【いつも案内したら、こうなのか？】

ちょっと営業で以前から気になる事があるんです。

物件を探されているお客様をある物件にご案内する。

それは当社が売却を依頼されている物件ではなく、他社が窓口になっている物件。

そうすると物件担当の営業マンがいてる訳です。

案内が終わると報告をするんだけれど、案内してすぐに「どうでした？」って聞いてくる担当さんが非常に多い……（結論としてのどうでした？の意味）

義務として報告するのは当たり前だし、その担当も売主様に報告しないといけないからよーく分かるんですけど、なんか【買うのか買わないのか、さーどっち？】みたいなテンションで聞いてくる（汗）

私としたら初めてお会いしたお客様なら要望や状況がつかめてないし……もっと言うと「そんなゴリゴリの営業してないから、分からんよ」っていうのが正直なところ。

本来なら「案内した感じはどうでした？」って聞き方がいいと思う。

そして1週間前後してから、検討されそうか、他の物件も見るのか？はたまたその物件は検討外なのか？を確認する位の方が流れ的にはいいんじゃないかなぁ。

不動産営業って即決といって、お客様にすぐに決めてもらう事がスゴイみたいな風潮が残っているけど、それは

①すぐに決めたお客様がスゴイ

②最初から決める気でいてた

の基本的にどちらかでしょ。

いつも案内報告する時は、温度差に引いてしまいます（汗）。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【賃貸の家賃上昇していて思う事】

当社は不動産売買の仕事をしていますが、やっぱり近隣の賃貸事情も気になったりしますので、レインズで現在募集中の賃貸物件もたまにチェックしたりしています。

賃料が上がった感ありますよね（汗）

東京や大阪市中心部に比べればまだまだ安いとは思うのですが、それでも「法人契約で家賃負担がないと、なかなか借りられへんんちゃう」っていう物件が多く出てきています。

転勤がある人は仕方ない部分もありますが、茨木市に住もうって考えている人なら、現在の賃貸が手狭になってきた・引越ししようかなって考えた時に物件をチェックしていると「普通に買えるんちゃう」って思う人も多いんじゃないかな。

とはいえ売買の方も相場が上がっている状況ですので、すぐに見つかる訳ではありませんが（汗）

住宅ローン金利は上がってきているとはいえ、長い目で見るとまだまだ低金利なのは間違いない。

正直な物件紹介＆得意の建築提案を生かして、お客様にとって良い物件を紹介していかねばと気を引き締める意味もある賃貸物件チェックです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【建物価格だけ知っても仕方ない】

建物価格について書いてみます。

建物本体価格以外にどんな費用がかかってくるのか？

●附帯工事費用

上下水、屋外電気、ガス工事、残土処分などの建物屋外工事になります。

当社でいつも見積りしてもらっている住宅会社は建物本体価格に含まれているので、上記工事は別途で出てくる事はほとんどありませんが、ハウスメーカーとかは別途費用にしている会社もありますので、要チェックです。

●外構費用

ガレージの土間コンクリート、アプローチ、ポスト・表札など、ブロックやフェンスの工事です。

茨木市でいうと阪急沿線だと道路と高低差があまり無い土地が多いので、簡単な外構費用なら100万円前後が目安になりますね。

でもJR茨木駅から西側の春日丘エリア等は高低差があるので土留めコンクリート費用が追加で必要になり、数百万円〜1,000万円クラスの外構費用になる可能性があります。

●解体工事

古家が建ってるなら解体しないといけない。こちらも建物や土地の状況にもよりますが、木造2階建て一般的な大きさの建物なら150万円前後〜が目安になります。

●側溝整備費用

これは結構盲点になりますが、土地と道路の間に溝がありますよね。
これがガタガタして古いとか、土地をセットバックしないとかで、側溝を作り変える必要があるケースが結構多いんですよ……。

これは長さにもよりますが20〜30万円はみておいた方がいいと思います。

●基礎補強工事

地盤調査しだいです。あとは住宅会社によって地盤調査の仕方も違うので、なんとも言えないかな（汗）

昔ながらのスウェーデン式という杭を打つ調査だと基礎補強工事が必要になるケースが多いけど、表面波探査法っていう振動を調べる方法ならあまり基礎補強が出ないしね。

●道路掘削復旧工事

今は少なくなりましたが、土地に入っている水道管の太さが13mmだと、20mmに変えなさいという指導が入るんですね。

道路を掘って、水道管を変えて、また道路を復旧するという工事。
これが結構取られるんですよ（汗）60万円とか80万円とかみておいたほうがいいと思います。

●その他

これら以外は、水道メーター交換とか細かい費用が出てくる可能性はあります。
私は予備費として20万円程をいつも計画しています。



当社では全体の概算見積りを作成する時には、これらの可能性や状況を考えて、資金計画書を作成しています。

これらは住宅業界の経験がないと、不動産営業マンではなかなか言えない部分。

土地購入＆建物建築でお悩みの方、土地ごとに判断が変わってきますので、お気軽にご相談くださいね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【購入者向けのホームページだが、売却検討の方にも良い影響が出てる】

