買えるかどうか分からない不動産取得のための融資打診はNG
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７月２３日
まずは日経の記事をご覧下さい。
不動産取引じわり回復 金融不安後退、４～６月７％増
国内の不動産取引に持ち直しの兆しが出てきた。上場企業や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）などによる売買を民間調査会社が集計したところ、2009年４～６月の取引額は約4400億円と同１～３月から７％増えた。過度の金融不安が後退し、大手不動産会社は公募増資や社債発行による資金調達に動いている。ただ銀行などは不動産への融資に依然として慎重で、買い手のすそ野が広がるにはまだ時間が必要だ。
四半期ベースの不動産取引額は金融危機が深刻化した昨年10～12月に約3900億円まで落ち込んだが、その後は２四半期連続で直前の四半期を上回った。月次の取引額では１月の前年同月比が77％減だったのに対し、６月は20％減。一時的とはいえ４月には前年同月を上回った。
政治の記事では疑問だらけの日経ですが、さすがに経済のこの記事については、当たっていると思います。
この記事では金融機関の不動産融資に対する姿勢は依然慎重と書かれていますが、不動産会社やファンドなどの借換は少しやりやすくなっているようで、実際私の周辺でも次ぎのような現象が起きています。
恵比寿にある収益ビルですが、借換期限が近づいており、借換は困難と判断して売却を依頼されたのですが、ここにきて、急に借換の可能性が出てきたから、借換ができれば売却時期をもう少し先にするか、価格を変更したいとの申し出がありました。
これも一例ですが、このような話が時々周辺でも起きています。
ただ、これが不動産融資緩和への第一歩かといえば、決してそういうわけではないと考えます。
金融機関も、お金を貸さないと商売にはならないので、少し不動産市場が落ち着いてきたから、安全そうな案件には、今までのように不動産融資はすべてNGというのではなく、検討しようと言う動きで、まだ私達もそうですが、不動産価格の下落が底を打ったと言う確信はなく、まだ様子見の状況なのだと思います。
なんと言っても、不動産は昔のように漠然とした価値による金融商品ではなく、今でも多少はこの要素が残って入るものの、あくまでも利用価値を前提とした収益を上げる器として認知されていますので、この収益の元となるテナント需要や家賃相場が今のように調子の悪い状況が改善されないと、不動産価格の下落はまだ先々あるのではないか問う懸念はなくなりません。
もちろん、テナント需要や家賃相場は経済状況に左右されるので、経済状況がどうなるかがポイントです。
そして経済状況が、世界も日本も、本当に底を打ちこれから一気に回復していくかどうかが疑問だから、テナント需要や家賃相場も疑問、だから不動産価格が底なのかどうかも疑問に感じてしまいます。
この問題はさておき、今日のタイトルの話に移りますが、まだまだ金融環境は貸手市場であることだけは間違いありません。
ですから、以前のように不動産担保ローンのノンバンクなども、むやみに貸付競争をするような状況ではないことを認識していただきたいと思います。
弊社は、数多くこの種のアレンジをしていますが、金融環境が変った今でも、次のような顧客からの依頼があります。
「物件を購入したいけれど、資金のあてがないので売買契約など結べないので、とりあえず購入したい物件にいくら融資がつくかノンバンクに打診してもらって、融資額が出た段階で売主と交渉をしたい。」
このような申し出には、忌憚なく言って、「それができたのは昔、今は無理ですよ」と言いたいですね。
一昨年までの不動産バブルの時代なら、ノンバンクも貸付競争に必死だったから、このようなケースに対しても営業社員がすぐに不動産評価を出してくれる場合もありました。
でも今は貸手市場、こんな不確実な案件は融資検討の遡上にも乗らないので、少なくとも買主と交渉して売渡証明書くらいは取ってからでないと無理です。
我々は良いとしても、ノンバンクでも営業社員がこんな不確定な案件に一所懸命になっていたら、上司から怒られてしまうので、このような申し出は現実的でないので考えないようにしてくださいね。
