融資を受けやすくするためには
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１１月１６日
前にも書きましたように、パチンコホール関連の方々向けの雑誌の１２月号に、
「貸し渋り時代の資金調達（財務と組織の透明性が信用を高める）」
と言う題名で執筆しています。
今は財務内容や透明性の高い企業であっても融資が受けにくい状況なので、
金融環境が正常化した時の準備が必要だと言う趣旨で書きましたが、
このことは中小企業新事業活動促進法の承認企業にとっても、
見方は緩やかでも同じことが言えるのです。
この間のセミナーでも、セミナー後の名刺交換で、
この法律の承認企業にはなったものの、
イマイチ融資に上手くつながらないと言っていた方がいましたし、
読者の方の中でも同様の質問を受けたことがあります。
この方は明らかに打診する先が違っていたのでアドバイスしましたが、
その後、商工中金の民営化でまた状況が変化しているので、
良かったらまたご相談ください。
前社についは詳しく財務内容やどのような金融機関にどのように打診したかは、
聞いていないから、はっきりしたことは言えませんが、
このような場合３つのことが考えられます。
①財務内容 ②属性問題 ③運が悪かった
③については驚かれるかもしれませんが、
実はこの要素が、ひょっとすると一番多いケースかもしれません。
この話は後にするとして、順番に説明しますと次のようなことになります。
①財務内容
シンプルにシンプルに少ないポイントに絞ると、次の３つになると思います。
・自己資本比率 ２０％
・流動比率 ２００％
・資本金＋固定負債＞固定資産
②属性問題
５号認定のようなセーフティーネット融資でも一番厄介なのはこの問題です。
代表者はもちろん、役員と株主の中に、
金融履歴上の問題点、特に保証協会に求償債務が残っていたり、リスケ履歴があると、
想像以上のマイナスポイントになることがあり、
できるだけこれらの人は外しておくことが必要です。
もちろん良からぬ組織などと関係がある場合は論外です。
確かに時間が経過しているケースでは、セーフティーネットはＮＧでも、
中小企業新事業活動促進法の承認企業の場合は、
融資が実行された例が数多くありますが、
どのように信用保証協会が判断するか、それこそ③のように運が悪ければ、
過大な阻害要因になることはあるので、
できれば外しておくことに越したことはありません。
時々謄本の役員の欄から除外すれば良いと思ってる方もいらっしゃいますが、
税務申告書の２枚目には株主を記載する欄があるから。
ここからも外しておかないと、
まさに頭かくして尻隠さず状態になってしまいます。
③運が悪かった
普通の方にとっては、そう毎日毎日融資のことで金融機関と接点があるわけじゃないから、
分からないと思いますが、本当に融資は運に左右される部分が大きいですよ。
弊社のように毎日案件を取り扱っていると、
もちろんその数だけ金融機関と接点を持つので、それも複数とですから、
驚くようなケースに出会ってしまいます。
この辺りはまた違う機会にお話するとして、
スタッフ間格差、決済権者の格差、拠点間格差も大いにあるし、
金融機関側の都合によるタイミングやルールの問題もあります。
それに金融事情に応じて金融機関のルールは日々変化しているので、
昨日ＯＫだったことが今日ＯＫとは言えないからなおさら厄介です。
特に政府系金融機関や地方都市のメガバンクや地銀の担当者については、
その格差は本当に大きく、担当者によって、本来ならできる融資でもできない場合があるし、
更に下手にドジでやる気のない担当者が担当した記録が金融機関のデータベースにでも、
残ろうものなら、この担当者が転勤しない限り、融資が受けれないことがあるので、
本当に要注意です。
その上、見当違いの誤ったネガティブ情報でも申し送りされたら、
担当者が代わっても融資が受けにくいから本当に怖いところです。
また多くの場合、融資がＮＧになった時、
金融機関は、その理由をお客様には本当のことを言わないことが多く、
利用客にとって見れば、なぜＮＧになったか分からないから、
手の打ちようがなく、結局ずっと融資を受けれない状況が続いているケースもよくあります。
だいたい金融機関が融資ＮＧの時に言うせりふは、
「検討しましたが、残念ながら 行内基準に達しなかった ので、今回は見送る ことにしました」
まあよくもこれだけファジーな表現ができるものだと思うぐらい、
はっきりものを言わないものです。
ところが、行員全員がではありませんが、
さすがに情報の保護が厳しくなっている今は、明確には言いませんが、
それでも弊社のようなところには、その理由を仄めかすような事はあって、
私なんかも長くお付き合いしていますから、仄めかしてもらえば、
