傾斜地の建物

本州は梅雨の真っ最中ですが､沖縄では大雨で土砂崩れが発生して､傾斜地に建っているマンションが崩壊しかかったり､庭先がなくなってしまった一軒家などの災害が
発生しています｡

山地の多い日本では､山頂や傾斜地に建っている住宅や建物が多いですが特に地盤が
余り堅くない場所に建てられている建物は､こういったリスクを覚悟しなければ行けないと思います｡

傾斜地に建てられた物件を購入したり借りたり､傾斜地に建物を建てる場合は地盤の強弱をよく調べどの程度まで､強固にすればリスクを軽減できるのか十分に精査した上でどこまで自分でリスクを取れるかを見極める必要があると思います｡

土地取引の活発化

上場企業と資本金10億円以上の企業を対象にした国土交通省2006年3月時点の土地投資動向調査結果によりますと､本社所在地の土地取引は､東京･大阪が引き続き活発である
が増え､今後も特に東京23区では約60%が上昇するとの回答があり､非製造業の土地購入意欲が上昇しているとのこと｡

ﾊﾞﾌﾞﾙの崩壊で土地神話が崩れたにも関わらず､景気が回復するとまた土地所有に動き始めているようです｡また同じ事が将来起こるのでしょうか?減損会計で一般の企業は
余剰な不動産を手放して来たはずですが｡

大変な客

不動産売買仲介の仕事をしていて購入条件を絞りこまない御客様は大変です。

物件数に限りがある価格帯ですとこちらである程度焦点を絞りこめることができますが
東京で2～3千万円位のマンションなら何でも良いと言われると数が膨大になるので
ピックアップも大変です｡

部屋数･階数･向きも何でもいいとなると､築15年以内でと言われてもどこから絞りこもうか悩んでしまいます。

ここから絞り込んで行くのが我々の仕事ですが､時間と労力がかかりとにかく大変です。

不動産投資のｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ化

昨日は一昨日に引続き､藁麦屋の懇親会に出席させて頂きました｡不動産起業塾第四期生の方々がお集りで､カナダの不動産投資事業を行っている会社のﾒﾝﾊﾞｰの方で外国人受講生の方々も来ており､起業塾も1年足らずにしてｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ化していたのには驚きました｡

何かのきっかけで日本に興味･関りを持ち日本が好きになって日本人と結婚したり日本に定住するようになりついの住み家を日本で買う､或いは日本の不動産に投資をする｡そういった外国人の御客様が多いです｡

逆に海外の不動産投資をする日本人も増えています｡海外の不動産投資を成功させる要素の１つはその場所の不動産事情をよく知ることは勿論のこと､その国を好きになる事ではないでしょうか｡

不動産バブル

昨日は青山の会で竹中工務店の河本好生氏によるバーチャル･金融とリアル･不動産のつながりについてお話を聞きました。

最近地価の上昇により､かつてのバブルの再来といわれているが実態のデーターを
見てかつてのバブル期と比較すると比べものになっていないとのことでした｡そこには時代背景の違いと過去の反省が反映されているからではないかとのことでした。

バブルというのは人間の活動力の源になるという意見も有るようですがそれは実体を伴った物でないと意味が無いと思います｡価値の源泉は人間の生産的活動にあるのであって人間が
出現した時すでにある物に付加価値はないと考えます。

今ブームのＲＥＩＴにしても､組み込まれている不動産からの家賃収入に応じた価格
が適正でありそれを超える部分はやはりバブルだと思います。

かつてのバブルは余ったお金を付加価値の無い土地や無駄なことにつぎ込み経済を
破綻させてしまい一生懸命貯めてきた年金や失業手当ても無くなってしまいました。

人間の活動は理屈通りに動かないこともあり行き着くとこまで行ってしまうこともありますが学習効果がないと進歩がないわけでそこはきっちりと自制をかけていく必要があるのではないでしょうか。

