仲介させていただいた土地で、古家が解体され更地になりました。
古家の解体は売主様側負担での取引で、今回は更地渡しでの取引です。
こうやって更地になると「自分の土地かぁ」という実感も少し湧いてくるんじゃないでしょうか。
間取りはおおかた決定してので、これから構造計算＆確認申請の流れ。
建物完成は年明けくらいの予定でしょうか。
また現地をちょいちょいのぞかせていただきます。
本日のホームページ内のブログで書いた記事ですが、「こういうの知りたい」という声があるので、アメブロの方でも転写します。
昨今の建築費の高騰で、以前より土地や中古物件探しの全体予算を考える難易度が上がってきています。
お客様自身で住宅会社を探すのはさらに難しいかと思いますので、弊社がご提案する場合の建物予算組みをご説明します。ご参考にご覧ください
↓ホームページ内ブログ記事【最新の建築費用（新築一戸建て・リフォーム）を書いてみた～2026.6～】
住宅価格が上がっていると言われる現在。
コロナ、ウッドショック、インフレ、人件費上昇、そして今回のナフサ問題と「建築費用が下がっていく要素がない」と言われているのは、現場にいてる身としては実感しています。
色々言われていますが【住宅会社の受注減】というのが一番大きいんじゃないかと･････。実際先程の要素も多分にあると思いますが、若い現役世代の人口減で受注が減っていますので、売上が下がる分は利益率を上げて補っていこうという動きもあると思います。
価格が下がるという事は利益が減るという事ですからね。
とここまで前置きでして、こういった状況で【弊社が2026年6月現在、お客様にご提案している建築費の金額（予算額）】を書いてみようと思います。
これから家を建てようとされている方は資金計画の参考にしてください。
●新築一戸建て
＊前提：延床面積30坪～33坪くらいの4LDK・ZEH住宅もしくは長期優良住宅・土地は道路との高低差はあまり無い
・建物費用：1,900万円～2,000万円
・オプション予備費：100万円～200万円（キッチンや建具などの追加オプション費用を想定）
・外構費用：120万円～200万円
・その他予備費：100万円（土地に付随する費用など、オプション以外の予備費用）
これは2階建てを建てる時の費用になりますので、概ね2,200万円～2,400万円くらいを建物の資金計画としていつもご提案しています。
3階建てだと建築坪単価が上がりますので、ざっと＋200万円程をイメージしておいてください。
あとは、どこまで建物を凝りたいか？ですね。
上記の資金計画でも、オプション予備費を取っていますのである程度は成り立つはずですが、色々と仕様・性能をふんだんに取り入れたい！と希望されるなら、総額で2,800万円前後をイメージしていただく感じになりますね。
●リフォーム
こちらは、一戸建て・マンションによって変わってきます。
あとは間取りはそのままでリフォーム（普通リフォーム）するのか、間取り変更までするのか、によっても変わります。
・マンション
普通リフォーム：600万円くらい
間取り変更リフォーム：800万円くらい
・一戸建て
普通リフォーム：700万円くらい
間取り変更リフォーム：800万円～1,000万円くらい
ザクっとですが、これ位の予算組みをしていれば普通に打合せできる感じかな。設備にそんなコダワラないって方だと、もう少し安くなると思います。
詳しくはもっとご説明していかないといけませんが、それは個別にご相談ください。
「大手ハウスメーカーって高い･･･」
「住宅価格って、なんでそんな差が出るの？」
色んな疑問がわくかと思いますが、頑張っていきましょう！
よく聞かれる事はあると思いますが、皆さんそれほど利用されていないもの【坪単価】。
物件の判断をするにはこの坪単価を出すのがもう基本。
念のためご説明すると、1坪あたりの価格、になります。
計算式としては、例えば100㎡の土地が売りに出たとします。これを坪数に変換しないといけない。
100（㎡）×0.3025＝30.25坪
＊1坪＝3.3㎡と覚えている人も多いと思いますが、厳密には㎡数に0.3025を掛けてください。
この土地が3,500万円で売られているとしたら、3,500（万円）÷30.25（坪）で坪単価115.7万円となります。
こうすると、どの土地もある程度公平に比較することが可能になります。
（ちなみにマンションも同じように計算します。）
価格だけで土地探しをしていると、ちょっと判断しにくくなると思うんです。
エリアや道路の向き・幅が同じような条件の土地が売りに出ていたとして
