不動産投資や事業の参考に 東京都民が住んでみたい街
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７月１６日
不動産投資や事業の参考になる記事を見つたので紹介します。
紹介する記事はビジネスメディア誠というサイトの記事です。
内容は、東京に住んでいる人がどこに住みたいと思っているかの調査結果の記事です。
東京都に住んでいる人は、都内のどこに住んでみたいと考えているのだろうか？ ネクストの調査によると、1位は「吉祥寺」、2位「自由が丘」、3位「恵比寿」であることが分かった。ちなみに同社が2007年に実施した調査でも、「吉祥寺」「自由が丘」「恵比寿」が「住みたい街」のトップ3。2年連続でトップ3の順位が変わらなかったわけだが、その街を選んだ人たちはどういった点を評価したのだろうか。
「吉祥寺」を選んだ人たちは「交通アクセスのよさ」「駅前の発展した商圏」「緑の多い住環境」などを高く評価。また1人暮らしの層からファミリー層まで人気が高かったが、特に女性からの支持を集めた。「自由が丘」については「おしゃれな街並み」や「住環境のよさ」のほか、「東急東横線のブランド力」などを選んだ理由に挙げる人が目立った。吉祥寺では女性からの人気が高かったが、自由が丘については男性からの支持が高い。「恵比寿」はJR山手線、埼京線、東京メトロ日比谷線が使えることや、都心で緑が多く残るオシャレな街並みであることが人気の秘密のようだ。
インターネットによる調査で、東京都内に在住する20歳以上の男女4607人（男性2141人、女性2466人）が回答した。調査期間は2008年11月28日から12月2日まで。
都内で住んでみたい街として、中野や田園調布、成城学園なども人気が高かったが、トップ10に選ばれた街に、共通した理由はあったのだろうか。多くの人は「交通の利便性」や「都心からの程よい距離感」、「アクセスのよさ」といった理由を挙げた。「渋谷、新宿、池袋、銀座などのビジネスや買い物などの拠点となる都心の街への交通の利便性は確保しつつ、自分らしいライフスタイルを送ることができる街に人気が集中している」（ネクスト）
住んでみたい街と理由の関連性を分析したところ、中央線沿線を選んだ人は「にぎやかな街志向」、世田谷周辺については「穏やかなプチ郊外志向」、城西・城南地域を中心を好んだ人は「おしゃれで便利志向」といった傾向が浮かびあがった。
ベスト１０に選ばれた街は、確かに人気があって不動産価値もあるなと言うところがランキングされていますが、日常のビジネスの中で体験する転売する時の流動性や、お金を借りようと思った時の担保価値を考えると、あくまでも私見ですが１位の吉祥寺と７位の浅草は避けた方が良いと思います。
理由は、吉祥寺は住環境はすごく良いのですが、２３区ではなく都下の武蔵野市であることによる不動産価値がイマイチ高くないこと、そして転売の時、やはり他のランキングされた２３区の街と比較すると、その流動性で劣るからです。そして浅草は好きな人は好きかもしれないけれど、ではより多くの人が住む街として好きかと言うと決してそうとは言えないからです。また地震があった時の被害が大きそうなところもマイナスイメージだと思います。
今回ランキングされた街を私的価値観で言うと、ランキングは次のようになります。
①自由が丘
②恵比寿
③二子玉川
④田園調布
⑤成城学園
⑥三軒茶屋
⑦品川
⑧中野
⑨吉祥寺
⑩浅草
このランキングの信憑性には責任持てませんが、でも、日々の物件の足の速さや価格と利回り感から見ればけっこう当たっていると思いますのでご参考になればと思います。
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もっと地方経済がやばくなるのでは
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７月１５日
私は地方消費税という言葉を聞いて、勉強不足ですぐにどのようなものか分からなかったので、少し調べてみたら次のような記述がありました。
地方消費税の税率は、全国一律で、消費税額の２５％とされています。国の消費税率は４パーセントですから、地方消費税は、消費税率に換算すると、１パーセントに相当します。（消費税と地方消費税を合わせて５パーセントになります。）
そして、
都道府県間で清算した後の地方消費税の２分の１相当額を県内の各市町に交付しています。
なるほどと思いました。
そこで次ぎの記事をお読みください。
地方消費税引き上げ要求で一致 全国知事会議、財源不足に対応
三重県伊勢市で開催した全国知事会議は15日午前、国に地方消費税の引き上げを含む税制の抜本改革を求めていくことを決めた。理由として2012年度に地方自治体の財源が最大で13兆１千億円不足するとの試算を公表。前日実施を決めた衆院選の各政党マニフェスト（政権公約）評価の採点基準では、国との協議の場の法制化を重視することにした。
地方消費税の引き上げでは、財源不足に備え自治体が積み立てている基金の取り崩しなどの対策をとっても、12年度には自治体全体が事実上破綻状態に陥るとした。ただ一部知事から「財政が苦しいので引き上げさせてほしいというのは反対」（泉田裕彦新潟県知事）と異論が出たほか自民、民主両党なども増税に慎重な姿勢を見せており、知事会の提言通り引き上げられるかは不透明だ。