ほぼ融資ＮＧの理由はつかめるので、
この部分はお客様の今後の資金調達にあたって非常に参考になっていると思います。
以上、簡単にできるだけシンプルに融資が受けやすくするための準備と
資金調達には運も必要であることを書きましたが、
融資を受けやすくする準備の話も会社によって違いますし、
運が悪く下手な拠点や担当者に捕まらない方法もあるので、
実はこの辺りのことをお客様との面談時にご案内しています。
最近、コンサルや面談やファイナンスアレンジのコストについての照会が、
読者の方からも多いのでご案内いたしますと、
リーマンショック以降は次のような報酬体系でお手伝いをしています。
できるだけご負担のないように変更したつもりです。
１．面談の報酬
・不動産担保ローンの依頼 １５分 無料
ご依頼を前提に、資料受渡しと物件説明などをお聞きすることのみの場合
・中小企業新事業活動促進法の案内 １５分 無料
中小企業新事業活動促進法の説明とご案内のみの場合
・一般相談 １時間 １０，５００円（税込み） 後は３０分毎に５，２５０円（税込み）
上記２つの用件以外の面談はすべてこの一般相談になります。
２．コンサル契約
・ ２１，０００円（税込み）／月から
３．アレンジメントフィー
・資金調達額の２．５～５．０％（税別）
・不動産担保ローンなど巨額の場合は０．５％（税別）～
２と３については面談時に詳しく打ち合わせさせていただいています。
なにぶんリーマンショック以降、想像を超える数の依頼があり、
取り扱い中の案件も多いですし、不動産事業やＭＡの話しも多く、
スケジュールが非常にタイトになっています。
でも、１２月よりは時間的余裕があると思いますし、
１２月にご相談いただいても、１２月は金融機関の動きが悪くなるものなので、
ご相談をいただくのならば、１１月の早い段階にお願いしたいと思います。
以前のように数日で可能な資金調達は、
本当に限られた会社に、限られた条件下でしかできなくなっているので、
急ぎの段階でご相談していただいても意味がないことが多いので、
年末、年明けあるいは期末のご相談はお早めにいただくようお願いしたいと思います。
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新事業活動促進法のお手伝いの状況報告
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１１月１５日
地元の方からはこれからの季節は厳しく、
住んでいないからと非難されるかもしれませんが、
これからの季節の札幌は良い雰囲気になるんですよね。
上の２枚目の右下の写真はフリー素材から拝借した写真ですが、
多分大通りの冬の風景だと思います。
雪が降っているこの辺りの夕方はまさしくヒロ・ヤマガタの世界みたいで好きですね。
ともかくサッポロ大好き人間だからかもしれませんが、
別に観光とかではなく、年末の札幌の街を歩くのもまたいいものです。
ここからは今日の本題ですが、
多くの中小企業の方々にぜひ承認企業になっていただきたいと、
お奨めしている中小企業新事業活動促進法の利用ですが、
弊社が案内した顧客の現状はどんな具合か、現状の報告をしたいと思います。
すでに承認が取れた会社や確定した会社の数は７社で、
この数は１００％の確率で承認されているので、
提携コンサル会社の腕前はやっぱり凄いの一言です。
この７社の会社の業種はどのようなものかと言うと、
・不動産仲介及び開発業（東京）★
・広告業（東京）★
・水道工事業（東京）★
・不動産仲介及び開発業（埼玉）★
・飲食業（うどん屋・東京）
・戸建住宅建設業（神奈川）
・家具小売業（東京）
またこの後たぶん承認を受けられると思われる会社は次の２社です。
・電気自動車開発業（神奈川）★
・飲食業（カレーショップなど・茨城）★
見ていただくと、常識的に考えて、各都道府県で一番新しい試みと言う、
新規性を謳いやすいと思えるのは、神奈川県の電気自動車開発業位で、
後は非常に新規性が謳いにくい業種だと思います。
であるのに、中には何回か数字を入れ替えや簡単な文章の直しが入って数回、
都や県の窓口に通った方はいますが、
ほとんどの会社は一発合格で受付がＯＫになっているから、
確かにこのコンサル会社の社長の知人のスキルは大したものだと、
マジで見直したところです。
上記会社の後に★をつけていますが、
この★がついている会社は、実はこのブログの読者から顧客になった方々です。
上記７＋２社の後にも６社ほどが申請書の作成段階であったり、
これから都や県の窓口の受付に行く段階だったりしますが、
その中の３社は読者の方々です。
ただ、すべてが首都圏のお客様で、遠隔地の北海道などからの照会も多いのですが、
なかなか具体的なお手伝いに進んでいないのは反省点で、