これから先どうなるのか相手の行動をどう読み取るかが重要との事｡私も相手をよく見て行動して行きたいと思います。

青山の会2

本日は青山の会に参加します｡今回は竹中工務店の営業本部､営業企画部長 河本好生氏による
ﾃｰﾏはバーチャル・金融とリアル・不動産建設～日銀考査ＯＢが見た、バブル・不良資産・ミニバブル～です｡

最近の不動産ファンドの出現を皮切りに､市場にお金が流れ出し､都心部を中心に地価バブルが起こっています｡今後どのようになるのかを考える上で内容を楽しみにしています｡

今日はこれくらいにしておきます｡

不動産会社の事務所

不動産会社は色々な場所に有ります｡駅前で看板を出して営業している店からｵﾌｨｽ街のど真ん中でｵﾌｨｽを構えていたりﾏﾝｼｮﾝやﾋﾞﾙの1ﾙｰﾑで事務所を構えているところなど様々です｡

私がこの業界に入り立ての頃､訪れたある会社は今にも潰れそうな古ｱﾊﾟｰﾄに構えられていました｡地図を頼りに行ったものの事務所らしきものはなく､何かの間違いかと思いましたがふと目の前のﾎﾟｽﾄを見ると小さな字で会社名が書かれていました｡

中は､6畳一間の部屋で夫婦で生活をしながら事務所として使っていました｡
ﾊﾞﾌﾞﾙ時には､大屋敷に住んでいたそうですが､ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊と共に莫大な借金を抱え財産を失いもういちどここから復活を目指しているとの事でした｡

その後その場所を訪れたことはありませんので､今そこに事務所があるのかどうか知る由はありませんが不動産会社には色々あるなと思います｡

東京の街

東京の街は､歩いてみるとアップダウンが多く坂も数多くあります。

なだらかな場所もありますが結構急な所もあります｡私は物件の現地調査や役所での
調査､業者訪問時は殆ど公共交通機関で移動して最寄の駅･停留所から歩いて行くた
め､坂の多さは身をもって体験します。

そのせいかどうか判りませんが､この仕事を始めてから体重が１０キロやせました。

ある時､夏場に電動自転車で港区から品川区大崎の間を桜田通りを走って往復した事
がありましたが途中の急なアップダウンに電動パワーも焼け石に水で､普通の自転車より重たい電動 自転車がかえって負担になり到着した時はへとへとになってしまいました。

駐車違反の取締りが厳しくなりましたが大半の方は社用車やタクシーで移動される
のが殆どだと思いますが東京の街を歩きまわるとこの仕事も健康的な仕事になるかなと感じています｡

築古マンション

都心部では､地価が高騰してマンションもかなり値上りしています。築年の新しい売却物件は少なくなり､築年の古い物件が目立つようになりました。

リフォーム技術が良くなり､築年が古くても新品同様の内装に仕上がっている物件が
殆どです｡

ただ躯体については､そうとも行かないようです。

今日内見した物件も高級住宅街にある築年が３０年以上建っているマンションで内装
は非常にきれいな仕上りでしたが､ＭＢの内壁を見るとコンクリート壁にひびが数ヶ所も入っていたのを発見しました。

築３０年以上でもコンクリートに全くひびが入っていない物件も有ります。
建築した時のコンクリート打ち込みの良し悪しが年を経て結果が表れてきます｡

築年の古い物件は、内装だけでなく躯体の良し悪しを特に注意して見る必要があります｡

Bullshit

ある賃貸担当者の話です｡外国人に都心のマンションを案内したのですがそのマン
ションは高級分譲仕様で築年も10年経っていない家賃もそこそこ高いマンションだったので､その客は大いなるLUXURYな期待を抱いてやってきたのでした｡

ところがこのマンションは全てカーペット敷きだったのですが絨毯の手入れはせず､以前おいてあった家具の後がそのままでしわしわの状態だったのです。

その外人はそれを見るなり｢Luxury｣の夢を木っ端微塵に打ち砕かれ｢Bullshit」と叫んでその場から去って行ったそうです。

高級物件は､高級物件なりの手入れをきちんとして置くべきだと感じました｡

｢Bullshit｣の意味を知りたい方は、各自でお調べ下さい。