Ａ： 3,300万円、土地面積 100㎡
Ｂ： 2,900万円、土地面積 80㎡
一見Ｂの方が「安い」って判断されている方もいらっしゃるのですが、不動産的に見ると
Ａ： 3,300万円÷100㎡×0.3025＝坪単価109.09万円
Ｂ： 2,900万円÷80㎡×0.3025＝坪単価119.83万円
土地坪単価で10万円ほどＢの方が高いという判断になってきます。
土地は面積の狭い方が坪単価が上がる性質がありますが、それを差し引いてもＢの方が高いという判断ですね。
もちろん資金計画的に「その土地を買える・買えない」という判断は最初にあるべきなんです。
でも、その次に【坪単価のチェック】も必要になってきます。
そのエリアの相場が100万円前後とすれば、その物件の坪単価はいくらなのか？を比較する作業。このあたりはお客様では難しい部分でもありますので、不動産営業マンにキチンと教えてもらいましょう。
根拠も持って説明してくれない営業マンは危険ですのでやめておいた方がいいでしょう。
さっきが資金計画の判断とすれば、坪単価は【価値】の判断と言ってもいいかな。
「その価格で買うべきか・買わないべきか」という判断。
こんな感じで、資金計画と価値の2つのチェック項目で物件探しをしていきましょう。
もし私が自宅の売却を依頼したら（査定の時）、何を一番重要視するか？
極端に言えば、コレしか聞かないかな。
1ヶ月で売れる価格は？
3ヶ月で売れる価格は？
この2つ質問で十分だと思いますね。
売り出し価格がいくらとかは無視してもいいくらい。上の2つを聞いて相場を理解した上で、それから考えればいいかなという感じです。
要は【（売り出す価格ではなく）売れる価格】を営業マンに言わせる様にして下さい。そしてその価格で売れなかったら、依頼する不動産会社を再度見直したいという事も付け加えるのがベスト。
その理由は不動産会社に緊張感を与える事。
売却を依頼してもらう事を優先している不動産会社だと、適当な売り出し価格は言いにくくなるはずなので。
「もし売れなかったら、価格を下げていきましょう」って誰でも言える･･･（汗）売却して間もないというのに買取の話をしてくる不動産会社は私だったらその時点でもう依頼を断るかな。
査定というのは、売り出し価格を競うのではなく、実際に売れる価格を把握するのが一番大切になってきます。その上で、納得の価格で売却できる道筋を提案してもらうのがベストになります。
台風が接近する予報が出でます。近畿は明日から明後日水曜日にかけて、注意が必要ですね
朝は、現在工事進行中のマンション・間取り変更リフォームと新築一戸建ての2現場に顔出してきました。
マンションは内部の大工工事はおおかた終わってきてる状況。
あとは、ナフサの影響で遅れている設備関係を設置すれば、仕上げ工事に入っていける感じ。
新築一戸建ての方は、断熱材も入り、内部の雰囲気が少し見えてきたかな。
あと2ヶ月位で完工予定になっていますので楽しみです。
今回の現場は中古マンション・土地と2現場とも物件仲介させていただいたお客様ですが、ここ数年は【新築だけ】【リフォームだけ】のご相談も結構いただいているんです。
ホームページだけ見ると不動産仲介をしている会社なんですけど･･･こういった建築の依頼もしていただけるのは大変有難い限りです。
建築系のブログももう少し多めに発信していこうかな。
●マンションの間取り変更リフォーム
洋室の壁を少しだけ（部屋に影響でない程度に）ズラして、玄関ホールを広くしています。
マンションって玄関ホール＝廊下の幅が多い中、少し工夫するだけで雰囲気が変わります。
ついでに玄関収納も大きくしています。
洋室に元々なかったｳｫｰｸｲﾝｸﾛｾﾞｯﾄを設置。
収納量が格段に上がります。
残ったスペースは廊下からの納戸を設計しました。
●新築一戸建て現場
リビングの南側窓は腰高だけど、幅広めの窓を設置。
中庭に向けては、掃き出し窓を。
ダイニングテーブルから中庭を望むＦＩＸ窓。
今日は何気ない内容になってしまいますが
【ブログが4000記事超えてました】
2012年からブログを書き始め、もう14年目。
途中からホームページ内でもブログを書く様になったので、このアメブロとホームページ内ブログを合わせて、合計記事が4,100記事超になっていました。
仕事に関係ある内容で読んでいただいたお客様の参考にして欲しいって考えで、出来るだけ不動産・住宅・また茨木市など地域の話をメインに書いてきました。
