重説と契約書
カリフォルニアでは､不動産の売買契約書は一種類で､日本でいう重要事項説明書と
契約書が一冊にファイルされています｡従ってサインも一回で済んでしまいます｡
重要事項説明書と契約書を作成するときに､同じことをそれぞれに記入しなければ
行けない箇所が有ります｡
重説と契約書の内容が異なっているというようなﾄﾗﾌﾞﾙを防いだり
作業の無駄をなくすという観点から､日本も重説と契約書を一冊にしては
どうかと思います｡
不動産の売買契約には二つとも不可欠なものでありますから｡
契約書が一冊にファイルされています｡従ってサインも一回で済んでしまいます｡
重要事項説明書と契約書を作成するときに､同じことをそれぞれに記入しなければ
行けない箇所が有ります｡
重説と契約書の内容が異なっているというようなﾄﾗﾌﾞﾙを防いだり
作業の無駄をなくすという観点から､日本も重説と契約書を一冊にしては
どうかと思います｡
不動産の売買契約には二つとも不可欠なものでありますから｡
日本の仲介業で感じること
この業界に入り､この業界のことを出来る だけ早く知ろうと思い､不動産関連の業界紙や
書物だけでなく不動産に関するホームページも出来るだけ見て､メルマガなども登録して
毎日情報入手をしておりますが､この業界に入る前にイメージしていた様に､
日本の業界に於ける社会的ステータスがかなり低く見られているなと感じております｡
特に､売買仲介業は本来幅広い専門知識を要して､売主･買主を御互いに満足させて
売買を成立させる職業であるにも関らず仲介業に対しては､業界内部の人間でもﾘｽｸを
負わずに楽して儲ける仲介屋と蔑む人がいる位なのです｡
その原因の一つは､知識や専門能力が無い人間でもすぐに仕事につけ､大金を手に
することが出来るシステムになっている所にあると思います｡
カリフォルニアでは､ブローカー又はセールスパーソンのライセンスが無いと
仕事に着くことが出来ません｡日本でも不動産業はライセンス制にして顧客に対する
信用度を向上させステータスを上げるべきだと考えます｡
書物だけでなく不動産に関するホームページも出来るだけ見て､メルマガなども登録して
毎日情報入手をしておりますが､この業界に入る前にイメージしていた様に､
日本の業界に於ける社会的ステータスがかなり低く見られているなと感じております｡
特に､売買仲介業は本来幅広い専門知識を要して､売主･買主を御互いに満足させて
売買を成立させる職業であるにも関らず仲介業に対しては､業界内部の人間でもﾘｽｸを
負わずに楽して儲ける仲介屋と蔑む人がいる位なのです｡
その原因の一つは､知識や専門能力が無い人間でもすぐに仕事につけ､大金を手に
することが出来るシステムになっている所にあると思います｡
カリフォルニアでは､ブローカー又はセールスパーソンのライセンスが無いと
仕事に着くことが出来ません｡日本でも不動産業はライセンス制にして顧客に対する
信用度を向上させステータスを上げるべきだと考えます｡
仲介業に携わって
不動産仲介業に携わり感じたことは、特に事業用の場合リードタイムが長く
１日が暖簾に腕押しで終わることも多いので、辛抱強い人がこの仕事に向いているのでは
ないかと思います。
また、確実に間違い無く仕事を進める能力が必要な仕事であるとも感じます。
一つ間違うと、大きなトラブルとなり莫大な損害が発生することもあるからです。
カリフォルニアの場合、手数料は売主からしかもらいませんが、日本では
売主・買主両方から手数料をもらうことが出来ますので、売主・買主と相反する
利害を調整する能力が必要です。
結果として、売主・買主双方がハッピーになることを考えながら仕事をする
姿勢が大切と感じています。
職場の雰囲気
私が最初に入社した部署は、半数以上が契約社員で不動産業界以外から来た方々もおり
個性の強い集団でした。とにかく実績を上げる事が最優先で､実績の上げ方も
人によって様々でした｡長年築き上げて来た人脈をうまく活用して､ｺﾝｽﾀﾝﾄに売上を上げる
方､1年間に1回だけ大型案件を成約して1年間を過ごす方､ある特定のルートしかアプローチしない方など､特に会社からやり方を特定されることが無いのもあって､自由度の高い
活動が出来る職場でした｡ 一日の活 動は全て自分でﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞして､行動します｡
その間､上司からの干渉は殆ど無く､毎日の業務日報での報告のみでした｡以前勤めていた
電機メーカーでは､出張すると頻繁に上司から電話が在ったりしたのとは､全く違う雰囲気
で､その点では仕事がしやすい職場でした｡こうした中で､実績を挙げれる自分のスタイルを