もう少し案内の方法を変える必要があるかもしれないと思っています。
でもやはり面談をしないと具体的な話にはなりにくいのは仕方ないかもしれないとは思います。
ただ、これらの会社の財務諸表を拝見すると、
中には以前ビジネスローン華やかなりし頃なら、
銀行がよだれをたらして喜ぶような会社もあり、
こんな会社に保証協会の保証などに頼らず、銀行のリスクで貸せない今の銀行は、
やはり異常だと思います。
本来なら中小企業新事業活動促進法の承認企業になったり、
政府の支援策のセーフティーネット制度で、
保証協会枠が拡がり、やっと銀行が融資に応じるなんて、
実にくだらないと思いますし正常な状況ではないと思います。
でも、最近の銀行は現実として保証協会の保証なしにはほとんど融資しないし、
政府系金融機関に頼る以外に方法がなくなっているのも事実です。
官から民へと、政府系金融機関の民営化の話が叫ばれる中、
逆に政府系金融機関の融資残高が増えているはずで、本当におかしな話だと思います。
民営化した商工中金は最近だめですが、
旧中小企業金融公庫の現日本政策金融公庫の中小企業事業は、
中小企業新事業活動促進法の承認企業に対して積極的に融資をするようになっているから、
使わない手はないと思いますよ。
でもメガバンクはともかく、地銀の業績の低迷は深刻で、
首都圏や名古屋、大阪以外の地域の会社こそ、
この融資制度を検討した方が良いと思います。
日経の関連記事をどうぞ。
地銀の業績低迷が深刻に ９月中間、最終赤字相次ぐ
地方銀行の業績低迷が深刻化している。地元経済の不振で不動産・建設業を中心に融資先の破綻などが相次ぎ、不良債権処理損失が拡大。株価の低迷などにより、有価証券の減損処理も余儀なくされている。2008年9月中間決算の不振にとどまらず、先行きの業績にも厳しい見方が多い。
東北の地銀15行の08年9月中間決算は、公共工事の減少に伴い、特に建設・不動産企業の不良債権が膨らんだ。金融市場の混乱で有価証券の減損損失も利益を押し下げ、青森、みちのく、秋田、北都、東邦、きらやか、福島の7行が最終赤字となった。9月中間決算を発表した北陸3県の地銀5行のうち、北国、福井、富山の3行は連結最終赤字に転落し、09年3月期通期でも最終赤字となる見通しだ。
地方の読者の方で３人の方から中小企業活動促進法には対象業種があって、
地元の商工会や中小企業庁の出先機関から、その業種は取れませんと言われたと、
メッセージをいただいたことがありますが、
はっきり言ってこれは商工会などの認識違いで、
いかに地方に、この種の情報が正確に流されていないか分かります。
何度も言いますが、この法律には対象業種はなく、金融業や風俗業界などを除き、
すべての業種が対象なのでお間違いのないように。
前段でも触れた知人が経営するコンサル会社の支援を受ければ、
スムーズに承認企業になる可能性は高いから、
地方の会社ほど利用する価値は高いと思いますよ。
この件に関するお問い合わせは、お気軽に bhycom@gmail.com まで。
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紹介している不動産担保ローンの傾向
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１１月１４日
昨日セミナーで取り上げた、５億円以上の不動産担保ローンが可能な外資のノンバンクですが、
読者の方はもちろん、多くの方々から打診や申し込みが入っています。
期限が来ている融資の借換に困っている方もいますが、
けっこう多くの方々が、今の経済環境をチャンスと考えて、
新たな不動産投資の取得資金の調達でこのノンバンクを利用したいと思っているようです。
数日前ですが銀座にある不動産会社から依頼があって訪問してきましたが、
この会社のニーズは、非常に現在安くなっている、
開発途上の種地のような土地を含めた、要は地上げのための資金調達に、
このノンバンクを利用できないかと言うものでした。
この時もお答えしたのですが、
収益を生まない土地への評価は元々低い上、
更にまとめるまで建築ができない種地のような土地に対する評価はもっと低いから、
このようなケースでは自己資金がかなり必要になりますから、
自己資金分を出してくれるスポンサーがないと、利用は難しいと答えてきました。
外資はとかく土地への投資にはもともとネガティブな考えを持っています。
それは、土地だけの転売が可能であるとは言え、
土地だけだと収益が日々生まれているわけではないから、
収益を生むようになるまでに要する時間的なリスクや、
本当に予想される収益が実現できるかどうかのリスクも大きいと考えるようで、
このノンバンクも外資ですから、同じ考え方の延長にあるようです。
ですから、現在このノンバンクを利用して、土地をバルクで買う方のお手伝いをしていますが、
