破産物件

不動産仲介業に入ってから､不良債権がらみの物件を扱う事があります｡
綺麗な物件もありますが､破産した物件などは手入れもされていない事が多く
大変汚れている物件が目に付きます｡

特に､居住用のマンションなどで凄まじいものがあります｡

その中で､印象に残っているマンションは､ドアをあけると､いきなり床が反り上がり､部屋のドアも半分以上ずたずたになり壁は何で開けたという位穴ぼこだらけ､水回りは垢だらけ､しまいには､二段の押入れの上床がなくなり､押入れのさんが傾きふすまが入らない状態でした｡

兎も角どうすれば､ここまで破壊できるのかという位凄まじい光景でした｡

破産の目にあう方というのは､ここまで心も荒んでしまうものなのかと､ふと感じて
しまいました｡

再開発

東京から電車で一時間位のある街の駅前に虫食い状態のエリアがあります｡
ﾊﾞﾌﾞﾙの頃､地上げ業者が買い漁った土地をある不動産会社が買上げた所ですが
当時は､役所も参加して新しく街を再開発すると言う事で地権者も賛成して
土地を売却したようですが､その後バブル崩壊による土地の下落で買収もｽﾄｯﾌﾟして結局､役所は参加せず買上げた不動産会社の系列会社の商業開発目的だという事が判り
地権者も消極的になり､それ以来虫食い状態になっているようです｡

東京都心とは違い､郊外の駅前は､依然としてこの様な状態の所があります｡

再開発は､一企業だけにに任せるのではなく､色々な衆知を集めて公共利益を優先しながら次世代も見据えたビジョンをもって行う事がこれからは必要ではないかと思います｡

相続税

昨日､青山の会に初めて参加させていただきました｡起業塾よりもさらに専門的な
カリキュラムで当日は相続税の還付に関する内容でした｡

税理士の力量によって､支払税額が変わるというのも､困った事だなと思います｡
たまたま選んだ税理士によって､納税額を不当に高く払わされてしまっては､納税者も
やるせないと思います｡

全国の税理士の相続税に対する力量･過去の実績等を事前に見れるサイトでも作ってくれたらかなりこういう事は少なくなるのではないでしょうか｡

こういった手続きは､一回ですっきりかたずけたいですね(今の所､私自身は
関りなさそうですが)｡

窓先空地

建物を建てる際に定められている法律として、建築基準法が有りますが
さらに､各地域で実状によって建築に関する条例を定めている所が有ります｡

東京都の場合､建築安全基準条例が別途定められておりますが､その中に窓先空地という
条例が有ります｡共同住宅で各戸の部屋の窓が道路側に無い場合､災害の避難通路として
物件の境界と建物の間を一定間隔以上あけないといけないという規定です｡

建物の密集度が高いせいか､東京都では窓先空地が十分にない物件が良く見られます｡
規制以前に建てられた物件も多く有ると思います｡

販売図面に記載されている事があまり有りませんので､後で調べて事実が
判る事が大半です｡物元業者に言うと知らなかったという業者もいました｡

建築基準法だけでなく､条例もきっちり見ておく必要が有ります｡

英文契約書

今日は私が売買で仲介したビルを購入して頂いた外国人オーナー様が所有している
事務所ビルのテナント様との賃貸契約の更新･再契約が有り､その契約内容の英文ﾚﾌｧﾚﾝｽを
作成して､海外にお住まいのオーナー様へ送る作業を行いました｡

契約書の言葉･表現は､法律用語も含まれ難解な所が有り､訳にも大変苦労します｡
ほぼ丸一日係ってしまいましたが､何とか送る事が出来ました｡

売買では､さらに項目が増えるのでさらに時間がかかりますが､海外からの引合いが
最近増えて来ている現状で､こういったサービスを効率良く出来るようにしてゆきたいと思います｡