早く作る必要が有りました｡
個性の強い集団でした。とにかく実績を上げる事が最優先で､実績の上げ方も
人によって様々でした｡長年築き上げて来た人脈をうまく活用して､ｺﾝｽﾀﾝﾄに売上を上げる
方､1年間に1回だけ大型案件を成約して1年間を過ごす方､ある特定のルートしかアプローチしない方など､特に会社からやり方を特定されることが無いのもあって､自由度の高い
活動が出来る職場でした｡ 一日の活 動は全て自分でﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞして､行動します｡
その間､上司からの干渉は殆ど無く､毎日の業務日報での報告のみでした｡以前勤めていた
電機メーカーでは､出張すると頻繁に上司から電話が在ったりしたのとは､全く違う雰囲気
で､その点では仕事がしやすい職場でした｡こうした中で､実績を挙げれる自分のスタイルを
早く作る必要が有りました｡
テキストを読む
今日は、私がブローカーライセンス試験合格を目指して勉強していた時
使っていたテキストを久しぶりにゆっくりと読んでみました。
当時は、不動産業界での実務経験がなかった為､ﾋﾟﾝと来なかった部分が
実務経験を経て読み直すと､すぐに理解出来ていました｡
日本でもまだ導入･普及していない事がテキストの中に多くありますが､
これからもっと取り入れられて来ると考えています｡
その際に大いに役立つ様､知識のﾌﾞﾗｯｼｭｱｯﾌﾟはしておきたいと思います｡
使っていたテキストを久しぶりにゆっくりと読んでみました。
当時は、不動産業界での実務経験がなかった為､ﾋﾟﾝと来なかった部分が
実務経験を経て読み直すと､すぐに理解出来ていました｡
日本でもまだ導入･普及していない事がテキストの中に多くありますが､
これからもっと取り入れられて来ると考えています｡
その際に大いに役立つ様､知識のﾌﾞﾗｯｼｭｱｯﾌﾟはしておきたいと思います｡
銀行ローンについて
銀行ローンと言いますと､これまでは住宅ローンしか関わりがありませんでしたが
その返済方法は､大半が元利均等型か元本均等型で､いずれも元本と金利と合わせて
返して行くという方法しかありませんが､カリフォルニアではamortized loanと言われる元本と金利を合わせて定期的に返済する方法だけでなく､利息だけを定期的に
返済して､返済最終期日に元本全体を返済するstraight loanや他にも幾種類もの
返済方法が設定されており､借手の融資条件も幅広く選択出来るようになっています｡
また､日本では大半の銀行が個人に対する貸付けという考え方で､仮にローンが
返済不能となり､売却して残債が残っても引続き返済義務が残りますが
カリフォルニアの場合は､ﾛｰﾝがﾃﾞﾌｫﾙﾄしても担保になっている不動産を売却すれば
債務が消えるシステムになっています｡また売却した時に次の購入者に債務を
引継ぎすることが出来る場合もあります｡
日本で､最近耳にする様になってきたﾉﾝﾘｺｰｽﾛｰﾝがこれと同じ考え方です｡
日本ではまだ一部でしか行われていませんが､これが住宅ローンに普及すると､
よりローンが借りやすくなるのではと思われます｡
担保を差出してお金を借りる事を英語でmortgageと言いますが､言葉の歴史を
調べると古期フランス語では｢死の約束｣(mortは死を表す言葉でgageは約束を表す)
という言葉だったそうです｡
借金する事は､命をかけてする事なのです｡金余りの時代で､お金を借りる事が
簡単になって来ていますが､お金を借りる人はこの言葉を心して借りて欲しいと
思います｡
その返済方法は､大半が元利均等型か元本均等型で､いずれも元本と金利と合わせて
返して行くという方法しかありませんが､カリフォルニアではamortized loanと言われる元本と金利を合わせて定期的に返済する方法だけでなく､利息だけを定期的に
返済して､返済最終期日に元本全体を返済するstraight loanや他にも幾種類もの
返済方法が設定されており､借手の融資条件も幅広く選択出来るようになっています｡
また､日本では大半の銀行が個人に対する貸付けという考え方で､仮にローンが
返済不能となり､売却して残債が残っても引続き返済義務が残りますが
カリフォルニアの場合は､ﾛｰﾝがﾃﾞﾌｫﾙﾄしても担保になっている不動産を売却すれば
債務が消えるシステムになっています｡また売却した時に次の購入者に債務を
引継ぎすることが出来る場合もあります｡
日本で､最近耳にする様になってきたﾉﾝﾘｺｰｽﾛｰﾝがこれと同じ考え方です｡
日本ではまだ一部でしか行われていませんが､これが住宅ローンに普及すると､