最近また「ホームページをよく見てます！」と言っていただける事が増えてきました。

ただ単に物件情報を発信するだけでなく

【お客様が知りたい事を書く】

【本音の物件情報発信をする】

を念頭に試行錯誤して10年以上。

こう言っていただけるのは、本当に有難い。

でも100%本音で書けるかといえば、正直70%くらいかな･･･（汗）

100%本音でお伝えしているのは、個別に相談いただいたお客様へのラインやメール返信の内容になりますね。

お客様が知りたい事を書くと決めて、本音のホームページにしようと考えた時に、1つ怖かったのが【売却依頼される事が減るんじゃないか】という事。

基本的に良い条件で売って欲しいというのは売主様の気持ちで、そこに辛口のコメントが書いてあったりしたら、売却を任せようと思ってもらえないんじゃないかという怖さです。

でもこのホームページ運営を続けていたら、逆に信用してもらえて売却依頼していただく機会が増えてきました。

私ももちろん売却を依頼されたら良い条件で売りたい。

だから、【相場帯の説明・その中でいかに高い価格帯で売るか】をいつもご理解いただけるように査定報告しています。

結局は、売主様としても本当の売れる価格を知りたい！この思いなんですよね。

高く売りたい！早く売りたい！は当たり前の事で、もっと根本的な部分【実際に売れる価格帯が結局いくらなの？】コレを知ってから売却をスタートさせたいんだと思います。

ここ数年は不動産会社の適当な売り出し価格提案（相場とはかけ離れた高値の売り出し価格）が増えているので、無意識にもお客様の不信感が出てきているような気がします。

今日も成約物件のチェックをしていると、当初の売り出し価格から1,000万円以上も下がって成約になった物件がゴロゴロあります･･･中には半額で成約になった物件も（汗）

こんな感じで、購入を検討している方にも、売却を検討している方にも、双方に有意義なホームページになるようにこれからも改良していきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【中古一戸建ての売り出しは増えてくるのか？】

ここ1・2年は土地を購入して、新築を建てるという相談のお客様が多く、実際に土地を仲介させて頂き、さらに建物のご提案もするという取引を15件ほどさせて頂いてます。

当社の特徴である【建物の提案】（間取り打合せ＆住宅会社提案）に力を入れた結果ではありますが、土地のご相談が増えているというのは間違いない。

かといって、マンションの需要が落ちているかというと、当社で売却を依頼されたら80％以上は1ヶ月以内で成約になっているので、エリアと価格のバランスさえ間違わなければ、マンション需要も高水準を維持しています。

中古一戸建ては減りましたね……（汗）

売り出される中古一戸建てが少ないというのが大前提としてありますが、その中で「リノベーションしても希望の間取りが取れない」とか、色々と制約が多くなるのが中古一戸建て。

ドンピシャはまれば良い買い物になるのも中古一戸建てなんだけど……

秋の不動産シーズンが始まりましたので、どんな中古一戸建てが売りに出てくるのか？

「この家はどんなアレンジが可能か」

「建物品質や性能に問題はないか」

建築の知識がないとお客様への提案が半減してしまいますので、得意の建築知識を活かして物件チェックしていきます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【オーソドックスでも、まずは基本の間取りを確認する】

建物の間取りについて。

土地を検討されるとその土地に対して「自分の要望が入るかどうか？」建物の参考プランというのを作成すると思います。

どんな間取りが取れるのか？ともう1つ「その建物はいくら位するのか？」も知らないと土地の検討は出来ません。

私も住宅設計が出来るので、土地を検討されているお客様には必ず間取り提案をする様にしています。

ここで数パターンの間取りを思い付く事が多いのですが、一番大事なのは【オーソドックスな間取りだったとしても、基本パターンの間取りが可能か】の確認だと思います。

「こんな間取りにしたい！」って決まっている人は構いませんが、変わった間取りというか特殊なコンセプトの間取りをこの段階で求めると、なかなか判断が難しくなります（汗）

