登記識別情報
平成１７年度改正による不動産登記申請のオンライン化によって、従来の権利証が
無くなり、その代わりとして登記識別情報という書類が発行される事になりました。
先日、決済をした案件で所有権移転の手続きが終わり書類が出来たので、司法書士の
所へ見に行きました。既に書類が封印されていて全体を見ることは出来ませんでした
が
オンライン化に伴って付加されたID No.は、第三者に見られないようにシールが貼られ
また封筒からも直接見えないようにされています｡
効力は、権利証と同等にありますが、変更された名称だと何とも事務的で味気ない
感じがします。何故権利証という名前を引継がなかったのか判りませんが、権利証を
もらった方が､オーナーになったという実感が伝わり易い様に思います｡
役所の事務作業に感情論は合わないのかも知れませんが､出来るのであれば権利証という
文字を追加していれて欲しいと思います｡
宅建主任者試験
私は､あまり費用をかけたくなかったので､らくらく宅建(題名が正確では無いかも知れません)という参考書と問題集を購入して独学で勉強する事にしました｡
最初は､参考書の熟読から始めましたが､ブローカー試験よりも
項目内容が細かく実務的な内容が多く覚えにくい所が多くありました｡
更に､勉強している内に､宅建業法は抜け道が多く､パッチワークでほころびを
直したような箇所が多くあるなという印象を受けました｡
例えば､売主が不動産業者で買主が不動産業者でない場合､買主が不利にならないように売主側にある一定の規制が入りますが､売主を不動産業者の社長や家族の個人名義に
した場合､規制の対象にならないのです｡
また､買主の家や不動産会社の事務所以外で申込みした契約はｸｰﾘﾝｸﾞｵﾌが出来るという規則があります｡昔温泉等に連れ出し酒を飲まして酩酊になった所で､無理矢理契約させていた業者がいたのでこのような規則が出来たらしいですが､買主が冷静な判断が
出来るかどうかは､場所の問題だけではないように感じました｡
問題も､枝葉末節の部分が多く､引っ掛け問題も多くあり､私に取っては難解なもので
何とか合格することが出来ました｡
いいかげんな輩
私が最初に入った売買仲介の法人営業部では､当時まだ不良債権化した物件を数多く
扱っていましたが､破産物件等は､弁護士の管理下におかれ処分される物件もあります｡
ある日､私は上司と共に､上司が懇意にしている弁護士事務所を訪れ破産案件の情報を
もらいに伺いました｡その日は弁護士が忙しく､秘書が対応に出て来て何件か案件の紹介を
もらい､私がその内の一件の担当になりました｡
秘書からの情報によりますと､その物件は所有者が破産して早急に売却処分する必要が
ある物件との事でした｡都心の真ん中にあり金額も億単位の物件でしたので､私は張り切って
現地へ調査に行きました｡
しかし､そこには入手した資料とは全く別の建築主でつい最近建築確認が下りた建築計画の看板が貼られていたのです｡
私は､何かの間違いと思い看板に書いてある連絡先に確認した所､間違いなさそうでした｡
私は､会社に戻り､上司に現地確認の結果を報告しました｡
上司からその内容を秘書に伝えましたが､確認すると言ったまま回答がありませんでした｡
それから､約1～2ヶ月後にある雑誌でその物件は我々が話を聞いた1～2ヶ月前に
競売で落札されていた事が判りました｡
結局､この話は秘書がブローカーから入手した情報であることが判りました｡
そのことを弁護士本人が知ってて情報提供していたのかどうかは定かになりませんでしたが､
弁護士業界にもいいかげんな輩がいる事を知った出来事でした｡
扱っていましたが､破産物件等は､弁護士の管理下におかれ処分される物件もあります｡
ある日､私は上司と共に､上司が懇意にしている弁護士事務所を訪れ破産案件の情報を
もらいに伺いました｡その日は弁護士が忙しく､秘書が対応に出て来て何件か案件の紹介を
もらい､私がその内の一件の担当になりました｡
秘書からの情報によりますと､その物件は所有者が破産して早急に売却処分する必要が
ある物件との事でした｡都心の真ん中にあり金額も億単位の物件でしたので､私は張り切って
現地へ調査に行きました｡
しかし､そこには入手した資料とは全く別の建築主でつい最近建築確認が下りた建築計画の看板が貼られていたのです｡
私は､何かの間違いと思い看板に書いてある連絡先に確認した所､間違いなさそうでした｡
私は､会社に戻り､上司に現地確認の結果を報告しました｡
上司からその内容を秘書に伝えましたが､確認すると言ったまま回答がありませんでした｡
それから､約1～2ヶ月後にある雑誌でその物件は我々が話を聞いた1～2ヶ月前に
競売で落札されていた事が判りました｡