よりローンが借りやすくなるのではと思われます｡
担保を差出してお金を借りる事を英語でmortgageと言いますが､言葉の歴史を
調べると古期フランス語では｢死の約束｣(mortは死を表す言葉でgageは約束を表す)
という言葉だったそうです｡
借金する事は､命をかけてする事なのです｡金余りの時代で､お金を借りる事が
簡単になって来ていますが､お金を借りる人はこの言葉を心して借りて欲しいと
思います｡
付き合いが増えた
この業界に入って銀行との付き合いが増えました。電機メーカーに勤めている時は
口座の開設や預貯金・経費等の支払位しか付き合いが有りませんでしたが、この仕事についてからは、特に融資担当者との付き合いが増えました。というのも上司から銀行の融資
担当者の所にいけば、何らかの物件情報を持っているから密にコンタクトをしなさいという
アドバイスがあったからです。事業用の物件を扱う部署だったので住宅ローンはあまり
関係有りませんでしたが、投資用や事業用の物件情報は良くやり取りをさせて頂きました。
社員の方にも銀行出身者がおられましたが、さすがに不動産のことを良く知っており
なかなか手に入り難い、いい物件なども数多くもっていたので、この仕事は銀行出身者の方には有利だなと感じました。
銀行は月後半から月末、特に３月の期末は超多忙期であることをこの業界に入って
知りました。最初はそれを知らずに、月末に行ったらすごくぞんざいに対応され、
月前半に行くと機嫌良く対応されたのが記憶に残っています。
口座の開設や預貯金・経費等の支払位しか付き合いが有りませんでしたが、この仕事についてからは、特に融資担当者との付き合いが増えました。というのも上司から銀行の融資
担当者の所にいけば、何らかの物件情報を持っているから密にコンタクトをしなさいという
アドバイスがあったからです。事業用の物件を扱う部署だったので住宅ローンはあまり
関係有りませんでしたが、投資用や事業用の物件情報は良くやり取りをさせて頂きました。
社員の方にも銀行出身者がおられましたが、さすがに不動産のことを良く知っており
なかなか手に入り難い、いい物件なども数多くもっていたので、この仕事は銀行出身者の方には有利だなと感じました。
銀行は月後半から月末、特に３月の期末は超多忙期であることをこの業界に入って
知りました。最初はそれを知らずに、月末に行ったらすごくぞんざいに対応され、
月前半に行くと機嫌良く対応されたのが記憶に残っています。
意外だったこと
仕事で最初にさせられた事は､電話による勧誘でした､上司から物件をもらい
それを買いそうな顧客をﾋﾟｯｸｱｯﾌﾟして､電話帳をコピーして片っ端から電話をして
物件を紹介して行くものでした｡殆ど相手にされませんでしたが､数件は興味をもって
資料を要望されFAXで送りました｡長年されている方は､既に確固とした人脈･ﾙｰﾄを持っておりそこまでしなくとも顧客を引きつける事が出来るのですが､このような積重ねの成果
なのかと感じました｡そこにはｶﾘﾌｫﾙﾆｱ州の不動産ビジネスから来る垢抜けたｲﾒｰｼﾞとは
全く違ったものでした｡
しかし､仕事をしていると日本の宅建業法がｶﾘﾌｫﾙﾆｱのReal estate lawと良く似ている所が
あるな感じました｡その一つが媒介契約です｡日本では専属専任･専任･一般と言った契約形態が有りますが､ｶﾘﾌｫﾙﾆｱにもListing Contractといった媒介契約のようなものを取交し
物件の仲介を行っています｡専属専任は Exclusive Right to sell Listing
専任は Exclusive Agency Listing 一般は Open Listing が相当します｡
何故かなと調べて見ると､今の媒介契約は､その昔アメリカから導入された事を知り､
すごく意外に感じました｡
それを買いそうな顧客をﾋﾟｯｸｱｯﾌﾟして､電話帳をコピーして片っ端から電話をして
物件を紹介して行くものでした｡殆ど相手にされませんでしたが､数件は興味をもって
資料を要望されFAXで送りました｡長年されている方は､既に確固とした人脈･ﾙｰﾄを持っておりそこまでしなくとも顧客を引きつける事が出来るのですが､このような積重ねの成果
なのかと感じました｡そこにはｶﾘﾌｫﾙﾆｱ州の不動産ビジネスから来る垢抜けたｲﾒｰｼﾞとは
全く違ったものでした｡
しかし､仕事をしていると日本の宅建業法がｶﾘﾌｫﾙﾆｱのReal estate lawと良く似ている所が
あるな感じました｡その一つが媒介契約です｡日本では専属専任･専任･一般と言った契約形態が有りますが､ｶﾘﾌｫﾙﾆｱにもListing Contractといった媒介契約のようなものを取交し