まずはありきたりなオーソドックスな間取りでも、自分の要望を入れる事が出来て、なおかつ日当たりや動線がおかしくならないか？これを確かめてほしい。

間取りにバリエーションをもたらして打合せを楽しむのは、この後でも大丈夫ですよ。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【お盆が明けて、お客様の動きが出てきました】

ブログ更新が滞ってまして申し訳ございません。「楽しみに見てます」と言って頂けることも多く（てか、ご相談いただくお客様はほぼブログを見てくれている）、毎日更新出来ればいいんですけど……間取りを考えたり、平日もアポイントが詰まっていたりで、なかなかブログ更新出来ず、すいません。

でもご相談頂けるのは大変有り難い。

という事で、お盆が終わりましたがまだまだ暑い日が続いていますね。

「この暑さの中でお客様の動きは活発になるかな？」と不安になっていましたが、お問合せやご相談など増えてきています。

こうなってくると【秋の不動産シーズン】という雰囲気が出てきました。

物件の動きも早くなってくると思うけど、だからもいって急いで決断をするのも何か違う（汗）

2週間検討されようが、1日で決断されようが、私の仕事は【お客様が納得している状態をつくる事】。それには色々なアドバイスをしたり、お客様が十分に判断できる資料を作成したり、こちらも汗をかかないとね。

「早くしないと他に先を越されてしまいますよ」みたいな口先だけの営業トークは大嫌い・・・

売却でも購入でも、本当にお客様に寄り添える対応をしていきます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【お墓参りへ】

奈良方面に行く予定がありましたので、前の職場で同僚だった友人のお墓参りへ。

同級生でなにかと連絡をして、よく飲みにも行った間柄。

私が独立して、その友人も転職して、その後は1回2回飲みに行ったくらいであまり会わなくなった矢先に、亡くなったと連絡がありました。

10年ちょっと前なので40才になっていない年齢だったし、ビックリと同時に現実味がない脱力感を味わった記憶です。

健康は大事だと考えさせてもくれるお墓参り。
また来るねー

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【同じ要望なら、間取りは似るのか？】

間取りを考える仕事をもう30年やってきていますが、ホント設計する人によって変わってくるのが面白い。

土地面積25坪強、駐車場1台、4LDKで･････とお客様の要望を色々聞くと、駐車場の入り方・玄関の位置・日当りなどを考慮していくと「まぁ似てるやろ」って考えそうですが、結構違ってたりするものです。

それは住宅会社の特徴もあるでしょうが、設計する人の経験や好み、他にはその人の中で今流行っているコンセプトだったりとタイミングっていうものもあるかと思います。

でも経験上色んな参考プランを見てきて（自分の事は置いておいて）「なるほどなぁー、そういう発想はなかったな」って感心できる事は非常に少ない。

奇をてらった間取りも、お客様が希望されるなら考えることは出来るけれど、【生活】という事を重視するとある程度は基本に則った間取りでまとめて、どれ位嫌みがない様にコンセプトやこだわりを乗っけていけるか？が勝負だったりします。

当社の場合は、【希望の住宅を予算内で出来るだけ実現させる】をメインコンセプトの1つにしていますので、結構悩むんですよ･･･

その提案プランを考え悩むもまた楽し

でやらせてもらっています。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅会社を選ぶ基準】

家を建てるにあたっての悩みって色々あると思うんです。

予算が･･･間取りが決まらない（ベストな間取りが分からない）･･･なにを優先したらいいか分からない･･･

1995年にハウスメーカーに入社して、住宅業界歴ちょうど30年目の私が断言できるのは【営業担当者選び】が一番重要だって事ですね。

「それが難しいやん！」って言われそうですが、最初はある程度ドライな目で住宅会社巡りをする。

その住宅会社が建てる家の雰囲気・価格が予算に合いそうか。この2点だけでもいい位。

そして少数の住宅会社に絞れたら、あとは一番話が合うもしくはストレスがなさそうな営業担当を選ぶのが成功確率が上がる近道になります。

どうしても家を建てるってハード面と予算の方向に目が行きがちで･･･（汗）、意識の中の80%以上がそこに行くお客様が多い様に感じます。

どっちかというと逆。営業担当80%くらいの方がちょうどいいんじゃないかな。

住宅会社によって打合せの進め方は違いますので一概には言えませんが、契約してからの方が打合せの密度が上がります。

家づくりの打合せクオリティーを上げるその時に、人でストレス抱えるのが一番もったいない。

ネットで多くの事を調べる事が出来て、打合せ資料が充実している現代だからこそ、結局最後は人の重みが大切になってくると思うんです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