【参考にすべきは直近の成約事例です】

毎週ホームページ会員様にメルマガを配信しています。

おススメ出来そうな物件をピックアップして紹介もしたりしてますが

・最近はたとえ立地の良い物件だとしても

・価値を考慮して相場以上に色を付けたとしても

更にその上をいく価格設定になっていて……おススメとは言えない物件も増えております。

不動産価格は株価と連動していて、これから株価がまだ上がっていくだろうという期待値は理解できるのですが、ちょっと需要と相場がかけ離れている物件が多い印象なんですよね（汗）

大手不動産会社がそういった価格設定をしている事が多く「これからもっと相場が上がるから、この位の価格で売り出しましょう！」って売主様に言ってんのかな？

それとも大手ならではの先を読む極秘情報を持ってんのかな？

って疑問に思っていましたが………やっぱ売れずにどんどん価格を下げていってるやん（汗）

東京都心や大阪市中心部とはちょっと違うんですよね、茨木市は。

このへんの感覚は、実際に物件を探しているお客様が当たっていたりする訳です→高い売り出し価格だとやっぱり売れずに数回の価格変更を繰り返しているから

お客様の感覚と実際の相場感の答え合わせをするのも仲介する不動産担当の役目だと思います。

今売れだされている物件は価格がブレている事が多いので、あまり参考にはなりません。一番参考になるのは直近の成約事例ですので、このデータをキチンと見せてくれて詳しく説明してくれる不動産担当を選ぶようにしてくださいね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【昨日はショールームへ行ってきた】

昨日はパナソニック・ショールームへ。

いつも来ているので目新しいものはないけれど･････

お客様への提案とか、デザイン・見せ方などを参考に見学しています。

30年も住宅の仕事をしてきて、当時と比較すると色々と変わりましたね。具体的には多過ぎて書けませんが（汗）、一番大きいのは【選択肢が増えたこと】。

お客様は楽しくもあり、しんどい部分だとも思う。

ショールームは最新の設備関係が見られる場所ですので、私ら関係者も勉強の場。

いつまでもこういった空間に興味を持っている自分でありたいです。

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【お客様には見えない不動産会社間のやり取り】

お客様には見えにくい部分で、結構不動産取引に影響大な要素。

それは【依頼した不動産会社または担当の性格】。

私ら不動産仲介業をしていて一番ストレスが溜まるのって、実は相手方の不動産会社（担当）とのやり取りだったりするんです……

大手不動産会社だと、そもそも物件を隠したがる会社が多いし、上から目線になる勘違いしている営業マンも多い。

中小不動産会社だとモラルが低過ぎる営業マンも多いしね……汗

私としても偉そうな口聞いてますが、お客様だけでなく、取引をする相手方の不動産会社（担当）にも出来るだけやりやすい様に気を使っています。

＊もちろん常識的な範囲で

こういう気持ちが、結果的にお客様（売主様・買主様）にとって良い取引になるんだと考えています。

不動産業界全体のモラルが一向に上がってこない現状ですので、これからは【気持ちいいやり取りが出来る不動産会社（担当）同士の取引が増える】こういう流れに必然的になっていくんだろうな。

物件だけでなく、不動産会社も2極化が進んでいく世の中になると感じています。

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【不動産の相場と売出し価格を決める要素】

不動産の価格を決める要素は大きく言うと【相場・需要の高低・売出し期間】の3つが絡んでくると思います。

●相場は分かりやすい。

直近の成約事例や売出し価格が合っている周辺の物件が参考になります。

●需要の高低については、お客様は物件の動きを把握されている訳ではないので難しいかもしれませんが、まぁエリア別でなんとなくはイメージして頂けるかと思います。

駅からの距離や人気の学校区などですね。

●売出し期間は売主様のご都合にもよるのですが、早めに成約になって欲しいか、急いで売らなくてもいいかの違いで、すぐに売らなくてもいいなら（少し）高めの価格で売り出されて機会を待つというのも手段になります。

＊少しというのがミソ。1,000万円とか相場より高く売り出すと、かえって売れなくなり、数ヶ月か1年売れなくなります……

これらの要素が絡み合って、物件価格というのは決まってきます。

でも最近頻繁に見る「高過ぎる価格設定」の売出し物件って、需要の高低を売主様に対して、ある意味ごまして提案をしているんでしょうね……

「物件が少ないので、今ならこれ位の売出し価格でいけるかも」

「相場が上がっているので、今からこれ位の売出し価格でいけるかも」

こんな営業トークなんだと思う（汗）

高い価格で売れるならやってみたいという気持ちは分からないでもないですが、必ず言える事は【この位の売出し価格でいけるかも】という曖昧な言葉でなく、お客様自身が納得できる内容である事が重要です。

