エラーが出て見づらくごめんなさい
今日、あるセミナーでお話をした内容の記事ですが、校正しようとしてもエラーが出て校正できません。
かなり見づらいと思いますが、ご了承ください。
資金調達の可能性を大きく広げる
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今日、あるセミナーでお話をした内容
１１月１３日
今日先日書いた週間住宅新聞社主催の資金調達のセミナーでお話をしました。
どのような内容の話をしたか、今日は書きます。
また今日のセミナーに出席された方もご覧いただいているかも知れず、
この方々には今日話した内容の確認になればと思います。
このブログを読んでいただいている方には、
よく書いている話ですから、またかと思われるかもしれませんが、
こちらも確認になればと思います。
★物件取得及び運転資金の具体的な資金調達について★
（前置き）
今日お話しする内容は弊社で成約した実例の話です。ですから実践的です。しかしながら、リーマンショック以降の経済環境と金融環境は先行き不透明で日々変化していますので、今日案内する資金調達の方法が来週になったらできないかもしれません。この部分は頭の隅に置いてお聞きいただきたいと思います。
① 事業会社及び投資家からの資金調達について
・ 資金調達の内容
事業会社や投資家からビジネスパートナーとして資金提供を受ける資金調達法で、事業主と投資家はリスクを折半します。よって、資金調達のコストは金利と言う概念ではなく、事業全体の利益を折半するといった具合にコストは高くなります。
この資金調達のメリットは下記で書く成約条件がクリアできれば、比較的短期間に、必要資金の１００％を調達できる可能性があります。
・ どのような利用に適合するか？
物件
不動産会社エンドユーザーの会社
このような時の不動産会社の物件購入代金の資金調達にのみ適合します。
・ 成約条件
エンドユーザーの会社との明確な売買合意（買い付け証明）とエンドユーザーの会社の資金力の証明が成約のための必要条件です。この二つの条件に例外はありません。
② 現時点で５億円以上数百億円単位まで調達が可能なノンバンクについて
・ 融資の内容
アメリカの外資の子会社が行う、不動産担保融資で、担保物件は首都圏及び政令指定都市の土地、建物などが対象です。
融資期間は６ヶ月～３年の短期で、調達コストは事務手数料、金利、繰上げ返済ペナルティを含めて１０～１５％、だいたい１２～１３％が普通です。
融資実行までの時間は約４週間ですが、現在は混んでいるのでもう少しかかるかもしれません。
このノンバンクのファイナンスの最大の特徴は、５億円以上１００億円でも可能という具合に高額の資金調達に対応できるところで、現時点では画期的です。
・ どのような利用に適合するか
もちろん物件取得とリファイナンス（借換）になりますが、短期の融資期間で金利も安くないので、長期のケースでは銀行等への借換を考える必要があります。ですから短期転売時の物件取得の資金調達には最適です。
・ ファイナンスの傾向
東京都心５区＋２区（目黒、品川）の収益物件は評価が高いが、横浜も含む地方都市の評価や、収益を生んでいない土地（更地）の評価は低目です。物件掛目はこのファイナンス会社独自の評価の最大８５％です。ですから市場価格と比較して安く取得できるような場合は、ＬＴＶが１００％に近くなるケースもあります。
③ 不動産会社の運転資金の調達について（緊急保証制度を除く）
・ 不動産会社の運転資金（無担保融資）
金融が緩和されていた時期でも、新規で取引する場合、不動産会社の無担保融資は難しく、金融 が締まっている現在はなおさら難しくなっています。
ただ、セーフネット融資の対象業種に不動産関連の業種も認定されたので、信用保証協会の保証を受けることが可能であれば、現在は逆に調達がしやすくなっています。
ただ、保証協会と過去に問題があり保証が受けにくい場合は、頑張る中小企業の第二創業の資金を支援する中小企業新事業活動促進法の承認企業になることをお奨めします。
・ 中小企業新事業活動促進法
中小企業庁管轄の頑張る中小企業支援のための法律で、承認企業になるためには、都道府県で一番新しい事業（新規性）と実現可能な事業計画（具現性）が必要です。
・ 中小企業新事業活動促進法の承認企業になることで得ることができるメリットと融資制度
信用保証協会枠に別枠ができ２倍となり、市中の銀行などから資金調達が非常にしやすくなります。また政府系金融機関でもこの法律の承認企業に対する融資制度が準備されています。
日本政策金融公庫
中小企業事業（旧中小企業金融公庫）
7億2千万円（うち運転資金２億５千万円） １後半～３％ 運転７年 設備２０年
国民生活事業（旧国民生活金融公庫）
７，２００万円以内（うち運転資金４，８００万円以内） ２％台 運転５年 設備１５年
・ ただ市中の銀行や信金などでは、金融機関によって、あるいは支店によって、