結局､この話は秘書がブローカーから入手した情報であることが判りました｡
そのことを弁護士本人が知ってて情報提供していたのかどうかは定かになりませんでしたが､
弁護士業界にもいいかげんな輩がいる事を知った出来事でした｡
青山の高級マンション
本日､仕事の関係でＤグランセ南青山ハイバリー最上階の部屋を内見させて頂きました｡
このマンションは､南青山一丁目駅すぐ近くに建てられた新築高級マンションで
４ｍもある天井高と､南側の窓が床から天井までガラス張りというのが特徴ですが
特に､最上階の部屋はメゾネットでリビングの天井高が8mもあり､高級ホテルのロビーのような雰囲気で､南側の窓越しに六本木ヒルズが真正面に一望出来るのが､圧巻でした｡
メゾネット上階にはベッドルーム､ｼﾞｬｸﾞｼﾞｰ付の浴室が有り､ｼﾞｬｸﾞｼﾞｰに入りながら東京の景色を一望することが出来､今まで見たマンションの中では､経験した事のない開放感と高級感を感じさせる物件でした｡
このマンションは､南青山一丁目駅すぐ近くに建てられた新築高級マンションで
４ｍもある天井高と､南側の窓が床から天井までガラス張りというのが特徴ですが
特に､最上階の部屋はメゾネットでリビングの天井高が8mもあり､高級ホテルのロビーのような雰囲気で､南側の窓越しに六本木ヒルズが真正面に一望出来るのが､圧巻でした｡
メゾネット上階にはベッドルーム､ｼﾞｬｸﾞｼﾞｰ付の浴室が有り､ｼﾞｬｸﾞｼﾞｰに入りながら東京の景色を一望することが出来､今まで見たマンションの中では､経験した事のない開放感と高級感を感じさせる物件でした｡
雑感
今月24日より､重要事項説明書にアスベストの調査有無とS56.5.31以前に建築確認の交付を
受けた建物に対して､耐震診断の有無の記載が義務付けられます｡
アスベストは､大変細かい粒子でいつのまにか吸っている事も有りうるので
もっと早くしてほしかったという感じがします｡
いつも何か大事が発生してから､規制や規則が作られるのが殆どです｡
先を見越して､未然に事故や災害を防ぐようにはならないものでしょうか｡
受けた建物に対して､耐震診断の有無の記載が義務付けられます｡
アスベストは､大変細かい粒子でいつのまにか吸っている事も有りうるので
もっと早くしてほしかったという感じがします｡
いつも何か大事が発生してから､規制や規則が作られるのが殆どです｡
先を見越して､未然に事故や災害を防ぐようにはならないものでしょうか｡
ノンリコース住宅ローン
先日の住宅新報で、国土交通省が住宅ローンのノンリコースローンに対する提言が
あったとの記事が書かれておりました。
住宅のノンリコースローンが出来ると､ローンの返済責任がその不動産に限定されて
来るのでローンの借入がし易くなり、不動産市場は今以上に活性化してくると思われます。
その反面、借り手の返済責任範囲が限定されると、貸し手の返済リスクが増えるので
金利は高くなるのではないかと思います。
金利が高い住宅ローンを証券化して市場で販売すれば、面白い金融商品になるのでは
ないでしょうか。最初の不動産所有者がデフォルトして次の所有者に負債を引継ぎリスクを軽減した証券も考えられると思います。
このような動きを見ると、不動産業界の将来も面白くなっていくような感じがします。
雑感
私が、初めてこの業界に入った頃は、まだ不良債権がらみの物件が多く有りましたが
その頃､外資系の会社はそれ以前に格安でバルク買いした物件を転売していました｡
莫大な儲けを出した会社は､さっさと日本をあとにして東南アジアへその拠点を移して
行きました｡
その後､同じようなビジネスモデルを持つ企業が国内でどんどん出てきて､値段の上がった物件を買いあさり､価格がさらにつり上り､今日の不動産バブルにつながっています｡
人より一歩先を考え･ｽﾋﾟｰﾃﾞィｰに行動することが大事である事をつくずく感じました｡
その頃､外資系の会社はそれ以前に格安でバルク買いした物件を転売していました｡
莫大な儲けを出した会社は､さっさと日本をあとにして東南アジアへその拠点を移して
行きました｡
その後､同じようなビジネスモデルを持つ企業が国内でどんどん出てきて､値段の上がった物件を買いあさり､価格がさらにつり上り､今日の不動産バブルにつながっています｡
人より一歩先を考え･ｽﾋﾟｰﾃﾞィｰに行動することが大事である事をつくずく感じました｡
Easement
カリフォルニア州の不動産用語でeasementという用語が有ります｡
日本で言う所の地役権･要役権のようなもので､つまり何らかの事情で他人の土地を使用することが出来る権利･利益のことを言います｡
私が資格学校に入って､最初に覚えた単語がこれでした｡不動産全体のｱｲﾃﾑからすると
