うことになれば、パチンコ業界への融資もしばらくは再開するはずもなく、
むしろ回収ポジションがしばらくは続くと思っていた方が現実的だと思います。
今日は、良い情報と新たな有力な人脈を得た良い日でした。
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パチンコ業界用雑誌からの執筆依頼
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１０月７日
以前打ち合わせはしていたのですが、
今日パチンコ業界向けの雑誌からファイナンスの執筆依頼を受けました。
雑誌社との打ち合わせの時にも、景気の良い話は今書けないから、
読者の方の興味を引くような話題は書けないですよなんて言い、
何を書けば困ったのですが、結局のところ、
これしかないと思い次のような内容で書くことにしました。
それは、パチンコ業界、特にホール運営企業に対して、
金融機関がいつまでも今のようなネガティブな姿勢は取らないと言う前提に立ち、
積極的な融資が始まった時のために、今何をしておくべきかと言う話題です。
パチンコ業界も２世、３世と経営者の世代交代が行われるにしたがって、
かなり近代化と言うか、どんぶり勘定の経営から脱却してきたとは思います。
でも、まだ金融機関から見て融資をしにくい部分はたくさんあって、
その代表的な問題点を指摘して、改善をしてもらうための参考に少しでもなればと思い、
原稿を書くことにしたわけです。
今日は何が問題かと言うことについて少し書いてみたいと思います。
まず第一はお金の流れと組織の明確化です。
昨年破綻した東北の大手ホールの資金調達のお手伝いをしたことがありますが、
財務資料を送ってもらった時、段ボール箱２個の分量があって驚いたことがあります。
何が言いたいかと言うと、年商こそ１０００億円を超えていましたが、
当時、中心になる企業以外に、合計で１０社程度に分社化されていて、
それぞれ３期分の財務資料となると、そのような分量になったのです。
それも、地域ごとに分社化されているとか、
運営会社、資産管理会社、人材会社と言う風に明確に機能別に分かれている訳でもなく、
何のために分社化されているのか、また、お金の流れがどのようになっているのか、
もっと言えばどのようなコーポレートガバナンスが行われているのか、
さっぱり分からない状況でした。
ここまで極端でなくても、やはりお手伝いをした東北某市にあるホール運営会社にしても、
やはり意味なく何社かに分かれていて、
ここについては東京のメガバンクの拠点から融資を引き出すことに成功しましたが、
マジで審査段階で銀行は、
かなりお金の流れや分社化されている会社の役割分担について分からず悩んでいましたね。
ものすごい細かい質問があって、
その質問に対して一つ一つ応えてもらうのに非常に苦労したことを覚えています。
まずはこのようなことがないように、
会社組織とお金の流れの明確化は、資金調達をする上で重要なので、
今のうちに改善することが大切だと思います。
中にはこのようなアドバイスをすると、
そんなことをしたら節税しにくくなるとか、自由にお金を使いにくくなるとか言う、
経営者の方もいますが、
この姿勢こそ、金融機関が一番嫌う部分で、
この部分の改善はまずは一番重要なポイントだと思います。
そして次に大切なのは、自己資本比率に留意した経営をすると言うことです。
ややもすると、この業界だけに限らず、このことに対する認識が希薄な経営者も多いのですが、
特にパチンコホールの運営会社の場合、
装置産業の一種でもあるから、総資本が大きくなる傾向があります。
ところがご存知のように、これは外から見れば不思議な現象ですが、
パチンコのホール運営会社は、売上が１００億円以上なのに、
資本の部が小さな有限会社である事もけっこう多く、
この結果総資本に占める債務の割合が過大になりがちで、
要は自己資本比率が低くなる傾向にあります。
この部分は不動産会社と似ていて、
少し業績に陰りが見えると、たちまち過小資本のため、
債務超過状況に近くなってしまい、金融機関から見た債務者区分が落ちやすい傾向があり、
金融機関は貸したくても貸せない状況になりやすい傾向があります。
ホール運営会社に自己資本比率が低い会社が多いと言うことには別の側面もあります。
それは、節税に熱心な経営者が多いということです。
あたり前ですが、節税をすればするほど、
税金の支払いは減りますが、利益を圧縮するわけですから、
当然ながら内部留保は増えず、資本の部が厚くなりません。
ですから、このような会社には、金融機関は審査上とても重要なポイントである、
自己資本比率が低いため融資しにくいことになってしまいます。
実際この部分では典型的な例がありました。
地方都市で、兄弟で別々にパチンコホールを経営している会社がありましたが、
兄の方は、節税に熱心で、弟の方は節税よりも利益を出すことに熱心でした。
この結果、どのようになったと思いますか？
前者は事実上破綻して弟の会社に吸収されてしまいましたが、
後者の弟の会社は、もちろん今は資金調達がしにくいので、
拡大のスピードは落ちたものの、隆々と経営しています。
その原因は、兄の会社は資金調達が非常にしにくかったのですが、
弟の会社は資金調達がしやすかったことに尽きます。
ですから、融資を受けやすい会社の二つ目のポイントは、
自己資本比率を高める経営に徹することです。
そして、そのためには総資本が余計なことで大きくならないよう、
経営資源を集中することと、
過剰な節税はやめて、内部留保に努めることです。
とまあ、この様な内容のことを書くことにしました。
でもこのような原稿を書くよりは、具体的に今できる資金調達について書きたいものですが、
今日現在は、パチンコホール運営会社の経営者や財務部長に喜んでもらえるような情報がなく、
この部分は心を痛めているところです。
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