なぜ、このような案件をノンバンクは嫌がるかといえば、利用客は気付かない方が多いようですが、不動産評価を出すことはタダではないからです。
営業社員や審査部の社員の時間的コストはもちろんのこと、机上評価みたいなまだ流動的な評価ならともかく、ある程度動かない評価を出す場合は、外部に不動産鑑定を依頼することもあり、当然このような場合はコストが発生するからです。
中には、ノンバンクによっては不動産評価を出すにあたり調査費用を取るところもあるのはこういう事情があるからです。
もちろん、例外がまったくないわけではありませんし、何度も利用し、事故もない優良客には、このような予め不動産評価を出してくれるケースもあると思いますが、原則、新規利用客の場合は、取引がある程度確定していない案件については、難しいと認識いただきたいと思います。
「不動産物件の購入に、不動産担保ローンを利用する場合は、売買契約を締結しているか、最低でも、売渡証明を取ってから」でお願いします。
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この記事は改革を止めろと言っているのと同じ
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７月２２日
日経の記事ですが、こういう記事を読むといつも、考えすぎかもしれませんが、日経も霞ヶ関や自民党の仲間なのだと嫌になります。私見ですが、忌憚なく書くと、日経、読売、産経に特にこの傾向を感じます。
予算編成、迷走の懸念 民主は「脱官僚」掲げる
衆院選で争点のひとつとなるのが国の予算など財政のあり方。民主党は「官僚主導の予算づくり」からの脱却を掲げ、首相直属の「国家戦略局」を新設し、予算の骨格づくりを担わせる案などを検討する。これまでのやり方の大転換だけに、自民党や霞が関の官僚からは「現実的でない」との声も漏れる。政権交代が実現した場合、すぐに作業が始まる予算編成の難航は必至だ。
これまでの予算編成では、各省庁が必要な予算を財務省に要求し、与党との折衝を経て政府全体の予算案を決める「積み上げ式」が軸となってきた。民主党内ではこの手法を転換し、官邸主導で予算の大枠を決定→各省庁の予算額を決定という段取りに改革する案が浮上。予算の骨格を官邸主導でつくるため、首相直属の国家戦略局の新設も検討している。
予算編成が迷走すると言う懸念を書いていますが、この記事を書いた記者の不明を嘆きます。どうせ官僚からのリークなのだと思いますが、こんな今までのシステムややり方が、メチャクチャなお金の無駄遣いや縄張り意識を産み、財政赤字の原因になったのは明らかで、まさにこの部分のやり方を変えるのが、新しい政権の政治改革なのに、何を書いているんだと思います。
官僚が新しい政権主導のシステムに素直に従えば、迷走も、難航もあるわけはありません。
政権交代の暁には、官僚はきっと徹底的にサボタージャ等で抵抗して、新しい政権に立ち往生させて、また官僚の仲間の政権に交代させようと目論むのは必至で、もう今から政権交代後の新政権への抵抗勢力の応援団に日経がなっていることをよく覚えておきたいと思います。
本来ならこんな官僚の動きをチェックしていかなければならないぐらいのことがなぜ書けないのかねー
こんな官僚の思惑が入った記事を我々は鵜呑みしないようにしたいと思いました。
迷走させる政権が悪いのではなく、迷走させるように仕組む官僚立つが悪いのはあたり前のことです。
そして、同じように今度の総選挙でも自民党や自民党を持ち上げる記事を書く新聞がよく言うのが、実績と言う言葉です。これは朝日の記事ですが読んでいただけますか。
衆院選で投票先を決めるときの判断材料について、朝日新聞社は郵送による世論調査を実施した。政党の「これまでの実績」と「これからの期待」では、「期待」を重視する人が７６％と、「実績」の２０％を圧倒した。投票した政党が政権を担当し、実績が期待外れだったとき、次の選挙では「別の政党に投票」が５９％で、「同じ政党に投票」の２４％を大きく上回った。