また国直轄事業の地方負担金問題で、今年度負担分に国の出先機関の職員の退職手当などが含まれていた場合は支払いを拒否する方針を決めた。
最初この記事のタイトルを見た時、「地方消費税引き上げ要求で一致」なんて書いてあるから、地方経済がそれでなくても不景気なのに、エーっと思って、地方消費税とは何かと疑問を持った訳です。
そして、この記事では良く分からないのですが、地方消費税引き上げ要求とは、５％の消費税の中の１％の割合を国に掛け合って、その割合を２％とか３％とかに引き上げるのか、あるいは国と掛け合っても難しいから、５％の消費税を新たに２％とか３％とかを引き上げて７％、８％にするのかの違いは大変大きく、どっちの議論かによっては知事達の政治姿勢が分かるなと思いました。
道路特定財源の時も、確かに国の様々な圧力で日々財政難の地方自治体が多いからか、例えば東国原知事でも道路特定財源廃止に反対であったように、知事会としては日々の資金繰りが厳しいから、どうしても財源を求めて、地方消費税引き上げ要求で一致してしまうのでしょうが、この点が、現在の知事連中をどうも安心して支持できないところなんですね。
東京なんかは財源はまだ豊かだと思いますが、地方に行けば行くほど経済が疲弊して不景気だから財源も少なく、だから財政難になって、新たな財源として増税を考えるのでしょうが、それでなくても不景気な地方でもし、先ほども書いたように消費税自体の中の割合アップを国に認めさせるのであれば良いと思いますが、もし５％に上乗せする形で増税をしようとしているのなら、知事たちに失望しますね。
それでなくても不景気な地方で、消費税を上げたら、考えただけでも、アカンと思いませんか？
不景気→財政難→増税→消費の減退→企業の売上減退→雇用機会の減少→不景気というやばい連鎖が始まって、ますます地方は疲弊してしまうと思います。
地方自治が力を持つ、いわゆる地方分権を推し進めることは、国全体の税金お金の無駄遣いをなくす重要な方策だと思い支持しますが、この間の道路特定財源の時もそうでしたが、今日の地方消費税引き上げ問題でも、財源不足＝増税という考えから知事達の考えが抜け出せていない間は、今の知事連中も大したことないなと思ってしまいますね。
この部分は、ぜひ注視していきたいと思っています。
これからの政治の流れは、政権交代とともに、地方分権が大きなポイントだと思うので・・・
地方分権は良いけれど、分権されたらされたで、地方が国以上に馬鹿だったら最悪ですものね。
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まだ底じゃない
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７月１４日
皆さんは今後の世界と日本経済の行方をどのように考えていらっしゃいますか？
マスコミ報道は概ね世界経済も日本経済も底を打ち、今後昨年あったような底が抜けるような局面はないような論調になっています。
でも私は本当にそうかい？ってかなり懐疑的に見ています。
世界経済で言えば、一時取引額が約６京円程度あったはずのデリバティブの損失が何でいつ精算されたか、極めて疑問ですし、そもそもリーマンショックを引き起こした発端になったアメリカの住宅市場のクラッシュが底を打って止まったとは思えないし、世界はアメリカの調子がおかしくなっても、BRICsなど新興国の経済の伸びが世界を支えるから問題ないというデカップリング論も違うようだし、本当に政治的に大丈夫なようにお化粧されているような気がしてなりません。
日本経済も、欧米ほど傷んでいないと言われていた記憶がありますし、経済指標は確かに一時のやばい時期を脱し、小康状態になってきたような感があります。
いずれも中途半端に政治的配慮でばら撒かれた資金の一時的な効果じゃないのかとどうしても疑ってしまいます。
別にことさら悲観的に見たいとも思いませんが、私の仕事上、金融機関との関わりが多い環境からして、とても既に日本経済は底を打って回復基調にあるとはとても思えないですね。
とにもかくにもお金が流れていないように思うのです。
日本の金融機関は大して痛んでいないと言われていますが、本当ですかね？
ならなんでこんなときこそリスクを自らとって企業融資をしないのか？
そして、しこっている不動産融資債権の精算を大胆にしないのか？どうしても疑問を感じます。
さらに日本は政治がお話にならない状況になっているから、早期にビジョンある政府ができないと、日本経済の根本的かつ構造的な問題、つまり日本の産業を世界的にどのような仕組みにしていくか、世界にどうアジャストしおくのか、また弱くなっている内需をどう強くするかなどを考えると、かなりリスキーな状況にある気がしてなりません。
経済予測なんか、専門家でも政府でもシンクタンクでも外しまくっているから、そもそもするものじゃないかもしれませんが、私はまだ世界経済も日本経済も、近い将来、底を抜けるような調整局面がまだあるような気がしてなりません。
私はこのような予測の元、今後の弊社のビジネスも考えていこうと思っています。
当たるも八卦、当たらぬも八卦かな・・・
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