一見かなり安く購入するから簡単に評価が出そうですが、
土地だけにけっこう厳しい評価になっています。
それに土地に対する融資については、できるだけ建築プランと見積書を参考資料として、
物件資料に添付しないと、本当に良い評価が出ません。
この外資のノンバンクの審査部は、土地の評価を出す時、
収益や容積を突き詰めた建築プランを考える訳ではないし、
建築費も坪単価１００万円以上の高い見積で計算するから、
収益を生む不動産と考えた場合、土地への評価がものすごく安くなってしまうんですね。
だから銀座の不動産会社にも言ったのですが、
自己資金を少なく投資をしようと考えるなら、
不動産を選定する時、融資の評価が出やすい収益物件と言う見方で、
不動産を選ぶことが重要だと思います。
このノンバンクについて言えば、
ともかく東京の２３区の、おおざっぱに言って東側を避けた地域で、
道路付けが良く、駅から近いところにある、
築年数が新しい、遵法性のある収益物件で、
テナントの質が良いか、空室リスクの少ないものなら、
けっこう少ない自己資金でも物件取得に利用できると思います。
それに、自己資金が少ない不動産会社にとってみれば、
購入後も金利の支払いや元金返済に十分な収益がすぐ生む状況じゃないと、
購入しても金融トラブルになってしまいますし、
今回のように経済環境がやばくなった時、
売りやすくないと危なくてしょうがないから、
売りやすく買いやすい、つまり、ファイナンスが付きやすい物件に投資しておくことが、
安全な投資になるわけです。
こんなことから、紹介しているノンバンクを利用する場合もそうですが、
自己資金が少ない場合の投資スタンスは、
非常に難しいかもしれませんが、
先ほど言ったような優良物件を探すことがまず重要になると思います。
今のような経済状況になって、不動産が買い手市場になってくると、
よく利回り至上主義みたいな投資家に出会いますが、
悪いけど頭の悪い投資家だと思いますね。
なぜかと言うと、よほど特殊な理由がなければ、
利回りが異常に高い物件は、
だいたいにおいて何か難がある物件であることが多く、
例えば築古とか、容積オーバーとか、やばいテナントや入居者がいるとか、
メンテに金がかかるとか、道路付けが悪いとか、調整地域にあるとか、
借地だとか、土壌汚染の可能性があるとか、駅からメチャクチャ遠いとか、
道路収用の問題で建築不適格とか、環境が悪いとか・・・・・、
やはり市場原理で価格は決まるから、何らかの難がなければ異常に安くはなっていません。
そして今書いたことはすべてファイナンスには阻害要因になることばかりですから、
表面的な利回りだけを重視して投資すると、
まずは、取得時のファイナンスも難しいし、
売ることも現金をいっぱい持っている人にしか売れないから、
要は流動性のない物件と言うことになるわけで、
異常な高利回り物件への投資は、非常に危険な投資をしていることになってしまいます。
おまけに、高利回り物件は経済状況が良い時は、
当然ながら地方に偏在するから、
不動産で幅広く深い人脈でもなければ、
利回り重視で投資となると、ややもすると地方物件に投資しがちで、
いざ、今のような悪い経済状況になるとこれまた、
ファイナンスが付きにくいから売りにくい物件になってしまいます。
要は利回りのみを考える投資家は、
後で考えると、ろくでもない物件を購入していることが多いから要注意です。
弊社の顧客でも、利回りまずありきのような投資をしている人に限って、
くだらない物件を持っているから面白いものです。
そもそも不動産の収入って、変動リスクが高いから、
この変動する要因を良く調べて、本当の意味での収入をみないと、
いくら想定利回りや現在の利回りが良くても、
一旦入居者が退去すると、なかなか新しい入居者を見つけにくいとか、
すぐに修繕しないといけない部分がけっこうあるとか、
やばい入居者が多く家賃の滞納が多いとか、
表面利回りだけ見ていては、本当の意味で良い投資はできないと思うので要注意です。
少し話が遠回りしましたが、
５億円以上数百億円でもファイナンスが可能な外資のノンバンクですが、
以前幡ヶ谷の物件でＬＴＶ９７％ということがありましたが、
土地を担保とした融資となると、けっこう掛目が入るので、
自己資金が少ないと利用することできないとお考え下さい。
確かに先ほど書いたような理想的な物件はそんなにないとは思いますが、
自己資金が少ないと言うハンディを持って投資をするのだから、
これぐらいの物件を見つけるようにしないと成功することはありません。
いずれにしてもこのノンバンクの利用を検討する場合は、
収益物件がよくて、土地には難しいと思ってください。
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