最初の数年は「意味あるような、無いような･････」って感じでしたが、今となればご相談いただくお客様の8割・9割はブログを読んでくださっている状況。
これからの時代、ブログの様に【読む】っていう形式でなくなるのかもしれませんが、なんらかの方法でも【自分が考えていること】を発信し続けていきます。
今後とともお付き合いください。よろしくお願いいたします。
今日は朝から各現場周りと手配。
一段落して、事務所に戻ろうとすると水路が目にとまりました。
いつもは何にも流れていない水路ですが、今日はナミナミと水が流れています。
そっか、田植えの季節かぁ
阪急茨木市駅から南側って住宅街のイメージですが
結構田んぼも残っているんですよ。
なので田んぼなどに水を引く水路も多いんです。
まぁ私が小さい頃は逆に田んぼだらけでしたので、そりゃそうです。
そう思って、田んぼを通ってみると
水がはられ、稲が植えられていました。
もうすぐ夏だな。
今日は昼前から時間が出来たので、なかなか行けなかった土地を見に京都まで。
京都といっても、京丹波町です。
茨木市って大阪の一番北側に位置していて、山を越えるともう亀岡市。
亀岡市から京丹波までは一本道です。
高速に乗ると結構すぐ到着しますが、ドライブがてら一般道で行くと1時間30分強くらいかな。
まぁ何回か来たことがあるのでよく知っている道・風景なのですが、一言でいうと自然。
住むというより、何か利用するまたは自然の土地を持っておくという選択肢もありますね。
ここ数年はご紹介での相続した土地などのご相談も多く、結構遠方にも行ったりします。
物件についてはこれから調査をしていきますので、またの機会になりますが
不動産・住宅の仕事をやっているとこういった場所に行けるのも思い出になって楽しいですね。
ちょいと愚痴を言わせてください。
不動産業界にいてると他の不動産業者（営業マン）にイラッとする事が多く………このブログがはけ口になってますのでご容赦ください（汗）
とある中古一戸建てのご案内があったんです。
空き家なのですが、見学時には売主側の不動産会社が現地で立ち会いしますと。
それは別にいいんです。売主様から依頼された大事な不動産ですので。
で案内お客様と一緒に当日に現地に行ってみると、売主側の不動産会社の車がガレージスペースにドンと停まっている…
そしてその横で営業マンが立っています。
前の道が狭く、すぐ近くにパーキングもないので、駐車できそうな場所を探して急いで見学しました。
別にどっちがどうって話でもないんですけど、私だったら「停める所ないやろな」って思って、自分はパーキングに停めて、物件の駐車場にお客様の車を停めてもらうけどなぁ……
「なんでそこまでしなアカンねん」って考える営業マンもいてる様ですが、売主様に「売ってください」と売却を依頼されて、たとえ他社のお客様（買主様）であったとしても、そういった部分も含めてサービス精神は必要だと思いますけどね（汗）
「すいません、停めるとこがなくて」って言われればまだ分かるけれど、当たり前の様に玄関に立って、なんにも反応してなかったので、愚痴りたくなりました。
最近はまた住宅の写真とか、ネットで色々と見て勉強しています。
住宅設計の欲求が込み上げてきた感じ。
インスタで色んな事例を見たり、設計図面を見たりと、自分の中で興味のある設計コンセプトを確認している状況ですね。
今興味のあるコンセプトは【自然】
建物と自然（庭など）がつながるコンセプトが好きかなぁ。
庭って考えるとやっぱ土地面積は40坪前後は必要になってくるじゃないですか。茨木市で需要あるエリアの土地で40坪となると4,000万円強はしてきます（汗）
そこに建物価格（外構工事やその他費用も入れて）2,300万円〜2,500万円を足すと6,500万円前後はしてきます。
そこに自然を感じる外構計画や建物素材や設計をコンセプトにすると7,000万円位の予算組みが必要になってくるかなというイメージ。
＊ハウスメーカーだと8,000万円〜1億してくるから、それでも安いとは思いますが……
資産価値としては駅徒歩圏とかになってくるのですが、予算も大事でしょ。
資産価値だけじゃなくて、第2候補エリアとして、「住宅コンセプト＋セカンドベスト立地」の提案も積極的にしていこうと考えています。
セカンドベスト的な土地でも最近は相場を超えて高過ぎる物件が多いんだけど（汗）、相場帯というのをキチンとご提案した上で、予算と住宅コンセプトを両立した土地をチェックしていきたいと考えています。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