物件の仲介を行っています｡専属専任は Exclusive Right to sell Listing
専任は Exclusive Agency Listing 一般は Open Listing が相当します｡
何故かなと調べて見ると､今の媒介契約は､その昔アメリカから導入された事を知り､
すごく意外に感じました｡
会社に入って
入社した職場は、主に法人・事業用案件を扱う売買仲介部門で、当時の不良債権処理で
発生する売却物件の需要を取込む為に、新しく出来た部門でした。
私が入社した時には既に数十名の社員がおり、その半数以上が私と同じような契約社員でした。契約社員の方には、生抜きでこられた方や不動産業界出身の方もおられましたが
その殆どは、当時リストラの激しかった建設や銀行・保険を始めとした他業界出身者の年配の方で、寄せ集まりの集団といった雰囲気でした。
会社としても、不動産業界にすれていない新しい切り口をもった人材をいれることで
部門の成績を上げてゆこうと考えていたのかも知れません。
いずれにしても、不動産業で実際仕事が出来ることは本当に嬉しいことでした。
発生する売却物件の需要を取込む為に、新しく出来た部門でした。
私が入社した時には既に数十名の社員がおり、その半数以上が私と同じような契約社員でした。契約社員の方には、生抜きでこられた方や不動産業界出身の方もおられましたが
その殆どは、当時リストラの激しかった建設や銀行・保険を始めとした他業界出身者の年配の方で、寄せ集まりの集団といった雰囲気でした。
会社としても、不動産業界にすれていない新しい切り口をもった人材をいれることで
部門の成績を上げてゆこうと考えていたのかも知れません。
いずれにしても、不動産業で実際仕事が出来ることは本当に嬉しいことでした。
職を探す
カリフォルニア行きをやめ、これまで働いていた会社を退職した私は失業手当を
もらいながら仕事先を探す事にしました｡私は､不動産ﾌｧﾝﾄﾞに関わる仕事がしたくて
当時既に日本に進出していた外資系の不動産ファンド会社に応募しましたが
ことごとく門前払いで､なしのつぶての会社もありました｡また日系のﾌｧﾝﾄﾞ会社にも
応募しましたが､経験の無い年長者には､大変冷たい態度でした｡
他の会社も同じ様な感じで､宅建主任者の免許を持っていなかったのも不利に
はたらいてしまいました｡
私の強みであった英語力を認めてくれる会社は全くありませんでした｡
人材会社に行っても登録だけで､紹介も殆どありません｡挙句の果てには
有料の就職相談先から､不動産業界への転職は諦めてメーカーに再就職しなさいと
言われました。しかし、この業界で生きてゆこうと決心した私は引続き就職活動を
続け、どこでもいいからとにかく入りたいという気持ちでいっぱいでした。
そのような気持ちが通じたのか、２ヶ月ほどの面接を経て大手不動産仲介会社に
契約社員として採用されました。
私は、初めて失業体験をしましたが、失業中は仕事も金もなく他人との接触も
減り、疎外感を感じるようになり、精神的に決して良い状況ではありませんでした。
最近、仕事をしていない人間の凶悪犯罪を起こしているニュースをよく聞きますが
人間は暇をもて余すと、ろくな事を考えなくなるものだという事をこの失業期間を
通じて感じました。
もらいながら仕事先を探す事にしました｡私は､不動産ﾌｧﾝﾄﾞに関わる仕事がしたくて
当時既に日本に進出していた外資系の不動産ファンド会社に応募しましたが
ことごとく門前払いで､なしのつぶての会社もありました｡また日系のﾌｧﾝﾄﾞ会社にも
応募しましたが､経験の無い年長者には､大変冷たい態度でした｡
他の会社も同じ様な感じで､宅建主任者の免許を持っていなかったのも不利に
はたらいてしまいました｡
私の強みであった英語力を認めてくれる会社は全くありませんでした｡
人材会社に行っても登録だけで､紹介も殆どありません｡挙句の果てには
有料の就職相談先から､不動産業界への転職は諦めてメーカーに再就職しなさいと
言われました。しかし、この業界で生きてゆこうと決心した私は引続き就職活動を
続け、どこでもいいからとにかく入りたいという気持ちでいっぱいでした。
そのような気持ちが通じたのか、２ヶ月ほどの面接を経て大手不動産仲介会社に
契約社員として採用されました。
私は、初めて失業体験をしましたが、失業中は仕事も金もなく他人との接触も
減り、疎外感を感じるようになり、精神的に決して良い状況ではありませんでした。
最近、仕事をしていない人間の凶悪犯罪を起こしているニュースをよく聞きますが
人間は暇をもて余すと、ろくな事を考えなくなるものだという事をこの失業期間を
通じて感じました。