時間の経過
明日､明後日で4月が終わり､5月に入ります｡あと約二ヶ月で今年も半年を過ぎることになります｡10年一昔という言葉がありますが､10年前が5年前位の感覚になっています｡
年齢を重ねる毎に､時間が経つのがますます早く感じます｡その分一日一日じっくりと
充実して時間をすごしたいと思います｡
明日､物件の内見があります｡充実した一日を過したいと思います｡
土地とは
土地とは､元来地球にある天の産物であり､人間の労働によって生み出されたものでは
有りません｡
天の産物である資源が､人間の労働によって新しい産物に変えられた時に付加価値が
発生するのであり､天の産 物そのものに付加価値はないものと考えます｡
しかし､バブルでは､そのような土地にあたかも付加価値があるかのように価格が
暴騰し､経済を狂わしました｡
今､土地や株につぎ込まれているお金の源泉は､人間の労働によって生み出されてきた
付加価値です｡
この付加価値が増える事によって､経済が発展して行くのだと考えます｡
土地や株の乱高下により､人々が生産活動をしなくなったり､出来なくなれば
経済は発展しません｡
多くの人が金持ちになって､働かずに生きてゆく生活を夢見ます｡
しかし､皆がこうなると経済は止まります｡
働くことは人間の宿命なのかなと感じます｡
有りません｡
天の産物である資源が､人間の労働によって新しい産物に変えられた時に付加価値が
発生するのであり､天の産 物そのものに付加価値はないものと考えます｡
しかし､バブルでは､そのような土地にあたかも付加価値があるかのように価格が
暴騰し､経済を狂わしました｡
今､土地や株につぎ込まれているお金の源泉は､人間の労働によって生み出されてきた
付加価値です｡
この付加価値が増える事によって､経済が発展して行くのだと考えます｡
土地や株の乱高下により､人々が生産活動をしなくなったり､出来なくなれば
経済は発展しません｡
多くの人が金持ちになって､働かずに生きてゆく生活を夢見ます｡
しかし､皆がこうなると経済は止まります｡
働くことは人間の宿命なのかなと感じます｡
最初の一年間
この業界に入り、最初に入社した大手の不動産仲介会社で丸１年勤務させて頂きました。
自分の仕事の柱を確立しようとしましたが､全く業界での実務経験がない者にとって
そう簡単に確固とした柱が簡単に出来るものでは有りません｡
先輩社員からは､仕事が安定するまで5年は覚悟しておいた方が良いとのアドバイスを受けました｡しかしこの一年間でこの業界の実態を広く知ることが出来､不動産仲介業を通じて
実務の基礎も学ぶ事ができ､人脈も少なからず作る事が出来ました｡
月例の全体販売会議や週一回の販売進捗チェックは、好きではなかったですが
行動スケジュールは全て自由に出来、自分にとっては向いている職業かなと感じました。
そして､再び3ヶ月間の就職活動を経て､現在の会社に勤務することになりましたが
ここで経験したことが、現在の全ての仕事で役立っています。
社会保険
私は､歩合給の営業マンとして仕事をしていますので､定期賞与がなく月毎の売上に応じた
歩合給を翌月にもらっています｡一度うっかりして社会保険料の算定期間が4月～6月に
変更になったことを知らずに､3月で大型物件を成約した報酬を4月に受取り､翌年の社会保険料が､二倍になってしまい､翌年度歩合給のない月は苦しい状況になってしまいました｡
電機メーカーに勤務していた時は､定期的に賞与をもらっており､そういった事には
無頓着でしたが､給与体系の違う仕事につき､このような経験をすると､今まで以上に
社会保険料の高さと､今の健康保険は健康で病院へ行かずに働いて稼ぐほど負担が増えるのだ
ということを身にしみて感じました｡今の負担方法ならばマッサージや整体･難病治療も含め
全ての治療行為に健康保険が適用される様にして､保険のきかない治療がない様にして
貰わないと割に合わないと思った次第です｡
歩合給を翌月にもらっています｡一度うっかりして社会保険料の算定期間が4月～6月に
変更になったことを知らずに､3月で大型物件を成約した報酬を4月に受取り､翌年の社会保険料が､二倍になってしまい､翌年度歩合給のない月は苦しい状況になってしまいました｡
電機メーカーに勤務していた時は､定期的に賞与をもらっており､そういった事には
無頓着でしたが､給与体系の違う仕事につき､このような経験をすると､今まで以上に
社会保険料の高さと､今の健康保険は健康で病院へ行かずに働いて稼ぐほど負担が増えるのだ
ということを身にしみて感じました｡今の負担方法ならばマッサージや整体･難病治療も含め
全ての治療行為に健康保険が適用される様にして､保険のきかない治療がない様にして
貰わないと割に合わないと思った次第です｡
タイミング
