今日は祝日、不動産業界は世間の休みが1番の稼働日。土日、平日1日はさんで祝日と。さすがに夕方過ぎにはボォ〜っとしてしまいました。
経済市況と茨木市の物件状況・そして今後の動向など、今私が感じている事を書こうと思ってましたが、（疲れ気味なので）明日に配信する会員様向けのメルマガにて書きます。
簡単に言うと、物件価格の動向と1990年バブルとの違い・その中での物件の見極め方などですね。
早めに休みまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日はあったかい、車内は弱冷にしておきたい気温でした。
この週末はリフォームや新築一戸建ての打合せをしたのですが、お客様の生の要望や「ネットでこんなのを見つけたんですが可能ですか？」っていう情報をお聞きするのは本当に勉強になります。
不動産だけやってると最新の住宅状況はほとんど身に付かないので、住宅打合せをさせて頂くのは有難いんですよ。
不動産業界で言えば、住宅知識に関してはお客様の方が1周も2周も進んでいる。いや、不動産業界が遅れていると言った方がいいかな。
危機感持ってないと、本当にヤバいと思いますね。不動産と住宅はセットなんだから両方に対応できる事が本来あるべき姿だと思うんです。
お客様が住宅知識を持つにしたがって、建築条件付き土地なんかは選ばれなくなる世の中になるでしょう。
建物の打合せをキチンとして、仕様と価格の整合性が取れてないと厳しいと思いますよ。「土地さえ買ったら、建物は必然的に契約できる」なんかまだ考えている不動産会社もまだまだ多いですからね。
土地を買い取るのはOKだけど、あくまで土地だけで勝負（建築条件なし）するか、建物の事をもっとお客様寄りで提案していく事がこれからの時代の流れかと感じてます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
この週末はリフォームや新築一戸建ての打合せをしたのですが、お客様の生の要望や「ネットでこんなのを見つけたんですが可能ですか？」っていう情報をお聞きするのは本当に勉強になります。
不動産だけやってると最新の住宅状況はほとんど身に付かないので、住宅打合せをさせて頂くのは有難いんですよ。
不動産業界で言えば、住宅知識に関してはお客様の方が1周も2周も進んでいる。いや、不動産業界が遅れていると言った方がいいかな。
危機感持ってないと、本当にヤバいと思いますね。不動産と住宅はセットなんだから両方に対応できる事が本来あるべき姿だと思うんです。
お客様が住宅知識を持つにしたがって、建築条件付き土地なんかは選ばれなくなる世の中になるでしょう。
建物の打合せをキチンとして、仕様と価格の整合性が取れてないと厳しいと思いますよ。「土地さえ買ったら、建物は必然的に契約できる」なんかまだ考えている不動産会社もまだまだ多いですからね。
土地を買い取るのはOKだけど、あくまで土地だけで勝負（建築条件なし）するか、建物の事をもっとお客様寄りで提案していく事がこれからの時代の流れかと感じてます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は過去に取引させて頂いたお客様から不動産のご相談があったり、ブログやホームページご覧いただいているお客様から問合せがあったりと、信頼してもらえる事に感謝。
本日ご安内させてもらったお客様も、過去に色んな不動産営業マンに嫌な経験をされてきたみたい…。お聞きしていると、良くない話ばかり聞く、知ってる不動産会社もあり、「たしかに嫌な思いをされただろうなぁ」ってイメージが出来ました（汗）。
なんでなんでしょうね、お客様は気付いてないとでも思っているのかな？（それさえ考えてないんでしょうが）お客様は声に出して言わないだけで、営業マンの事をキチンと見極めてます。
私も「物件以前に、私自身を判断されているんだ」という事を意識して仕事していきます。
話は変わりますが、朝に南茨木方面を通っていたら大正川の川底を掘っていました。
安威川でも前から工事してますが、洪水対策ですね。
大正川はあまり増水しているイメージがありませんが、これから春・夏と自然災害が増えてきます。念には念をいれて工事をしてくれるのは有難い。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
本日ご安内させてもらったお客様も、過去に色んな不動産営業マンに嫌な経験をされてきたみたい…。お聞きしていると、良くない話ばかり聞く、知ってる不動産会社もあり、「たしかに嫌な思いをされただろうなぁ」ってイメージが出来ました（汗）。
なんでなんでしょうね、お客様は気付いてないとでも思っているのかな？（それさえ考えてないんでしょうが）お客様は声に出して言わないだけで、営業マンの事をキチンと見極めてます。
私も「物件以前に、私自身を判断されているんだ」という事を意識して仕事していきます。
話は変わりますが、朝に南茨木方面を通っていたら大正川の川底を掘っていました。
安威川でも前から工事してますが、洪水対策ですね。
