不動産販売(仲介)で感じる事

私は､電機メーカーからこの業界に転職しましたが､私がかつて扱っていた商品は
電気の部品で､如何に御客様の要望に合ったｽﾍﾟｯｸと価格と数量と納期に合わせる事に
重点が置かれ､日々価格交渉と納期調整に明け暮れておりました｡

しかし､不動産の場合は唯一の商品を如何に買ってくれる人を見つけるかという所に
一番重点を置くという点で違います｡

極端に言えば､不動産の場合1000人の内 999人が買わなくても1人が買えば良いわけで
当然､仕事のやり方は量産品を販売するのとは違ってきます｡

この仕事に携わってからは､日々売上が計上される事はなくなり､
達成感を感じない日々も有りますが､納期対応や価格対応で戦々恐々として周囲に振り回され
落着かない日々を送るよりも､ある程度マイペースで仕事ができる今の仕事の方が
私には向いていると思っています｡

国会図書館

国会図書館には、地図室という部屋が有り全国の住宅地図とブルーマップが
閲覧でき、必要なページはコピーもできます。

遠隔地の物件調査をする時､ここに来ると全国の物件の住居表示と地番が判るので
いちいち遠隔地の法務局に出向かなくても良いので大変便利であります｡

またあらゆる分野の専門書･雑誌が保管されているので､過去に雑誌に掲載された記事を
調べたり､高くて会社が買ってくれなかったり､自分で買えない不動産の専門書･専門誌等の記事を
調べたり･抜粋したりするのに非常に便利な施設です｡

時間がある時には､良く利用しておりこの仕事についてからは大変重宝している
施設です｡

波に乗る

物事には波が有ります｡調子の波､景気の波､株価変動の波等等｡

土地の価格にも波が有ります｡ﾊﾞﾌﾞﾙといって未来永劫に上り続けるわけでは有りません｡
ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊したからといって汚染されていない土地であれば価格が0又はマイナスに
なる事も有りません｡

行き過ぎるとブレーキがかかります｡悪くなると何とかしようという作用が働きます｡

ただ､波には大波･小波が有ります｡どの波に乗るかによって行動が変わります｡

自分はどの波に乗ってうまくやれるかを良く見て､自分で能動的にコントロール出来る
ようになりたいと思います｡

ひどい客

不動産の仲介業をしていると､ひどい客に会うことも有ります｡

私が経験した客は､外国人でいきなり今日日本に到着するから物件を見せろと連絡があり
スケジュールをアレンジしましたが､日本への到着が遅れ､直接チェックインしたホテルに
出向き今日は出来ないと言うと､二日後に内見したいとの事でしたので､明日にｽｹｼﾞｭｰﾙを固め､当日ホテルに出向きました｡しかし時間になっても待ち合わせ場所に現れず､フロントに確認した所､昨日にチェックアウトしていたのです｡

おかげで､スケジュールを全てキャンセルする羽目になり､わざわざ物件まで来ていただいていた売主様にも平身低頭でお詫びをしました｡

その他にも､前日までに資料を送らせ内見のｽｹｼﾞｭｰﾙまで組ませておいて､いざ内見へ
行こうとすると､既に他の業者で見て来たと平然として言う客､散々内見した挙句に
今購入の予定は無いという客とか等等｡

やはりこういう経験で､客を見極める目を養う事も仲介業者としては大変大事な事であると感じています｡

抜く

不動産業者の用語で｢抜く｣という言葉があります｡あまり良い言葉ではありませんが
当事者が間に入っている仲介業者を抜かして直接その先とコンタクトする事を言います｡

私がこの業界に入って間もなく､あるﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰに物件を紹介した所､数日後に
その会社の常務という人間から購入したいので､価格の交渉をしたいとの連絡が
入り､指値を受けました｡その指値で交渉しましたが､売主の要望価格と合わせる事が
出来ませんでした｡

その事を常務に連絡すると､｢お前に払う仲介手数料とかがコストに入っており
価格が上げれないので､直接売主とコンタクトする｡｣と言って電話を切られました｡

もちろん私は､この会社に対して二度と物件紹介をする事はありませんでした｡

この｢抜く｣事を社の方針としている会社もあると聞いたこともあります｡
そういった会社には気をつけたいものです｡

外国人客

　最近では､日本の景気も良くなって外国人の方から不動産購入の引合いが
増えて来ておりますが､不動産の商慣習は各国によって違いますので
日本の習慣に戸惑う方もおられます｡

アメリカなどでは､仲介業者への手数料は売主が支払うものであり､買主が払うという習慣がない為､仲介手数料を請求すると何故払わなければ行けないんだと憤慨される
御客様がいます｡

外国の御客様からの引合いがあった時には､まず日本の不動産の商慣習を理解して貰う様にしています｡

マンションデベロッパー

会社によくマンションデベロッパーの方が､土地の紹介をして欲しいと来られますが
来る度に違う会社の方が来られます｡私のデベロッパーリストでは､東京を拠点とする
会社だけでも数百社有ります｡作り始めてからあまりオーバーホールしていませんので
その間に合併したり､マンション事業をやめた会社もあったり
新規に参入している会社もあると思いますが､すごく数が多いなと感じています｡

全国規模で大量に建設する所から､年に数棟しか作らない会社まで業態は様々のようですが
これだけ会社が有ると､どれだけの会社が採算が取れているのか判りませんが､
採算が取れているのであれば､マンション事業は､すごく利益率が高く取れる事業なのかも知れません｡

横浜の住宅地

今日は､横浜まで出掛けて来ました｡中心街から少し離れた住宅地でしたが
東京の喧騒とした感じはなく､近くに丘もある落ち着いた感じの場所でした｡

又､道を聞いたら近所の人が集まってきて一緒に探してたりして大変庶民的な所で
久しぶりに人情味を感じ､横浜の街のイメージからすると意外でした｡

その地域は､特に外国人(特にｱｼﾞｱ系)が多い所だそうでｱﾊﾟｰﾄやﾏﾝｼｮﾝを借りても
色々な事情で急に退去する事もある様で､賃貸契約も一般契約ではなく
敷金･礼金なしのﾏﾝｽﾘｰﾚﾝﾄの様な契約になっている所が多い様です｡

東京に近い横浜でも､各々の地域で違った事情が見受けられます｡

本日の業務２

本日も午前中は､引合いへの対応と午後からは東奔西走と忙しい一日でした｡

少ない予算で､利回りの高い物件は殆どが郊外の物件になってきており
私の行動範囲もそれにつられて広がっています｡

また､物件もより自己資金が必要な物件が増えています｡

自己資金が潤沢にある方は､問題ないと思いますが､少ない自己資金で始められる方には
簡単ではなくなりつつあります｡

購入物件を選定するに当っては､さらなる検討とｱｲﾃﾞｱが必要のようです｡

建物検査

　最近､物件購入する前に建物検査を事前に行う事が増えていますが
欧米諸国では､購入者が事前に建物を検査するのは当然行われることのようです｡

検査のレベルについては様々有り､検査内容によって価格が違っています｡
安いもので５千円位から高いもので数十万円､もっと高度で専門的なものですと
百万円単位又はそれ以上するような検査も有るようです｡

どのﾚﾍﾞﾙにするかは､購入者の判断になりますが､物件価格からするとわずかな価格で
安心を得られるのであればメリットは大変大きいと思います｡