あるいはスタッフによりこの法律に対する理解度、認知度の温度差はかなりあります。
また、政府系金融機関でも、
以前は商工中金がこの融資制度に対する理解度が高かったのですが、
民営化後は積極的でなくなっています。
逆に旧中小企業金融公庫である、
現日本政策金融公庫の中小企業事業が積極的になっている傾向があります。
以上が今日話した内容です。
今日セミナーでお話をお聞きいただいた方で、ご相談がおありの場合は、
bhycom@gmail.com
までお気軽にいただければと思います。
いつもブログをお読みいただいている方に一言。
今日のセミナーは受講された方のほとんどが不動産業界の方でしたので、以上のような内容になりましたが、不動産業ではない業界の会社にとって見ると、よほど突出して財務内容が良い様な場合を除いて、現実的にはセーフティーネット融資と中小企業新事業活動促進法の承認企業に準備された、いわゆる公的資金しか現実的ではないといった、非常に寂しい状況になっています。
逆に言えば、この流れに乗れば（制度を利用する）資金調達がしやすくなっていると言い換えれるので、徹底利用をお奨めします。
くだらないテレビのニュース番組
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１１月１２日
今日たまたま入った喫茶店でニュース番組を見ていたら、
麻生首相が記者達の質問に応えている場面がありました。
いつも思うのは、これは小泉さんの頃からずっと思っていることですが、
記者達の質問がマジで面白くも可笑しくも内容もなく、
実にくだらないところです。
今日はどんな質問をしていたかと言えば、
麻生首相が国会か予算委員会か忘れましたが、
「踏襲」を「とうしゅう」ではなく「ふしゅう」と読んだらしく、
このことについて、何でふしゅうと読んだのかと質問していて、
麻生首相は不愉快そうに、
勘違いとかなんとか言っていました。
また麻生首相はホテルのバーに頻繁に行くことを批判されていますが、
この二つのことって、問題視する方が変だと思いませんか？
批判する内容に意味がなさ過ぎると思うのです。
確かに踏襲をふしゅうはないとは思うけど、
何か大勢に影響があるのかと思うのです。
ましてホテルのバーを頻繁に利用して、
どこが悪いのか、むしろ赤坂の料亭に毎日行くよりは安いし、
彼の資産から見れば微々たるモノで、そんなことをいちいち批判することではなく、
こんなことで大衆から遊離しているとか、
庶民が大変な時にどうして？なんて思うこと自体、
貧乏人のひがみみたいで実にくだらないと思ってしまいます。
いま、麻生首相に質問するのなら、
そんな瑣末でどうでもいいことではなく、もっと重要な問題あります。
私がこの首相に聞きたいことはいっぱいあります。
・消費税を２年後に上げる前に、きちんとした行政改革や無駄の排除をやると言っているが、
具体的にどのようにするのか？
・今の官主導の政治をどのように思っているのか？
・役人天国の大きな原因になっている特殊法人、独立行政法人などの存在をどのように思うか？
・特別会計の存在をどう思うか？本気で改革する気持ちはあるか？
・地方の復活をどのように思うのか？
・食料の自給率は今のままでいいのか？
・北朝鮮問題を本当はどのように思っているのか？
などなど、いっぱいありますが、
実際就任したら、前の２代の首相が駄目だったからか、
けっこうやるじゃないかと思います。
事実、リーマンショックのようなことがあり、世界経済が混乱した状況下、
本当に安倍さんや福田さんが首相でなくて良かったと思います。
特に中小企業の支援いついては適確な政策を打っていて、
首相になる前とは違って、支持するところですが、
ただ、この首相については、就任前から同じ疑問があります。
それは、先ほど書いた聞きたい質問にも書いたように、
もっとまとめると、麻生首相の官僚に対する関係と言うか立ち位置を知りたいのです。
昨日も書いた筑紫哲也さんの追悼番組の中の最後の多事総論で話していた、
日本が侵されているガンをどのように考えるのかを聞きたいのです。
そのまま放置するのか、
現状以上悪くならないようにするのか、
それとも、外科手術を断行するのか、
この部分を一番聞きたいと思うのです。
もちろんテレビのぶら下がりで本質的な質問は時間的にも無理だと思うので、
例えば、〇〇さんが消費税を上げなければならないと言っていますが？とか、
「日本は財政危機じゃない」と言う本も出ていますが？
本質的で重要な問題の周辺の出来事について、何度も何度も、手を変え品を変えて質問すれば、
けっこうこの首相の本音の部分が分かってくると思います。
踏襲をなぜふしゅうと読んだのかとか、
ホテルのバー通いは国民感情を刺激すると思いますがなんて、
日刊現代が好きそうな質問は、もういいんじゃないかと思いますが、いかがですか？
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