大正川はあまり増水しているイメージがありませんが、これから春・夏と自然災害が増えてきます。念には念をいれて工事をしてくれるのは有難い。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
新築一戸建てで立地や価格だけ見ると「コレ売れてもいいんだけどな」って物件がいくつかあります。大体原因は【間取り】である事が多いと思います。建売りだから凝った間取りなんかにしなくてもいいとは思うんですが、やっぱ日当たりとか大事ですよね。
リビングダイニングの狭さとかは何とかなる可能性はありますが、日当たりだけはどうしようもない・・・。
隣地との間がほとんどないのにそこにリビングを配置したり、北側道路でいくら北側しか空間がないといっても、北側にリビングを配置しているのは正直どーか？と感じますね。
立地が良くても、価格が相場であっても（相場より安くても）、お客様にはおススメできる物件ではなくなります。
間取りって工夫する余地はいくらかあるんですよ。その努力をせずに簡単に間取りを作成して建てているんだと思いますね。
売主は不動産会社なのでまったく同情はできませんが、あまりチェックせずに購入してしまうお客様は可哀そうです・・・（汗）。建売を購入する時は、部屋数の間取りチェックだけじゃなくて、晴れの日の日当たりチェックも行ってくださいね！
住んでからはもちろん、将来売却ってなった時も非常に大きな問題になりますよ。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
お客様からの質問にて、「あっ確かに不思議に感じるかなぁ」というのを解説していきます。
質問は【●ーモや●ームズみたいなサイトで、物件とは全然違うエリアの不動産会社が掲載している事があるけど、どういう事ですか？】
例えば、大阪市内の不動産会社が茨木市の物件を掲載しているという感じです。
答えは【広告可の物件を掲載しているだけで、反響あったらラッキー位の考えで掲載している会社が多い】。
詳しく書きますと、私ら不動産会社って売主様から直接売却を依頼されると、レインズという不動産会社だけが閲覧できるサイトに登録するんですね。「●●市でこんな物件が売りに出されました」って。
そのレインズの売出し情報を見て、不動産会社はお客様に紹介したり、ネットやチラシなどで広告するんです。
そこでその売り出された物件が「広告可」になっていたら（もっと細かい分類はありますが）、そのエリアに全然関係ない不動産会社がスーモとかに掲載できるんです。今回の答えはそのケース。
たまに知り合いだったとか紹介とかで、違うエリアの不動産会社が売却を直接依頼され掲載している時もありますが、経験上そんなケースは1割もないかなぁ。
という事で、茨木市の事や相場とかもよく知らんのに「反響があったらラッキー」って感じで掲載している会社も多いんですよ（汗）。結果、詳しい地域の事や専門的なアドバイスも少なく、イケイケの営業をされちゃうかもしれません。
アドバイスとしたら【●ーモに数多く掲載している会社は荒い仕事をする確率が高い】って事ですね。
これ、エリア内でも同じ傾向なんですよ、実は。
茨木の不動産会社ではあるですけど、●ーモや●ームズみたいなサイトに多くの物件を掲載している会社はあまり良い話は聞かないですね・・・。
一般的には数多く掲載されてると「なんか情報をいっぱい持ってそう」とか「熱心な会社なんかな」って思われるかもしれませんが、業界にいてるとそれは真逆。
キチンとお客様の方を向いて仕事している会社ほど、ホームページやブログなど自社サイトに力を入れている流れになっていますね。
知っておいたら、サイトを見る目が変わって便利だと思います。
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茨木市の物件情報チェックは
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先週は大工さんとリフォームの件で色々と打合せする事が多かったんだけど、「橋本さん、そろそろガッツリのリノベーションとかしたいですね」って言われました。普段は新築一戸建ての現場にも入っていると、お客さんと接しながら完成させていく現場をしたくなってくるんだと思います。大工さんでは珍しいかもしれませんが、接客サービス精神が高い人ほど細かい打合せを要する建築現場を好む傾向があると思います。
とかいう私も今月に入って、ネットやSNSで、間取りや建築写真を見ながら「こんな感じの空間提案をしてみたいなぁ」とか考えていたところ。そろそろリノベーションの相談がある予兆なのか・・・(笑）。思えばそうなる！
昔セキスイ勤務時代に「京都とかによくある長屋の設計をしてみたいなぁ」って考えていたら、展示場で接客したお客様が亀岡市で土地を買ったというんですね。聞いたら、間口６ｍ×奥行き３５ｍ・・・マジ、ぜひ提案したい！って打合せをしていったらご契約いただき、前庭・中庭・奥庭、そして中庭を眺めながらの廊下がある建物が完成した経験があります。
コロナ禍で住宅に対する意識も高まってきていますが、せっかくならテンションの上がる空間作りを目指して物件探ししてみませんか。
