物件の価格判断が難しい状況ですね。
売る人も買う人も両方。
相場が上がり気味とはいえ、だからといって高過ぎる価格設定にすると売れず、売出しスタート時の一番大事な期間を逃してしまう……
例えば需要の高いエリアで売り出すとします。物件も少ないし、「結構高めでいけるんちゃう」とやってしまうとサッパリ決まらない。
結局は価格変更をしたり、大きめの価格交渉が入ったりと、あまり後味の良いものではなくなります。
このあたりの微妙な売り出し価格提案が不動産担当の腕の見せ所。
需要の高いエリアで、その物件にさらにメリットがあった場合は（マンションなら高層階とか）、少し高めを狙ってもいいでしょうし
エリアなどは良いけれど単独でメリットが少ないと、相場帯の中で高めを狙いましょうとなります。
当たり前の事を書いてますが、いざ売るとなるとお客様はなかなか見えてこない部分なんですね。
お客様の立場になって、その中でベストな結果が生まれる様に提案していく営業マンが望まれています。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
予定の合間で、契約済み・引渡し前の物件に寄ってきました。
空き家なので、状況確認です。
状況といっても目的は1つ。
【トイレやキッチン等に水を流しておく】
排水トラップの水が蒸発してしまうと、排水管から臭いなどが上がってくるので、定期的に水を流して封水しておく必要がありますので。
近年は特に異常な暑さで、空き家だと水の蒸発スピードが早くなっている気がします。
購入されたお客様がリフォームされるならまだいいけれど、そのまま使用されるなら、引渡しした後にあの臭いはしない様にしとかないと。
売主様側の仲介会社としては、そういった管理も必要になります。
＊冬は凍結チェック
しかし……暑い日が続きますね。最近は夕立ちも無いし、体にこたえます（汗）。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
不動産業界にいてると、色々とネタを提供してくれます･･･
昨日もこんな事がありました。
電話が鳴る。
私：有難うございます。アイ・ウィズ不動産でございます。
電話主：すいません。物件の確認、いいですか？
（名乗りもしない･･･いや、お客さんかな）
（いや、お客さんが物件の確認とは言わないやろ）
私：はい、どうぞ
電話主：●●●●
（物件名を言うだけ）
私：そちらは既に申込みが入っています。
電話主：申込みといういうのは、価格交渉結果待ち、住宅ローン審査待ち、それとも契約が決まっている、どちらですか？
私：満額で申込みが入っていて、住宅ローン審査も通っていますので、契約予定です。
電話主：あー･････OKでーす。
学生？ホンマに社会人か･･･（汗）
まず電話で名乗りもしない時点で、おたくみたいな会社は怖くて取引できませんけど･･･って話ですけどね。
こういう担当に依頼しているお客さんが本当にいてるのだろうか。
不思議な業界です。
ホームページのブログの方でも建築中現場を紹介しましたが、昼から違う新築一戸建ての現場に寄ってきました。
もうかなり完成していまして来月の上旬には引渡し予定です。
コンセプトは、空間と繋がりといった感じ。
無垢のフローリングやキッチンを採用されて、良い感じでまとまっています。
・玄関ドアを開けると、広い土間。3連引き戸でリビングとも繋がっています。
●玄関土間の中にスケルトン階段を設置。
2階への空間のつながりも感じられます。
●LDKは仕切らずに、空間を最大限広げています
●階段を上がってすぐの2階ホール。
将来間仕切れば部屋になりますが、しばらくはフリースペースとして使用。
「売出し価格って大事やなぁ」とヒシヒシと感じる今日この頃です。
売却を依頼される時って、まずはお客様に査定報告をします。
根拠になる資料は
・過去の成約事例
・周辺の現在売りに出ている物件
・需要と供給の状態
主にこの3つが査定価格を提示する根拠になります。
もちろん出来るだけ高めの査定＆売出し価格をお伝えしたいけれど、いざ高い価格で売却依頼を受けて
・なかなか売れない
・価格変更を繰り返す
そんな状況になるのは避けたいし、売主様も望んでいない。
というところで、査定をする上で自分で言った以上は責任も持たないといけませんので、いつもギリギリまで悩んでいます。
最近はご売却を依頼されたら比較的早く売れていますので、ホッとしていますね（汗）
契約が決まった後も「この売出し価格で良かったのか？」「もう少し高い価格を狙えていたんじゃないのか？」
と振り返るのも大事。
こういう実経験を積んで、相場観を養っていきます。
これは売却だけじゃなくて、購入のご相談の時も非常に大事。
どちらにしてもお客様に損害を与えない様に日々鍛錬です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日の午後に地鎮祭にお呼ばれしてきました。
しかし今日も暑い（汗）
文句なしの天気なのでOKですが、こうも暑いと神主さんも大変ですね…
私、地鎮祭は今まで100回以上は参加してますが、やはり一区切りといいますか、建物の打合せも終わって気持ち的に一回落ち着く意味でもいいですね（本来は土地の神様への報告と工事安全のご祈祷ですが）。
最近工事現場に顔を出せていなく、ブログへの現場写真UPが出来ていませんが、現在工事中が4件・これから工事していく現場が3件あります。
まだまだ暑い日が続きますが、まずは大工さんの身体と工事の安全を願ってます。
去年マンションのリノベーションやリフォームが多かったのですが、今年に入って中古一戸建てを仲介させて頂き、そのリノベーションの仕事が増えてきました。
（中古一戸建てでおススメ出来る物件が少ないから、というのが原因ですが……）
実は設計の立場として難易度が上がるのが中古一戸建て。
