【所有欲求ではなく、個別の納得感への欲求】

ネットで建物の仕様や設備・外観などを見て、最近の流行りや「お客様はどういう物を見ているのか」という情報収集も兼ねて勉強していますが

私が住宅業界に入った1,990年代はもちろんネットというのは無く（ほとんどの人が知らない）、お客様の情報収集といえば住宅情報誌か実際に住宅展示場に行くという2択だったと思います。

ですのでやはり【住宅建築を知らない】というお客様が多かった。

感覚としては「こんな家が建てたい」というより「家が欲しい」という、純粋に所有したいという欲求が強かったんじゃないでしょうか。

今はもっと具体的になっていて、家を所有するだけじゃなくて、どんな空間に住みたいかというデザイン的な欲求が強くなっています。

土地についても同じ事が言えますね。

つい30年くらい前までは、土地を所有する意識が高かった。もちろん当時も立地というのは考えられていましたが、優先順位としたら1位が土地を所有する事で、立地はその次くらいのイメージ。

所有するためにどこに買うか？という感じだった記憶があります。

まぁバブルが弾けた後とはいえ、北大阪エリアはまだまだ高かったので……川西市や三田市、豊野郡や能勢町まで土地を求めて探しているお客様が多かったですね。

それが現在は、「立地が納得いかなかったら別に所有しなくてもいいや」って感覚ではないでしょうか。

所有ありきではなく、あくまで立地の納得感があっての所有。

これから人口が間違いなく減少していきますので、この感覚はさらに強くなっていく気がしています。昔と比較してエリアが狭くなっていくんでしょうね。

拡大ではなく、縮小と選択の時代。

こういう流れは確実に理解して、仕事をしていかないといけないと情報収集しています。

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【街で見かける売り土地を見て･･･】

事務所周辺を車で走っていたら、以前に普通に売り出されていた土地が更地になって、ハウスメーカーから再度販売されています。1つ・２つではなく結構な数なんですよね･･･。

結局は一般のお客様が購入した訳ではなく、ハウスメーカーが買い取っただけ。

ぶっちゃけて書くと、土地相場は90万円～100万円だと思うんですよ。それが、更地なんで解体費用は必要なくなったといっても坪単価120万円とかで再販売されているんですね（汗）

＊解体費用なんて200万円前後でしょ。土地面積が60坪・70坪あるので土地坪単価としては3万円位のもの

こういう物件を見ていると、不動産会社の姿勢ってホンマに大事やなぁーって思います。

最後に購入されるのは一般のお客様なんです。そのお客様に対して【より良い物件を提案する】という視点が多くの不動産会社には欠けている。

具体的に書くと、①一般の売主様からA不動産が売却を依頼される。

②A不動産は一般の購入者に仲介すればいいけれど、それをハウスメーカーとかに売却（買取り）しようとするでしょ･･･

③ハウスメーカーが買い取って、解体更地にして、利益を乗せて再販売する

④土地を探しているお客様が最後に購入する

この流れなんですね。

仲介する不動産会社（A不動産）はこの流れの方が仲介手数料がより儲かるので、こればっかり狙っている。

でも私ら仲介する不動産会社は最後に購入する一般のお客様に対して、良い条件で買ってもらえる様に・多くの売りに出ている物件から選んでもらえる様に、努めるのが本来の仕事。

「お客様のために」「地域に根付いて」とかホームページで謳っているが、行動はまったくの逆をしている。

①の段階で、一般のお客様同士（売主・買主）で取引をしていれば両者ともウィンウィンだし、我々仲介会社も有難うなんです。またこれが主流になる事で、物件数はもっとスムーズに流通していくはず。

不動産流通システムはもうＡＩで自動の方がいいでしょうね。

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【もうすぐお引渡しの新築一戸建て現場へ】

もうすぐお引渡しとなる新築一戸建ての現場に寄ってきました。

建物内部はほぼ完成していて、外構工事に取り掛かっていました。

こちらの建物の特徴の1つは、1階のピアノルームですね。

玄関入ってすぐにグランドピアノを置ける広さの部屋を設計しました。

防音に費用をかける訳ではないので、隣地側3面には窓は一切設置せず。換気口なども取らない様にしました。

唯一の窓は南面ですが、ビルトインガレージ内部に設置していて、ガレージの側面も壁で囲むという、出来るだけ音が漏れていかないような設計にしています。

折角なら気遣い無しにグランドピアノを弾いてもらいたい。

完成したらチェックしていく考えです。

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【一戸建てのリフォーム工事現場へ】

今日の朝イチ、工事中の現場に寄ってきました。

一戸建ての間取り変更リフォームの現場です。

先週はなかなか行くタイミングがなく･･･市役所に行った帰りに寄ってきました。

完成は12月ですので、まだまだ大工工事。来週からは壁のボード貼りになってきます。

またちょいちょい寄りまーす。

●2階も部屋割りを変えてます。

●リビングに面して、タタミ座（床上げ）を作りました

●その横には、ファミリークロゼットも新設

●玄関にもシューズクロークを新設

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【こういう物件はちょっと様子見】

ここ数日で人気のある（需要のある）エリアにて、新規の物件が売り出されています。

ただ……正直に書くと、価格設定が高過ぎるんじゃないかと

これは私が感じる相場感との差ですので、実際にこの価格で売れるのか？注視していく必要があります。

需要・物件数・相場のバランスとお客様が感じるバランス、この2つが果たして釣り合っているのか？

人気のあるエリアといっても、購入を検討している方もよーく見てらっしゃいますのでね。

お客様にアドバイスする立場として、こういう事を言っていいのか（汗）

難しいところではありますが、こう感じるから仕方ない……

まずはこの1ヶ月は様子見ですね。

売れずのままか、または価格変更して下げていくのか？

茨木市の主要エリアの動向に注目です。

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【参考にすべきは直近の成約事例です】

毎週ホームページ会員様にメルマガを配信しています。

おススメ出来そうな物件をピックアップして紹介もしたりしてますが

・最近はたとえ立地の良い物件だとしても

・価値を考慮して相場以上に色を付けたとしても

更にその上をいく価格設定になっていて……おススメとは言えない物件も増えております。

不動産価格は株価と連動していて、これから株価がまだ上がっていくだろうという期待値は理解できるのですが、ちょっと需要と相場がかけ離れている物件が多い印象なんですよね（汗）