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茨木市の物件情報チェックは
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今日超久しぶりにこの雑誌を買ってみました。
（発行元は広告会社であって住宅会社じゃないのに、住宅について語るのが正直好きではない・・・）
今の地域の建築会社がどういった住宅を考えているのか？デザイン性は？といったものを把握しておかないといけないと思いまして、買ってみました。
バァーと目を通した状態ですけど、こりゃお客様悩みますね（汗）。悪い意味じゃなく、良い意味でもね。
住宅性能について、かなり進んだ会社も多かった印象で、デザイン性も（好みはあると思うけど）ある程度は対応してくれるかなぁ。
中には頑張った感を出し過ぎて、ゴチャゴチャした内装になっている会社もあったけど…。
価格が同じようなら、もう営業担当で決める選択になりそうです。地場の住宅会社も頑張ってるなぁって、コチラも気が引き締まりました。
それに比べ、建築条件付きなんかを販売している不動産業界は2周も3周も遅れてる・・・。住宅への意識を高めていかないとお客様からも置いていかれるでしょうね。
当社は住宅会社ではないので、不動産仲介会社としてお客様へのアドバイスに徹して【不動産＋住宅】を楽しんでもらえる様、間違った選択をされない様に心がけていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
（発行元は広告会社であって住宅会社じゃないのに、住宅について語るのが正直好きではない・・・）
今の地域の建築会社がどういった住宅を考えているのか？デザイン性は？といったものを把握しておかないといけないと思いまして、買ってみました。
バァーと目を通した状態ですけど、こりゃお客様悩みますね（汗）。悪い意味じゃなく、良い意味でもね。
住宅性能について、かなり進んだ会社も多かった印象で、デザイン性も（好みはあると思うけど）ある程度は対応してくれるかなぁ。
中には頑張った感を出し過ぎて、ゴチャゴチャした内装になっている会社もあったけど…。
価格が同じようなら、もう営業担当で決める選択になりそうです。地場の住宅会社も頑張ってるなぁって、コチラも気が引き締まりました。
それに比べ、建築条件付きなんかを販売している不動産業界は2周も3周も遅れてる・・・。住宅への意識を高めていかないとお客様からも置いていかれるでしょうね。
当社は住宅会社ではないので、不動産仲介会社としてお客様へのアドバイスに徹して【不動産＋住宅】を楽しんでもらえる様、間違った選択をされない様に心がけていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日の午前中に事務所近くを通っていたら、ハウスメーカーで建築中の現場を見つけました。「久しぶりに●●ホームの現場見たなぁ」って感じたんですね、誰もが知っているハウスメーカーなんですけど・・・。
ふと思ったのは、ハウスメーカーでの着工数もかなり２極化が進んでいるのかなという事。マンションやハイツ・アパートなどを除いた純粋な一戸建ての販売数です。
私もハウスメーカー出身でしたので、３０年間くらいの住宅業界の移り変わりは体感してきましたが、ハウスメーカー間で２極化が進む理由は【特徴があるかどうか】、コレになっているじゃないかな。
業界トップは別にして、２番手以下は【●●●（会社名）ってこのイメージですよね】ってものがないと選ばれない時代。断熱や空調などの住宅性能面でファンを増やすのか、独特のデザイン面で差別化していくのか、方法は色々とありますがその上で突き抜けていかないと淘汰されてしまう気がします。
昔みたいにネームバリューや出展数である程度は受注ができていたなんて、あまい時代ではないんでしょう。
あとね、私個人的には【ハウスメーカーは高価格帯に特化した方がいい】と思うんですよ。理由は、地域の工務店などの建築会社もかなり住宅レベルを上げてきたから。私が社会人になった１,９９０年代はまだネットが普及してなくて（ほとんど無かった）、工務店とかも情報がかなり少なかったと思うんです、お客様も情報が少なかった・・・。だから最新の住宅や需要、世の中の傾向っていうものにかなり無頓着で時代遅れな感じの家しか建てていなかったイメージがあります。その点ハウスメーカーは研究所なんか作って住宅開発というものをしていたので、そりゃ魅力が高かったですよね。展示場に行けば何かがあるんじゃないか？という期待感。
それが今やネットで色んな情報は入ってくるし、業者間の交流も活発だし、なによりSNSでお客様の生の声（需要）も聞けるという事で意識の高い地域の建築会社が増えてきました。
こういった会社とこれからガッツリ勝負するのは、ハウスメーカーは厳しいんじゃないかな？価格はウン百万の差がひらくし、その割には性能・設備はほとんど変わらなく（逆に悪く）なってきています。
ハウスメーカーのメリットである【ブランド力・組織力・総合提案できる人材（チーム）】というのを利用して、高価格帯の商品に絞って利益率を上げていく方が合っているような気がします。