不動産売買の仲介業をやっていて､タイミングは大きな要素の一つと
感じています。たまたまいい物件に出会えても､資金が準備出来なければ購入出来ませんし
その逆の場合も有ります｡
また､ぜんぜん売れずに長期間オープンにされたままの物件にいきなり3件も4件も
同時に買付が入ったりすることも有ります｡
御客様をタイミング良く誘導してあげるのも、仲介業のスキルの１つかなと思います。
感じています。たまたまいい物件に出会えても､資金が準備出来なければ購入出来ませんし
その逆の場合も有ります｡
また､ぜんぜん売れずに長期間オープンにされたままの物件にいきなり3件も4件も
同時に買付が入ったりすることも有ります｡
御客様をタイミング良く誘導してあげるのも、仲介業のスキルの１つかなと思います。
業者向け販売図面
業者向けに定期的に送られて来る販売図面があります｡
殆どが個人住宅･マンションや土地ですが他に事業用物件もあります｡
大抵の方は､必要な所しか見られない様ですが､私の場合､売買物件については
市場の流れを見る為に､一通り見るようにしています｡
最近の傾向として､都心の物件は段々古い物件が増えてきており､
品質や価格も手頃でいい物件も時々出ていた数年前とは確実に変わって来ており､都心での手頃な物件が少なくなっています｡価格もこの1年間で築古の物件でも
人気の物件は最近1年間で20～30%も値上がりしています｡
また､郊外の物件も段々都心から離れてきており､最近では神奈川･千葉･埼玉県の
物件も増えてきており､地方主要都市の物件も目立つようになりました｡
さらには､ついこの間売却された物件が､すぐに以前よりも高い値段で
再販されている物件を良く見かける様になりました｡多いものでは､一年半で3回以上
売主と値段が変わって販売されている物件もありました｡
定期的に送られる毎に､いつも売り出されている物件もあり､何故売れないのか
販売図面を見ながら自分で原因を考えることもあります｡
実際の販売で使うのは限定されますが､使い方では首都圏や他の地域の相場や
情報もわかるので時には役立つ資料です｡
殆どが個人住宅･マンションや土地ですが他に事業用物件もあります｡
大抵の方は､必要な所しか見られない様ですが､私の場合､売買物件については
市場の流れを見る為に､一通り見るようにしています｡
最近の傾向として､都心の物件は段々古い物件が増えてきており､
品質や価格も手頃でいい物件も時々出ていた数年前とは確実に変わって来ており､都心での手頃な物件が少なくなっています｡価格もこの1年間で築古の物件でも
人気の物件は最近1年間で20～30%も値上がりしています｡
また､郊外の物件も段々都心から離れてきており､最近では神奈川･千葉･埼玉県の
物件も増えてきており､地方主要都市の物件も目立つようになりました｡
さらには､ついこの間売却された物件が､すぐに以前よりも高い値段で
再販されている物件を良く見かける様になりました｡多いものでは､一年半で3回以上
売主と値段が変わって販売されている物件もありました｡
定期的に送られる毎に､いつも売り出されている物件もあり､何故売れないのか
販売図面を見ながら自分で原因を考えることもあります｡
実際の販売で使うのは限定されますが､使い方では首都圏や他の地域の相場や
情報もわかるので時には役立つ資料です｡
外国人投資家
最近外国人の方で、日本の不動産投資に興味をお持ちの方が増えています。
企業だけでなく､日本の景気が回復して来たこともあり
個人投資家の方が増えてきています。
世界で見ると､金利がまだ低い日本は､金利が高い国から見ると､投資対象として
魅力のある国になっている様です｡
ただ､日本国内での外国人への融資は限定的ですので､日本で融資を受けようと
される外国人の方(特に日本非居住者)は､あまり簡単に考えない方が良いと思います｡
企業だけでなく､日本の景気が回復して来たこともあり
個人投資家の方が増えてきています。
世界で見ると､金利がまだ低い日本は､金利が高い国から見ると､投資対象として
魅力のある国になっている様です｡
ただ､日本国内での外国人への融資は限定的ですので､日本で融資を受けようと
される外国人の方(特に日本非居住者)は､あまり簡単に考えない方が良いと思います｡
不動産起業塾飲み会
昨日､といっても一昨日になってしまいましたが不動産起業塾飲み会に出席させて頂きました｡
当日は､株式会社サタスインテグレイト 佐藤社長の講義があり
不動産証券化についてはこの業界に入ったら必ず携わりたいと思っておりましたので
是非共講義に参加したかったのですが都合が付かず､
今回は､飲み会で名刺交換をさせて頂いただけで終わってしまいました｡
次回､講義があれば是非参加させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します｡