色んなデータや資料を詳しく説明してもらって売主様自身が納得できるものでなかったら、購入を検討されるお客様も納得は出来ないものです。

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【建築中の新築一戸建て現場へ〜2件並びです〜】

現在建築中の新築一戸建て現場に寄ってきました。

30年間住宅の仕事してますが、初めてじゃないかな「本当にたまたまなんですが、隣同士で同時に建物の提案をさせて頂いた」のは。

もちろんご要望は全く違いますので、それぞれかなり間取りの打合せをさせてもらいました。

同時に隣同士の打合せをするメリットは【窓の大きさ・位置・高さ】の調整がしやすい事。

1件は12月、もう1件は1月か2月に完成予定。現地はまだまだ大工工事中ですが、これから来る度に仕上がりが見えてくるはず。

楽しみです。

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【一戸建ての間取り変更リフォームの現場へ】

今日の昼に、現在間取り変更リフォーム工事中の一戸建て現場に寄ってきました。

新たな追加箇所やいくつかの変更があって、図面を書き変える為に現地確認をしに行った感じです。ちょうど大工さんもいてて、少し確認もしておきたかったので。

リフォーム（リノベーション）はやっぱり現地を見ないと分からない事が多いですね。

すでに出来上がっている空間を変更するので、やっぱり現状の雰囲気や細かい納まりは図面では感じにくい……

リフォーム現場の他に、設計をさせて頂いた新築一戸建ての工事現場も3件あるのですが、なかなか行けてない（汗）

強制的に時間を決めて、まとめて回る予定です。

またブログでアップしまーす。

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【長いことやってると、お客様との家作りのスタンスも変わりますね】

10月も中旬というのに暑い日が続いてますね。朝晩は涼しくはなったけれど、日中が30度前後なんで（汗）まだまだ感覚的に夏の意識……

もう2ヶ月もすれば、12月でクリスマスですよ。学生の頃だったら、12月にどこかスキー場で雪積もってくれるかなって考え始めていた時期。

冬の断熱も大事だけど、大半は夏の過ごし方を第一にしなければいけない時代になったのかもしれない。

昔々に徒然草で「家は夏をもって旨とすべし」って書かれてたと記憶しています。夏の暑さはどーにもならんから、風通しとかの良い家にしましょう！夏を基本として家作りしましょうみたいな意味で、現代とはちょっと捉え方は変わっているけど、ある意味正解になってきましたね……

こんな季節が続けば、庭とリビングは北向きに配置するのが主流になるのかもしれない（汗）

という事で、最近はカッコいい間取りを考えたり、変わった発想で間取りを考えるのではなく、お客様（ご家族）にとっての幸せ→間取り・雰囲気・家にいる満足感・予算（支払い）をメインにイメージしている、30年も住宅の仕事をしているとスタンスも変化してくるこの頃です。

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【茨木市北部は自然がいっぱい】

今日は日常のブログ。

茨木市の北部の方へ物件を見に行った時に、たまーに行きたくなるのが【見山の郷】。

茨木市の山の中にあって、野菜などを販売していたりしていますが、行きたくなる理由が【うどん＆卵かけご飯の定食】

（写真撮るの忘れた･････）

うどんには地元で採れたであろう野菜の天ぷらが乗っていて、出汁がおいしい。

彩都からだったら車で20分くらいで行けるし、茨木市中心部からも30分強くらい。

横には川も流れていて、今の季節は特に気持ちいい。

ちょっと時間があったら、ランチで足をのばすのもアリです。

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【一戸建てのリフォーム現場へ】

今日の朝イチは、先日引渡しが完了した一戸建ての間取り変更リフォームの現場に行ってきました。

今週から解体工事が始まっています。

内部はフル・リフォーム＆間取り変更。外部も玄関ドアや見える部分の外壁を変えていきます。

来週から大工工事が始まっていきますので、ちょいちょい現場寄らせていただきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【健全な不動産ってどんなの？】

レインズってご存知ですか？

ネット上での物件情報システムの事ですが、売り出されている物件や価格変更になった物件、また成約となった物件などが登録されています。

これは不動産会社（宅建業免許を取得した会社）しか見ることが出来ません。

なんかそう聞くと物件の宝のシステムかと思われるかもしれませんが、そんな事でもない……

私はこのレインズを「一般公開したらいいのに」って考えています。

こんだけ情報がオープンになってるのに、不動産業界（どこの業界でもそうかもしれませんが）って古い体質が強く残っているので、ひた隠しにしようとするでしょうね。

ハッキリ書くと、レインズに載っている物件情報を見ても、お客様はやっぱり自分で判断できない・判断が合ってるかどうか分からないので、信頼できる不動産会社（担当）に相談する流れは変わらないと思う。

てか、そこで相談される担当にならないといけない。

情報自体の価値はどんどん薄れて、その物件をどう判断するか？という【提案・アドバイス・建築含めたコーディネート】の方に価値がある。

たとえばスーモに掲載されている情報を見てご自身で判断出来る人は自己責任で買う。

不安な人は不動産会社に専門的な判断を聞く。

これが健全じゃないかなって思います。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