これまでの国政選挙で投票先の政党がだいたい同じだった人は７９％いるが、今後の見通しを聞くと、「だいたい同じ」は５５％に下がり、「そのたびに変えることが多くなる」が３７％になる。これまで「だいたい同じ」だった人でも約３割は変えることを予想している。
政党への期待や実績評価によって、投票先を比較的簡単に変える「流動化」が進みそうだ。
投票する政党や候補者を決めるとき、一番重要な判断材料を５項目から選んでもらうと、「政党のこれからの期待度」を挙げた人が４７％で最も多かった。他は「政党のかかげる公約」１９％、「候補者本人」１６％、「政党のこれまでの実績」１２％、「党首」３％だった。公約や党首など特定の要素で判断するより、それらもふまえて総合的にみた「期待度」を重視する姿勢がうかがえる。
次の衆院選で投票先を決めるとき、「政権選択」を「大いに意識する」人は３４％いる。このうち比例区投票先として民主を挙げたのは６６％、自民は２１％だった。
自民党と民主党にそれぞれ政権担当能力がどの程度あると思うかを聞くと、自民党は「大いにある」「ある程度ある」合わせて４４％だった。民主党は合わせて５９％で自民党の評価を上回った。
調査は全国３千人を対象に６月中旬～７月中旬に実施した。有効回収率は７４％。
こちらの記事は別に恣意的なものを感じない記事ですし、内容は正しいと思います。ただここで使われている実績と言う言葉の使い方についていつも疑問を感じます。
通常、実績と言うのは、実際に現れた功績、または成績を言うと思うのですが、官僚主導の自民党政治はとっくの昔に破綻していて、ここ１０年とか２０年と考えると、とても実際に現れた功績、または成績があったとは思えません。
ただ、私達馬鹿な国民がくだらない政治家を選んでいた、あるいは政治に無関心でいたから、ただ政権を担当していただけであって、実績と言うよりは、会社で言えば、万年赤字の経営をしてきたようなものであって、こんな経営者が実績があると言われないのと同様、自民党は、少なくとも官僚主導の政治と言われる霞ヶ関に政治のイニシアチブを握られ、良いようにされたことを考えれば、もはや戦後が終ったと言われる昭和３１年ぐらいまでしか官僚政治は功績があったとは言えないと思っていて、その後の政権はすべて、官僚のある意味傀儡政権じゃなかったのかと極端ですが思うのです。
そんな、インチキな国民のためにならない政権のやってきたことが実績と書かれてるのは、マジでおかしく、この実績と言う言葉も、政党を見る時、気をつけないといけないと感じました。
昭和３１年以降と言うのはすこし極端にしても、ここ１０年から２０年を考えれば、今の自民党に存在するのは実績でなく、単なる失敗した体験に過ぎないと思っています。
そして赤字の部分、つまり投票した政党が政権を担当し、実績が期待外れだったとき、次の選挙では「別の政党に投票」が５９％で、「同じ政党に投票」の２４％を大きく上回った。 の部分ですが、まさに官僚と自民党が期待し、下野した後の戦略のヒントを示している様な気がしますね
予算編成あたりで思い切り官僚がサボタージュして、新政権を立ち往生させたら、騙されやすい国民だから、ネガティブキャンペーンを張れば、官僚と自民党は、今回、下野してもすぐにまた戻れると思っているように思いますね。でもそこまで国民は馬鹿じゃないと言いたい。いや思いたいですね。
希望を込めて言うと、脱官僚主導の政治の潮流は間違いなく時代の流れだから、そんな姑息なことで止まると思っていたら、逆にサボタージュを仕切る主要官僚全員解任のようなことも予想されるほど、時代は動いていると思います。
新聞もテレビも、例えば田原総一郎や三宅久之など自民党をヨイショする評論家達も今までのような話はしにくくなると思います。
その位今度の総選挙で政権交代が起きれば、政治が変ると期待して止みません。
でも、最後にモノを言うのは私達国民の意識なので、新政権に対するネガティブキャンペーンの真意を見抜くことは不可欠だと思います。
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やっと解散総選挙
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７月２１日
今日衆議院は解散されました。
