【住宅ローン金利で思うこと】

住宅ローン金利の上昇がまたネットでも出てきていますが、30年ぶりの金利水準みたいですね。

それでも1%切ってるしなぁというのが30年程この業界にいる身としての率直な感想。

なぜそう思うのか？というと、30年前は【金利優遇】というのが無かったからでしょうね。

実際はあったのですが、その銀行に口座をもっているから0.1%金利下げます位の話だったと記憶しています。

金利優遇とは？をご説明すると･･･

変動金利を選択した場合に店頭金利が2.875%だったとします。でも今住宅ローンを借りる人は、この店頭金利から金利を●.●●%引きますというのが金利優遇。

仮に店頭金利が2.875%としても、金利優遇が▲2.28%なら、実際に適用される住宅ローン金利は0.595%という事になります。この金利優遇は借入している期間はずっと適用されるシステムですので、将来変動金利が上昇して仮に4%になったとしても実際に適用されるのは4%－2.28%＝1.72%になるという訳です。

私が住宅ローンを借りた時にはなかった･････涙

だから30年位前に借りた人で変動金利を選んだ人は、その時の金利で払っているんです（今なら2.875%)。

という事で、金利上昇局面ではあるので予断は許さないといいますか、慎重に検討する事はありますが、まだまだ低金利に変わりはないよねっていうのが私の感想になります。

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【間取りを考える】

先日に土地契約が終わったお客様の新築一戸建ての間取りを、昨日・今日とずっと考えています。もう2日間で延べ6時間くらいは試行錯誤中……

もう原案は出来ているんです。
ただ他のパターンの間取りも2つ思い付いて、そのCAD入力。

そうこうしている内に、「あっ！このパターンでも間取り取れそう」って閃いて、その間取りも深く考えていくという状況。

全部で4パターンになりましたが、これ以上はお客様と実際に打合せして感触を確かめてみないと絞っていけないかな（汗）

注文建築は大変な部分も多いですけど、こんな感じで積み重ねていく作業が楽しい。お客様とも共同で進めていかないといけませんのでね。

という事で、打合せを重ねて、間取りの方向性を固めていきまーす。

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【もうすぐ引渡しの一戸建て現場に寄ってきた】

今日は定休日ですが時間があったので、もうすぐ引渡しの新築一戸建て現場に寄ってきました。

クロス工事も終わり、もう引渡しを待つばかりの状態になっており、現在は外構工事中。

1階は全部の空間がつながってはいるけれど、ピアノルームやヌック空間があったり、ダイニングリビングからは中庭を見ることが出来たりと、各空間が役割を持ちつつも広い空間の間取りになったかと思います。

・シャッターが閉まってますが、窓の外は中庭

・透明引き戸の向こうはピアノルーム

・リビング

・キッチン部分

・この壁の奥は、隠れスペース

あと偶然ですが隣の土地の新築も私の方で設計打合せさせていただき、コチラの方は大工・設備工事も終わり、クロス工事に取りかかるところ。

12月下旬にはだいぶ完成に近づいている感じです。

コチラの家はとにかく収納が多い。玄関収納・1階にファミリークローク、パントリーに本棚に家事収納と、「これで収納足りなかったら、物が多過ぎ・・・」という事って仕上がりになっています。

また追々写真撮影していきまーす。

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【不動産2極化時代の価格相場をどう判断するか】

ホームページ・ブログからの続き

新築一戸建てやマンションを探す場合に6,500万円位が予算組みの基準と書きました。

では予算をもっと少なくしたいってご希望のお客様が、例えば【昭和時代建築のマンションを購入してフルリフォームして住む】とか【駅距離が遠くなってもいいから予算内の物件から探す】という選択をされているかといえば、弊社のお客様のお考えを聞く限りはそういった動きはほとんど無い。

予算に合わせた物件を探すというより、希望条件と全体のバランスの中で【悩み続けている】という感じです。

そうなんです……決めるのは難しいかと思います。

ただ時代の流れ的に不動産（物件エリア）の2極化がより進んでいく傾向ですので、今需要が高いエリアは将来も価値が落ちにくく、数年待っていてもお買い得な物件が出てくるのか分からない……という状態。

判断基準を再度見直すタイミングが来ているとも言えます。

ただお客様にとって本当に難しいのは【将来のことも考えて、どこまでが適正または購入を検討してもいい価格なのか？】という判断だと思います。

実際売りに出されている中古物件が一番分かりやすいのですが、エリアや建物状態はOKだけど、価格が高過ぎる事が多いんですね……

でもエリアも良いから検討してもいいのかな？って悩まれているお客様も非常に多いんですね。
ただ悩まれるだけあって、その感覚は正解！私の判断としても、1段階いや2段階は高い物件がほとんど……