重要度の優先順位は､差程高くは有りませんが､今でも一番頭に焼付いています｡
インパクトを感じながら､覚えたことは､その内容の重要度に関らず良く覚えているものです｡
キュリアス鎌倉
昨日､キュリアス鎌倉という新築の賃貸住宅を見に行きました｡
JR大船駅から20分ほど歩いた所で､住宅地の道路から丘に上る路地を上がった中腹にあり､うぐいすの鳴き声が聞こえ､緑も多い自然豊かな環境に新築された住宅で､ロフト付き1ルームタイプを基本に､各戸毎に内装を変え､それぞれ部屋に特徴をもたせ、
外装もシンプルで中庭には金木犀などの植木を植栽したり、地面には、湘南海岸をイメージして貝殻を埋め込んだり、カラーの庭石を敷きつめたりして､周りの自然と調和しつつ明るいデザインになっています｡
外溝工事がまだ残っていましたが､既に入居者が決まっている住戸もあり
大船から徒歩20分という立地にも関らず､評判は良いようです｡
まだ空いている部屋では､眼下に大船の町並みと向いの山の自然風景が見える
住戸と､落着いた床色の住戸が印象に残りました｡
今後､人口が減って行く中で､賃貸業を成功させる為には､ただ建物を作ったり
購入するのではなく､まずその物件に対するコンセプトを明確にして､ニーズに応えたり､ニーズを開発することが大事であることを改めて思いました｡
見学後､オーナーのキュリアス様に食事もご馳走になり､夜遅くまでお話を
聞かせて戴き有難うございました｡
JR大船駅から20分ほど歩いた所で､住宅地の道路から丘に上る路地を上がった中腹にあり､うぐいすの鳴き声が聞こえ､緑も多い自然豊かな環境に新築された住宅で､ロフト付き1ルームタイプを基本に､各戸毎に内装を変え､それぞれ部屋に特徴をもたせ、
外装もシンプルで中庭には金木犀などの植木を植栽したり、地面には、湘南海岸をイメージして貝殻を埋め込んだり、カラーの庭石を敷きつめたりして､周りの自然と調和しつつ明るいデザインになっています｡
外溝工事がまだ残っていましたが､既に入居者が決まっている住戸もあり
大船から徒歩20分という立地にも関らず､評判は良いようです｡
まだ空いている部屋では､眼下に大船の町並みと向いの山の自然風景が見える
住戸と､落着いた床色の住戸が印象に残りました｡
今後､人口が減って行く中で､賃貸業を成功させる為には､ただ建物を作ったり
購入するのではなく､まずその物件に対するコンセプトを明確にして､ニーズに応えたり､ニーズを開発することが大事であることを改めて思いました｡
見学後､オーナーのキュリアス様に食事もご馳走になり､夜遅くまでお話を
聞かせて戴き有難うございました｡
エスクローについて
カリフォルニア州の不動産売買に於ける手続きでエスクローが有ります｡
YAHOOのインターネットオークションでも有りますが､契約締結後､エスクローと言われる
エージェントに買主は､手付金を渡し､売主は Title Sheetを渡し､決済までの間
手付金を保管し､Title Sheetに問題がないかどうかを調査し､問題がなければ
決済に係る費用を精算し､エスクローを通じ､決済･引渡が行われます｡
買主･売主から中立の立場であるエスクローが決済処理をすることで
取引における不正を防止することが出来ます｡
日本では､不動産業者が売主で買主が不動産業者でなく､ある一定以上の手付金を受領するときのみ第三者機関に保管する義務が生じますが手続きに時間が掛かったりする為
実際は､金額を条件以下にして､売主が直接もらうケースが殆どで､リスク回避対策が
十分されていないのが実態です｡
大半の取引は､問題無く行われていると思いますが､不動産取引に対する信頼性を
向上する為に､エスクローシステムの導入も検討してはどうでしょうか?｡
YAHOOのインターネットオークションでも有りますが､契約締結後､エスクローと言われる
エージェントに買主は､手付金を渡し､売主は Title Sheetを渡し､決済までの間
手付金を保管し､Title Sheetに問題がないかどうかを調査し､問題がなければ
決済に係る費用を精算し､エスクローを通じ､決済･引渡が行われます｡
買主･売主から中立の立場であるエスクローが決済処理をすることで
取引における不正を防止することが出来ます｡
日本では､不動産業者が売主で買主が不動産業者でなく､ある一定以上の手付金を受領するときのみ第三者機関に保管する義務が生じますが手続きに時間が掛かったりする為
実際は､金額を条件以下にして､売主が直接もらうケースが殆どで､リスク回避対策が
十分されていないのが実態です｡
大半の取引は､問題無く行われていると思いますが､不動産取引に対する信頼性を
向上する為に､エスクローシステムの導入も検討してはどうでしょうか?｡