住み分けが出来てきそうな住宅業界。それぞれの中で競争が激しくなってくると思いますが、大切なのは【特徴】と何よりも【人材】である事は間違いないですね。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
茨木市の物件情報チェックは
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今日は午後からご売却の依頼で京都まで行ってきます。その前に【住宅設計について】でもブログ更新。
新築でもリノベーションでも「住宅の設計が出来る不動産営業マンっていないですよね」ってよくお客様に言って頂けるのですが、これは住宅業界で働いてきて良かったと自分でも感じている事です。
間取りの設計に関しては、ハウスメーカーに就職して最初はお客様がいる訳でもないので、当時の上司から「毎日１つでも間取りを書いておけ」と言われて、【プラン集】っていうよくお客様に渡している参考プランがいっぱい書かれているカタログを最初から順番に書いて写していました。
途中からは「そのまま書くんじゃなくて、自分だったらこうするって感じで何か1か所でもいいから変化させろ」と言われ、それを考えながら書き続けて、そうこうする内にお客様とアポイントが取れて、実際に打合せして間取りを仕上げていく作業も増えていくんですね。
それでも１年や２年くらいじゃ、「ホンマにこの間取りでいいのか？」って自信が持てないんですよ・・・（汗）。その度に先輩に間取りをチェックしてもらって、お客様と打合せをする。その繰り返しです。
生きた間取りを見たいって思って、先輩方が実際に建ててきた実邸ファイルを全部借りて（当時はパソコンがなく全て紙だったんですよ）、生産依頼図っていう最終図面を全部コピーして、ずっと眺めていました。なぜこの間取りになったのか？という意図を考えながらチェックしていくのは本当に勉強になりました。
２５年やってきて後からになって分かるのは「やっぱ５年くらいはかかるよね」って事。初めて自分で考えて、お客様と打合せして完成した家を引き渡して、そのあとに感想も聞くのを経験していかないと間取りに対する自信は付いていかないものです。
私は住宅が好きだったし、間取りを考えるのも苦ではなかった（むしろそれをメインにしたい位好きだった）ので、仕事自体はハードでしたけど楽しかったかな。
そういう感じで間取りの基礎（あくまでこの段階では基礎です）を叩き込んで、基本プランというのを把握すると次の段階では応用が待っています。ここになると【住宅が好き】【圧倒的に場数を踏んでいる】という条件がないと難しいかもしれない。
建築では「納まり」ってよく言いますが細かい部分の見え方だったりと専門的な、ある意味オタクの領域にも入ってきます。なによりも発想力が重要になりますので、やっぱり基本【住宅が好き】っていうのは外せない条件ですね。
これからもまだまだ勉強なんですよ。お客様ごとに条件や要望が違いますので新しい発想が出てくるのがこの住宅設計の楽しいところ。１人でも多くのお客様と楽しんで経験していけるように頑張っていきます。
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茨木市の物件情報チェックは
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今日はちょっと生々しい内容になるのですが（汗）、思い切って書きます。
たまに通る道路で何年か前に建築条件付きで売りに出されていた土地があるんですね。当時私はこの土地をホームページにも掲載しなかったんですよ。なぜか？その土地の売主である不動産会社の対応が最悪なのを知っていたから。
でも今はその土地に新築が建てられています。売主が直接売ったのか、どこかの不動産会社がお客様に紹介して仲介したのかは不明ですが売れたんですね。
その完成した建物は【窓がほとんどない家】。外からではそこまでしか分からないのですが、たぶん間取りの打合せ・確認もほとんどしない状態で、参考プランのままに建てられたんだと思います。
窓がほとんどない家になっている理由は「参考プランでは、各居室に窓は1ヵ所しかないし、浴室や洗面所・ホールや廊下は窓がない」というのが基本プランだからです。要はそれが標準仕様というわけ・・・・・。
窓の追加はできるのでしょうが、全部がオプションになるんですね。
私がもし仲介している担当だったら、それでも通風や採光のために各場所に窓を設置する必要性をお客様に伝えていますが、たぶんそんな話にならなかったのかもしれないですね（汗）。
そもそもそんな小細工をして建物費用を安く見せかけて販売している姿勢が受け付けられないので、そんな物件を紹介したくないし、ホームページにも掲載しなかったんです。
（満足して住んでられるかもしれませんので勝手な事書いて申し訳ないのですが）売主と仲介する不動産担当が、住宅に対してプライドがなかったら最悪のケースだなと感じます。
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