こうなってくると【感覚】に近い話になってきますが、お客様第一で仕事をしていくには、この感覚を信じて、正直にお伝えするのが大事だと考えています。

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【もうすぐ完成。一戸建て・間取り変更リフォーム現場】

先日一戸建ての間取り変更リフォームの現場に寄ってきました。

お客様との現地確認・打合せも兼ねて。

今週からクロス工事が始まり、12月7日には室内養生も外れる予定。

もう少しで完成ですので、また写真撮りに寄らせていただきます。

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【京都市は桂まで行ってきました】

今日は朝イチで京都市の桂まで。

売主様と土地契約の内容確認をしてから、法務局へ。法務局は嵐山まで行かないといけなく、「紅葉はどうなんだろう」って桂川沿いを北上。

そんなに山はまだ色づいていませんでした･････

でも景色は最高！天気も良く、寒くも暑くもなく絶好の観光日和でしょうね。

私はそんな観光客の間を車で走りながら、法務局へ（汗）

観光客がメチャクチャ多いといえど、やっぱり京都は雰囲気がありますね。

結構茨木市から近いので子供のころから京都はよく来ましたが、遠方の方（ましてや外国の方）にとったら歴史も感じられる街だと思います。

来年いっぱいまでは土地取引と新築の打合せなどで京都市桂に度々訪れる事になりそうですので、ちょいちょい報告していきまーす。

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【京都市の桂駅近くで】

今日は土地と新築建物の打合せで京都市まで行ってきました。

茨木市からは高速を乗らずに下道で1時間くらい。

京都市は景観が厳しいので屋根形状や色使いに規制があり、間取りの方も多少影響が出てきます。

今日は桂駅近くのモスバーガーをパシャリ。

店舗関係を見ても京都独特の色使いですねー。

道を走っていても、こういった外観の見せ方や色使い、屋根の見せ方は結構参考になりますね。

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【引っ越しというのは、色んな確認が必要になる】

引越しをするというのは一大イベントですよね。

たんに住む場所が変わるというだけではなく、生活用品から何から、ほとんどの変更・確認が必要になります。

カーテンや照明器具、電化製品･･･ベッドや机の置き方、テーブルやソファの大きさ・配置など。

買うだけでなく、その寸法確認などの事前チェックも大事。

窓の大きさ、電化製品の幅や奥行き。各収納は足りているのか？

細かい部分だと、キッチンの調味料はどこに置く？タオルをどこにかける？トイレのマットの形は？便座カバーの形・大きさは？物干し竿の長さは？

生活をするというのは色んな物がからんできますからね。

私ら不動産・住宅の担当って引渡しまでをメインに考えていますが、お客様にとったらそれからが本番。

お付き合いはずーと続いていきます。

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【建築条件付き土地が減ったり・増えたり･･･】

【建築条件付き土地】について考えてみます。

まず大前提として、建築条件付き・・・土地を購入したらその土地の売主（不動産会社や住宅会社）の指定する建築会社で家を建てないといけない・・・というのは本来は違法になります。

土地を購入した人が、どこで何を建てようが自由ですからね。それを昔からの不動産業界の慣習という事で認められているだけなんです。

ここ数年は土地価格が上昇して、さらに建物費用も上がってきて、土地を仕入れた会社が建築条件付きで再販売したとしても、相場よりかなり高めの価格設定になってしまい、お客様に選ばれないという状況になってきました。

＊正確には、高めの価格帯に見合った建物提案が出来ないので、お客様を納得されられない＆選ばれないという事態。

という事で、土地価格がかなり高くなってもいいから、（建物費用で見込んでいた利益も土地に乗せる）建築条件無し土地として売り出す形が一時増えてきました。

そして現在ですが、また建築条件付き土地が増えてきた感じがします……

感覚的にはたぶん買える物件が少なくて＝仕入れる土地が減っているので、ほぼ相場価格で土地を仕入れ、それに利益を乗せる。けれど多くの利益を乗せてしまうとかなり土地価格は高くなるので、建物の方でも確保しないといけないという理由で建築条件付きにしよう。こんな感じじゃないでしょうか……

話は少し変わりますが、先日かなり年配の不動産社長と雑談していた時にこんな事を言ってました。

「最近のお客さんは細かくて打合せがしんどい。クレームも多くなったし」

よく言うわー（汗）というのが第一印象ですが・・・

細かくなったのではなく、あなたが打合せレベルに付いていけなくなっただけでしょ！もっと言うと、付いていくための努力もする気ないだけでしょと。

そりゃそんな態度や気持ちでお客様と接していたらクレームにもなるわなと思います。

世の中は変わっているんです。

昔みたいに情報が少ない世の中ではなく、お客様の知識がどんどん増えていってます。

これを理解していないと建築条件付き土地を売る資格はないと思うんです。

土地を買ってくれたら必然的に建物の契約ももらえる。こんな甘い考えで住宅を考えている不動産会社がまだまだ非常に多くて、昔なら「仕方ないかな」って選んでいたかもしれませんが、今はお客様も厳しくなってきていますからね。

現在は仕入れ＆利益確保のために、また建築条件付き土地が増えてきてますが、これからは「そんな住宅知識レベルでは、いくら土地が良くても契約しません」って、お客様から敬遠する流れが加速していくと考えています。

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【新築・リフォームのご相談お待ちしてます】

昨日の午前中に一戸建て・リフォーム現場に寄ってきました。

大工工事もおおかた終わってきた感じ。

間取り変更リフォームして、空間の見え方や動線も変更しております。

これから設備関係が納品されて、クロスが貼られて、床養生もめくられて･････

だいぶ明るくなって、空間も広く感じられるんじゃないでしょうか。

最近は土地を仲介させて頂いたお客様の新築間取り打合せも全て終わりまして、建築関係の業務が一段落してきています。フル・パワーで設計打合せしていきますので、新築やリフォーム相談お待ちしております。

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