【自分の不動産が囲い込みされていないか？まずはレインズのここを確認】

今日はお客様と売却についてのご相談が2組ありまして、「物件情報の囲い込み」についての質問や疑問が出てきました。

最近はお客様もネットなどの情報で囲い込みの事をご存知になってきだして、非常に良い事だと思います。

ただ囲い込みの存在は知っているが「じゃあ実際はどんな感じなの？」っていう所までイメージ出来ないというのが、ほとんどだと思います。

たしかに不動産業をしていないとレインズ登録の仕組みや業務の内容・不動産会社間のやり取りまでは理解できないので、ご説明してもイマイチ伝わらないんですね（汗）

という事で、売却されている方または売却を検討されている方が【売却を依頼した不動産会社に、実際に自分の情報がどの様に扱われているか？】をチェックする方法をいくつか書いてみます。

まず売却を依頼すると、ほとんどのケースで専任媒介になっていると思います。1社にしか売却を依頼できないというのが専任媒介ですが、不動産会社はまずコレを望みます。

でそれはいいとして、専任で売却を依頼すると、その不動産会社は7営業日以内にレインズに登録する義務があります。

7営業日を過ぎると業法違反になりますので、ほぼコレは守っていると思います（一部の不動産会社はこれさえもしていないですが･･･）。

次にレインズに登録すると【登録証明書】というのが発行されます。「レインズに登録して他の不動産会社にも広く情報発信＆共有しました」というもの。

この登録証明書を受け取ってください。

登録証明書の下に「QRコード・ID・パスワード」があり、それでレインズ内の自分の物件情報だけ閲覧する事が可能になります。

そしてその内容をチェックしてくださいね。チェック・ポイントとしては

①登録年月日

いつにレインズ登録されたか？先程書いた7営業日以内が守られていますか？

②取引情報

公開中になっていますか？最近はOKしていない買取申込みなのにこの欄を申込み有りにしているケースがよくあります。案内したいお客様がいる他の不動産会社はテンション下がって「紹介やめとこかな･･･」ってなりますのでね（汗）

売主様がOKしていない申込みは、申込みでも何でもありませんので、「公開中」にちゃんとなっているか？をチェック。

③図面

キチンと図面（物件資料のこと）が登録されていますか？ここが図面登録されておらず「無」になっていたら、物件情報を隠している事になります。

④備考

「広告可」になっていますか？広告をしないで欲しいと希望されているなら別ですが、不動産会社が勝手に広告不可にしているケースもよくあります。

この4点がチェック項目かな。

他にも囲い込まれる手法はありますが、まずは自身で出来るレインズのチェックは必ずしておいてくださいね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【古家解体した時の補助金】

今、新築一戸建てを建てたり・リフォーム工事をすると、内容に該当する方は【子育てグリーン住宅支援事業】で補助金が出てきます。

名前が変わり・補助金額が変わりと毎年色々と変更されているので、なかなか覚えるのも大変･･･

当社は不動産会社ですので直接この支援事業に関わることはないのですが（住宅会社が申請するもの）、古家付き土地を購入されて解体後新築を建てるという方は「古家の除却を伴う場合の補助額の加算額」という補助金が追加されています。

必要な書類は・解体の請負契約書（注文書）・古家の滅失登記完了書とかですが、その中で「建築物除却届」というのがあるんですね。

なんじゃこれ？

調べると、10㎡以上の建築物を解体する時は行政に建築物居却届を提出しないといけない。

でも建て替えの場合は届け出の必要はないですとも書かれています。

私がやっている仕事は新築を建てる事がメインですので、基本的には建替えになるし、元々更地なら解体はありませんので今までこの届出は見たことなかった･･･

家を建てる住宅会社が解体も行う場合は建築確認申請書に解体項目が記入されるので必要ありませんが、住宅会社と解体業者の関りがない場合は、この建築物除却届を解体業者から行政に届け出を出してもらわないといけない様です。

補助金が出るのは有難い話ですが、なかなか面倒なのが本音（汗）

って事で解体工事を行った5組のお客様の届出書を記入して、解体業者さんに提出をお願いしました。

（記入といってもそれ程書く欄はありませんが）

以前のこどもエコの時の補助金申請を何回かやった事ありますが、結構ややこしかったなぁ（汗）

不動産の本業とは関係ありませんが、「お客様のため」これだけです。

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【住宅の電気配線図作成しています】

ここ3日間ほどは打合せや訪問の合間で、電気配線図をJWCADでせっせと作成しております。

3組の方の電気配線打合せが重なっているので、なかなか大変･････（汗）

新築やリフォームの依頼頂いたお客様には、間取り打合せだけでなく、電気配線（照明デザイン・スイッチ・コンセント関係）の打合せ・提案もさせて頂いてます。

ハウスメーカー時代からやってきたので当たり前と思っていたのですが、不動産業界にいてると、例えば建築条件付き土地を契約すると建物の間取りは打合せできたりするじゃないですか。