大手不動産会社がそういった価格設定をしている事が多く「これからもっと相場が上がるから、この位の価格で売り出しましょう！」って売主様に言ってんのかな？

それとも大手ならではの先を読む極秘情報を持ってんのかな？

って疑問に思っていましたが………やっぱ売れずにどんどん価格を下げていってるやん（汗）

東京都心や大阪市中心部とはちょっと違うんですよね、茨木市は。

このへんの感覚は、実際に物件を探しているお客様が当たっていたりする訳です→高い売り出し価格だとやっぱり売れずに数回の価格変更を繰り返しているから

お客様の感覚と実際の相場感の答え合わせをするのも仲介する不動産担当の役目だと思います。

今売れだされている物件は価格がブレている事が多いので、あまり参考にはなりません。一番参考になるのは直近の成約事例ですので、このデータをキチンと見せてくれて詳しく説明してくれる不動産担当を選ぶようにしてくださいね。

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【昨日はショールームへ行ってきた】

昨日はパナソニック・ショールームへ。

いつも来ているので目新しいものはないけれど･････

お客様への提案とか、デザイン・見せ方などを参考に見学しています。

30年も住宅の仕事をしてきて、当時と比較すると色々と変わりましたね。具体的には多過ぎて書けませんが（汗）、一番大きいのは【選択肢が増えたこと】。

お客様は楽しくもあり、しんどい部分だとも思う。

ショールームは最新の設備関係が見られる場所ですので、私ら関係者も勉強の場。

いつまでもこういった空間に興味を持っている自分でありたいです。

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【お客様には見えない不動産会社間のやり取り】

お客様には見えにくい部分で、結構不動産取引に影響大な要素。

それは【依頼した不動産会社または担当の性格】。

私ら不動産仲介業をしていて一番ストレスが溜まるのって、実は相手方の不動産会社（担当）とのやり取りだったりするんです……

大手不動産会社だと、そもそも物件を隠したがる会社が多いし、上から目線になる勘違いしている営業マンも多い。

中小不動産会社だとモラルが低過ぎる営業マンも多いしね……汗

私としても偉そうな口聞いてますが、お客様だけでなく、取引をする相手方の不動産会社（担当）にも出来るだけやりやすい様に気を使っています。

＊もちろん常識的な範囲で

こういう気持ちが、結果的にお客様（売主様・買主様）にとって良い取引になるんだと考えています。

不動産業界全体のモラルが一向に上がってこない現状ですので、これからは【気持ちいいやり取りが出来る不動産会社（担当）同士の取引が増える】こういう流れに必然的になっていくんだろうな。

物件だけでなく、不動産会社も2極化が進んでいく世の中になると感じています。

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【不動産の相場と売出し価格を決める要素】

不動産の価格を決める要素は大きく言うと【相場・需要の高低・売出し期間】の3つが絡んでくると思います。

●相場は分かりやすい。

直近の成約事例や売出し価格が合っている周辺の物件が参考になります。

●需要の高低については、お客様は物件の動きを把握されている訳ではないので難しいかもしれませんが、まぁエリア別でなんとなくはイメージして頂けるかと思います。

駅からの距離や人気の学校区などですね。

●売出し期間は売主様のご都合にもよるのですが、早めに成約になって欲しいか、急いで売らなくてもいいかの違いで、すぐに売らなくてもいいなら（少し）高めの価格で売り出されて機会を待つというのも手段になります。

＊少しというのがミソ。1,000万円とか相場より高く売り出すと、かえって売れなくなり、数ヶ月か1年売れなくなります……

これらの要素が絡み合って、物件価格というのは決まってきます。

でも最近頻繁に見る「高過ぎる価格設定」の売出し物件って、需要の高低を売主様に対して、ある意味ごまして提案をしているんでしょうね……

「物件が少ないので、今ならこれ位の売出し価格でいけるかも」

「相場が上がっているので、今からこれ位の売出し価格でいけるかも」

こんな営業トークなんだと思う（汗）

高い価格で売れるならやってみたいという気持ちは分からないでもないですが、必ず言える事は【この位の売出し価格でいけるかも】という曖昧な言葉でなく、お客様自身が納得できる内容である事が重要です。

色んなデータや資料を詳しく説明してもらって売主様自身が納得できるものでなかったら、購入を検討されるお客様も納得は出来ないものです。

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【建築中の新築一戸建て現場へ〜2件並びです〜】

現在建築中の新築一戸建て現場に寄ってきました。

30年間住宅の仕事してますが、初めてじゃないかな「本当にたまたまなんですが、隣同士で同時に建物の提案をさせて頂いた」のは。

もちろんご要望は全く違いますので、それぞれかなり間取りの打合せをさせてもらいました。

同時に隣同士の打合せをするメリットは【窓の大きさ・位置・高さ】の調整がしやすい事。

1件は12月、もう1件は1月か2月に完成予定。現地はまだまだ大工工事中ですが、これから来る度に仕上がりが見えてくるはず。

楽しみです。

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