飲み会では塾長を始め､新しい塾生の方やOBの方々から面白い話を聞かせて頂いたり
して楽しい時間を過ごさせて頂きました｡
これからも､顔出して行きたいと思います｡
当日は､株式会社サタスインテグレイト 佐藤社長の講義があり
不動産証券化についてはこの業界に入ったら必ず携わりたいと思っておりましたので
是非共講義に参加したかったのですが都合が付かず､
今回は､飲み会で名刺交換をさせて頂いただけで終わってしまいました｡
次回､講義があれば是非参加させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します｡
飲み会では塾長を始め､新しい塾生の方やOBの方々から面白い話を聞かせて頂いたり
して楽しい時間を過ごさせて頂きました｡
これからも､顔出して行きたいと思います｡
入札案件
不動産の売買で入札というやり方が有ります｡裁判所主催の競売のように入札者の面前で
札を開ける方法や､売主､専任の元付け業者や管財人に郵送後､書面や電話で落札結果が
来る方法等が有ります｡
競売や国有財産売却の場合､直接一般に情報公開するので仲介業者が
間に入ることはあまり有りませんが､管財物件や法人のリストラ等による売却物件は
仲介業者を通じて行う場合も有ります｡
その中で私が経験したある入札案件の出来事を話したいと思います｡
都内のある破産物件でしたが､元付業者が私の会社と他1社で行われました｡
私は､客付けに力を入れ運良く､あるﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰから入札して頂くことが出来ました｡
入札は､締切時間ぎりぎり迄､腹の探りあいで､私も元付けの担当者を通じて
幾ら位なら取れそうだという示唆を買主にしながら価格を確定していきました｡
札は郵送され､結果が来ましたが､落札には至りませんでした｡
ところが､その後私はﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰの担当者から今回あなたに渡した札で落札されなかった
せいで私は恥をかく事になってどうしてくれるんだというｸﾚｰﾑが来ました｡
私は､怪訝に感じながら､落札者を確認すると何と私が札をもらった同じﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰが落札していたのです｡
同じ会社のもうひとりの担当者が他社を通じて違う価格で入札していたのです｡
入札は1社で1枚と思っていましたが､必ずしもそうではない事を知った出来事でした｡
札を開ける方法や､売主､専任の元付け業者や管財人に郵送後､書面や電話で落札結果が
来る方法等が有ります｡
競売や国有財産売却の場合､直接一般に情報公開するので仲介業者が
間に入ることはあまり有りませんが､管財物件や法人のリストラ等による売却物件は
仲介業者を通じて行う場合も有ります｡
その中で私が経験したある入札案件の出来事を話したいと思います｡
都内のある破産物件でしたが､元付業者が私の会社と他1社で行われました｡
私は､客付けに力を入れ運良く､あるﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰから入札して頂くことが出来ました｡
入札は､締切時間ぎりぎり迄､腹の探りあいで､私も元付けの担当者を通じて
幾ら位なら取れそうだという示唆を買主にしながら価格を確定していきました｡
札は郵送され､結果が来ましたが､落札には至りませんでした｡
ところが､その後私はﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰの担当者から今回あなたに渡した札で落札されなかった
せいで私は恥をかく事になってどうしてくれるんだというｸﾚｰﾑが来ました｡
私は､怪訝に感じながら､落札者を確認すると何と私が札をもらった同じﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰが落札していたのです｡
同じ会社のもうひとりの担当者が他社を通じて違う価格で入札していたのです｡
入札は1社で1枚と思っていましたが､必ずしもそうではない事を知った出来事でした｡
銀行融資について
投資用不動産の購入に関し
最近の不動産価格の上昇で､融資金額に影響が出てきています｡
特に､上昇の激しい東京都心部では､融資の評価額と市場価格の乖離が大きくなり
自己資金を増やさざるを得ない状況になっております｡自己資金の少ない方は
まだ上昇率の低い郊外等で探さざるを得ない状況になって来ています｡
この先どこまで行くか判りませんが､成行きをしっかりと見ておきたいと思います｡