素朴な疑問として解散の時、なぜ万歳をするのかいつも疑問に思いますが、この問題はさておき、今日は公私とも多忙な日でしたが、テレビのニュースで今日の解散のドキュメンタリーを見たくて、キャスターの古舘伊知郎を大嫌いなので絶対に見ない番組の一つですが、報道ステーションを録画で見ました。
相変わらず古舘伊知郎は道頓堀の「くいだおれ太郎」似ているなとか、馬鹿面しやがってと思い見ていましたが、古舘伊知郎と同様自民党はもう救いようがない集まりだと思いましたね。
皆さんはどのように思われたか分かりませんが、議員懇談会の様子を見ていて、まったくこの政治家達の頭の中に国や国民と言う意識はなく、自分達のことしか頭にないと思ってムカつきましたね
おまけに何か気持ち悪い、やたらテンションが高くお涙頂戴の森田千葉県知事の青春ドラマの一シーンみたいで最後まで見るのにかなり辛抱が必要でしたね。
今、国や国民が自民党政治のおかげでどのような状況になっているのか、こいつ等、目をそらすためにわざとシカトしているのかもしれませんが、自民党がどう結束しようなんてことよりも、国民が何に怒っているのか本当に分かっていないと思い、自民党自体がKYな政党、つまり時代を読めない国民不在の政党に成り下がっていると本当に感じましたね。
おまけに首相の夜の記者会見でも、まだこの馬鹿な政治家は「安心社会実現選挙」なんてとんまなことを言っていて、なぜ今自民党に逆風の風が吹いているのか、まったく理解していないのは情けないと言う気持ちを通り越して、本当に気の毒になってしまいました。
長くて内容もくだらないから読まなくけっこうですが、一応今日の記者会見の要旨は次ぎの通りです。
衆院を解散して、国民に信を問う決意をした。日本を、国民の暮らしを守るのはどちらの政党かを明らかにするためだ。（昨年９月の）就任以来、わたしの不用意な発言のために国民に不信を与え、政治に対する信頼を損なわせた。深く反省している。自民党内の結束の乱れについて、わたしが至らなかったため、国民に不信感を与えた。総裁として心からおわびする。
総選挙に際し、三つの約束をする。わたしは政局より政策を優先し、経済政策に専念してきたがまだ道半ばにある。確かな景気回復実現までは総理・総裁の任務を投げ出すわけにはいかない。経済を必ず回復させる。これが一つ目の約束だ。
二つ目の約束は安心社会の実現だ。雇用、老後、子育てに不安のない社会を実現する政策を加速する。行き過ぎた市場原理主義からは決別する。パートやアルバイトの待遇を改善し、幼児教育を無償にすることにも取り組む。
そのためには財源が必要だ。景気が回復した後、消費税率引き上げを含む抜本的な税制改革をお願いする。政治の責任を果たすため選挙にマイナスになることでも言わないとならない。
民主党は政権交代を主張しているが、具体的な政策は見えてこない。子ども手当や高速道路の無料化は財源の裏打ちのない、けた違いのばらまき。夢物語だ。
今度の総選挙は安心社会実現選挙だ。この約束が（実現）できなければ責任をとる。これが三つ目の約束だ。
－自民党内に独自のマニフェスト（政権公約）で戦おうとする動きもあるが。
公職選挙法で党の公約、マニフェストは１種類と決められている。党と違うものであれば、マニフェストとは言えない。
－衆院選での勝敗ラインは。
総選挙が始まったばかりだ。わたしの口から申し上げるのはどうか。
－自民、公明両党で過半数が取れなかった場合、他のグループと連携を図るのか。責任をどう考えるのか。
基本は理念だ。数合わせだけしているつもりはない。お互いに意見を交換し、きちんと詰めた上で、自公連立政権を運営してきた。（責任問題については）公示にもなっていない段階で、お答えをするところではない。（
まあこんな自民党にも支持者がいるから、世の中いろいろだと思うし、いろいろでけっこうですが、なぜ民主党の鳩山代表が触れた、官主導の政治からの脱却ができるかどうかの選挙くらいの位置づけができないのか不思議です。
今回の選挙は、国民の大半が、今の霞ヶ関主導の政治に嫌気を指し、自民党では改革を期待できないから、頼りない党だけど民主党に入れるしかないと思っているのに、何を馬鹿なことを言っているのかと私はマジで怒りを覚えました。
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