でも電気配線は業者のお任せだったりする事が多いようです･･･てか、最初から電気配線は決まっていて打合せさせないみたいなスタンスの業者も多いと聞く。

もし打合せが可能だとしても、電気配線図を渡されて「何か追加などありましたら、次回の打合せ時に言ってください」みたいな（汗）

お客様にとったら見慣れない電気配線図を渡されて、「はい、確認してきて」って言われてもねぇ。一生に一回しか見ないような図面ですから。

そういった業者は面倒くさいだけ。もしくは打合せをあまりした事なく提案できないので逃げている。

通常はまずは原案の電気配線図にて、動線を考えながら照明・スイッチの配置確認。その後は特にLDKや玄関の照明デザインの提案と打合せ。そしてコンセント関係の位置や数の確認となります。

インターホンやリモコン関係の位置も要チェック。

一度打合せした電気配線図と作成しなおして、再度お客様と打合せ・確認をする。

最低はこれ位の確認作業はして欲しいですよね。

不動産業界における住宅打合せのクオリティーを上げたく、ご相談いただいたお客様には出来るだけご提案していきたいと考えてやっています。

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【和歌山市へ行ってきた】

一昨日は仕事で和歌山市まで行ってました。

大阪の土地の売却があって売主様が和歌山市にお住まいでしたので、その打合せで。

それと偶然なんですが、以前に茨木市で取引させて頂いたお客様のお父様が和歌山市で土地をお持ちだったのでそのご売却依頼もいただき、その現地調査も兼ねて。

和歌山県ではセキスイ時代に海南市・橋本市で家を建てた経験はあるけれど、和歌山市は初めて。

茨木市から高速で1時間強で到着。

物件調査では法務局に行って土地建物・前面道路の登記簿関係の調査。

次に和歌山市役所に行って、上下水道（浄化槽）・道路関係・建物（建築計画概要書など）の調査。そして固定資産税の書類も出してきました。

その後は物件の情報を頭に入れた状態にして、現地へGO。

現地ではまずは建物の内部確認。そして境界や道路の確認。最後に接している近隣にお声がけして終了。

正直慣れていない土地は疲れますね･････（汗）。特に役所関係の手続きというか、確認作業が茨木市役所と勝手が変わるので時間はかかってしまう。

あと不動産営業マンって物件そのものがどう？っていう既存状態の調査で終わる人が多いのですが、私は住宅業界も長かったから、建替えしたら？という視点も持つので現地調査に＋αの時間をかけます。

不動産・住宅の仕事をやっていて楽しみの1つが色んな場所に行ける事。

（住宅街ばかりですのでそれぞれの観光地はあまり行けませんが）その場所のもっとローカルな雰囲気を味わえるのが魅力なんです。

仕事していなかったら絶対に行かない場所。

年に何回か色んな場所に行くので、思い出が増えていきます。

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【結局のところ･･･営業を語ってみた】

まだまだ修行の身ではありますが、社会人になってちょうど30年ほど。

営業職というのを続けてきまして、一番大事だなって思うのは【流れ】。

お客様に対して色々と提案出来る様に、知識や経験を持つことも大事だけれど、流れを常に意識する様にしています。

詳しく書くと、①常識的な判断と対応をしていく事→②なにかマイナスになっている要素（人や関係会社など）はないかを確認する→③出来る事は考えて対策をうつ→④事前準備をしっかり行う。

これらをキチンと行って、あとは流れに任せるという感じ。

一番大事なポイントは【常識的な】という部分ですね。

契約したいと思って自分の気持ちを優先したり、あとでシンドクなる様な事はせずに、誰からも・どのタイミングで聞かれてもありのままを話出来る状態にしておくのが必須になります。

よく私がチェックしているのが、スケジュール。流れにキチンとのっている時は、特に土日などアポイントが重なる時でもなぜかアポイントがうまくズレて決まっていくんですね。

コチラで調整することなくお客様のご都合を優先してあえてスケジュールは受け身にしていても、キレイにズレてくれる。

逆にスケジュールがゴチャゴチャしてくると「どこかで自分の対応が間違っている」と思って、見直すようにしています。

営業力がどう？とか精神論的な話が多い業界ですが、経験していくと結局は日ごろの自分の対応次第というところに行き着きます。

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【新築5現場をイッキに見てきた】

久しぶりのブログ更新になりました。

この1週間ほどはかなり忙しくさせて頂きまして、なかなかブログ書けず･･･

不動産的にも、エリアとしては需要がある物件でも売り出し価格の設定がメチャクチャだったりと･･･（汗）、売却や購入を検討されている方にとったら、かなり判断が難しい状況になっています。