建物の構造や状態チェックは別にして、ただのリフォームならあまり関係はないのですが、間取り変更を伴う場合ですね。
・建物面積
・柱や筋交、そして基礎の位置
・窓の位置、大きさ
これらが決まっている状態で、お客様の要望に近づけていく作業になってきます。
どうしようもないケースもありますが、やっぱ発想力や空間コーディネート力が必要になるんです。
「その部分をどう見せるか」
特に中古リノベーションは元々の状態からかなり空間の雰囲気が変わりますので、楽しみでもあり・一番悩むところでもある。
あっ少し話が変わりますが、これから新築を建てようとしてる方。
あまり万人受けしなさそうな特殊な間取りは、もし将来売却するとなった時に売れにくくなりますので、その部分も含めてご検討くださいね。
・リビングがなく、ダイニングキッチンだけ
・建物面積が狭い
・部屋数が少ない
このような建物になります。
具体的に書くと、たまにあるのがご年配の方が「もう子供もいないし、部屋数もいらないので、平家で1LDKとか2LDKでいい」っていう建物を建てる時ですね。
数年後に売却するとなっても、築年数は古くないから中古一戸建てとしての売り出しになるけど、その間取りでOKな人が少なくて、なかなか売れないという状況になりますので。
ダメと言ってるんじゃなく、もし売却する可能性があるなら、将来の売りやすさ（＝資産価値）とご自身の要望の優先順位の確認をお願いします。
ふと思い出した様に書きますが、先日にブルーインパルスの話題が結構出てましたね。
事務所で仕事してたら、急に飛行機のかなり大きな音がして「伊丹空港に向かってる飛行機が落ちるの？」って一瞬身構えました……
急いで窓から外を見ても、どっちの方向にも飛行機は見当たらず、一体何だったのか？……
そうしたら後でネットニュースでブルーインパルスが大阪万博のイベントで飛行してたと。
知らんかった。
しかし結構な音だったので、知らなかったらなかなかビビる（汗）
そして翌日。2日間やるって事は知ってましたが忘れてました。
同じく事務所で仕事してたら轟音が聞こえたので、すぐに外を見ると
ほぼ事務所の真上を結構低空でブルーインパルスが飛んで行きました。
万博の太陽の塔を通って、枚パーに行くルートだったので、そりゃ茨木市を通ります。
写真撮ろうと思ったけど、一瞬で見えなくなりました（汗）
近くで見るとメチャクチャ早い。
茨木市にいると大阪万博を身近に感じる事はありませんが、こういうイベントは良いですね。
やっぱり迫力があります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近は売主様側の立場の仲介が多く、買主様は他社というケースが増えています。
そして買主様がリフォームをしたいとなると、居住中だったらリフォーム会社の人と一緒に再度見学に来られるんですね。
私は売主様側の立場ですので念のため一緒に立ち会うだけ。買主様・営業マン・リフォーム会社が打合せや確認をするのを眺めているだけになります。
リフォーム会社の現地チェックを普段とは逆の立場で見ますので、いつも不思議な感じがしています。
・どんな部分をチェックするんかなぁ
・えっ そんな部分まで確認してるの？
っていう時もあれば
いやいやソコはお客さんに確認せんでも、現場で良いようにしときーや
って思う時もある（汗）
いずれにせよ、他社の打合せを聞くのは新鮮で参考になりますね。
私が買主様側の立場だったら、基本的には私が現地を見て、図面を書いて、大工さんに見積りを依頼するのであんまり立ち会うという事もありません。
でもお客様には実際に工事をする人と顔合せをしていて欲しいので、大工さんに来てもらうという感じ。
わざわざリフォーム会社に依頼しなくても、設計図とほぼ確実なリフォーム見積りが出せるのが当社の特徴の1つ。
どんどんアピールしていきまーす
今回も売却シリーズ。でも購入を検討しているお客様にとっても「こういう事があるんや」って参考にもなるのでぜひ知ってください。
売却をしている人は不動産会社から「買取り」の提案を受ける事が多いと思います。
買取りにも良い悪いがありまして……良い（というか普通）の買取りとは
①売主様が望んでいる
早く売りたい・誰にも知られずに売りたいというケース。多少は安くなってもいいから売りたいという売主様からの希望がある時。
②土地が大き過ぎて、一般のお客様では買わない。または時間がかかり過ぎる。
土地が大きいと、その分価格も上がりますので一般の人はなかなか買えないし、「こんな広い土地は必要ない」という理由もあって売れにくい。
こういった場合は業者が買取り、数区画に土地を分割して販売したりします。
私が考える買取りがOKのケースはこの2つ。
古いとか内部が汚いとかもよく言われますが、私個人的には「それは不動産営業マンの力量もあるんじゃない」と思います。
建物が古くても、中が物で溢れかえっていても、それなりの価格設定をした上で購入検討者にどれだけ提案出来るかが売れる売れないの分かれ目になってきます。
という事でこの2パターン以外は基本的に買取りではなく、エンドユーザーさんに売ることを最優先するのが一番良い条件で売れる可能性が高くなります。
エンドユーザーさんも一旦買い取られて業者の利益が数百万円も乗せられた物件を買うより、元々の売主様から直接買った方がお得だしね。
本来不動産というのはCtoCなんです！
売主様も買主様も一番良い条件で取引出来るのがCtoC。
上の①②以外の買取りは、その取引を阻害する買取りだと考えています。
という事で、売却をされている方
こちらから何も言っていないのに買取りの話を向こうから言ってきたら疑った方がいいと思います。「それだったら違う不動産会社にも一度聞いてみます」と伝えましょう。
最近増えてきているオークション形式も同じこと。
勇気を持って伝えてください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