販売図面

　顧客から物件購入の引合いが有りますと､顧客の要望する物件の内容を聞き出し自分の手持ち物件や要望に合った物件をもっていそうな業者に問い合わせたり､
レインズ等で要望にあった物件を検索して､物件が見つかれば顧客に紹介をします｡

その際､物件概要や業者が作成した販売図面にある情報をまず流します｡
しかし､その販売図面にはその物件の情報が全て網羅されている事は殆ど無く
話が進んで行くと､実はああだったこうだったという新事実が都度都度明かになる事が
多く､顧客の不信を買ってしまったり､それまでにフォローしてきた事が無駄になったり
する事が有ります｡

販売図面の段階で､物件の状況については重要事項説明書の内容と同じ位の
データーを載せて置くべきと思います｡

都心の家屋

先日､新築の一戸建ての内見に行きましたが､都心では地価が高い為､1億円位の物件では
土地面積が狭くなり､床面積を稼ぐ為に階を積上げている物件が多く見られます｡

そういった物件では､階段のｽﾍﾟｰｽが増え､また駐車スペースも取らないと行けませんので
その分部屋の面積が削られ狭い部屋になり､吹き抜けにしたり､最上階の天井を取って､
部屋の空間を広く見せるようにしているようです｡

外国では､一億円も出せば相当な豪邸が買えるので､それを期待して来る外国人客は
このような物件を見て落胆してしまいます｡

時々､アメリカを始めとする外国の物件サイトを見る事が有りますが､このような
サイトに出てくる物件を見ていると､日本の住文化の貧弱さを感じます｡

仲介･管理

不動産業にはあらゆる分野で特化した仕事があります｡

私の主な仕事は不動産の売買仲介ですが､収入が不安定であります｡
収入を安定化させる為には､物件取り扱い数を増やしたり買い客の引合いを増やす
方法がありますが､仲介だけだと決済が終わるとそれで顧客との関係が
切れてしまう事が殆どです｡

物件を買って戴いた御客様の物件管理を預かり､テナントの退去･募集などを
請負ったり､収支計画を提案したりしながら御客様との長い付きあいをしていく事で､長期的に安定した売上げを得られるようになり､そこからのビジネス展開も拡がってゆきます｡

これからは､仲介･管理一体となったサービスが重要になって行くと思います｡

プロ意識

耐震偽装事件の絡みで次々に逮捕者が出ていますが、まずこの事件を見てプロ意識の
欠如･倫理観の欠如を痛切に感じます｡

法律を守る事は当然の事でありますが､法律違反にはならなくてもプロとして
やってはいけない事が有ります｡

顧客に良質の商品･ｻｰﾋﾞｽを提供して､報酬をもらうはずが､顧客の不利益を顧り見ず自分だけが儲ける事しか考えないプロとしての倫理感が低いと感じる出来事が最近多いように思います｡

アメリカの不動産業界では､クライアントに不誠実な行為をしただけで､罰則が課せられ
場合によってはライセンスを剥奪されることも有ります｡

私も､高いプロ意識をもって､レベルの高い仕事をしたいと思います｡

今日の出来事

今日､私が物件を紹介したりしている設計会社の担当者の方から携帯の留守電に電話が有り
ｺｰﾙﾊﾞｯｸして欲しいとのメッセージが有りました｡

先日私から大型の売却案件を紹介していたので､その件でいい話がきたのかなと
期待して電話をしました｡

しかし､返ってきた返事は ｢今日会社がつぶれて解雇になりました｡｣との事｡
私は､思わず｢えっ?｡｣と聞き返してしまいました｡

会社の過剰投資が原因だそうです｡｢いい就職先が有ったら紹介して下さい｡｣

最近景気が回復して来て､企業の倒産件数が少なくなってきたという所に
このような生々しい知らせを受けた事は大変ショックでした｡

私も出来るだけいい就職先が見つかる様に､ｻﾎﾟｰﾄして行きたいと思います｡

また仕事仲間になって大型物件を決めたいと思います｡