買えるかどうか分からない不動産取得のための融資打診はNG

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７月２３日

まずは日経の記事をご覧下さい。
　　

不動産取引じわり回復　金融不安後退、４～６月７％増

　国内の不動産取引に持ち直しの兆しが出てきた。上場企業や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）などによる売買を民間調査会社が集計したところ、2009年４～６月の取引額は約4400億円と同１～３月から７％増えた。過度の金融不安が後退し、大手不動産会社は公募増資や社債発行による資金調達に動いている。ただ銀行などは不動産への融資に依然として慎重で、買い手のすそ野が広がるにはまだ時間が必要だ。

　四半期ベースの不動産取引額は金融危機が深刻化した昨年10～12月に約3900億円まで落ち込んだが、その後は２四半期連続で直前の四半期を上回った。月次の取引額では１月の前年同月比が77％減だったのに対し、６月は20％減。一時的とはいえ４月には前年同月を上回った。

政治の記事では疑問だらけの日経ですが、さすがに経済のこの記事については、当たっていると思います。

この記事では金融機関の不動産融資に対する姿勢は依然慎重と書かれていますが、不動産会社やファンドなどの借換は少しやりやすくなっているようで、実際私の周辺でも次ぎのような現象が起きています。

恵比寿にある収益ビルですが、借換期限が近づいており、借換は困難と判断して売却を依頼されたのですが、ここにきて、急に借換の可能性が出てきたから、借換ができれば売却時期をもう少し先にするか、価格を変更したいとの申し出がありました。

これも一例ですが、このような話が時々周辺でも起きています。

ただ、これが不動産融資緩和への第一歩かといえば、決してそういうわけではないと考えます。

金融機関も、お金を貸さないと商売にはならないので、少し不動産市場が落ち着いてきたから、安全そうな案件には、今までのように不動産融資はすべてNGというのではなく、検討しようと言う動きで、まだ私達もそうですが、不動産価格の下落が底を打ったと言う確信はなく、まだ様子見の状況なのだと思います。

なんと言っても、不動産は昔のように漠然とした価値による金融商品ではなく、今でも多少はこの要素が残って入るものの、あくまでも利用価値を前提とした収益を上げる器として認知されていますので、この収益の元となるテナント需要や家賃相場が今のように調子の悪い状況が改善されないと、不動産価格の下落はまだ先々あるのではないか問う懸念はなくなりません。

もちろん、テナント需要や家賃相場は経済状況に左右されるので、経済状況がどうなるかがポイントです。

そして経済状況が、世界も日本も、本当に底を打ちこれから一気に回復していくかどうかが疑問だから、テナント需要や家賃相場も疑問、だから不動産価格が底なのかどうかも疑問に感じてしまいます。

この問題はさておき、今日のタイトルの話に移りますが、まだまだ金融環境は貸手市場であることだけは間違いありません。

ですから、以前のように不動産担保ローンのノンバンクなども、むやみに貸付競争をするような状況ではないことを認識していただきたいと思います。

弊社は、数多くこの種のアレンジをしていますが、金融環境が変った今でも、次のような顧客からの依頼があります。

「物件を購入したいけれど、資金のあてがないので売買契約など結べないので、とりあえず購入したい物件にいくら融資がつくかノンバンクに打診してもらって、融資額が出た段階で売主と交渉をしたい。」

このような申し出には、忌憚なく言って、「それができたのは昔、今は無理ですよ」と言いたいですね。

一昨年までの不動産バブルの時代なら、ノンバンクも貸付競争に必死だったから、このようなケースに対しても営業社員がすぐに不動産評価を出してくれる場合もありました。

でも今は貸手市場、こんな不確実な案件は融資検討の遡上にも乗らないので、少なくとも買主と交渉して売渡証明書くらいは取ってからでないと無理です。

我々は良いとしても、ノンバンクでも営業社員がこんな不確定な案件に一所懸命になっていたら、上司から怒られてしまうので、このような申し出は現実的でないので考えないようにしてくださいね。

なぜ、このような案件をノンバンクは嫌がるかといえば、利用客は気付かない方が多いようですが、不動産評価を出すことはタダではないからです。

営業社員や審査部の社員の時間的コストはもちろんのこと、机上評価みたいなまだ流動的な評価ならともかく、ある程度動かない評価を出す場合は、外部に不動産鑑定を依頼することもあり、当然このような場合はコストが発生するからです。