このあたりは詳しくまた別に書いてみたいと思います（生々しい内容は会員様限定のメルマガで）。

さて、午前中に現在工事中の新築一戸建ての現場に寄ってきました。全部で5現場。

土地を仲介させて頂いた一環として、間取り設計等をさせていただいたお客様です。

●だいぶ工事が進んできましたね。内部の石膏ボードが張られ、建具関係もほぼ設置完了しています。

土地間口が狭めなので、出来る限り工夫して、空間の見え方を考えた間取りになっています。

玄関は奥に長い設計にして、広がりを確保。

●コチラは広い玄関土間とLDKを一体の空間として考えた間取り

●棟上げを待つばかりの現場。

土地の仲介をしていなく、新築一戸建てだけのお手伝いさせて頂いたお客様です

●先日に棟上げをした現場。光の入り具合をチェックしに行きました。十分ではあったけれど、吹抜け部分が工事で塞がれていたのでまた次回に確認しに来ます。

●最後に基礎着工待ちの現場へ。

43条但し書き申請が必要な土地でして、側溝工事も完了して、無事申請許可が出ています。

今のところ今年は、他に新築一戸建て3現場が着工していく予定。

そうなると、8現場になる。楽しみだなぁ。

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【今日は朝からリクシル・ショールームへ】

先程リクシルのショールームへ行ってきました。

新築一戸建てを建てるお客様の打合せです。

平日なので、比較的空いていてよかった。土日は混んでいるし、そもそも予約も取りにくい･･･。

そういえば私が以前勤務していたセキスイハイムの営業マンがお客様の案内＆仕様決めをしてました。

最近は各メーカーのショールームで仕様を決めたりするんかな？それともイレギュラーな対応？

私がいてた時は、基本的に住宅展示場＆カタログで仕様を決めていたけれど、最近は設備関係も複雑になってきて決める事も増えてきたので、営業マンも大変かと思います。

今日見た営業マンは喋りもやわらかくて、お客様の要望を把握しようとする気持ちが前面に出ていて、当たりの営業マンでしょうね。

キッチンを見ていたら、最近要望が多いパナソニックのフロントオープン食洗機が付いた物が展示されていました

（前からあったのかな）

しかし、デカいですね･･･実物見れば納得という感じではあります。

お値段と故障した時の事を考えておかねばなりませんが（汗）

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【建物の引渡しで江坂まで】

今日の午前中は建物の決済（引渡し）。

江坂の紀陽銀行まで行ってきました。

通常は、金銭消費貸借契約をしてから、後日に実行（引渡し）となりますが

この銀行は金消契約＆実行を同日にしてくれるので、銀行に行くのが1回で済んで非常にラク。

土地を仲介させていただいたお客様の建物引渡しが来月から増えてくるので、住宅ローン段取り頑張っていきまーす。

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【住宅会社の選択肢を知っているかで、かなり変わる】

前も同じような内容で書いた記憶がありますが……

今日街を走っていると大型の分譲地がありました。

以前は建築条件付きで販売してましたが、売れ行きが悪かったのか、その後建築条件無しに変わったという分譲地。

そしたらハウスメーカーの家ばかりが建ち始めて、見事に完売。

「ハウスメーカーはお客さんが多いんやなぁ」と感心すると同時に

「なんでみんなハウスメーカーで建てるんかなぁ」とも感じる。

これは【選択肢が少ないから】というのも理由でしょう。

・住宅会社をネットで調べたけれど、よく分からん・・・

・高い買い物だし、実際のところをよく知らないので怖い・・・

こういった理由から、結局住宅展示場に行って決めてしまう。

または○ーモカウンターみたいな住宅会社紹介所に行って、そこから決めてしまうみたいな（汗）

お客様が決めた事だから全然OKなんですけど、【知っていて決めた】と【知らなくて決めた】の違いは大きいかと思いますね。

当社にご相談いただいたお客様には、ハウスメーカー・中小住宅会社・工務店・ローコスト系会社のそれぞれの特徴やおススメをご説明させて頂いてます。その中で最後はお客様に選択してもらいたい。

全体予算が6,000万円として

【ハウスメーカー】

土地2,000万円・建物4,000万円

【ローコスト系住宅会社】

土地4,000万円・建物2,000万円

になるかで、立地も含めてかなり暮らし方が変わってきます。

要はお客様の要望への比重（バランス）をどう取るのか？

選択肢がある事を知識として知ってもらい、ご提案するのが私の仕事の醍醐味の1つになっています。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【ザ・不動産な1日 ＆ 新築の現場】

今日は朝イチから、マンション・リフォームの引渡し。その後はマンションのご契約。

昼からはご売却相談があって、夕方に一戸建てのご案内。

ザ・不動産って感じのスケジュールで、大変有難い１日です。

ご契約が早めに終わったので、棟上げが終わった現場に寄ってきました。

お客様の間取りコンセプトはある程度確立されていましたが、間取りは結構悩みました…

まだまだ棟上がったばかりですが、良い感じにまとまっているのではないでしょうか。

・かなり広く取った玄関土間。リビングと空間がつながる様にしています。

写真にうつっていませんが、右手にも土間が広がっており、シューズクロークになっています。

・LDKも良い感じでまとまっている。

・第1種低層エリアなので、準防火地域ではない。なのでFIX窓も大きく取れます。

大きな額縁みたいなスクエアー窓。

・2階に上がったところは、OPENフリースペース。

将来壁を建てれば、洋室になります。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